उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण | जमा धनराशि | टावर एवं यूनिट संख्या संख्या | / | *.. टा२45 /03 /70937 / 2024 | आरती अग्रवाल | 49,97,.95 /— | THE CREST, TC-204 2. | NCRI45 /03/70950 /202 | कपिल मुनि त्यागी | 46,40,000 /— | Unit no. 09 3. | 0२445 /03 /7033 / 2024 सुनीता सिंह 50,54,478 /— UGF-02 RETAIL 4. |NCR(45 /03 / 70942 /202 | Slo अजय अग्रवाल | 20,42,332 /— | UG-I4 RETAIL SHOP 5, | NCRI45 / 03 / 70858 / 2024 विनोद BAR | 40,03,9:3 /— UGF-07 बनाम H20 कन्स्ट्रक्शनस प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता आरती अग्रवाल के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। उपरोक्त सभी शिकायतों के तथ्य समान, है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निरतारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या:- NCR745 / 03 // 70937 /202 आरती अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा में विपक्षी की परियोजना के प्लॉट संख्या THE CREST, TC-204 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत 25,06,778/— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 49,97,95 /— रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि के अंतर्गत कब्जा नहीं दिया गया है तथा संबंधित प्राधिकरण से पूर्णता के संबंध मे अभिलेख > 2

प्राप्त नहीं किए गए हैं । अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवेदन फॉर्म, आवंटन पत्र, एम.ओ.यू दिनांक 28,/03 /2046, जमा धनराशि की रसीदें आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना “THE CREST” के अंतर्गत यूनिट आरक्षित कराई गई है तथा यूपी.आवास विकास द्वारा शुल्क के रूप मे अवैधानिक अर्थ दंड अधिरोपित किया गया है जिसके संबंध मे याचिका Ao उच्च न्यायालय इलाहाबाद के समक्ष योजित की गई थी जो वर्तमान मे लंबित है, जिसकी प्रति संलग्नक के रूप मे उपलब्ध है। शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं इस तथ्य को स्वीकार किया गया है कि प्रशनगत यूनिट के कब्जे का प्रस्ताव 02 वर्ष पूर्व निर्गत किया जा चुका है परंतु अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण है एवं कब्जे का प्रस्ताव निर्गत किया जा चुका है तथा शिकायतकर्ता अवशेष धनराशि भुगतान करते हुए अनापत्ति पत्र प्राप्त कर सकते हैं। शिकायतकर्ता द्वारा महत्वपूर्ण तथ्यों को छुपाया गया है जिस कारण प्रस्तुत शिकायत पोषणीयता के आधार पर निरस्त करने योग्य हैं। प्राधिकरण के शुल्कों पर अधिरोपित ब्याज दर के संबंध मे याचिका मा उच्चतम न्यायालय के समक्ष लंबित जिसके निस्तारण उपरांत शिकायतकर्ता के पक्ष मे निबंधिकरण निष्पादित कर दिया जाएगा। अतः विपक्षी द्वारा प्रशशगत शिकायत को निरस्त करने के आदेश पारित किए गए हैं।

विपक्षी द्वारा अपने कथनों के समर्थन मे यू पी.आवास विकास द्वारा जारी पत्र, AO उच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दाखिल याचिका, परियोजना की भूमि की निबंधिकरण, निर्माण स्वीकृति पत्र, स्वीकृत मानचित्र की प्रति, रेरा प्राधिकरण द्वारा जारी विज्ञप्ति, परियोजना की प्रति की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के det को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4. क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं “ऑनगोईंग” की श्रेणी में है? निस्तारण बिन्दु सं0 4 बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं क्या इस प्रकरण की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को ० है? शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि के भीतर कब्जा देने के दायित्व था परंतु विपक्षी कब्जा उपलब्ध करने मे असमर्थ रहे हैं। विपक्षी द्वारा परियोजना का अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं हुए हैं जबकि अनुबंध के अनुसार समस्त धनराशि भुगतान की जा चुकी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि माय ब्याज दिले जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रथम दृष्टतया पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि प्रश्नगत परियोजना रेरा में अपंजीकृत है, जिस पर परियोजना का निरीक्षण करने हेतु निर्देश दिए गए, पत्रावलि पर उपलब्ध निरीक्षण आख्या दिनांक 2.4.2024 मे अंकित है कि निर्माण कार्य विगत ig माह से बंद है तथा परियोजना के अंतर्गत 04 टावर अनुमोदित है जिसमे 05 तल एवं 02 बैस्मन्ट का निर्माण कार्य पूर्ण है। परियोजना स्थल पर सक्षम प्राधिकरण का नोटिस लगा हुआ है तथा निर्माण स्थल पर उपलब्ध प्रतिनिधि द्वारा अवगत कराया गया है कि संबंधित प्राधिकरण (आवास विकास परिषद) से विवाद लंबित है, जिस कारण परियोजना के अंतर्गत निर्माण प्रतिबंधित है। परियोजना के अंतर्गत समस्त निर्माण कार्य पूर्ण है तथा परियोजना से संबंधित अन्य दस्तावेज उलब्ध नहीं कराये गए हैं। यह भी ज्ञात हुआ है की निर्माण कार्य वर्ष 2044 मे प्रारंभ किया गया था, जिससे वर्ष 206 तक पूर्ण किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में अधिनियम की धारा-3 अत्यन्त महत्वपूर्ण है :- REGISTRATION OF REAL ESTATE PROJECT AND REGISTRATION OF REAL ESTATE AGENTS, 3. (I) No promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner any plot, apartment or building, as the case may be, in any real estate project or part of it, in any planning area, without registering the real estate project with the Real Estate Regulatory Authority established under this Act:

