उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥२८7२45/03/7208/202] राजेन्द्र प्रसाद गुप्ता बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्रा. लि. प्रार्थी / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 04-08-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री आनन्द मिश्रा उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री असित कुमार उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 04-08--2025 को ही सुरक्षित की गयी। | भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि | भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। J, में निम्नलिखित प्राविधान है:- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Page | of 6 E-Court

धारा-36, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन | बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। | धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- ॥ "38. (4) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, | then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Auth ority, | as the case may be, under this Act or the rules and regulations made | thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण को | यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने | Page 2 of 6 E-Court में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत a

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, | 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न | करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी | करते हुए दिनांक 45-02-2023 तक पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 47-02-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 40--03--2023 तक उक्त आदेश का | 4 कर, अनुपालन SAT WRG करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ | द्वारा सुनवाई, दिनांक 04-05-2023, दिनांक 40-05-2023, दिनांक 05--06-2023, | दिनांक 29-42-2023, दिनांक 45-03-2024,. दिनांक 29-05-2024, दिनांक 44-08-2024, दिनांक. 48-40-2024,. दिनांक. 27-42-2024, दिनांक 06-03-2025, दिनांक 28-05-2025 एवं दिनांक 04-08--2025 को की गयी। प्रकरण में weft /, शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 23-07-2025 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने Page 3 of 6 E-Court | कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों /अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा aRai के। अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। | मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cent को विस्तार से सुना तथा अभिलेख | पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन fear | vem शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 25-05-2022 को अन्य शिकायतकर्ता के साथ निम्न आदेश पारित किये गये:-- 7. अश्नयत ग्रकरणों में वैकल्पिक wey के आदेश किए जाने का अनुरोध निरस्त किया जाता है।

2 विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकरतायिण के मूल आवंटित | wey की समस्त छुक्‍िधाओं को अनुबन्ध को अनुसार yor कराकर दिनांक 3३7-07-2022 तक MASA सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय | RTT Yow ग्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री Bere | ३. विपक्षी थिकायतकर्ता को Rare ॥8-7/-26/4 से दिनांक 36-04-20॥7 तक 05/— रुपये ग्रति वर्ग यज़ प्रतिदिन की दर से व दिनांक 0/-65-2077 से oR Reh प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की| तिथि जो थी बाद में हो तक की अवधि पर fora ब्याज के रुप में MCLR+ WRIT की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें/ ब्याज की यह धनराशि HOT TAT की TRY में समायोजित की जायेगी/ ब्याज की ere देय | धनराशि से अधिक होने पर थिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर प्रीरियड को दृष्टियत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक प्ररियोजना में हुए विलम्ब eg ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही यदि शिकायतर्कर्ता का ag अतिदेय (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न BIT अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में ora ब्याज की गणना TITY के अनुरुप उपरोक्तानुसार की जायेगी। 4. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेशा अधिनियम 2076 की धारा Aca) के अनुसार यदि Rr लागू होने के ae wis ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट ॥ से ग्रोमोटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज wee द्वारा डिफॉल्ट' किये जाने प्र भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः ahr yr पर! थिकायतकर्ता द्वारा भी ॥८7#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि. ॥ इससे अधिक दर से alg धनराशि रेय लागू होने के are आकंटी से विलम्ब eg | गयी हैं. तो fread अवधि eg ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से Tora की जायेगी | Bi Page 4 of 6

E-Court 5. इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में ग्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराथि व ब्याज BY Wee मामले में गणना की जायेगी | 6. इस आदेश का उललघ॑न Yaa (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धारा--69 तथा अन्य Gard ग्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये/ 7. यदि विपक्षी द्वार इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है तो शिकायतकर्तायण को यह अधिकार होगा कि er ग्राधिकरण को माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा TET |” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25--05--2022 के | अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को प्रस्तर-02 एवं 03 के अनुसार दिनांक 34-07-2022 तक प्रार्थी / शिकायतकर्ता के मूल आवंटित प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा.पोर्टल पर अपलोडेड एवं दाखिल लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 28-08-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण RT कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 के अनुपालन में. विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी,/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत मूल प्लॉट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो।

अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 206 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। ॥ अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 | में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 25-05-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार प्रश्नगत मूल प्लॉट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री | की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक | Pe uae em को संदर्भित की जाती है। जहाँ तक विपक्षी कम्पनी के कथनानुसार उनके द्वारा प्रश्नगत प्रकरण के सम्बन्ध Page 5 of 6 E-Court jae परन्तु vat अपील मा. अपीलीय अधिकरण, लखनऊ द्वारा अपने अंतिम आदेश, | दिनांक o2—t2—2024 के माध्यम से खारिज की जा चुकी है। अतः उपर्युक्त तथ्यों के | | आलोक में प्रश्नगत प्रकरण को वर्तमान में Abeyance में रखे जाने का कोई विधिक आधार | एवं औचित्य नहीं है। । अतः सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 25-05-2022 के प्रस्तर-03 के | | अनुसार दिनांक 05-04-2026 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की. | गणना कराकर निम्नानुसार कार्यवाही करें:-

(क) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील संख्या: 724/2023 के क्रम में | रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त हुई है, तो उसे तत्काल प्रार्थी / शिकायतकर्ता के खाते में स्थानांतरित कर, पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित | आदेश के प्रस्तर-03 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि | में घटाते हुए, अवशेष धनराशि की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली प्रमाण-पत्र जारी करायें। | (ख) यदि मा. अपीलीय अधिकरण से उपर्युक्त अपील संख्या: 724/2023 के क्रम में रेरा प्राधिकरण के सम्बन्धित खाते में कोई धनराशि प्राप्त नहीं हुई है, तो ऐसी स्थिति में | | पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के प्रस्तर-03 के अनुसार विपक्षी द्वारा देय | विलम्बित अवधि के ब्याज की समस्त धनराशि की वसूली हेतु, नियमानुसार वसूली | प्रमाण-पत्र जारी करायें। | तदोपरान्त पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं | कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 25--05-2022 का समयबद्ध | रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 40--42--2025. अध्यक्ष, रेरा | Page 6 of 6