उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमांर, सदस्य क्रम शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण यूनिट do | धनराशि रु. /— I. | NCR45/03/52533/2020 नितिन अग्रवाल T-2-805 | 0,23,844/- | NCR45/03/52544/2020 re कुमार शर्मा प3-42 | 0,99,90/- बनाम राइज प्रोजेक्ट्स wo feo शिकायतकर्ता नितिन अग्रवाल के साथ 4 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा | विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना RISE ORGANIC GHAR PHASE | से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत Wo ॥एटारा45/03/52533/2020 नितिन अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। | संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना RISE ORGANIC GHAR PHASE | में यूनिट सं0- T-2-805 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 0,23,844/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा ५ दिसम्बर 2049 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है fe ear पूर्ण नहीं है तथा परियोजना में कोई निर्माण कार्य नहीं चल रहा है। यह भी उल्लेखित है कि परियोजना में यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब है और विकासकर्ता द्वारा विगत 3 वर्षों से परियोजना के निर्माण कार्य को रोक दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र/अपार्टमेंट केता अनुबन्ध, जमा धनराशि की रसीदें, ऋण पत्र, त्रिपक्षीय अनुबन्ध, आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी आवासीय परियोजना RISE ORGANIC GHAR में आवेदन दिनांक 29.05.2046 के माध्यम से अपार्टमेंट की बुकिंग हेतु आवेदन किया गया था। आवंटन पत्र/अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 05.06.20i6 को निष्पादित कराया गया, जिसमें कि शिकायतकर्ता को यूनिट सं०- T-2-805 आवंटित किया गया और कुल सहमत धनराशि 24,49,020,/- रुपये थी। शिकायतकर्ता द्वारा “कंस्ट्रक्शन लिंक्ड पेमेंट प्लान” का चयन किया गया था। अनुबन्ध के कब्जे वाले प्रस्तर-& के उप-प्रस्तर-() के अनुसार अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ कब्जा दिया जाना था। परियोजना में विलम्ब माननीय ]५.6.7. के आदेश एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाए गये प्रतिबन्ध के कारण हुआ। वह परियोजना को पूर्ण करने के लिए प्रयासरत हैं और Wer में दी गयी पूर्णता तिथि तक वह आवंटियों को कब्जा दे देंगे। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 08.40.2020 को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता को जून 2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे। ॥॥ Page 2 a ee _ विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में बोर्ड रिज्योलूशन, खाता विवरण की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के cot को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। |

परियोजना के निर्माण कार्य की वास्तविक स्थिति एवं प्रगति देखे जाने हेतु प्राधिकरण की तकनीकी ठीम द्वारा परियोजना का स्थलीय निरीक्षण किया गया और निरीक्षण आख्या प्राप्त की गयी, जिसमें यह पाया गया कि परियोजना | में निर्माण कार्य विगत at से बन्द पड़ा है, टॉवर- 72,73, 76 में 45 वें तल तक निर्माण किया जाना था, परन्तु 4 तल तक et wer कार्य पूर्ण किया गया है। टॉवर- 4, TSH 47 वें तल तक निर्माण किया जाना था, परन्तु 4 ही | तल तक स्ट्रक्‍्चर कार्य पूर्ण किया गया है। निरीक्षण दस्तक द्वारा यह भी बताया गया है कि परियोजना we पर कोई लेबर उपस्थित नहीं है और न ही परियोजना स्थल पर निर्माण कार्य हेतु कोई सामग्री उपलब्ध है। परियोजना में मात्र 25-30 प्रतिशत ही निर्माण कार्य किये गये हैं। । निष्कर्षतः प्राधिकरण की निरीक्षण आख्या से यह स्पष्ट है कि परियोजना में कोई कार्य नहीं हो रहा है और आगामी 4 वर्ष में भी परियोजना पूर्ण होने की कोई सम्भावना नहीं है। ऐसी दशा में निम्न बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय हैं:-- . क्या इस प्राधिकरण को यह प्रकरण सुनने का क्षेत्राधिकार है ? 2... क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? | यदि हां तो प्रभाव? 3. क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं “ऑनगोईंग” की श्रेणी में | है? । 4. क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी qu ? Page 3 निस्तारण बिन्दु संख्या-4

क्या इस अथॉरिटी को यह प्रकरण सुनने का क्षेत्राधिकार अधिकार है ? जहाँ तक प्राधिकरण को विधिक रूप से प्रकरण की सुनवाई करने के क्षेत्राधिकार का प्रश्न है, इस सम्बंध में स्पष्ट करना है कि प्रथम दृष्टया किसी परिवाद को दर्ज कराये जाने के लिए भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 के धारा-34 के अन्दर प्राविधान दिये गये है जो कि निम्न रूप से उल्लेखित है-: 3. () Any aggrieved person may file a complaint with the Authority or the adjudicating officer, as the case may be, for any violation or contravention of the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder against any promoter allottee or real estate agent, as the case may be. Explanation—For the purpose of this sub-section "person" shall include the association of allottees or any voluntary consumer association registered under any law for the time being in force. (2) The form, manner and fees for filing complaint under sub-section () shall be such as may be specified by regulations

उपरोक्तानुसार कोई पीड़ित व्यक्ति, किसी way, आवंटी या भू-सम्पदा अभिकर्ता के विरूद्र अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के किसी अतिकमण या उल्लंघन के लिए मामलों के अनुसार (as the case may be), प्राधिकरण या न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत दाखिल कर सकता है। इससे स्पष्ट है कि शिकायत को प्राधिकरण और न्यायनिर्णायक अधिकारी दोनों के समक्ष उनके क्षेत्राधिकार एवं मामलों के अनुसार (as the case may ४०) प्रस्तुत किये जा सकते है। प्राधिकरण और न्यायनिर्णायक अधिकारी के क्षेत्राधिकार और उनके सुने जाने वाले मामले रेरा अधिनियम में सम्बंधित प्राविधानों के अन्तर्गत उल्लेख किये गये है। Rr अधिनियम में प्राधिकरण (Authority) ERT प्रयोग किये जाने वाली शक्तियों (Powers) का अधिकार धारा-35,36,37,38, के अन्तर्गत दी गयी है। इनमें से मुख्य शक्ति जो कि धारा-38 में प्राधिकरण को दी गयी है, जिसका पढ़ा जाना उचित होगा, जो कि निम्नवत है :- 38. (l) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, inregard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of’ natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

(a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of areal estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. उपरोक्त प्राविधान की धारा-38 की उपधारा-4 यह है कि प्राधिकरण को, सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं के किसी भी उल्लंघन के सम्बंध में, इस अधिनियम और उसके अधीन बनाये | गये नियमों और विनियमों के अधीन अर्थदंड Penalty) या ब्याज (Interest) अधिरोपित करने की शक्ति होगी। इससे स्पष्ट है कि सम्प्रवर्तक, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं (Obligations) के हर उल्लंघन के लिए अर्थदंड (Penalty) और ATT (Interest) WHT ERI घारा 38) के अन्तर्गत अधिरोपित किया जायेगा। इसके अतिरिक्त न्यायनिर्णयन करने की शक्ति भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046, की धारा-74 में दी गयी है। जो कि निम्नवत्‌ है-:

7l. (4) For the purpose of adjudging compensation under sections 2, 4, 8 and section 9, the Authority shall appoint in consultation with the appropriate Government one or more judicial officer as deemed necessary, who is or has been a District Judge to be an adjudicating officer for holding an inquiry in the prescribed manner, after giving any person concerned a reasonable opportunity of being heard: Provided that any person whose complaint in respect of matters covered under sections 2, 4, 8 and section 9 is pending before the Consumer Disputes Redressal Forum or the Consumer Disputes Redressal Commission or the National Consumer Redressal Commission, established under section 9 of the Consumer Protection Act, 986, on or before the commencement of this Act, he may, with the permission of such Forum or Commission, as the case may be, withdraw the complaint pending before it and file an application before the adjudicating officer under this Act. (2) The application for adjudging compensation under sub-section (l), shall be dealt with by the adjudicating officer as expeditiously as possible and dispose of the same within a period of sixty days from the date of receipt of the application: Provided that where any such application could not be disposed of within the said period of sixty days, the adjudicating officer shall record his reasons in writing for not disposing of the application within that period. eee |

