उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या : NCRI45/03/52267/2020 गगन दीप जयसवाल बनाम एम.आर प्रोव्यू रियलटेक प्रा.लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा घनराशि ब्याज सहित वापस एवं क्षत्तिपूर्ति दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया é| संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना DELHI-99 में यूनिट Go— F-703 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके हाशा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 23,69,70/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना हैं कि परियोजना में यूनिट का कब्जा दिये जाने में विलम्ब है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया B | शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्न, त्रिपक्षीय अनुबन्ध, खाता विवरण, आवेदन फॉर्म आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कहां गया है कि परियोजना दिल्‍ली-99 एक बड़ी परियोजना है, जिसे विभिन्‍न फेजेंज़ मेँ पूर्ण किया जा रहा है, जिनके टावर-0,, Gand Hh पूर्णता प्रमाण पत्र जारी हो चुका है तथा विभिन्‍न केताओं को कब्जा दिया जा चुका है। शिकायतकर्ता का फ्लैट, = Page l में स्थित है, जोकि अंतिम चरण पर है। विभिन्‍न फोर्स मैज्योर परिस्थितियों जैसे कि एन.जी.टी ह्वाश प्रतिबन्ध, स्थानीय प्राधिकरण एवं mits—i9 के कारण कार्य पूर्ण नहीं किया जा सका, जोकि उनके नियंत्रण में नहीं था। वह परियोजना को पूर्ण करने के लिए प्रयासरत हैं तथा मार्च 202 तक कब्जा दे देंगे।

उमयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित are बिन्दु विचारणीय किये गये :- क्या force majewe होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2 क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जाये ? an शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु dei बिन्दु सं) 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विंचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि है विभिन्‍न फोर्स मैज्योर परिस्थितियों जैसे कि एन.जी.टी द्वारा प्रतिबन्ध, स्थानीय प्राधिकरण एवं कोविड-49 के कारण कार्य पूर्ण नहीं किया जा सका, जौकि उनके नियंत्रण में नहीं था। विपक्षी द्वारा माननीय wrote are प्रतिबन्ध, स्थानीय प्राधिकरण द्वारा लगायी गयी रोक के सम्बन्ध में कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया हैं, जिससे अक्षरशः रूप से विदित हो सके कि वास्तव में परियोजना के निर्माण कार्य प्रतिबंधित हुये। मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक की परिस्थितियों को देखते हुए उस अवधि तक wlfts—9 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माना ज़ाना उचित iV तबनुसार बिन्दु सं) 7 निस्तारित किया जाता है। Page 2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना से wer आना चाहते हैं। ऐसे में शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस feed जाने का अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर विपक्षी का कहना हैं कि वह परियोजना को पूर्ण करने के लिए प्रयासरत हैं तथा मार्च 2020 तक कब्जा दे देंगे। जहाँ तक Ser द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेश अधिनियम के प्राविधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है ताकि सभी पक्षों के मत्त को दृष्टिगत्त रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। ta एक्ट की धारा ia (4) F प्राविधान हैं कि :- Section 76 (I) “if the promoter fails to complete or is unable to give possession ofan apartment, plot or building, in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (bj) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the regisiration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available. to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where on allotiee does not intend to withdraw fram the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month af delay, fll the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed.

इस प्रकार So को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस ah सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें ॥2 Page 3 = अधिनियम की धारा 34 में रैरा के अन्य “OI” के साथ-साथ "७ ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents wnder this Act and the rules and regulations made thereunder " का भी उल्लेख 2 | इसी प्रकार धारा 32 में रियल इस्टेट सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न मी सम्मिलित हैं — “32. The A thority shalt in order to facilitate the growth and Promotion of a healthy, fransparent, efficient and Competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— fa)profection of interest of the ailottees, promoter and real estate ageng......, (any other issue that the Authority may think necessary for the promotion af the real estate Sector.” उक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि “Rag Wee सेक्टर" के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी we होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस ऑधथरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रालि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें ter अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर i244 मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया ;-

approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation ta the alfottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal, dan appeal lies to the High Court, Under one uinbrella, under one regulation and one law all the issues are fried fo be resolved. Provisions af Section 77 refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power fo adjudicate compensation under Seetions {2, I4, 8 and /9 4 Promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefare, there shauid Page 4 not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.” उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation tothe allottees, and_ issuing directions for timely completion of project, transit accommodation_during completion of project, 50 on and so forth’ अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं।

एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने a परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में सन्तुलन के प्रसंग मैं "चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया" (744,/2007) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर 40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

40, As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has acerued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seck a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason, Firstly ............... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 89% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 730 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who 5९९६ a refund." मा, उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय ERI उक्त प्रस्तरों में उद्धरत

“ऑबजरबेशनस्‌” एवं tr एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट हैं कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि dies का हीं निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्क्रीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस" प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की "टाईम लाईन", प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के "कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक Li विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले "एलॉटीज" पर Ward, 'प्रस्तावित पज़ेशन डेट" के विषय में * erry” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। 'रेश' के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित में होगा। रेरा के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील Wen-s40/ 2097 बिकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 230720:9 को ORT आदेश के पृष्ठ संख्या-247 के FeR—i20 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:-

20 वा is apparent that RERA intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to Pass orders. We have already assigned the task to NECC for completion of buildings as the Promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than I0 years have Passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the Ppromoter/builder, The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year, SITAR यह स्पष्ट किया गया है कि ter आवंटियों के हित्तों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिह्डिंग के wed विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहक्कत्राओं को उनका आवास “फ्लैट मिल सके | तत्कमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के weer में निम्नवत्‌ उल्लेख किया The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ae ee 5 Page 6 ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers'interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project.

उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया हैं कि रेश के प्राविधान गृहकेत्ताओं के लिए लाभकारी हैं और fait प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेश का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय Wate न्यायालय द्वारा feta अपील der—43/20i9 पायनियर oda लैन्ड एंड इन्फास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.20i9 को आदेश के पृष्ठ संख्या-06 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ verte किया हैः- The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable.

उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रैरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखऐख में प्रोमोटर्स द्वारा भूं-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सकें, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि पश्योजना को पूर्ण किया जा सके | ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्वेश्य, परियोजना को फलस्वरूप wed द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जां सके। आवंटियों के feat ay संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे पूर्व शिकायत्तकर्ता का यह भी उत्त्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें।

चूंकि विपक्षी द्वारा मार्च 202. तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने की बात कही गयी है, जिससे विदित है कि परियोजना पूर्णता की ओर है तथा प्ररियोजना के अन्य आवंटी कब्जे हेतु प्रतिक्षारत हैं। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता के यूनिट कौ समस्त सुविधाओं को दिनांक 34.03.2027 तक पूर्ण कराकर कब्जा दें और शिकायतकर्ता भी अपनी यूनिट का कब्जा a) उसके बाद वे स्वयं यूनिट के भविष्य हेतु उपयोग के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते हैं। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वार परियोजना में धनराशि का निवेश कब्जे bq किया गया था, जिसका उपयोग विपक्षी द्वारा पश्योजना के ey में किया गया है। निश्चय ही परियोजना, । Page \ बने रहने की दशा में एलॉटीज को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होंगा। यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 3.03.2027 तक शिकायतकर्ता को a. ayaa सहित कब्जा नहीं दिया जाता है, तो उसके तुरन्त बाद शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापिस किया जाना उपयुक्त होगा। निस्तारण बिन्दु सं)-2 निस्‍्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु सं0 3 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया हैं, जिस पर विपक्षी हारा कहा गया है कि यह मार्च 202: त्तक कब्जा दे देंगे। शिकायतकर्ता sel अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 27, 07.20i3 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जा वाले प्रस्तर-6 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध निष्पादित होने की तिथि से 3 वर्ष (35 माह) एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ 42 में कब्जा दिया जाना

था। उक्त अनुबन्ध दिनांक 27.07,20i3 को उमयपक्षों द्वारा हस्ताक्षर करते हुए निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 27.07.207 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना fated है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 20i20i7 से ओसी “सीसी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलम्बित्त अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आंदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- Section ]8(2)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession an apriment due to discontinuance of his | Page 9 business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable,

अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i68 के अधीन दिनांक i7.02078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,“पदटुटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय “पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के fee प्रकरण (Events of defauli) पश्मिषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 [) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है fr The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice: यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) मेँ निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचितत प्रतीत होता है| जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील do ees9—s0,/20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी

गॉयल में माननीय उच्चतम न्यायालय ero अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 20]6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para की) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20/6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " ri विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,” सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायततकर्ता aha ,“सीं सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। दिनांक 77.40.20I8 को उएप्र/ शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुमाग-3 की अधिसूचना wen—7740 /e—s—t8-05 faerie S द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7.L Schedule for possession of the said [Apartmentv/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allotiee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , Unless there is delay or failure due to war. flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottce agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the {Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा @iffe—i9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दें दी गयी है और यह अवधि फोर्स doar की अवधि मानी जायैगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03,2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हैतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है।

जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वार क्षत्तिपूर्ति दिलाये जाने का प्रश्न है, तो रैरा अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-१2,44,48 व ।9 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये हैं, जिसका क्षेत्राधिकार एडज्यूड्िकेटिंग ऑफिसर को है। अतः शिकायतकर्ता क्षतिपूर्ति हेतु अपना वाद एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर के समक्ष दर्ज कराने के लिए स्वतंत्र होगा। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पन्र,“अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 3703.202) तक सी. ,“सी,सी. अथवा पूर्णता हेतु चारों प्रमाण पत्र सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 2007.20I7 से (क) ata dat. प्राप्त होने [अथवा इलैक्ट्रिकल सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, wre सर्टिफिकेट, लिफ्ट इन्स्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी. / सी. सी, के लिए आवेदन दिये जाने के तिथि के 8 दिन बाद की तिथि से] अथवा (ख) कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। wige—i9 की 7 Page 23 नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विल्म्ब Sq ब्याज की गणना नहीं की जाएगी |

विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेशा अधिनियम 20I6 के धार 2 (ai) @ अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंदटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोंटर द्वारा डिफॉल्ट किये जानें पर भी आवंटी को दिया जायैगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ]४(!.॥8+। प्रतिशत है। विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र जारी करना सुनिश्चित करें | विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 37.03.202i तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो वह दिनांक 37.03.202i के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायत्तकर्त्ता द्वारा जमा धनराशि |.४(7.६+] प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता का यह दायित्व होगा कि वह यूनिट के सापेक्ष ली बैंक ऋण की धनराशि बैंक को वापस अदा करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-83 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। दिनांक:- 22,/47 ,/ 2020 (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण