उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ-03 परिवाद संख्या : एनसीआर445 / 03 /7496 / 2024 नरेन्द्र कुमार गुप्ता ह निवासी- ए/473 wen, द्वितीय तल, आर्पोजिट आनँएक्स प्लाजा, वसुंधरा सैक्टर-4, गाजियाबाद-204042 >> 'परिवादी बनाम टेकमेन बिल्डवेल प्रा.लि. पता- जी-4354, चितरंजन पार्क, नई दिल्‍ली-440049 पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी :- श्री विवेक सिन्हा, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री अश्वत सीतारमन, अधिवक्ता अभिलेखीय साक्ष्य:- r 4. फ्लैट आवंटन पत्र दिनांक 27.06.2074 2. त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र दिनांक 27.06.2044 3. लीगल नोटिस 4. भुगतान विवरण 5. गृह ऋण स्वीकृति पत्र प्रतिवादी द्वारा अपने कथन के समर्थन में अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवाद पत्र मु 2. शपथ पत्र दिनांक 43.0.2047 3. ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 04.4.2043 4. स्टेटमेंट ऑफ एकाउन्द्स 5. बकाया धनराशि के सम्बन्ध में पत्र ए?९8९ 6. एलॉटमेंट लेटर 7. निरस्तीकरण से पूर्व अंतिम पत्र दिनांक 20.04.2046 8. अनापत्ति प्रमाण पत्र 9. सक्षम प्राधिकरण के समक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन पत्र 40. चैक की छायाप्रति पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- «

(क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना Moti Residency गाजियाबाद में इकाई संख्या-&-06, Tower A बुक कराया गया, जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को 27.73,273,/-रूपये की धनराशि का भुगतान किया है। परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य दिसम्बर 2042 तक दिया जाना था, परन्तु इकाई का अधिपत्य उपलब्ध नहीं कराया गया है। प्रतिवादी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किये गये है, फिर भी उनके द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किया जा चुका है। परिवादी ने परियोजना विलम्बित होने के कारण जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। Gj प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि परिवादी को दिनांक 0.47.20:3 को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किया जा चुका है। प्रतिवादी की परियोजना रेरा के अधिनियम 2 (0) के अनुसार ऑनगोईंग की श्रेणी में नहीं आती है। प्रतिवादी द्वारा समक्ष प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है, परन्तु सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओसी उपलब्ध नहीं कराया गया, जिस कारण प्रतिवादी द्वारा परियोजना को रेरा के अन्तर्गत पंजीकृत कराया गया है। रेरा कार्यालय द्वारा सर्कुलर दिनांक 46.02.2049 के अनुसार प्रतिवादी की परियोजना को डीम्ड Si प्राप्त हो चुका है। प्रतिवादी द्वारा परिवादी के अनुरोध पर 83,252 ,/-रूपये की छूट दी गयी है, परन्तु परिवादी द्वारा इकाई Page 2 का अधिप्त्य प्राप्त नहीं किया जा रहा है, जिसके लिए 2 बार अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये जा चुके है। अतः परिवादी का परिवादी खारिज किये जाने योग्य है।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- बिन्दु संख्या ice रेरा आने A पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? बिन्दु संख्या 2: क्या परिवादी की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्‍या अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु Wem-i इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में, नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745--6749 /“ 2024 “मैसर्स =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा0 feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." Page 3

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के seated से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। प्रतिवादी द्वारा wera परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRJI3564 है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईंग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू ert) तद्नुसार बिन्दु Gea निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या परिवादी की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है ? यदि नहीं तो क्या अनुतोष अनुमन्य होगा ? यह वाद बिन्दु परिवार्दीगण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार परिवार्दीगण पर है।

परिंवादी का कहना है परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य दिसम्बर 2042 तक दिया जाना था, परन्तु इकाई का अधिपत्य उपलब्ध नहीं कराया गया है। प्रतिवादी द्वारा सक्षम प्राधिकरण से पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किये गये है, फिर भी उनके द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन va प्रेषित किया जा चुका है। परिवादी ने परियोजना विलम्बित होने के कारण जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। Page 4 इस पर प्रतिवादी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि कि परिवादी को दिनांक 04.:4.20i3 को ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किया जा चुका है। प्रतिवादी की परियोजना रेरा के अधिनियम 2 (9) के अनुसार ऑनगोईंग की श्रेणी में नहीं आती है। प्रतिवादी द्वारा समक्ष प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है, परन्तु सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी उपलब्ध नहीं कराया गया, जिस कारण प्रतिवादी द्वारा परियोजना को रेरा के अन्तर्गत पंजीकृत कराया गया है। रेरा कार्यालय द्वारा सर्कूलर दिनांक 46.02.2049 के अनुसार प्रतिवादी की परियोजना को डीम्ड ओससी प्राप्त हो चुका है। प्रतिवादी द्वारा परिवादी के अनुरोध पर 83,252 ,/-रूपये की छूट दी गयी है, परन्तु परिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं किया जा रहा है, जिसके लिए 2 बार अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये जा चुके है। अतः परिवादी का परिवादी खारिज किये जाने योग्य है। यह निर्विवादित है कि परिवादी द्वारा प्रतिवादी की परियोजना में फ्लैट बुक कराया था। इस तथ्य पर भी कोई विवाद नहीं है कि प्रतिवादीअनुबंधित अवधि में कब्जा प्रदान करने में असमर्थ रहा है।