Provided that projects that are ongoing on the date of commencement of this Act and for which the completion certificate has not been issued, the promoter shall make an application to the Authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of this Act: Provided further that if the Authority thinks necessary, in the interest of y allottees, for projects which are developed beyond the planning area but with the requisite permission of the local authority, it may, by order, direct the promoter of such project to register with the Authority, and the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder, shall apply to such projects from that stage of registration. (2) Notwithstanding anything contained in sub- section (), no registration of the real estate project shall be required— (a) where the area of land proposed to be developed does not exceed five hundred square meters or the number of apartments proposed to be developed does not exceed eight inclusive of all phases: Provided that, if the appropriate Government considers it necessary, it may, reduce the threshold below five hundred square meters or eight apartments, as the case may be, inclusive of all phases, for exemption from registration under this Act; (b) where the promoter has received completion certificate for a real estate project prior to commencement of this Act;

(c) for the purpose of renovation or repair or re- development which does not involve marketing, advertising selling or new allotment of any apartment, plot or building, as the case may be, under the real estate project. Explanation For the purpose of this section, where the real estate project is to be developed in phases, every such phase shall be considered a stand alone real estate project, and the promoter shall obtain registration under this Act for each phase separately. इसके अतिरिक्त उल्लेखनीय है कि उ0प्र0 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) नियमावली, 2046 के नियम 20) में रेरा के अन्तर्गत ऑनगोईंग परियोजना को परिभाषित करते हुए चार अपवाद भी दिये गये हैं, जो कि निम्नवत्‌ हैः- (0) "ongoing project" means a project where development is going on and for which completion certificate has not been issued but excludes such projects which fulfill any of the following criteria on the date of notification of these rules: (i) where services have been handed over to the Local Authority for maintenance. (ii) where common areas and facilities have been handed over to the Association for the Residents’ Welfare Association for maintenance. (iii) where all development work have been completed and sale/lease deeds of sixty percent of the apartment/houses/plots have been executed. (iv) where all development works have been completed and application has been filed with the competent authority for issue of completion certificate.

इसमें रेरा में रजिस्ट्रेशन किये बिना रियल स्टेट प्रोजेक्ट भू-खण्ड या अपार्टमेन्ट की बुकिंग, fea व विज्ञापन आदि न करने सम्बंधी प्राविधान है। इसमें भी “ऑनगोईंग” प्रोजेक्ट्स के रजिस्ट्रेशन हेतु स्पष्ट प्राविधान वर्णित है। अधिनियम के प्राविधानों के अनुसार ऐसे सभी प्रोजेक्ट्स ऑन्गोइंग की श्रेणी में सम्मलित हैं, जिन्हें रेरा आने से पूर्व सक्षम प्राधिकारी से कार्य पूर्णता प्रमाण-पत्र प्राप्त नहीं हुआ है। प्रश्नगत प्रकरण में यूपी. आवास विकास तथा बिल्डर के बीच शुल्क व अर्थ दंड का प्रकरण मा० उच्च न्यायालय, इलाहाबाद के समक्ष विचाराधीन है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo fo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- 33, Under Chapter ॥ ० the ७0०८ 206, Under Chapter II of the Act 20I6 registration of real estate projects became istration of real estate projects became mandatory and to make the statute applicable and to make the statute applicable } and to take its place under subSection (l)

of Section 3, it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(l), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by subsection (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects.

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्रविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा मे पंजीकृत कराई गई हो। प्रथम दृष्टया परियोजना रेरा अधिनियम की धारा-3 व नियम 2(0) के प्रावधानों को दृष्टिगत रखते हुए ऑन गोईंग की परिभाषा से अच्छादित प्रतीत होती है, किन्तु वर्तमान में विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा मे पंजीकृत नहीं है। उक्त परियोजना के संबंध मे मा0 उच्च न्यायालय इलाहाबाद के समक्ष याचिका भी लंबित है। उचित होगा कि प्रकरण की जाँच कर सचिव रेरा परियोजना के रेरा में पंजीकरण हेतु अग्रेतर कार्यवाही करें। मा. सर्वोच्च न्यायालय के निर्णय के क्रम में प्रश्नगत परियोजना के WF पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्तगण की प्रश्नगत शिकायतें वर्तमान में रेरा अधिनियम के ait ora नहीं है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए वर्तमान समय में विपक्षी के विरुद्ध रेरा अधिनियम की aie कर अंतर्गत कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं » 7 है। उपरोक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों मे शिकायतकर्तगण की शिकायतें खारिज किए जाने योग्य है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान समय में खारिज की जाती है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 2. सचिव रेरा, उ.प्र. को निर्देशित किया जाता है कि वे प्रकरण की जाँच कर इकाई के पंजीकरण के विषय में अग्रेतर कार्यवाही करायें। दिनांक :8५ /62 / 2022 Se ie ae * (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण