U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar. Bench-2 Attendance:- Shri Balwinder Kumar, Member Complaint Number:- NCRI45/03/52388/2020 Chimman Lal Garg vs Rise Projects Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent seeking refund of the deposited amount along with interest. In addition, during hearing before the Bench on date 08.40.2020, request was made for delivery of possession and interest for the delayed period. In brief, the statement of the complainant is that flat no. T6-220i in Tower-6 of the respondent's project RISE ORGANIC HOMES Phase I was booked by them, for which payment of Rs. 38,23,02I/- was made by them from time to time on an installment basis. Possession has not been given by the respondent to the complainant yet. Hence, request has been made by the complainant for delivery of possession and interest for the delayed period, otherwise refund of the deposited amount along with interest. In support of their statement, copies of tripartite agreement, receipts of deposited amount, allotment letter, apartment buyer agreement, etc. have been filed by the complainant.

Filing a written statement, it was stated by the respondent that an apartment was booked by the complainant in their residential project ORGANIC HOMES through application form dated 30.09.20i5. Allotment letter / apartment buyer agreement was executed on 45.03.2046, wherein unit no. T6-220i was allotted to the complainant and the total agreed amount was Rs. 42,75,000,//-. Payment of Rs. 36,33,750/— has been made by the complainant. Construction linked plan was chosen by the complainant. According to possession clause-8 of the agreement, possession was to be delivered within 42 months and 6 months grace period from the date of execution of the agreement. Delay in the project occurred due to orders of the Hon'ble N.G.T. and stay imposed on construction work by the Hon'ble Supreme Court. They are making efforts to complete the project and will deliver possession to allottees by the completion date given in RERA. In addition, during hearing before the Bench on date 08.40.2020, it was stated by the respondent that they will complete the project and deliver possession by June 2024. In support of its contention, copies of board resolution, account statement, project photographs, copies of orders passed by the Bench have been filed on behalf of the respondent. Heard both parties and perused the record. On the basis of pleadings of the parties, the following points for determination have been framed:—

1. Whether this Authority has jurisdiction to hear this matter? 2. Whether the respondent's project was delayed due to force majeure events? If yes, its effect? 3. Whether it is proper for the complainant to claim refund of the deposited amount? 4. Whether the complainant is entitled to receive possession and interest for the delayed period? Determination of Point No.-1 Does this Authority have jurisdiction to hear this matter? So far as the question of the Authority having legal jurisdiction to hear the matter is concerned, it is clarified in this regard that prima facie provisions for filing a complaint are provided under Section-31 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, which are stated as follows:— "31. (1) Any aggrieved person may file a complaint with the Authority or the adjudicating officer, as the case may be, for any violation or contravention of the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder against any promoter allottee or real estate agent, as the case may be, Explanation.—For the purpose of this sub-section "person" shall include the association of allottees or any voluntary consumer association registered under any law for the time being in force. (2) The form, manner and fees for filing complaint under sub-section (1) shall be such as may be specified by regulations"

As per the above, any aggrieved person may file a complaint before the Authority or the adjudicating officer, as the case may be, for any contravention or violation of the provisions of the Act or the rules or regulations made thereunder against any promoter, allottee or real estate agent. It is clear from this that complaints can be presented before both the Authority and the Adjudicating Officer according to their jurisdiction and as the case may be. The jurisdiction of the Authority and the Adjudicating Officer and matters to be heard by them are mentioned under relevant provisions in the RERA Act. The powers to be exercised by the Authority in the RERA Act are provided under Sections 35, 36, 37, 38. Among these, the principal power given to the Authority in Section 38, which is appropriate to read, is as follows:—

"38. (1) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, inregard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Sub-section (1) of Section 38 of the aforesaid provision provides that the Authority shall have powers to impose penalty or interest in regard to any contravention of obligations cast upon promoters, allottees and real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder. It is clear from this that for any contravention of obligations cast upon promoters, allottees and real estate agents, penalty and interest shall be imposed under Section 38(1).

In addition, the power of adjudicating compensation is provided under Section 71 of the Real Estate (Regulation and Development) Act 2046, which is as follows:—

"71. (1) For the purpose of adjudging compensation under sections 12, 14, 18 and section 19, the Authority shall appoint in consultation with the appropriate Government one or more judicial officer as deemed necessary, who is or has been a District Judge to be an adjudicating officer for holding an inquiry in the prescribed manner, after giving any person concerned a reasonable opportunity of being heard: Provided that any person whose complaint in respect of matters covered under sections 12, 14, 18 and section 19 is pending before the Consumer Disputes Redressal Forum or the Consumer Disputes Redressal Commission or the National Consumer Redressal Commission, established under section 9 of the Consumer Protection Act, 986, on or before the commencement of this Act, he may, with the permission of such Forum or Commission, as the case may be, withdraw the complaint pending before it and file an application before the adjudicating officer under this Act. (2) The application for adjudging compensation under sub-section (1) shall be dealt with by the adjudicating officer as expeditiously as possible and dispose of the same within a period of sixty days from the date of receipt of the application: Provided that where any such application could not be disposed of within the said period of sixty days, the adjudicating officer shall record his reasons in writing for not disposing of the application within that period. (3) While holding an inquiry the adjudicating officer shall have power to summon and enforce the attendance of any person acquainted with the facts and circumstances of the case to give evidence or to produce any document which in the opinion of the adjudicating officer, may be useful for or relevant to the subject matter of the inquiry and if, on such inquiry, he is satisfied that the person has failed to comply with the provisions of any of the sections specified in sub-section (1), he may direct to pay such compensation or interest, as the case any be, as he thinks fit in accordance with the provisions of any of those sections."

The interpretation of Section 71(1) is that for the purpose of adjudging compensation under Section 12, Section 14, Section 18 and Section 19 of the Act, the Authority shall appoint in consultation with the appropriate Government one or more judicial officers as deemed necessary, who is or has been a District Judge, as Adjudicating Officer, who after giving reasonable opportunity of hearing to any concerned person shall hold inquiry in the prescribed manner. In such a situation, it is clear that where compensation is claimed, the decision thereon shall be given by the Adjudicating Officer. It also appears that the Authority's power is primary for appointment of Adjudicating Officer, because primarily the appointing authority is the Authority in consultation with Government. Therefore, from Section 38 and Section 71 of the RERA Act, it is clear that under Section 38 the powers of the Authority are provided wherein penalty and interest shall be imposed for any contravention of obligations cast upon promoters, allottees and real estate agents, and under Section 71 the power of adjudicating compensation vests in the Adjudicating Officer, which shall be done only under Section 12, Section 14, Section 18 and Section 19 (Only for Sections 2,4,8,9). Section 12 of the RERA Act contains the following provision:—

"12. Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus, or on the basis of any model apartment, plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, advertisement or prospectus, or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act." As per the above provision, where any person makes an advance or deposit on the basis of information in notice, advertisement or prospectus and sustains any loss or damage by reason of incorrect, false statement included therein, they shall be compensated by the promoter in the manner provided under this Act. Where complainants claim compensation supported by evidence under Section 12, adjudication thereon shall be given by the Adjudicating Officer.

In the second paragraph of the said provision, it is stated that if the affected allottee intends to withdraw from the proposed project, their entire invested amount shall be returned along with interest at such rate as may be prescribed, and compensation shall be paid in the manner provided under the Act. Clearly, if only refund of amount along with interest is sought and the interest rate is prescribed, no element of adjudication is involved therein. Therefore, this section has two parts: first, where the question of compensation is involved, it shall be decided by the Adjudicating Officer; second, where the question of deposited amount with interest is involved, it shall be decided by the Authority. Similarly, sub-section (3) of Section 14 of the RERA Act provides:— "14. (3) In case any structural defect or any other defect in workmanship, quality or provision of services or any other obligations of the promoter as per the agreement for sale relating to such development is brought to the notice of the promoter within a period of five years by the allottee from the date of handing over possession, it shall be the duty of the promoter to rectify such defects without further charge, within thirty days, and in the event of promoter's failure to rectify such defects within such time, the aggrieved allottees shall be entitled to receive appropriate compensation in the manner as provided under this Act."

Under Section 14, where structural defect or defect in workmanship or quality is brought to the notice of the promoter within five years from possession, the promoter must rectify it within thirty days without charge, failing which the allottee is entitled to receive appropriate compensation. Where compensation is claimed for defect liability within 5 years, it shall be determined by the Adjudicating Officer. Next, Section 18 of the RERA Act provides:— "18. (1) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed."

As per Section 18, if the promoter fails to complete or give possession of apartment, plot or building and the allottee wishes to withdraw from the project, the allottee is entitled to refund of deposited amount with interest and also compensation. If the allottee wishes to remain in the project, monthly interest for delay is payable. From this too, it is clear that under Section 38 the Authority has power where questions of interest and penalty are involved, and where compensation is claimed it falls within the jurisdiction of the Adjudicating Officer under Section 71. Conjoint reading of these provisions shows that if the promoter fails to deliver possession as per terms of the binding agreement, the allottee has the right to claim refund of deposited amount with interest. Keeping the aforesaid in view, particularly Section 84, the U.P. Real Estate Rules, 2046 were framed under Section 84 of the Act, wherein Form "M" Rule-33(1) is provided for presenting complaints before the Authority, and Form "N" Rule-34(1) is provided for filing applications before the Adjudicating Officer. In addition, filing complaints online is provided under Regulation 24 of the U.P. Real Estate Regulatory Authority (General) Regulations, 20i9. In this sequence, for the benefit of allottees, the following provision is made under Section 19(4):—

"19. (4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder." As per the above, if the promoter fails to deliver possession according to terms of agreement for sale or due to discontinuation of business or suspension/revocation of registration, the amount paid to the promoter shall be refunded along with interest at such rate as may be prescribed, and the allottee shall also be entitled to claim compensation in the manner provided under the Act. Page 8910. Thus, where the allottee claims refund of deposited amount with interest, jurisdiction vests in the Authority under Section 38, because the interest rate is prescribed by the State Government and no adjudication is involved. Where compensation is claimed, jurisdiction vests in the Adjudicating Officer under Section 71, because determination of compensation requires assessment of evidence in accordance with prescribed procedure.

Section 72 of the RERA Act provides factors to be considered by the Adjudicating Officer while adjudging compensation:— "72. While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 71, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the furtherance in justice." As to the distinction between interest, penalty, and compensation, the Hon'ble Bombay High Court in Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. & Ors. vs Union of India observed:—

"258. In paragraph-9 of Alok Shanker Pandey v. Union of India, (2007) 3 SCC 545, the Apex Court has held that 'There is misconception about interest. Interest is not a penalty or punishment at all, but it is the normal accretion on capital. For example if A had to pay B a certain amount, say 10 years ago, but he offers that amount to him today, then he has pocketed the interest of the principal amount. Had A paid that amount to B 10 years ago, B would have invested that amount somewhere and earned interest thereon, but instead of that A has kept that amount with himself and earned interest on it for this period. Hence equity demands that A should not only pay back the principal amount but also the interest thereon to B.' The object of Section 18 is to recompense an allottee for depriving him of the use of the funds paid by him. The promoter who has received money from the allottee but has failed to adhere to his contractual or statutory obligations, cannot claim that he is entitled to utilize the monies without paying any interest with respect thereto to the allottee." It is clear from the above that interest is not penalty nor punishment, but normal accretion on capital. The object of Section 18 is to recompense the allottee for the use of funds paid by him. For this reason, this relief is being granted by the Authority exercising powers conferred within its jurisdiction. Accordingly, Point No.-1 is disposed of. Determination of Point No.-2