जहाँ तक केता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में tr अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढ़ा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा 48 (4) F प्राविधान है कि :- Section 8. Return of Amount = and Compensation- () “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building.- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on eel Page 5 account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्बित हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ सब-क्लॉज () में "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... @any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” Page 6 उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी Ko होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है। इस कम में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737/20:7 “नीलकम्नल रियलटर्स सबअरबन wife. बनाम

यूनियन ऑफ इण्डिया”, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के Wa i24 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :- “The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting __ interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth, Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 78 and 79, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त सो रपष्ट है कि wh पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि var वर्णित संवीक्षा को देखते हुए —————— Page 7

अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर “by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for_timely completion _of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth Ss अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 “बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-24 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः- "It is apparent that RERA intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 40 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder. The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond ] year." उक्तानुसार यह स्पष्ट fea गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास ,/ फ्लैट मिल Us | तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ weer किया है:-

"The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and Page 8 at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." उक्त sede में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 / 209 “पायनियर अर्बन लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” में दिनांक 09.08.20i9 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

"The object of RERA is tu see thal real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा Page 9 भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिर्श्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा “ईरियो ग्रेस रियलटेक प्रा0 लि0 बनाम अभिषेक खन्‍ना एवं आदि” में दिनांक 44.04.2024 को पारित आदेश में जहाँ परियोजना का ओ.सी./सी.सी प्राप्त किया जा चुका है, उसके सम्बन्ध में निम्न आर्ब्जेवेशन दिया है कि —

2.. The issue which now arises is whether the apartment buyers are bound to accept the offer of possession made by the Developer where the Occupation Certificate has been issued, along with the payment of Delay Compensation, or are entitled to terminate the Agreement. (i) We are of the view that allottees at Serial Nos. I and 2 in Chart A are obligated to take possession of the apartments, since the construction was completed, and possession offered on 26,06,.2079, after the issuance of Occupation Certificate on 37.05.2079.,.. 7॥#6 Developer is however obligated to pay Delay Compensation for the period of delay which has occurred /0क्का 27.77,2078 ॥/ the date of offer of possession was made to the allottees, ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। Page 0 आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व परिवार्दी का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरी एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो fea ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन“, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “Ko होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पज़ेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। चूंकि प्रतिवादीद्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में दिनांक 07.0.2020 को अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है और आगामी मार्च 2022 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने हेतु वचन दिया गया है। ऐसे में यह उचित होगा कि परिवार्दीगण अपनी यूनिटस्‌ का कब्जा लेने पर विचार करें। उसके बाद फ्लैटस्‌ के भविष्य में उपयोग के सम्बन्ध में वे स्वयं निर्णय ले सकते है। वैसे भी परिवार्दीगण द्वारा परियोजना में फ्लैटस्‌ के कब्जे हेतु धनराशि का निवेश किया गया था, जिसका उपयोग परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटी को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। पत्रावली पर परिवादी द्वारा दाखिल अनुबन्ध पत्र दिनांक 27.06.2044 के WRR-.5 4 प्राविधान दिये गये है, जिसके अनुसार _ का निर्माण कार्य is माह अवधि अर्थात्‌ दिनांक 27.42.2042 ए०8९ 4