(3) While holding an inquiry the adjudicating officer shall have power to summon and enforce the attendance of any person acquainted with the facts and circumstances of the case to give evidence or to produce any document which in the opinion of the adjudicating officer, may be useful for or relevant to the subject matter of the inquiry and if, on such inquiry, he is satisfied that the person has failed to comply with the provisions of any of the sections specified in sub-section (), he may direct to pay such compensation or interest, as the case any be, as he thinks fit in | accordance with the provisions of any of those sections. उपरोक्त प्राविधान की ait) यह है कि अधिनियम की धारा-42, धारा-44, ARI—-8 और omi-i9 के अधीन कक्षतिपूर्ति (Compensation) | न्यायनिर्णीत करने के लिए, प्राधिकरण समुचित सरकार के परामर्श से ऐसे एक या अधिक न्यायिक अधिकारी जैसा आवश्यक समझे, जो जिला न्यायधीश है या रहा है, न्यायनिर्णायक अधिकारी के रूप में नियुक्त करेगा, जो कि किसी संबद्ध व्यक्ति को सुनवाई का समुचित अवसर प्रदान किये जाने के पश्चात्‌, विहित रीति (Prescribed manner) में जाँच करेगा। ऐसे में यह स्पष्ट है कि जहाँ क्षतिपूर्ति (Compensation) की मांग की जायेगी, तो उसका निर्णय न्यायनिर्णायक | अधिकारी द्वारा दिया जायेगा। इससे यह भी प्रतीत होता है कि प्राधिकरण की शक्ति न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के नियुकती हेतु अहम है, क्‍योंकि मुख्यतः नियुक्तिकर्ता प्राधिकरण है जो कि सरकार के परामर्श से करेगा।

अतः रेरा अधिनियम की धारा-38 एवं धारा-74 से स्पष्ट है कि धारा-38 में प्राधिकरण की शक्तियां दी गयी है जिसमें कि सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदाओं अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं (Obligations) के किसी भी उल्लंघन (Any Contravention) & सम्बंध में, अर्थदंड (Penalty) एवं ब्याज (Interest) अधिरोपित किया जायेगा और धारा-7१ में क्षतिपूर्ति (Compensation) | हेतु UPR करने की शक्ति का अधिकार न्यायनिर्णायक अधिकारी को है जो कि केवल धारा-42, धारा-44, धारा-48 और धारा-49 (Only for Sections 2,4,8,9) के अधीन किया जायेगा। (० रेरा अधिनियम की धारा-42 में निम्न प्राविधान है :- Page 7 2, Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus, or on the basis of any model apartment, plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, advertisement or prospectus, or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act.

BRITT प्राविधान से यह है कि जहाँ कोई व्यक्ति सूचना, विज्ञापन प्रास्पेक्ट्स में दिये जानकारी के आधार पर कोई अग्रिम देता है या जमा करता है और उसे उसमें सम्मलित गलत, मिथ्या कथन के कारण कोई हानि या नुकसान उठाना पढ़ता है, तो उसकी सम्प्रवर्तक द्वारा इस अधिनियम के अधीन यथा उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति की जायेगी। ऐसे में जहाँ शिकायतकर्ता धारा 42 के प्राविधानों के अनुसार Teer क्षतिपूर्ति की माँग करेगें वहाँ उसका अभिनिर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिया जायेगा। इसी धारा के प्राविधान के दूसरे अनुच्छेद (Paragraph 2) में यह कहा गया है कि पीड़ित आवंटी परियोजना से यदि अपना नाम वापस लेना चाहता है, तो उसके निवेश की गयी धनराशि, ब्याज सहित, ऐसी दर जो कि पर जो कि विहित की जाए के अनुसार लौटाया जायेगा, और अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति के अनुरूप उसकी क्षतिपूर्ति की जायेगी। स्पष्टतया यदि केवल ब्याज सहित धनराशि वापिस माँगी गई है व ब्याज दर विहित है तो उसमें अभिनिर्णय का कोई अंश समाविष्ट नहीं है। AY अतः इस धारा में 2 अंग है, पहला (Para l) जहाँ क्षतिपूर्ति का प्रश्न है वह न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णय किया जायेगा और दूसरा (Para 2) जहाँ जमा धनराशि मय ब्याज का प्रश्न है वह प्राधिकरण द्वारा निर्णीत किया जायेगा, इसी प्रकार रेरा अधिनियम की ori की उपधारा-3 निम्नवत प्राविधानित है-:

4(3) In case any structural defect or any other defect in workmanship, quality or provision of services or any other obligations of the promoter as per the agreement for sale relating to such development is brought to the notice of the promoter within a period of five years by the allottee from the date of handing over possession, it shall be the duty of the promoter to rectify such defects without further charge, within thirty days, and in the event of promoter's failure to rectify such defects within such time, the aggrieved allottees shall be entitled to receive appropriate compensation in the manner as provided under this Act. धारा-44 में सम्प्रवर्तक द्वारा मंजूर रेखांको और परियोजना विनिर्देशों का पालन किये जाने का प्राविधान है। इसी कम में धारा-44 की उपधारा-3 में यह प्राविधानित है कि यदि कब्जा सौपें जाने की तारीख से 5 वर्ष की अवधि के भीतर आवंटी द्वारा, ऐसे विकास से सम्बंधित किसी संरचनात्मक त्रुटि या सेवाओं के कर्मकौशल, क्वालिटी या उपबन्ध या सम्प्रवर्तक की feet अन्य बाध्यताओं की ओर सम्प्रवर्तक का ध्यान दिलाया जाता है, तो सम्प्रवर्तक का यह कर्तव्य होगा कि वह ऐसी त्रुटियों को बिना किन्‍्हीं afar want के 30 दिन के भीतर दूर कराये और सम्प्रवर्तक द्वारा ऐसी त्रुटियों को ऐसे अवधि के भीतर दूर करने में असफल रहने की दशा में पीड़ित आवंटी समुचित प्रतिकर पाने का हकदार होगा, जो इस अधिनियम के अधीन उपबंधित हो।

इससे भी यह स्पष्ट है कि इसमें क्षतिपूर्ति के निर्धारण का प्रश्न है जो कि बाध्यकारी शर्तों को पूरा न किये जाने के लिए इस धारा के अन्तर्गत, इसका निर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी का होगा। परन्तु पीड़ित व्यक्ति को यह Wy होगी कि वह, सम्प्रवर्तक द्वारा उन बाध्यकारी शर्तों को पूर्ण कराये ज आदेश के लिए, प्राधिकरण के समक्ष अपना वाद प्रस्तुत कर सकते है। रेरा अधिनियम की ai—is के अन्तर्गत निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये है :- 8. (l) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. उपरोक्त प्राविधान यह है कि यदि सम्प्रवर्तक-:

(क). विक्रय करार के निबन्धों के अनुसार उसमें निर्धारित तारीख तक सम्यक रूप से पूरा करने में, या (ख). इस अधिनियम के अधीन अथवा किसी अन्य प्रकरण से रजिस्ट्रीकरण का निलंबन या प्रतिसंहरण के कारण विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द होने के कारण, यथास्थिति, किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन का पूरा करने में असफल रहता है या उसका कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की छः Page 0 आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो यथास्थिति, उस अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बंध में उसके द्वारा प्राप्त रकम को, ऐसी दर पर ब्याज सहित, जो इस नियमित विहित की जाये एवं इस अधिनियम के अधीन यथा उपबन्धित रीति गें क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का पात्र होगा। परन्तु जहाँ किसी आवंटी का परियोजना से बाहर आने का आशय नहीं है, वहाँ सम्प्रवर्तक द्वारा उसे कब्जा सौपें जाने तक विलम्ब के प्रत्येक माह के लिए उस दर पर जो विहित की जाये, ब्याज पाने का अधिकारी होगा। अतः यह स्पष्ट है कि यदि सम्प्रवर्तक द्वारा अनुबन्ध के अनुसार परियोजना को अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन पूर्ण नहीं किया जाता है, या कब्जा नहीं दिया जाता है और यदि आवंटी परियोजना से बाहर आना चाहता है, तो वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित और क्षतिपूर्ति भी पाने का अधिकारी होगा।

यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है, तो प्रतिमाह विलम्ब के लिए ब्याज देय होगा। इससे भी यह स्पष्ट है कि धारा-38 के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह शक्ति है कि जहाँ ब्याज और अर्थदंड का प्रश्न होगा, तो यह प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार में होगा और जहाँ क्षतिपूर्ति का प्रश्न होगा, तो वह धारा-74 के अन्तर्गत न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के क्षेत्राधिकार में होगा। इन प्राविधानों को संयुक्त रूप से पढ़ा जाये, तो इन प्राविधानों की भाषा में यह प्रस्तावित है कि यदि प्रोमोटर द्वारा अपने बाध्यकारी अनुबन्ध के निबन्धनों के अनुसार कब्जा नहीं दिया जाता है, तो आवंटी को यह दावा करने का अधिकार होगा कि अपना जमा धनराशि ब्याज सहित वापस ले सकेगें। उपरोक्‍कतानुसार विशेष रूप से ois को दृष्टिगत रखते हुए भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम की धारा-84 के अन्तर्गत उ0प्र0 भू-सम्पदा नियमावली, 20:6 बनायी गयी। जिसमें प्राधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करने के लिए फार्म “एम” नियम-33(4) एवं न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष आवेदन करने के लिए फार्म “एन” Prasat) का प्राविधान है। इसके अतिरिक्त उ0प्र0 भू-सम्पदा प्राधिकरण (सामान्य) विनियमन, 209 प्रस्तर 24 के अन्तर्गत ऑनलाईन शिकायत दर्ज कराना का भी प्राविधान है। इसी कम में आवंटियों के हित के लिए निम्न प्राविधान हैं :-- fv Right of Allottee

9. (4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder. उपरोक्तानुसार यह है कि यदि wate flor करार के निबन्धों के अनुसार या इस अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के अधीन उसके रजिस्ट्रीकरण निलम्बन या प्रतिसंहरण हो जाने के कारण, विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द हो जाने के कारण या विकय करार के निबन्धानुसार अनुपालन करने में असफल रहता है या, यथास्थिति, अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन का कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो आवंटी द्वारा सम्प्रवर्वत को दिये गये धनराशि ऐसी ब्याज दर पर वापस जायेगी जो कि विहित की जायेगी तथा अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति सहित दावा करने का हकदार होगा।

अतः यह स्पष्ट है कि यदि सम्प्रवर्तक द्वारा किये गये विकय करार के नियम एवं शर्तों के अनुसार कब्जा नहीं दिया जाता है, तो वह अधिनियम के अधीन नियम एवं नियमावली के अन्तर्गत जमा धनराशि ब्याज सहित दावा करने का हकदार होगा और इसके अतिरिक्त क्षतिपूर्ति पाने का भी अधिकारी होगा। ऐसे में यह अवधारित किया जा सकता है कि जहाँ आवंटी जमा धनराशि का ब्याज सहित दावा करने का हकदार है, तो उसका क्षेत्राधिकार प्राधिकरण के अन्तर्गत मानी जायेगी, जिसकी शक्ति धारा-38 के अन्तर्गत दी गयी है, क्योंकि ब्याज दर राज्य सरकार द्वारा विहित है एवं इसमें कोई “एडज्यूडिकेशन” का प्रश्न निहित नहीं है। जहाँ तक क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो यह क्षेत्राधेिकार धारा-74 के अनुसार न्यायनिर्णायक अधिकारी का होगा, क्‍योंकि इसमें निर्धारित प्रकियानुसार साक्ष्यों के आधार पर क्षतिपूर्ति का mm क्षित है। रेरा अधिनियम धारा-72 में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा क्षतिपूर्ति पर विचार किये जाने वाले कारण के बारे में भी प्राविधान दिये गये है जो कि निम्नवत्‌ है :- 72, While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7], the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, © wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice.

इस धारा के प्राविधान में ब्याज भी जोड़ा गया है, क्‍योंकि क्षतिपूर्ति की धनराशि की मात्रा का निर्धारण एकमुश्त धनराशि अथवा समकक्ष ब्याज दोनों के रूप हो सकता है। स्पष्टतया क्षतिपूर्ति के रूप दिये जाने वाला ब्याज, आवंटी की जमा धनराशि की ब्याज सहित धनवापसी के प्रकरण से अलग है। जहाँ ब्याज के रूप में दी जाने वाली क्षतिपूर्ति की राशि में ब्याज दर का निर्धारण सम्मिलित है, प्राधिकरण द्वारा धनराशि ब्याज सहित वार्षिक करने की दशा में ब्याज दर पूर्व निर्धारित है तथा उसमें अभिनिर्णय का अंश नहीं है। धनवापस किये जाने वाले प्रकरण में भुगतान किये जाने वाले ब्याज की दर राज्य सरकार द्वारा बनाये गये नियमावली के अन्तर्गत दी जाती है और क्षतिपूर्ति निर्धारण या ब्याज की गणना अधिनिर्याणक द्वारा निम्न 4 बिन्दुओं को दृष्टिगत रखते हुए दिये जाते है। (क) व्यतिक्रम के परिणाम स्वरूप अनुपातिक लाभ या अनुचित फायदे की, जहाँ कहीं अनुमान्य हो, रकमः (ख) व्यतिक्रम के परिणामस्वरूप हानि की रकमः (ग) व्यतिक्रम क॑ पुनरावुत्ततिपूर्ण प्रकृति: (घ) ऐसे अन्य कारक, जो =o अधिकारी =a के अग्रसरण के मामले में आवश्यक समझें। ऐसे में यह स्पष्ट है कि क्षतिपूर्ति वाले प्रकरण के निस्तारण जो न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा किया जाएगा, उसका जमा धनराशि मय ब्याज वापस किये जाने वाली धनराशि से कोई लेन-देना नहीं है। यह भी है कि रेरा अधिनियम में क्षतिपूर्ति एवं जमा धनराशि मय ब्याज हेतु अलग-अलग प्राविधान दिये गये है। क्षतिपूर्ति की गणना धारा-72 में दिये गये सिर्फ 4 आधारों एवं धारा 42, 44, 8 व 49 के प्राविधानों तथा शर्तों के अनुसार ही दी जायेगी।

अधिनियम के अनुसार प्राधिकरण को भू-सम्पदा सेक्टर को नियमित रूप विभिन्‍न प्राविधानों के अनुसार विकास करने हेतु दिये गये है साथ प्राधिकरण को एक अधिनिर्णायक अधिकारी को नियुक्त करने का अधिकार दिया गया है जो सिर्फ विशिष्ठ रूप से कृत्य अनुसार क्षतिपूर्ति वाली धनराशि का निर्धारण करेगें | जहाँ तक ब्याज, अर्थदंड, क्षतिपूर्ति में अन्तर का प्रश्न है, तो इन सभी के अन्तर के सम्बंध में निम्नवत्‌ साक्ष्यों के आधार पर स्पष्ट किये गये है माननीय उच्च न्यायालय बाम्बे द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया आदि में अभिनिर्धारित किया गया है कि-: 258. In paragraph-9 of Alok Shanker Pandey v. Union of India, (2007) 3 SCC 545, the Apex Court has held that “There is misconception about interest. Interest is not a penalty or punishment at all, but it is the normal accretion on capital. For example if A had to pay B a certain amount, sayl0 years ago, but he offers that amount to him today, then he has pocketed the interest of the principal amount. Had A paid that amount to B 0 years ago, B would have invested that amount somewhere and earned interest thereon, but instead of that A has kept that amount with himself and earned interest on it for this period. Hence equity demands that A should not only pay back the principal amount but also the interest thereon to B.” The object of Section 8 is to recompense an eee ei for depriving him of the use of the funds paid by him. The promoter who has received money from the allottee but has |

failed to adhere to his contractual or statutory obligations, cannot claim that he is entitled | to utilize the monies without paying any interest with respect thereto to the allottee. उक्त से स्पष्ट है कि ब्याज अर्थदंड नहीं है और न ही कोई सजा है, किन्तु साधारण रूप से रकम पर हुई अभिवृद्धि है। धारा-48 का लक्ष्य आवंटी को जमा किये गये धनराशि के उपयोग का प्रतिदान करने हेतु है। इसी कारण यह अनुतोष प्राधिकरण द्वारा क्षेत्राधिकारिता के अन्तर्गत प्रदत्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए दिया जा रहा है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 । बिन्दु सं? 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। | विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना में विलम्ब माननीय N.G.T. के आदेश एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाए गये प्रतिबन्ध के कारण हुआ। विपक्षी की ओर से अक्षरशः रूप से फोर्स मैज्योर की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है, | जिससे विदित हो सके कि वास्तव में परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था । इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को | निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature.

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह | स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं qe’ र्‌ विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु wo 2 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं क्या इस प्रकरण की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को है? प्रथम स्वरूप यह विचार किया जाना आवश्यक है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है? इस सम्बन्ध में पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की परियोजना RISE ORGANIC GHAR PHASE 4 रेरा' में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRJ4403 है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना ऑनगोईंग प्रोजेक्ट की श्रेणी में और यह रेरा के क्षेत्राधिकार में है। इस सम्बंध में मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20:7 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि-:

The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)0)(0) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale. उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह we है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन पक परवान नि काला परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते ॥' ' Page 6 प्रश्नगत प्रकरण रेरा के क्षेत्राधिकार में है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा दिसम्बर 2049 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना से बाहर आना चाहता है। ऐसे में जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 08,0.2020 को यह कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता को जून 2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र/अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 05.06.2046 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर-(७) के उप-प्रस्तर-0) के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध की तिथि से 42 माह एवं 6 माह की aque अवधि के साथ 48 माह में कब्जा दिया जाना था। उक्त अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 05.06.2046 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षर करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 05.06.2020 होती है। प्राधिकरण की तकनीकी टीम से प्राप्त निरीक्षण आख्या से यह स्पष्ट है कि परियोजना में विगत 4 वर्ष से कोई कार्य नहीं हो रहा है और परियोजना स्थल पर निर्माण हेतु कोई सामग्री भी उपलब्ध नहीं है। निरीक्षण amen से यह स्पष्ट है कि परियोजना में कोई कार्य नहीं हो रहा है और आगामी i वर्ष में भी परियोजना पूर्ण होने की कोई सम्भावना नहीं है। यह भी स्पष्ट है कि वर्तमान में परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उक्त कब्जे की अवधि तक विपक्षी, शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असफल रहा है। इस सबंध में रेरा अधिनियम के धारा-48() में स्पष्ट रूप से उल्लेखित है कि- 8. (l) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,—

(a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. उपरोक्तानुसार यदि प्रोमोटर करार के निबन्धों के अनुसार उसमें दिये गये अवधि तक समय से किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बन्ध में उसके प्राप्त धनराशि ब्याज सहित लौटाने का दायी होगा।

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 05.06.2020 तक यूनिट का कब्जा देना था, जिसको विपक्षी द्वारा पूर्ण करने का दायित्व था। शिकायकर्ता द्वारा कहा गया कि उनकी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाये। स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया और न ही विपक्षी को इस परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त हुआ है। अतः शिकायतकर्ता wr अधिनियम की धारा-48()(ए) के अन्तर्गत वह परियोजना से बाहर आने का अधिकारी है। Vy इसके अतिरिक्त इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या-3482,/ 209 कोलकाता बेस्ट इंटरनेशनल सिटी woo बनाम देवाशीष wer में स्पष्ट रूप से अभिनिर्धारित किया गया है कि-: It would be manifestly unreasonable to construe the contract between the parties as requiring the buyer to wait indefinitely for possession. By 206, nearly seven years had elapsed from the date of the agreement. Even according to the developer, the completion certificate was received on 29 March 206. This was nearly seven years after the extended date for the handing over of possession prescribed by the agreement. A buyer can be expected to wait for possession for a reasonable period. A period of seven years is beyond what is reasonable. Hence, it would have been manifestly unfair to non-suit the buyer merely on the basis of the first prayer in the reliefs sought before the SCDRC. There was in any event a prayer for refund. In the circumstances, we are of the view that the orders passed by the SCDRC and by the NCDRC for refund of moneys were justified.

साथ ही इसी क्रम में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के सिविल अपील संख्या-42238 // 2048 पायनियर ada chs एवं sree लिमिटेड बनाम गोविन्द राघवन में भी अभिनिर्धारित किया गया है कि-: We see no illegality in the Impugned Order dated 23.0.208 passed by the National Commission. The Appellant — Builder failed to fulfill his contractual obligation of obtaining the Occupancy Certificate and offering possession of the flat to the Respondent — Purchaser within the time stipulated in the Agreement, or within a rcasonable time thereafter. The Respondent - Flat Purchaser could not be compelled to take possession of the flat, even though it was offered almost 2 years after the grace period under the Agreement expired. During 0८ this period, the Respondent - Flat Purchaser had to service a loan that he had obtained for purchasing | , the flat, by paying Interest @0% to the Bank. In the meanwhile, the Respondent — Flat Purchaser also located an alternate property in Gurugram. In these circumstances, the Respondent - Flat | Purchaser was entitled to be granted the relief prayed for ie. refund of the entire amount deposited by him with Interest.

उपरोक्तानुसार दी गयी विधि व्यवस्था में गृहक्रेता को एक उचित समय तक प्रतीक्षा कराया जा सकता है। पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरान्त भी शिकायतकर्ता जमा धनराशि पाने का अधिकारी क्‍योंकि अनुबन्ध में दी गयी अवधि के अनुसार शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं मिला है व प्रकरण में अत्यधिक विलम्ब हुआ है। चूंकि परियोजना समय से पूर्ण नहीं की गयी है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित वापस पाने का अधिकारी है। जहां तक शिकायतकर्ता को जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पद्टठा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें damp के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- The Allottee shall have the option of | terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of | Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.36) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की | ब्याज दर पर धनराशि वापस दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदानुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। dV उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह दिनांक 34.04.2024 तक शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्तागण का यह दायित्व होगा कि वह अपनी यूनिट के सापेक्ष ली गयी बैंक ऋण की धनराशि बैंक को वापस अदा करें।

इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांकः- 27 /44 / 2020 Rae (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण न चछछऋऋऋऋिऋऋऋऋऋऋकचचछबऋधओऋ ऋिऋऋचऋ ऋिऋऋिछ चषि छबणचचचचकऋछछऋऋऋ कक ऋ चछचणआ आ चचचचचचचच व चचचचचचचचचचचचछऋऋिऋऋिषरणं|म सच Page 22