E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ-04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत emei—3i सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR45/03/5423/2023 करुण कुमार व नीतू कुमारी बनाम महालक्ष्मी बिल्डटेक कन्सोर्टियम प्रा. लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अन्तिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 26-07-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री अतुल कुमार सिंह उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री लाल मन यादव उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 20-07-2024 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक 05-06-2049 को विपक्षी की परियोजना Migsun Kiaan, Ghaziabad 4 यूनिट संख्या: 08 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.54,04,786 /- है और शिकायतकर्ता द्वारा 6.48,46,448/— की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 0i—-72-202: (06 माह ग्रेस पीरियड सहित) तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है तथा कार्य की प्रगति धीमी गति से चल रही है और निकट भविष्य में निर्माण कार्य पूर्ण होना सम्भव नहीं है। विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये मॉँग-पत्र, दिनांक Page l of 4 E-Court 06-03-2023 के माध्यम से B.74,5,844/— की धनराशि की माँग की गयी। शिकायतकर्ता को प्रश्नगनत यूनिट Canvas Stage # विपक्षी द्वारा उपलब्ध करायी जानी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा एडहॉक शुल्क के मद में रू.2,82,020 /- तथा विलम्ब भुगतान शुल्क के मद में रू.9,256 /- की धनराशि की माँग की गयी। अतः: शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी द्वारा एडहॉक शुल्क के मद में रू.2,82,020//- तथा विलम्ब भुगतान शुल्क के मद में रू.9,256 //- की धनराशि की माँग को वापस लिये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता के विद्वान अधिवक्ता द्वारा दिनांक 44-02—-2024 की सुनवाई के दौरान पीठ के समक्ष उपस्थित होकर कहा गया कि वह अपना प्रत्युत्तर दाखिल करना नहीं चाहते हैं। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस, दिनांक 30-03--2024 दाखिल करते हुए मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की है और विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों/अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कुल 6.63,37,24/— की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा सारणी प्रस्तुत करते हुए बताया गया है कि उनके द्वारा रू.54,04,786 //- के सापेक्ष रू.49,39,263,//- की धनराशि का भुगतान प्रश्नगत शिकायत aa करने के पूर्व विपक्षी को किया गया था। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये अवैधानिक रूप से रू.43,97,864 /— की धनराशि की माँग, प्रश्नगत शिकायत पीठ के समक्ष विचाराधीन होने के दौरान की गयी, जिसे शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त करने के उद्देश्य से विपक्षी को अदा किया गया। इस प्रकार शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के कुल मुल्य रू.54,04,786/- के सापेक्ष अधिक धनराशि G.6337,24/— का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष समस्त धनराशि का भुगतान विपक्षी को करते हुए रेरा अधिनियम, 206 की धारा-496) के अन्तर्गत अपने कर्तव्यों का पालन किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा रेर अधिनियम की विभिन्‍न धाराओं का उल्लंघन करते हुए, शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान नहीं किया गया है।

इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा wea यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी द्वारा एडहॉक शुल्क के मद में रू.2,82,020,//- तथा विलम्ब भुगतान शुल्क के मद में रू.9,256 //- की धनराशि की माँग को वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन-पत्र, दिनांक 24-06-2049 की प्रति, माँग-पत्र. दिनांक 06-03-2023 की प्रति, विलम्ब भुगतान शुल्क (Late Payment Charges) की सारणी, ई-मेल की प्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 49--09--2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाते हुए प्रश्नगत शिकायत योजित की गयी है। इसलिए प्रश्नगत शिकायत पोषणीय नहीं है। प्रश्ननत परियोजना "'शांहरणा Kiaan" रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं.: UPRERAPRIIZ034 है, जिसकी पूर्णता की तिथि Page 2 of 4 E-Court 30-03-2024 है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Migsun Kiaan" में कस्ट्रक्शन-लिंक्ड प्लान के अन्तर्गत Canvas Bareshell की श्रेणी में यूनिट संख्या: i0s बुक करायी गयी थी, जिसके सम्बन्ध में पक्षकारों के मध्य आवंटन-पत्र, दिनांक 2-06-2049 को निष्पादित कराया गया। प्रश्ननत यूनिट की कुल कीमत W.54,0i,786/— (अन्य शुल्क एवं करों रहित) थी आवंटन-पत्र, दिनांक 24-06-2049 के प्रस्तर-4(७) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिसम्बर, 2024 में 06 माह के ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था।

परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण, प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा दूंठ जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44-02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, “एम सी मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया | कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है। इस विषय में विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति पत्र, दिनांक 49-09-2023 4 रेरा पीठ द्वारा पारित आदेश का संदर्भ देते हुए कहा गया है कि फोर्स मैज्योर के मद 4 Hifas—t9 की अवधि (6 माह) एवं केन्द्रीय प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड द्वारा निर्माण कार्यों पर प्रतिबन्ध लगाने के आधार पर कुल-68 दिनों की छूट प्रश्नगत शिकायत में भी दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश, दिनांक 48-08-2024 के आधार पर कहा गया है कि उन्हें प्रश्नगत परियोजना को पूर्ण करने हेतु 45 माह का अतिरिक्त समय विस्तार दिया गया है। उपरोक्त आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि नवम्बर 2023 बतायी गयी है।

pera परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और कब्जे के लिए तैयार है। विपक्षी द्वारा wad परियोजना के सम्बन्ध में चारों एन.ओ.सी. अर्थात्‌ फायर एन.ओ.सी., दिनांक 45-40-2023, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30-05-2023, विद्युत एन.ओ.सी., दिनांक 44-08-2023 एवं स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 02-42-2022 को प्राप्त की जा चुकी हैं। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा फोर्स मैज्योर के मद में लाभ प्रदान किये जाने तथा yeaa शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में त्रिपक्षीय अनुबन्ध-पत्र, दिनांक 24-42-2020 की प्रति, परियोजना के फोटोग्राफ्स्‌ की छायाप्रति, पीठ द्वारा पारित आदेशों की प्रति, कस्टमर लेजर की प्रति, परियोजना की अवधि मे विस्तार हेतु उ.प्र. WI ol दिए गए आवेदन की प्रति, ऑफिस मेमोरेन्डम, दिनांक 43-05-2020 की प्रति, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 45-0-2023, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30-05-2023, विद्युत एन.ओ.सी., दिनांक 44--08--2023 Vd wear एन.ओ.सी., दिनांक 02-42-2022 की प्रतियाँ दाखिल की गयी है। Page 3 of 4 E-Court मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cof को विस्तार से सुना तथा पत्रावली पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं अभिलेखों का सम्यूक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दुओं पर विचार किया:- ॥ क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2. क्या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी /सी.सी. के आधार पर अंतिम माँग-पत्र अथवा कब्जा ऑफर प्रेषित किया जा सकता है? 3. क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी?

निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 बिन्दु संख्या: 04, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई है? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा अपना आपत्ति-पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिल्‍्ली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा ds जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44-02—2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985, एस सी मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया | कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है। इस विषय में विपक्षी द्वारा अपने आपत्ति पत्र, दिनांक 49-09-2023 में रेरा पीठ द्वारा पारित आदेश का संदर्भ देते हुए कहा गया है कि फोर्स मैज्योर के मद में Gifas-r9 की अवधि (6 माह) एवं केन्द्रीय प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड द्वारा निर्माण कार्यों पर प्रतिबन्ध लगाने के आधार पर कुल-68 दिनों की छूट प्रश्नगत शिकायत में भी दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश, दिनांक 8—-08—202' के आधार पर कहा गया है कि उन्हें vera परियोजना को पूर्ण करने हेतु 45 माह का अतिरिक्त समय विस्तार दिया गया है। उपरोक्त आधारों पर विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिये जाने की तिथि नवम्बर 2023 बतायी गयी है। PRO / 7 Page 4 of 4 है:-

04—-20 44-02—202 प्रतिबन्ध लगाया नियन्त्रण से बाहर थी तथा इसके लिए विपक्षी को उत्तरदायी ठहराना नन्‍्यायोचित नहीं होगा अतः यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित दोनों अवधियों के लिए परियोजना E-Court माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या: 43029/985, “M.C. Mehta Versus Union of India” में पारित आदेश, दिनांक o4—i4-20:9 में निम्नलिखित निर्देश दिये “With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place.” इसके अतिरिक्त उपर्युक्त सिविल अपील संख्या: 43029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक o9—-2-20i9 में निम्नलिखित निर्देश दिये है:- “In the affidavit dated 05.72,2079, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

7|2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (2076) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non- compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels mys persist in severe+/emergency category for 48 hours or more. Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.”

पर्यावर्णीय आधार पर माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04--4-2049 से दिनांक 44--02-2020 तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश, दिनांक 09-42-2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए, आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 9 से दिनांक 09-42-2049) एवं 33 दिन (6652) (दिनांक 40-42-2049 से दिनांक 0 तक सॉय 06 बजे से सुबह 06 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर TH गया। इन तथ्यों के आलोक में यह स्पष्ट है कि var अवधि विपक्षी | ॥ के TI को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में कुल-35 Page 5 04 E-Court दिन +33 दिन अर्थात्‌ 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा 68 दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 00-06--2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) @ प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु, दिनाक 25-03-2020 से 06 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25-09-2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स के कारण मानी जायेगी | इसके दृष्टिगत दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02

बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा Ves ओ.सी /सी.सी. के आधार पर अंतिम माँग-पत्र अथवा कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया जा सकता ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और कब्जे के लिए तैयार है। विपक्षी द्वारा guerra परियोजना के सम्बन्ध में चारों एन.ओ.सी. अर्थात्‌ फायर एन.ओ.सी., दिनांक 75-40-2023, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30-05-2023, विद्युत एन.ओ.सी, दिनांक 44-08-2023 एवं waar एन.ओ.सी., दिनांक 02-72-2022 को प्राप्त की जा चुकी हैं। इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये माँग पत्र, दिनांक 06--03--2023 के माध्यम से W.42,25,844 //- की धनराशि की माँग की गयी। शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट Canvas Stage में विपक्षी द्वारा उपलब्ध करायी जानी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा एडह्रॉक शुल्क के मद में रू.2,82,020,//- तथा विलम्ब भुगतान शुल्क के मद में रू.9,256 /— की धनराशि की माँग की गयी, जो कि पूर्णतः: अविधिक है।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की eRT-4(4)(b) में स्पष्ट रूप से उल्लिखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वे ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / veer के लिए करार) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उल्लिखित है कि ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त प्रोमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में इकाई का कब्जा ऑफर करेंगे। इसके अतिरिक्त उ.प्र. ada प्लॉनिंग एण्ड डेवलपमेन्ट एक्ट, 4973 के Wey, धारा-45-& में निम्नलिखित उल्लेखित है:- Pie Page 6 of 4 ‘ a “(5-4 Completion Certificate.- (7) Every person or body having been granted permission under sub-section (3) of section 45, shall complete the development according to the approved plan and send a notice in writing of such completion to the Authority, and obtain a completion certificate from the Authority in the manner prescribed or provided in the bye-laws of the Authority. Provided that if completion certificate is not granted and refusal to grant it is not intimated within three months after receipt of the notice of completion, it shall be deemed that the Completion certificate has been granted by the Authority.”

waged प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित स्वीकृत प्लॉन के अनुसार समस्त विकास कार्य पूर्ण किये जा चुके हैं और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष लिखित सूचना /आवेदन प्रस्तुत किया जा चुका है, परन्तु लिखित सूचना / आवेदन किये जाने की तिथि से 03 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 03 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को डीम्ड सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में चारों वांछित प्रमाण-पत्र अर्थात्‌ फायर एन.ओ.सी., दिनांक 45-40-2023, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 30-05-2023, विद्युत एन. ओ.सी., दिनांक 44-08-2023 vd Wear एन.ओ.सी., दिनांक 02-42-2022 की प्रतियाँ दाखिल की गयी है, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा ओ.सी./सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत आवेदन-पत्र की प्रति रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं की गयी है।

भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206, उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 तथा उ.प्र. अर्बन प्लॉनिंग एण्ड डेवलपमेन्ट एक्ट, 4973 के चैप्टर-५, a-is-a में दी गई विधि व्यवस्था के अनुसार विपक्षी / प्रमोटर द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी वांछित अनापत्ति प्रमाण-पत्र प्राप्त कर, ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जाना चाहिए और आवेदन किये जाने की तिथि से 03 माह के अन्दर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 03 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को डीम्ड सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई wari /अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा उ.प्र. अर्बन प्लॉनिंग एण्ड डेवलपमेन्ट एक्ट, 4973 के चैप्टर-७, aeis-a में वर्णित उपरोक्त प्राविधान के अनुसार कोई लिखित सूचना / आवेदन-पत्र सक्षम प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया गया हो, जिसे सक्षम प्राधिकरण Page 7 of 4 E-Court द्वारा 03 माह की अवधि में स्वीकार न किये जाने की स्थिति में प्रश्नगत परियोजना को डीम्ड कम्पलीशन की श्रेणी में रखा जाये। उपर्युक्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में विपक्षी यह कथन कि प्रश्नगत परियोजना लगभग पूर्ण हो चुकी है और कब्जे के लिए तैयार है, साक्ष्यों के अभाव में स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है, क्योंकि विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में वर्तमान में कोई ओ.सी. / सी.सी. अथवा डीम्ड ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त नहीं हुआ है।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की eme—(4)(f) में प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व अंकित है:- "execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section I7 of this Act; साथ ही भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2076 की aeI—-i9(0) एवं apa veda के निम्न उत्तरदायित्व अंकित हैं:- #(0) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (4) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (7) of section 7 of this Act." भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20i6 की oi—i7 निम्नवत्‌ है :-

#॥7, (I) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, Page 8 of 4 Ale E-Court to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपर्युक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेल डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट / प्लॉट आदि का “ओक्यूपेन्सी सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना उक्त सर्टिफिकेट के न तो विधिपूर्वक कब्जा ही दिया जा सकता है एवं न ही “टाईटल ट्रान्सफर” नियमानुसार सम्भव है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा ऐसा भी कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिसके अवलोकन से यह विदित हो सके कि वर्तमान समय में विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना »/ टॉवर के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण द्वारा ओ.सी./सी.सी. जारी किया जा चुका हो और न ही उपर्युक्तानुसार विपक्षी को प्रश्नगत परियोजना /टॉवर के सम्बन्ध में डीम्ड ओ. सी. / सी.सी. प्राप्त हुआ है।

उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित आवंटन पत्र, दिनांक 24-06-2049 के संलग्नक-0 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट Canvas Bareshell की श्रेणी में बुक की गयी थी। विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की अनुमति लेते हुए उक्त यूनिट की श्रेणी मे परिवर्तन किया गया हो। अतः उभय पक्षों के मध्य निष्पादित आवंटन पत्र की शर्तों के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट Canvas Bareshell की श्रेणी मे इंगित समस्त सुविधाओं सहित दिलाया जाना न्यायोचित होगा तथा विपक्षी द्वारा उपर्युक्त संशोधन के मद मे कोई अतिरिक्त शुल्क (एडहॉक एवं विलम्ब भुगतान शुल्क (Late Payment Charges) वसूला जाना अविधिक है। अतः समस्त तथ्यों एवं वर्णित उपर्युक्त परिस्थितियों में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित // जारी माँग-पत्र, दिनांक 06--03-2023 वैधानिक एवं विधिसम्मत न होने के कारण खारिज किया जाता हैं तथा विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में बिना ओ.सी./ सी.सी. अथवा Ses ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये अधिरोपित किये गये एडहॉक एवं विलम्ब भुगतान शुल्क (Late Payment Charges) को निरस्त किया जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 Prana किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? Page 9 of 4 E-Court

शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के अनुसार विपक्षी द्वारा दिनांक 04-42-2024 (06 माह ग्रेस पीरियड सहित) तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है तथा कार्य की प्रगति धीमी गति से चल रही है और निकट भविष्य में निर्माण कार्य पूर्ण होना सम्भव नहीं है। विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये माँग पत्र, दिनांक 06--03--2023 के माध्यम से H.7,5,844 //- की धनराशि की माँग की गयी | शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट Canvas 50४४० में विपक्षी द्वारा उपलब्ध करायी जानी थी, परन्तु विपक्षी द्वारा एडहॉक शुल्क के मद में रू.2,82,020,//- तथा विलम्ब भुगतान शुल्क के मद में रू.9,256,/- की धनराशि की माँग की गयी | अतः शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी द्वारा एडहॉक शुल्क के मद में रू.2,82,020 //- तथा विलम्ब भुगतान शुल्क के मद में रू.9,256 //- की धनराशि की माँग को वापस लिये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता के विद्वान अधिवक्ता द्वारा दिनांक 44-02--2024 की सुनवाई के दौरान पीठ के समक्ष उपस्थित होकर कहा गया कि वह अपना प्रत्युत्तर दाखिल करना नहीं चाहते हैं। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित बहस, दिनांक 30-03-2024 दाखिल करते हुए मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की है और विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में किये गये समस्त तथ्यों ,/अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष कुल G.63,37,24/— की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा सारणी प्रस्तुत करते हुए बताया गया है कि उनके द्वारा रू.54,04,786 //- के सापेक्ष रू.49,39,263//- की धनराशि का भुगतान प्रश्नगत शिकायत योजित करने के पूर्व विपक्षी को किया गया था। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा बिना ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये अवैधानिक रूप से रू.3,97,864 /— की धनराशि की माँग, प्रश्नगत शिकायत पीठ के समक्ष विचाराधीन होने के दौरान की गयी, जिसे शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा प्राप्त करने के उद्देश्य से विपक्षी को अदा किया गया। इस प्रकार शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट के कुल मुल्य रू.54,04,786 /“- के सापेक्ष अधिक धनराशि रू.63,37,24,/- का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष समस्त धनराशि का भुगतान विपक्षी को करते हुए रेरा अधिनियम, 206 की धारा-496) के अन्तर्गत अपने कर्तव्यों का पालन किया गया है, परन्तु विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम की विभिन्‍न धाराओं का उल्लंघन करते हुए, शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा प्रदान नहीं किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 49-09-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि आवंटन-पत्र, दिनांक 27-06-2049 के प्रस्तर-4(6) के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा दिसम्बर, 2024 में 06 माह के ग्रेस पीरियड सहित दिया जाना था। शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट कब्जे हेतु तैयार है और शिकायतकर्ता यूनिट के कब्जे के सम्बन्ध में समस्त औपचारिकतायें पूर्ण करते हुए, यूनिट का भौतिक कब्जा प्राप्त कर सकता है। रेरा एक्ट की ores7a(t) 4 प्राविधान है किः- ली Page 0 of 4 v E-Court "Section 76. Return of Amount and Compensation- (I)“If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building:- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा wera यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली पर आवंटन-पत्र, दिनांक 27-06-2049 की छायाप्रति उपलब्ध है, जो कि प्रथम gear यह प्रतीत होता है कि विपक्षी द्वारा उक्त आवंटन-पत्र, उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या: 4740 /8--3-48-65 विविध / 46, दिनांक 47-40-2048 के प्रारूप पर निष्पादित, हस्ताक्षरित व पंजीकृत नहीं कराया गया है। प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित आवंटन-पत्र / बी.बी.ए., दिनांक 24-06-2049 के प्रस्तर-04(6) के अवलोकन से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा, जून, 202 अर्थात्‌ दिनांक 30—06—-202 एवं 06 माह ग्रेस पीरियड सहित दिनांक 30-42-2024 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उक्त निर्धारित अवधि में एवं अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है।

जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, इस सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649--50 / 2048, “M/s. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- ४24 a Page I] of I4 ¢ E-Court "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होंगे। ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 33--42--2024 से 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 09-03-2022 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The interest is merely compensation for use of money." ae: उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्‍त धनराशि का उपभोग जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा विकास) अधिनियम, 20i6 के अधीन दिनांक 42-40-2048 को भू: विलम्ब तथा मूल धनराशि किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं -सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2078 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय

ब्याज़ दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित mcrre+ प्रतिशत नि Page 2 of 4 aka की गयी है, जिसे E-Court माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सी: 920 /2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर ॥४८7/२+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 03 निस्तारित किया जाता है। उपर्युक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के अनुसार पूर्ण कराते हुए, ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय wry शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 33-42-2024 से 68 दिन (निस्तारण बिन्दु संख्या: of के अनुसार) जोड़ने के उपरान्त, अर्थात्‌ दिनांक 09-03-2022 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। 3. कोविड-49 के कारण “फोर्स मैज्योर” पीरियड के दृष्टिगत, दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज प्रोमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। 4. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(७४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी Page I3 of 4 Pky E-Court आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को ओ.सी. / सी.सी. सहित प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा दिये जाते समय सभी चार्जेज़ आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के अनुसार प्राप्त करने के अधिकारी हैं।

विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। प्रकरण में पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन-पत्र / बी.बी.ए, दिनांक 24-06-2049 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा उक्त आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या: 4740 /8-3--48-65 विविध / 46, दिनांक 47-40-2048 के प्रारूप पर निष्पादित, हस्ताक्षरित व पंजीकृत नहीं कराया गया है | अतः विपक्षी (प्रमोटर) द्वारा रेश अधिनियम की धारा-43 का उल्लंघन किया गया है, जिसके लिए रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा-64 के अधीन शास्ति का प्राविधान किया गया है। अतः सचिव, रेरा विपक्षी (प्रमोटर) के विरूद्ध शास्ति अधिरोपित करने की कार्यवाही हेतु, प्रश्नगत प्रकरण को प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत करें। इस आदेश की प्रति सचिव, रेरा को अग्रेतर कार्यवाही हेतु प्रेषित की जाये। इस आदेश का ved भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। दिनांक: 08—02—2025. Page 4 of 4