तक पूर्ण किया जाना था, परन्तु प्रतिवादी द्वारा निर्धारित अवधि में इकाई का अधिपत्य नहीं दिया गया है। प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में अधिभोग प्रमाण-पत्र हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है वर्तमान समय में सक्षम प्राधिकरण द्वारा अधिभोग प्रमाण-पत्र प्रदान नही किया गया ऐसी स्थिति रेरा कार्यालय आदेश दिनांक 46.09.209 का उल्लेख करते हुए कहा गया है। कि शासनादेश संख्या-4244 / 08 /03 / 47 / 34 विविध / 2008 दिनांक 34.40.2047 के संलग्नक के प्रस्तर-6 के अंतर्गत निम्नवत्‌ प्राविधान कर दिया गया हैः- “पूर्णतः प्रमाण-पत्र हेतु आवेदन प्राप्त होने पर अधिकतम सात कार्यदिवस में जांच/ परीक्षण कर स्वीकृत अथव शमनित मानचित्र के अनुरूप मौके पर विकास /निर्माण न पाये जाने की स्थिति में उपाध्यक्ष अथवा उसके द्वारा प्राधिकृत अधिकारी द्वारा पूर्णतः प्रमाण-पत्र के आवेदन का अस्वीकार करते हुए अपेक्षित संशोधनो सहित आवेदन को आवेदन करने के आठ कार्यदिवस में सूचित कर दिया जायेगा। ऐसा न करने की दशा में प्राधिकरण द्वारा पूर्णतः प्रमाण-पत्र स्वीकृत किया(डीम्ड एप्रूव्ड) माना जायेगा | | अतः आवंटियों के हितों के संरक्षण तथा रेरा अधिनियम एवं नियमावली में आवंटियों को उन्हें आवंटित ईकाईयों का कब्जा सुलभ करवाने के उद्देश्यों की पूर्ति हेतु उ0प्र० भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा दिनांक 04.09.2049 को आयोजित प्राधिकरण की बैठक में सम्यक =" म्नवत्‌ निर्णय लिया गयाः- Page 2

4. यदि प्रमोटर द्वारा विद्युत आपूर्ति, जलापूर्ति, सीवरेज निस्तारण, जल निकासी तथा आन्तरिक मार्गों से सम्बन्धित कार्यों को पूर्ण करके 4. इलेक्ट्रीकल सेफ्टी, 2. फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट 3. स्ट्रचरल इंजीनियरिंग सर्टीफिकेट तथा 4. लिफ्ट इन्सटॉलेशन / सेफ्टी सर्टीफिकेट सहित सक्षम प्राधिकारी के समक्ष पूर्णतः प्रमाण-पत्र के लिये आवेदन-पत्र प्रस्तुत कर दिया गया है और सक्षम प्राधिकारी द्वारा प्रमोटर के आवेदन-पत्र को 7 कार्य दिवस में अस्वीकार करते हुए आपेक्षित संशोधनों सहित आवेदक को 8 कार्यदिवस के अंतर्गत सूचित नहीं किया गया है, तो सक्षम प्राधिकारी द्वारा ऐसा पूर्णतः प्रमाण-पत्र स्वीकृत किया (डीम्ड एप्रूव्ड) माना जायेगा। 2. ऐसी दशा में प्राधिकरण द्वारा प्रमोटर को यह आदेश दिया जाय सकेगा कि उनके द्वारा रजिस्टर सेल डीड,/लीज डीड,/सब लीज ss निष्पादित आवंटी को कब्जा दिया जाये, और इसी प्रकार आवंटी को आदेश दिया जा सकेगा कि उनके द्वारा रजिस्टर सेल डीड/लीज डीड /सब लीज डीड निष्पादित करा कर कब्जा प्राप्त कर लिया जाये। नोएडा, ग्रेटर नोएडा यमुना एक्सप्रेस वे जैसे प्राधिकरणों में जहां पर ट्राई पारटाइट सब लीज डीड निष्पादित करने की व्यवस्था है, वहां पर प्रमोटर द्वारा रजिस्टर एग्रीमेंट फॉर सेल निष्पादित करके आवंटी को आवंटित यूनिट का कब्जा दिया जा सकेगा।

vera प्रकरण में विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र एवं सक्षम प्राधिकरण को ओ.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन की प्रतिलिपि दाखिल की गयी है, जिसके अवलोकन से विदित है कि उक्त प्रार्थनापत्र सक्षम प्राधिकरण को अधिभोग प्रमाणपत्र हेतु आवेदन किया गया है। wert प्राधिकरण द्वारा प्रतिवादी को न ओ.सी. जारी किग्रा और न ही प्रतिवादी के आवेदन को निरस्त किया। स्पष्टतया ऐसी प्र में विपक्षी की परियोजना रेरा कार्यालय आदेश दिनॉक 46.09.2049 के अधीन (डीम्ड एप्रूवड) की परिभाषा में आयेगा। Page 3 परिवादी द्वारा सुनवाई दिनांक 09.03.2022 को पीठ के समक्ष कथन किया गया है कि प्रतिवादी के सम्पूर्णता प्रमाण पत्र को निरस्त किया जा चुका है, परन्तु उनके द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि सक्षम प्राधिकरण द्वारा सम्पूर्णता प्रमाण पत्र के निरस्तीकरण की कार्यवाही की गयी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जानें का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Ho 6649-50 // 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी Wea" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any “further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./ सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक परिवार्दी विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में परिवादी को दिनांक 27.42.2042 से अधिपत्य ऑफर किये जाने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 4

"Section l8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि Boro रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि gated ERI sad धनराशि का उपभोग किया गया है। WI एक्ट की धारा 2(2) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the fallottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; Page 5 जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं| इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के WAR 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. ali) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwisé under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9. 30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि परिवार्दी की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर प्रतिवादीभी MCLR+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इस ब्याज दर के निर्धारण को माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित माना गया है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील wWe-i2238/20i8 “पायनियर अर्बन लैन्ड एवं इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्दन राघवन” में दिनांक 02.04.2049 को अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 6 5.3. The Respondent further submitted that the National Commission had ordered payment of Interest as per the statutory Rules i.e. Rule 5 of the Haryana Real Estate (Regulation and Development) Rules, 207 @0.7% S.I. p.a. The Respondent — Flat Purchaser submitted that he had obtained a loan for Rs. 3,30,00,000/- from Standard Chartered Bank to purchase the flat in question, and had entered into a Tripartite Loan Agreement with the Bank and the Builder. The Respondent — Flat Purchaser had to pay Interest @0% p.a. for servicing the loan for the entire period. Hence, Interest @0.7% S.I. p.a. awarded by the National Commission was just and fair.

URI यह स्पष्ट है कि हरियाणा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 20॥7 के द्वारा वार्षिक ब्याज दर MCLR+2 प्रतिशत (Interest @0.7% Sl. 9.9 ) की दर से निर्धारित की गयी थी, जो सम्बन्धित मामले में राष्ट्रीय उपभोक्‍ता विवाद निवारण आयोग (NCDRC) द्वारा अनुमन्‍्य किया गया है, जिसको माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी उचित एवं सही माना गया है, साथ ही इसी आदेश के UR 8.4 में यह उल्‍लेखित है कि :- The National Commission has rightly awarded Interest @0.7% S.L. p.a. by applying Rule 5 of the Haryana Real. 2 Estate (Regulation And Development) Rules, 207 from the date of each installment till 05.02.20l7 ic. till the date after which the Order of stay of cancellation of the allotment was passed; and thereafter, from the date of the Commission’s final Order till the date on which the amount is refunded with Interest. अतः यह स्पष्ट है कि ब्याज दर जो कि i07 प्रतिशत (MCLR+2%) हरियाणा रेरा द्वारा निर्धारित किया गया है, वह सर्वोच्च न्यायालय द्वारा भी सही ब्याज दर माना गया है। eam ae aoa याचिका माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re सी-3289 /2020 “wal बिल्डवेल कंस्ट्रक्‍्शन्स प्रा.लि. Page 47 बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उल्लेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (४८ ॥२+]) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.] had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub- clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + [% unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका wen-wi-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उल्लेखित किया है

On 2.09.20l9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020... and only on Page 8 complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 240 ॥ (7 Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR+% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः TREAT माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के ४८४ ॥२+] प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय,पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर थिटा॥रका प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश \: . प्रस्तुत प्रकरणों में दी गयी धनराशि के Roos का अनुतोष निरस्त किया जाता है। Page 9 परिवादी यदि अधिपत्य लेने का निर्णय लेते हैं, तो ऐसी स्थिति में विपक्षी, परिवादी wr दिनांक 34.07.2022 तक फ्लैट का अधिपत्य दें और देय wera शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें। प्रतिवादी, परिवादी को दिनांक 27.42.2042 से दिनांक 04.05.2047 तक अनुबन्ध पत्र के अनुसार एवं दिनांक 02.05.20i7 से चारों अनापत्ति प्रमाण पत्र सहित ओ.सी /सी.सी के लिए आवेदन दिये जाने की तिथि से 8 दिन बाद अथवा इकाई का अधिपत्य ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर श८टा॥रका प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर परिवार्दी को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि परिवार्दी का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। प्रतिवादी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(29)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर परिवार्दी द्वारा भी ॥४८77२+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। ute इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी Page 20

से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 3. इस आदेश का versa भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 4. यदि प्रतिवादी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो परिवार्दीगण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। Pei b> भानु प्रताप सिंह, सदस्य उ09प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 2