| Sore भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 | उपस्थिति :-- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या :- NCRI45/03/6775/202I । बीरपाल सिंह एवं मंजू देवी बनाम पार्श्वनाथ बिल्डवैल प्रा० लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजन "PARSVNATH EXOTICA PHASE-i" में यूनिट सं0-- 02-03 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 5,00,000 /— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को | अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में विलम्ब है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। | शिकायत्तकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवेदन फार्म, फैलट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 08.07.2044 एवं जमा धनराशि की WR आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना में दिनांक 07.07.2044 को आवासीय फ्लैट का पंजीकरण हेतु आवेदन किया गया और पंजीकरण के दौरान बुकिंग के सापेक्ष pin नकिनंयापरालिपकलपकफ कक. द्वारा 5),43,22 /-रुपये अदा की गयी। शिकायतकर्ता को rah L

a D2-03 आवंटित की गयी, जिसका कूल क्षेत्रफल 4920 वर्गफुट था और फ्लैट की मूल कीमत 53,28,000 /— रुपये थी। फ्लैट क्रेता अनुबन्ध 08.07.204 को निष्पादित किया गया था। विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता के टॉवर Ol RIA वर्क, इन्टरनल प्लास्टर वर्क किया जा चुका है। विपक्षी का यह भी कहना है कि ट्रिबुनल द्वारा दो अधिकारियों को नियुक्त किया गया है, जोकि सभी आवंटियों को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना सुनिश्चित करेंगे | उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- aa शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु सं0-॥ शिकायतकर्ता का कहना हैं कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि शिकायतकर्ता के टॉवर का स्ट्रक्‍्चर वर्क, इन्टरनल प्लास्टर वर्क किया जा चुका है और ट्रिबुनल द्वारा दो अधिकारियों को नियुक्त किया गया है, जोकि सभी आवंटियों को उनकी यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराया जाना सुनिश्चित करेंगे | शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 08.07.2044 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके पृष्ठ We फे WRR-t0(a) के अवलोकन से Alea है कि विपक्षी द्वारा ब्लॉक का निर्माण, जिसमें फ्लैट स्थित है में निर्माण कार्य शुरू किये जाने की तिथि से 36 माह में पूर्ण किया जाना था। अनुबन्ध में निर्माण कार्य शुरू होने की तिथि अंकित नहीं की गयी है, ऐसे में अनुबन्ध निष्पादित की तिथि 08.07.2044 से उक्त अवधि की गणना किया जाना उचित होगा। ऐसी दशा में उपरोक्तानुसार कब्जे की (Re , re होती है। है Vv Page 2

यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक o9.07.2074 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Ga के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा

मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vad धनराशि का उपभोग किया गया है। f h \ ee L Page 3 गए यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह अवधारित किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के पृष्ठ He के प्रस्तर-40 (०) के अनुसार परियोजना के विलंब की अवधि में 5 रूपये प्रतिवर्ग फुट प्रतिमाह की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा उपरोक्त विधि व्यवस्था में यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 78, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively".

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नहीं, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 4.5.2046) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 4.5.2046 से रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक ieee \ L Page 4 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,// पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the | rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank | of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी ua 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRHH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " The period of Interest should close on April 20!6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has | admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as / April 20l6. The Respondent — Purchaser = | 7 YL —_— नस ०ा ० +ल कान Page 5 could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ate सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें।

दिनांक 47.40.208 को उ0प्र०0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8—3—78-65 fafaer/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure \ conditions then the Allottee agrees that the y री — | ge 6 Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of _ possession of the [Apartment/Plot}:"

इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड--49 (Corona Virus Discase) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2022 तक ओ.सी. / सी.सी. अथवा पूर्णता हेतु चारों प्रमाण पत्र सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प Yow प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायणरकर्ता को दिनांक 09.07.20i4 से दिनांक 30.06.206 तक अनुबन्धानुसार एवं दिनांक 07.06.20i6 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त होने [अथवा इलैक्ट्रिकल सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, wea सर्टिफिकेट, लिफ्ट इन्स्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी.,/सी.सी. के लिए आवेदन दिये जाने के तिथि के 8 दिन बाद की तिथि से] अथवा (ख) कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर _— Hl प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज

अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। afas-i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। 4. विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। 5. यदि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 34.03.2022 तक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जाता है, तो शिकायतकर्ता अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस पाने हेतु रेरा के समक्ष पुन: आवेदन कर सकते हैं। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :-- 30 /44 / 2024 gd कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8