Point No. 2 is framed on the issue whether the project was actually delayed due to force majeure events? This point is framed on the assertions of the respondent, the burden of proving which lies on the respondent. It was stated on behalf of respondent that delay in the project occurred due to orders of the Hon'ble N.G.T. and stay on construction work imposed by the Hon'ble Supreme Court. No evidence has been filed on record by the respondent in support of the said statement to show to the letter that construction work on the project land was actually obstructed. In this regard, the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal No.-940 / 2047 Bikram Chatterjee & Ors. vs Union of India & Ors., at page 234 and paragraph 440 of the judgment, defined force majeure as follows:— "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." From the above definition of force majeure, it is clear that force majeure is a situation in which war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other natural calamity occurs. In the matter in question, no such circumstance arose and the respondent is not entitled to the benefit of this argument. It has been stated by the respondent that Covid-49 be treated in the category of force majeure. Considering the prevailing circumstances, it is appropriate to treat Covid-49 in the category of force majeure. Accordingly, Point No. 2 is disposed of. Determination of Point No.-3

The complainant states that possession has not been delivered by the respondent till date, due to which they wish to withdraw from the project. In such circumstances, request has been made for refund of the deposited amount along with interest. On the other hand, it was stated by the respondent before the Bench that they will complete the project and deliver possession by June 2024. As far as the buyer's request for refund is concerned, it is necessary to read the provisions of the RERA Act in totality so that a balanced decision can be taken keeping in view the perspectives of all parties. Section 18(1) of the RERA Act provides:—

"18. (1) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." Thus, the buyer has the right that if they do not receive possession as per agreement, they may demand back their deposited amount with interest or remain in the project receiving monthly interest. In this regard, on date 23.07.2049, in Pioneer Urban Land and Infrastructure Limited vs Union of India, at page 86, paragraph 29 of order dated 09.08.20:9 in Civil Appeal No.-43 / 2049, the Hon'ble Supreme Court observed:—

"The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." The significant observation in the said order is that the goal of RERA is to see that real estate projects are completed by promoters under its supervision within a stipulated timeframe so that allottees are not deprived of their flats and can realize their dream home, and at the same time recalcitrant allottees are also held responsible for not cooperating in project completion. Allottees must also perform their part of the bargain, primarily paying installments on time so that the project can be completed.

According to the legal principles laid down by the Hon'ble Supreme Court, the primary objective of RERA is completion of the project by promoters and timely payment of installments by allottees so that the project can be completed within the stipulated timeframe. To protect allottees' interests, in case of project delay, benefit of interest shall also be payable to allottees, but prior to that it is also the responsibility of the complainant to pay their installments on time. Since the respondent has stated that the project will be completed and possession delivered by June 2024, showing that it is nearing completion and other allottees are awaiting possession, taking all circumstances into view, in the interest of justice it will be appropriate that the complainant take possession upon completion of the project by date 30.06.2024. Thereafter they may decide on future use of the unit. In any case, investment was made by complainant for possession, which has been utilized by respondent in construction. In case of remaining in the project, delayed period interest shall be payable to allottees as per rules by promoters. If the respondent fails to complete the project and deliver possession to the complainant by date 30.06.202, it will be appropriate thereafter to refund the complainant's deposited amount along with interest. Accordingly, Point No.-3 is disposed of. Determination of Point No. 4

In support of their statement, a copy of allotment letter / apartment buyer agreement has been filed by the complainant. Perusal of possession clause-8 reveals that possession of the unit was to be delivered within 42 months and 6 months grace period from the date of execution of the agreement. The said allotment letter / apartment buyer agreement was executed between both parties by signing on date 45.03.206. Accordingly, as per agreement the due date of possession comes to 45.03.2020. Delay occurred in the project and possession was not delivered by the respondent within the stipulated period. Regarding payment of delayed interest, the Hon'ble Bombay High Court in Neelkamal Realtors Suburban Pvt. Ltd. vs Union of India held:—

"Section 18(1)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." In light of the aforesaid judgment, interest is payable on delay and principal amount as per agreement entered into between promoter and buyer, because the said funds were utilized by promoters.

As regards the rate of interest payable, the State Government on date 47.40.2048 notified the Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20i8 under the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. In paragraph 9 of the draft agreement for sale/lease annexed thereto, Events of Default of promoters are defined, wherein paragraph 9.2(i) provides that in the event of promoter's default:— "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +1% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" The same rate is prescribed in paragraph 9.3(i) in the event of default by allottees. Keeping the said provision in view, directing payment of delayed period interest to the allottee at the interest rate of MCLR+1% appears justifiable. As to up to what period interest is payable, the Hon'ble Supreme Court in Civil Appeal No. 6649-50 / 2048 Supertech Limited vs Rajni Goyal held:—

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." According to the aforesaid legal principle, the complainant shall be entitled to receive delayed interest up to obtaining OC/CC or offer of possession, whichever is later. In such circumstances, the complainant shall be entitled to receive interest for delay up to obtaining OC/CC or offer of possession, whichever is later. Vide Notification No.-4740 / 8-3-48-65 Vividh / 46 dated 47.40.2048 of U.P. Government Housing and Urban Planning Section-3, in clause-7 of the Model Agreement Rules, it is mentioned regarding force majeure that:— "7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:"

In this sequence, after considering all relevant facts and circumstances, on account of the effect of Covid-49 (Corona Virus Disease), an extension of 6 months from date 25.03.2020 i.e. up to date 25.09.2020 was granted by the U.P. RERA Authority for completing all projects, and this period shall be treated as a force majeure period. In view of this, no interest shall be paid by the promoter to allottees for the delay occurred in the project from date 25.03.2020 to date 25.09.2020, nor shall any delayed interest be charged from allottees. Accordingly, Point No.-4 is disposed of. Disposing of the above points, the following orders are passed:— Order

1. The respondent is ordered to complete all amenities of the complainant's unit according to allotment letter / agreement and offer physical possession of the unit along with OC/CC by date 30.06.2020 and execute registry as per rules upon receiving due stamp duty. 2. The respondent shall ensure paying amount as delayed interest at the rate of MCLR+1% per annum on the amount deposited by the complainant from date 46.03.2020 till obtaining OC/CC or offer of possession, whichever is later. Simultaneously, it is also clarified that this interest amount shall be adjusted in the final payment amount, and if the interest amount exceeds the payable amount, it shall be refunded to the complainant. In view of prevention and control of Covid-49, interest shall not be calculated for the delay in the project from date 25.03.2020 to date 25.09.2020. 3. The respondent shall ensure issuing offer of possession letter as above after obtaining OC. 4. The respondent is directed that under Section 2(za)(i) of the RERA Act 2046, interest has been defined that after implementation of RERA, if any interest rate is charged by the promoter upon default by allottee, the same interest rate shall be paid to the allottee upon default by promoter. The interest rate notified by the State Government is MCLR+1%. 5. If the respondent fails to deliver possession to the complainant by date 30.06.202, they shall ensure refunding the amount deposited by the complainant along with annual interest at MCLR+1% within 45 days after date 30.06.2024. It shall be the responsibility of the complainant to repay the amount of bank loan taken against their unit to the bank.

Violation of this order shall be punishable under Section-63 and other relevant provisions of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046. The order be uploaded on the portal. Date:- 27 //44,/ 2020 (Balwinder Kumar) (Member) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या:- NCRI45/03/52388/2020 चिम्मन लाल गर्ग बनाम राइज़ प्रोजेक्ट्स yo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। इसके अतिरिक्‍त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 08.40.2020 को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना RISE ORGANIC HOMES एप्र4ष0 । के टावर-6 में फ्लैट WeN-20i बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 38,23,02I/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज अन्यथा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में त्रिपक्षीय अनुबन्ध, जमा धनराशि की wie, आवंटन पत्र,भपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध, आदि की था ं दाखिल की गयी हैं। हर

Ld द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी आवासीय परियोजना ORGANIC HOMES में आवेदन फॉर्म दिनांक 30.09.20i5 के माध्यम से अपार्टमेंट बुक कराया गया था। आवंटन पत्र/अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 45.03.2046 को निष्पादित कराया गया, जिसमें कि शिकायतकर्ता को यूनिट सं0- T6-220i आवंटित किया गया और कुल सहमति धनराशि 42,75,000,//- रुपये थी। शिकायतकर्ता द्वारा 36,33,750/— रुपये का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा कंस्ट्रक्शन लिंक्ड प्लान का चयन किया गया था। अनुबन्ध के कब्जे वाले प्रस्तर-& के THERA के अनुसार अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 42 माह एवं 6 माह के साथ कब्जा दिया जाना था। परियोजना में विलम्ब माननीय N.G.T. के आदेश एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाए गये प्रतिबन्ध के कारण हुआ। वह परियोजना को पूर्ण करने के लिए प्रयासरत हैं और Ya में दी गयी पूर्णता तिथि तक वह आवंटियों को कब्जा दे देंगे। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरान दिनांक 08.40.2020 को विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह जून 2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में बोर्ड रिज्योलूशन, खाता विवरण, परियोजना की फोटो, पीठ द्वारा पारित आदेश की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्या इस प्राधिकरण को यह प्रकरण सुनने का क्षेत्राधिकार है ? 2... क्या force majeure होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ?

क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 क्या इस अथॉरिटी को यह प्रकरण सुनने का क्षेत्राधिकार अधिकार है ? जहाँ तक प्राधिकरण को विधिक रूप से प्रकरण की सुनवाई करने के eater का प्रश्न है, इस सम्बंध में स्पष्ट करना है कि प्रथम cea किसी परिवाद को दर्ज कराये जाने के लिए भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 के धारा-34 के अन्दर प्राविधान दिये गये है जो कि निम्न रूप से उललेखित है-: 3l. () Any aggrieved person may file a complaint with the Authority or the adjudicating officer, as the case may be, for any violation or contravention of the provisions of this Act or the rules and regulations made thereunder against any promoter allottee or real estate agent, as the case may be, Explanation.—For the purpose of this sub-section "person" shall include the association of allottees or any voluntary consumer association registered under any law for the time being in force. (2) The form, manner and fees for filing complaint under sub-section (l) shall be such as may be specified by regulations

उपरोक्तानुसार कोई पीड़ित व्यक्ति, किसी सम्प्रवर्तत, आवंटी या भू-सम्पदा ated के विरूद्र अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के किसी अतिकमण या उल्लंघन के लिए मामलों के अनुसार (as the case may be), प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष शिकायत दाखिल कर सकता है। इससे स्पष्ट है कि शिकायत को प्राधिकरण और न्यायनिर्णायक अधिकारी दोनों के समक्ष उनके क्षेत्राधिकार एवं मामलों के अनुसार (as the case may be) प्रस्तुत किये जा सकते है। प्राधिकरण और न्यायनिर्णायक अधिकारी के क्षेत्राधिकार और उनके सुने जाने वाले मामले रेरा अधिनियम में सम्बंधित प्राविधानों के अन्तर्गत उल्लेख किये गये है। रेरा अधिनियम में प्राधिकरण (Authority) ERT प्रयोग किये जाने वाली शक्तियों (Powers) का अधिकार धारा-35,36,37,38, के अन्तर्गत दी qe’ Page 3 4 से मुख्य शक्ति जो कि धारा-38 में प्राधिकरण को दी गयी है, जिसका पढ़ा जाना उचित होगा, जो कि निम्नवत है :- 38. () The Authority shall have powers to impose penalty or interest, inregard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that—

(a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India. उपरोक्त प्राविधान की धारा-38 की उपधारा-4 यह है कि प्राधिकरण को, सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं के किसी भी उल्लंघन के सम्बंध में, इस अधिनियम और उसके अधीन बनाये गये नियमों और विनियमों के अधीन अर्थदंड (Penalty) या ब्याज (Interest) अधिरोपित करने की शक्ति होगी। इससे स्पष्ट है कि सम्प्रवर्तक, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं (Obligations) के किसी भी उल्लंघन के लिए अर्थदंड Penalty) और ब्याज (Interest) WHT FRI ART 3e(4) के अन्तर्गत अधिरोपित किया जायेगा। इसके अतिरिक्त न्यायनिर्णयन करने की शक्ति भू-सम्पदा (विनियमन Hv विकास) अधिनियम 20:6, की aei—7i में दी गयी है। जो कि निम्नवत्‌ है-:

7. (!) For the purpose of adjudging compensation under sections 2, 4, 8 and section 9, the Authority shall appoint in consultation with the appropriate Government one or more judicial officer as deemed necessary, who is or has been a District Judge to be an adjudicating officer for holding an inquiry in the prescribed manner, after giving any person concerned a reasonable opportunity of being heard: Provided that any person whose complaint in respect of matters covered under sections 2, 4, 8 and section 9 is pending before the Consumer Disputes Redressal Forum or the Consumer Disputes _Redressal Commission or the National Consumer Redressal Commission, established under section 9 of the Consumer Protection Act, 986, on or before the commencement of this Act, he may, with the permission of such Forum or Commission, as the case may be, withdraw the complaint pending before it and file an application before the adjudicating officer under this Act. (2) The application for adjudging compensation under sub-section (), shall be dealt with by the adjudicating officer as expeditiously as possible and dispose of the same within a period of sixty days from the date of receipt of the application: Provided that where any such application could not be disposed of within the said period of sixty days, the adjudicating officer shall record his reasons in writing for not disposing of the application within that period.

(3) While holding an inquiry the adjudicating officer shall have power to summon and enforce the attendance of any person acquainted with the facts and circumstances of the case to give evidence or to produce any document which in the opinion of the adjudicating officer, may be useful for or relevant to the subject matter of the inquiry and if, on such inquiry, he is satisfied that the person has failed to comply = the provisions of any of the sections specified in sub-section (), he may direct to pay such compensation or interest, as the case any be, as he thinks fit in accordance with the provisions of any of those sections. उपरोक्त प्राविधान की oe—7i(i) यह है कि अधिनियम की emeiz, धारा-44, ais और aig के अधीन क्षतिपूर्ति (Compensation) न्यायनिर्णीत करने के लिए, प्राधिकरण समुचित सरकार के परामर्श से ऐसे एक या अधिक न्यायिक अधिकारी जैसा आवश्यक समझे, जो जिला न्यायधीश है या रहा है, न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के रूप में नियुक्त करेगा, जो कि किसी संबद्ध व्यक्ति को सुनवाई का समुचित अवसर प्रदान किये जाने के पश्चात्‌, विहित रीति (Prescribed manner) में जाँच करेगा। ऐसे में यह स्पष्ट है कि जहाँ क्षतिपूर्ति (Compensation) की मांग की जायेगी, तो उसका निर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिया जायेगा। इससे यह भी प्रतीत होता है कि प्राधिकरण की शक्ति न्यायनिर्णायक अधिकारी के नियुकती हेतु अहम है, क्‍योंकि मुख्यतः नियुक्तिकर्ता प्राधिकरण है जो कि सरकार के परामर्श से करेगा।

अतः: रेरा अधिनियम की धारा-38 एवं धारा-74 से स्पष्ट है कि धारा-38 में प्राधिकरण की शक्तियां दी गयी है जिसमें कि सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदाओं अभिकर्ताओं पर डाली गयी बाध्यताओं (Obligations) के किसी भी उल्लंघन (Any Contravention) के सम्बंध में, अर्थदंड (Penalty) एवं ब्याज (Interest) अधिरोपित किया जायेगा और a7 में क्षतिपूर्ति (Compensation) हेतु न्‍्यायनिर्णयन करने की शक्ति का अधिकार न्यायनिर्णायक अधिकारी को है जो कि केवल धारा-42, धारा-44, धारा-48 और धारा-49 (Only for Sections 2,4,8,9) के अधीन किया जायेगा। रेरा अधिनियम की धारा-42 में निम्न प्राविधान है :- 2. Where any person makes an advance or a deposit on the basis of the information contained in the notice advertisement or prospectus, or on the basis of any model apartment, plot or building, as the case may be, and sustains any loss or damage by reason of any incorrect, false statement included therein, he shall be compensated by the promoter in the manner as provided under this Act: Provided that if the person affected by such incorrect, false statement contained in the notice, advertisement or prospectus, or the model apartment, plot or building, as the case may be, intends to withdraw from the proposed project, he shall be returned his entire investment along with interest at such rate as may be prescribed and the compensation in the manner provided under this Act.

उपरोकक्‍तानुसार प्राविधान से यह है कि wet कोई व्यक्ति सूचना, विज्ञापन प्रास्पेक्ट्स में दिये जानकारी के आधार पर कोई अग्रिम देता है या जमा करता है और उसे उसमें सम्मलित गलत, मिथ्या कथन के कारण कोई हानि या नुकसान उठाना पढ़ता है, तो उसकी सम्प्रवर्तक द्वारा इस अधिनियम के अधीन यथा उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति की जायेगी | ऐसे में जहाँ शिकायतकर्ता धारा 42 के प्राविधानों के अनुसार ससाक्ष्य क्षतिपूर्ति की माँग करेगें वहाँ उसका अभिनिर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिया जायेगा। इसी धारा के प्राविधान के दूसरे अनुच्छेद (Paragraph 2) में यह कहा गया है कि पीड़ित आवंटी परियोजना से यदि अपना नाम वापस लेना चाहता है, तो उसके निवेश की गयी धनराशि, ब्याज सहित, ऐसी दर जो कि पर जो कि विहित की जाए के अनुसार लौटाया जायेगा, और अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति के अनुरूप उसकी क्षतिपूर्ति की जायेगी। स्पष्टतया यदि केवल ब्याज सहित धनराशि वापिस माँगी गई है व ब्याज दर विहित है तो उसमें अभिनिर्णय का कोई अंश समाविष्ट नहीं है। अतः इस धारा में 2 अंग है, पहला (Paral) जहाँ क्षतिपूर्ति का प्रश्न है वह न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा निर्णय किया जायेगा और दूसरा (Para 2) जहाँ जमा धनराशि मय ब्याज का प्रश्न है वह प्राधिकरण द्वारा निर्णीत किया जायेगा, इसी प्रकार रेरा अधिनियम की aia की उपधारा-3 निम्नवत प्राविधानित है-:

4(3) In case any structural defect or any other defect in workmanship, quality or provision of services or any other obligations of the promoter as per the agreement for sale relating to such development is brought to the notice of the promoter within a period of five years by the allottee from the date of handing over possession, it shall be the duty of the promoter fv to rectify such defects without further charge, Page 7 within thirty days, and in the event of promoter's failure to rectify such defects within such time, the aggrieved allottees shall be entitled to receive appropriate compensation in the manner as provided under this Act. धारा-44 में सम्प्रवर्तक द्वारा मंजूर रेखांको और परियोजना विनिर्देशों का पालन किये जाने का प्राविधान है। इसी कम में धारा-44 की उपधारा-3 में यह प्राविधानित है कि यदि कब्जा सौपें जाने की तारीख से 5 वर्ष की अवधि के भीतर आवंटी द्वारा, ऐसे विकास से सम्बंधित किसी संरचनात्मक त्रुटि या सेवाओं के कर्मकौशल, क्वालिटी या उपबन्ध या सम्प्रवर्तक की किन्हीं अन्य बाध्यताओं की ओर सम्प्रवर्तक का ध्यान दिलाया जाता है, तो सम्प्रवर्तक का यह कर्तव्य होगा कि वह ऐसी त्रुटियों को बिना fort afaRed wari के 30 दिन के भीतर दूर कराये और सम्प्रवर्तक द्वारा ऐसी त्रुटियों को ऐसे अवधि के भीतर दूर करने में असफल रहने की दशा में पीड़ित आवंटी समुचित प्रतिकर पाने का हकदार होगा, जो इस अधिनियम के अधीन उपबंधित हो।

इससे भी यह स्पष्ट है कि इसमें क्षतिपूर्ति के निर्धारण का प्रश्न है जो कि बाध्यकारी शर्तों को पूरा न किये जाने के लिए इस धारा के अन्तर्गत, इसका निर्णय न्यायनिर्णायक अधिकारी का होगा। परन्तु पीड़ित व्यक्ति को यह स्वतंत्रता होगी कि वह, सम्प्रवर्तक द्वारा उन बाध्यकारी शर्तों को पूर्ण कराये जाने हेतु आदेश के लिए, प्राधिकरण के समक्ष अपना वाद प्रस्तुत कर सकते है। रेरा अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये है :- 8. () If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. उपरोक्त प्राविधान यह है कि यदि सम्प्रवर्तक-:

(क). विकय करार के निबन्धों के अनुसार उसमें निर्धारित तारीख तक सम्यक रूप. से पूरा करने में, या (ख). इस अधिनियम के अधीन अथवा किसी अन्य प्रकरण से रजिस्ट्रीकरण का निलंबन या प्रतिसंहरण के कारण विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द होने के कारण, यथास्थिति, किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन का पूरा करने में असफल रहता है या उसका कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर, यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो यथास्थिति, उस अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन के सम्बंध में उसके द्वारा प्राप्त रकम को, ऐसी दर पर ब्याज सहित, जो इस नियमित विहित की जाये एवं इस अधिनियम के अधीन यथा उपबन्धित रीति में क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का पात्र होगा। परन्तु जहाँ किसी आवंटी का परियोजना से बाहर आने का आशय नहीं है, वहाँ सम्प्रवर्तक द्वारा उसे कब्जा सौपें जाने तक विलम्ब के प्रत्येक माह के लिए उस दर पर जो विहित की जाये, ब्याज पाने का अधिकारी होगा। अतः यह स्पष्ट है कि यदि सम्प्रवर्तक द्वारा अनुबन्ध के अनुसार परियोजना को अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन पूर्ण नहीं किया जाता है, या कब्जा नहीं दिया जाता है और यदि आवंटी परियोजना से बाहर आना चाहता है, तो वह अपनी जमा धनराशि ब्याज सहित और क्षतिपूर्ति भी पाने का अधिकारी होगा।

यदि आवंटी परियोजना में बना रहना चाहता है, तो प्रतिमाह विलम्ब के लिए ब्याज देय होगा। इससे भी यह स्पष्ट है कि धारा-38 के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह शक्ति है कि जहाँ ब्याज और अर्थदंड का प्रश्न होगा, तो यह प्राधिकरण के क्षेत्राधिकार में होगा और जहाँ क्षतिपूर्ति का प्रश्न होगा, de qe धारा-74 के अन्तर्गत न्यायनिर्णायक अधिकारी के क्षेत्राधिकार में होगा। इन प्राविधानों को संयुक्त रूप से पढ़ा जाये, तो इन प्राविधानों की भाषा में यह प्रस्तावित है कि यदि प्रोमोटर द्वारा अपने बाध्यकारी अनुबन्ध के निबन्धनों के अनुसार कब्जा नहीं दिया जाता है, तो आवंटी को यह दावा करने का अधिकार होगा कि अपना जमा धनराशि ब्याज सहित वापस ले सकेगें। उपरोक्तानुसार विशेष रूप से mis को दृष्टिगत रखते हुए भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम की धारा-84 के अन्तर्गत उ0प्र0 भू-सम्पदा नियमावली, 2046 बनायी गयी। जिसमें प्राधिकरण के समक्ष शिकायत प्रस्तुत करने के लिए फार्म “एम” नियम-33(4) एवं न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष आवेदन करने के लिए फार्म “एन” नियम-34(4) का प्राविधान है। इसके अतिरिक्त उ0प्र0 भू-सम्पदा प्राधिकरण (सामान्य) विनियमन, 20i9 & प्रस्तर 24 के अन्तर्गत ऑनलाईन शिकायत दर्ज कराना का भी प्राविधान है। इसी कम में आवंटियों के हित के लिए निम्न प्राविधान हैं :- Right of Allottee

9. (4) The allottee shall be entitled to claim the refund of amount paid along with interest at such rate as may be prescribed and compensation in the manner as provided under this Act, from the promoter, if the promoter fails to comply or is unable to give possession of the apartment, plot or building, as the case may be, in accordance with the terms of agreement for sale or due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of his registration under the provisions of this Act or the rules or regulations made thereunder. उपरोक्तानुसार यह है कि यदि सम्प्रवर्तक विकय करार के निबन्धों के अनुसार या इस अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के अधीन उसके रजिस्ट्रीकरण निलम्बन या प्रतिसंहरण हो जाने के कारण, विकासकर्ता के रूप में उसका कारोबार बन्द हो जाने के कारण या विकय करार के निबन्धानुसार अनुपालन करने में असफल रहता है या, यथास्थिति, — ee । 7५ भू-खण्ड या भवन का कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो ए०ग8९१0 | द्वारा सम्प्रवर्क को दिये गये धनराशि ऐसी ब्याज दर पर वापस जायेगी जो कि विहित की जायेगी तथा अधिनियम के अधीन उपबंधित रीति में क्षतिपूर्ति सहित दावा करने का हकदार होगा।

अत: यह स्पष्ट है कि यदि सम्प्रवर्तक द्वारा किये गये विकय करार के नियम एवं शर्तों के अनुसार कब्जा नहीं दिया जाता है, तो वह अधिनियम के अधीन नियम एवं नियमावली के अन्तर्गत जमा धनराशि ब्याज सहित दावा करने का हकदार होगा और इसके अतिरिक्त क्षतिपूर्ति पाने का भी अधिकारी होगा। ऐसे में यह अवधारित किया जा सकता है कि जहाँ आवंटी जमा धनराशि का ब्याज सहित दावा करने का हकदार है, तो उसका क्षेत्राधिकार प्राधिकरण के अन्तर्गत मानी जायेगी, जिसकी शक्ति धारा-38 के अन्तर्गत दी गयी है, क्योंकि ब्याज दर राज्य सरकार द्वारा विहित है एवं इसमें कोई “एडज्यूडिकेशन” का प्रश्न निहित नहीं है। जहाँ तक क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो यह क्षेत्राधिकार धारा-74 के अनुसार न्यायनिर्णायक अधिकारी का होगा, क्‍योंकि इसमें निर्धारित प्रकियानुसार साक्ष्यों के आधार पर क्षतिपूर्ति का निर्धारण अपेक्षित है। रेरा अधिनियम धारा-72 में न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा क्षतिपूर्ति पर विचार किये जाने वाले कारण के बारे में भी प्राविधान दिये गये है जो कि निम्नवत्‌ है :- 72. While adjudging the quantum of compensation or interest, as the case may be, under section 7l, the adjudicating officer shall have due regard to the following factors, namely:— (a) the amount of disproportionate gain or unfair advantage, | wherever quantifiable, made as a result of the default; (b) the amount of loss caused as a result of the default; (c) the repetitive nature of the default; (d) such other factors which the adjudicating officer considers necessary to the case in furtherance of justice.

इस धारा के प्राविधान में ब्याज भी जोड़ा गया है, क्‍योंकि क्षतिपूर्ति की धनराशि की मात्रा का निर्धारण एकमुश्त धनराशि अथवा समकक्ष ब्याज दोनों के रूप हो सकता है। स्पष्टतया क्षतिपूर्ति के रूप दिये जाने वाला ब्याज, आवंटी की जमा धनराशि की ब्याज सहित धनवापसी के प्रकरण से अलग है। जहाँ ब्याज के रूप में दी जाने वाली क्षतिपूर्ति की राशि में ब्याज दर का निर्धारण सम्मिलित है, प्राधिकरण द्वारा धनराशि ब्याज सहित वार्षिक करने की दशा में ब्याज दर पूर्व निर्धारित है तथा ert अभिनिर्णय का अंश नहीं है। धनवापस किये जाने वाले प्रकरण में भुगतान किये जाने वाले ब्याज की दर राज्य सरकार द्वारा बनाये गये नियमावली के अन्तर्गत दी जाती है और क्षतिपूर्ति निर्धारण या ब्याज की गणना अधिनिर्याणक द्वारा निम्न 4 बिन्दुओं को दृष्टिगत रखते हुए दिये जाते है। (क) व्यतिक्रम के परिणाम स्वरूप अनुपातिक लाभ या अनुचित फायदे की, जहाँ कहीं अनुमान्य हो, रकमः (ख) व्यतिकम के परिणामस्वरूप हानि की रकम: (ग) व्यतिकम के पुनरावुत्ततिपूर्ण प्रकृति: (घ) ऐसे अन्य कारक, जो न्यायनिर्णायक अधिकारी न्याय के अग्रसरण के मामले में आवश्यक समझें | ऐसे में यह we है कि क्षतिपूर्ति वाले प्रकरण के निस्तारण जो न्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा किया जाएगा, उसका जमा धनराशि मय ब्याज वापस किये जाने वाली धनराशि से कोई लेन-देना नहीं है। यह भी है कि रेरा अधिनियम में क्षतिपूर्ति एवं जमा धनराशि मय ब्याज हेतु अलग-अलग प्राविधान दिये गये है। क्षतिपूर्ति की गणना धारा-72 में दिये गये सिर्फ 4 आधारों एवं धारा 42, 44, 8 व १9 के प्राविधानों तथा शर्तों के अनुसार ही दी जायेगी।

अधिनियम के अनुसार प्राधिकरण को भू-सम्पदा सेक्टर को नियमित रूप विभिन्‍न प्राविधानों के अनुसार विकास करने हेतु दिये गये है साथ प्राधिकरण को एक अधिनिर्णायक अधिकारी को नियुकत करने का अधिकार दिया गया है जो सिर्फ विशिष्ठ रूप से कृत्य अनुसार क्षतिपूर्ति वाली धनराशि का निर्धारण करेगें। जहाँ तक ब्याज, अर्थदंड, क्षतिपूर्ति में अन्तर का प्रश्न है, तो इन सभी के अन्तर के सम्बंध में निम्नवत्‌ साक्ष्यों के आधार पर स्पष्ट किये गये है iV माननीय उच्च न्यायालय बाम्बे द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएणलि0 आदि बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया आदि में अभिनिर्धारित किया गया है कि-:

258. In paragraph-9 of Alok Shanker Pandey v. Union of India, (2007) 3 SCC 545, the Apex Court has held that “There is misconception about interest. Interest is not a penalty or punishment at all, but it is the normal accretion on capital. For example if A had to pay B a certain amount, sayl0 years ago, but he offers that amount to him today, then he has pocketed the interest of the principal amount. Had A paid that amount to B 0 years ago, B would have invested that amount somewhere and earned interest thereon, but instead of that A has kept that amount with himself and earned interest on it for this period. Hence equity demands that A should not only pay back the principal amount but also the interest thereon to B.” The object of Section 8 is to recompense an allottee for depriving him of the use of the funds paid by him. The promoter who has received money from the allottee but has failed to adhere to his contractual or statutory obligations, cannot claim that he is entitled to utilize the monies without paying any interest with respect thereto to the allottee. उक्त से स्पष्ट है कि ब्याज अर्थदंड नहीं है और न ही कोई सजा है, किन्तु साधारण रूप से रकम पर हुई अभिवृद्धि है। aia का लक्ष्य आवंटी को जमा किये गये धनराशि के उपयोग का प्रतिदान करने हेतु है। इसी कारण यह अनुतोष प्राधिकरण द्वारा क्षेत्राधिकारिता के अन्तर्गत प्रदत्त शक्तियों का प्रयोग करते हुए दिया जा रहा है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु Wo 2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी qv = अभिकथनों पर fraRa किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना में विलम्ब माननीय N.G.T. के आदेश एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाए गये प्रतिबन्ध के कारण हुआ। विपक्षी की ओर से vad कथन के बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है, जिससे अक्षरशः रूप से विदित हो सके कि परियोजना की भूमि पर वास्तव में निर्माण कार्य बाधित था। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/ 2047 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स Aw को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा कोविड-49 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माने जाने का कथन किया गया है। अतः वर्तमान परिस्थितियों को देखते हुए eifas—t9 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माना जाना उचित होगा। तद्नुसार बिन्दु सं0 2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना से बाहर आना चाहते हैं। ऐसे में जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी द्वारा पीठ के समक्ष कहा गया है कि वह जून 2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे। WW Page 4 जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। RTI एक्ट की धारा 48 () में प्राविधान है कि :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder ” का भी उल्लेख है। इसी प्रकार धारा 32 में रियल gece सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :- “32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government WW, the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent; @any other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के wey विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी wo होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑथरिटी का है।

इस क्रम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन wife. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें wr अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर 424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया:- “]24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections /2, /4, 46 and 79, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, ११ Page 6 समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the _allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth’ के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज़ द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में ager के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 / 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstlyantshelvdtas Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं RI एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट ee, कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय |

जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “CISA लाईन", प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक Bese”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। 'रेरा' के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940,/ 2047 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 23.07.2049 को परित आदेश के पृष्ठ WEN-2 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- 20 It is apparent that RERA intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than i0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year.

उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्रेताओं को उनका आवास फ्लैट मिल Ue | तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के weR-i37 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, = completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’ interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project. उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और went के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहक्रेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विंलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके।

इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,/ 2049 पायनियर ada लैन्ड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.20:9 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream _ is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable. उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके।

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें| चूंकि विपक्षी द्वारा जून 2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने की बात कही गयी है, जिससे विदित है कि पूर्णता की ओर है तथा परियोजना के अन्य आवंटी कब्जे हेतु प्रतिक्षारत हैं। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए न्यायहित में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता दिनांक 30.06.2024 तक परियोजना पूर्ण होने पर कब्जा लें। उसके बाद वे स्वयं यूनिट के भविष्य हेतु उपयोग के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते हैं। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश कब्जे हेतु किया गया था, जिसका उपयोग विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 30. 06.202 तक शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया जाता है तो उसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस किया जाना उपयुक्त होगा। निस्तारण बिन्दु सं०-3 Taga Paka किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं० 4 Vv

[J का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं fear गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह जून 2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दे देंगे। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र»अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 5.03.20i6 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर-& के उप-प्रस्तर-- के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध की तिथि से 42 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 48 माह में कब्जा दिया जाना था। उक्त अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 45.03.206 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षर करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 45.03.2020 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 46.03.2020 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:--

Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The na = to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानिंत है किः- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,// 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

" the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. ‘The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 // 8-3-48-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एपग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

if l Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) & प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते ८ हैं:- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2020 तक ओ.सी./ सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 46.03.2020 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ]/07२+] प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। 3. विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करें। 4. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। AV विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 30.06.202 तक कब्जा देने में असफल

रहता है, तो वह दिनांक 30.06.2024 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता का यह दायित्व होगा कि वह अपनी यूनिट के सापेक्ष ली गयी बैंक ऋण की धनराशि बैंक को वापस अदा करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- 27 //44,/ 2020 da rrr (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण