उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमंबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :—NCR45/03/5938/2022 साहिल गुप्ता बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र में माँगी गयी अनुचित माँगों को हटाये जाने, रजिस्ट्री कराये जाने एवं मानसिक उत्पीड़न के लिए क्षतिपूर्ति दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संपेक्ष में शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL Sector-4 Plots 4 प्लॉट संख्या-994 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 44,23,782/— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 34,28734 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में जैसे कि — इलैक्ट्रिसिटी arto, गैस कनेक्शन, सोशल क्लब मेम्बरशिप, सीवर एंड GA वाटर कनेक्शन, पेरिफेरल डेवलपमेन्ट चार्ज, डाटा एंड वॉयस, एक्सटरनल इलैक्ट्रिफिकेशन / सब-स्टेशन चार्जेज आदि के मदों में अतिरिक्त धनराशि की माँग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र में माँगी गयी अनुचित माँगों को हटाये जाने, रजिस्ट्री कराये जाने एवं मानसिक उत्पीड़न के लिए क्षतिपूर्ति दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में लिखित बहस दिनांकित 28.09.2024, प्लॉट एलॉटी arate wire दिनांक 24.04.2042, पेमेन्ट प्लॉन, खाता विवरण की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। १ 2 विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता EMI Sector-4 4 प्लॉट संख्या-994 “डेवलपमेंट लिंक इन्स्टालमेंट पेमेंट प्लॉन” के अर्न्तगत बुक किया। शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर दिनांक 23.02.20I6 को किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा यह आरोप लगाया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुचित धनराशि वसूल की जा रही है, परन्तु विपक्षी द्वारा माँगे जा रहे सभी चार्जेज़ अनुबन्ध के अनुरूप है, जिसे शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं विधिपूर्वक पढ़ा और हस्ताक्षरित किया गया था। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार सभी चार्जेज़ का वर्णन करने वाला चार्ट अंकित किया गया है। विपक्षी द्वारा कहा गया है कि ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र दिनांक 23.02.2046, एनेग्जर-», BCD, पेमेन्ट wis, प्लॉट एलॉटी sew] 24.04.2042, एन.जी.टी. द्वारा पारित आदेश की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयंपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4... क्या लिमिटेशन एक्ट के प्राविधान रेरा की प्रोसीडिग्स्‌ में लागू होते हैं ? 2. “प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट” दिनांक 24.0:.20i2 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा माँगी जा सकती है ? 3... परिभाषा के अनुसार क्‍या “इन्टरनल डवलपमेन्ट” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा क्‍या “एक्सटरनल व पेरिफरल डवलपमेन्ट” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ? 4. क्या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में माँग की गयी चार्जेज उचित है ?

5. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु de इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या लिमिटेशन एक्ट के प्राविधान रेरा की प्रोसीडिग्स्‌ में लागू होते हैं ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा “इन्द्रा दुग्गल बनाम चंडीगढ़ ओवरसीज प्रा0 लि0 एवं अन्य” में पंजाब भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश का उल्लेख किया गया है बे 3 और कहा है कि लिमिटेशन एक्ट, 4963 के अनुकमांक संख्या-443 के अनुसार वह प्रकरण जहाँ वाद योजित किये जाने की कोई निर्धारित अवधि स्पष्ट न हो, वहाँ शिकायतकर्ता को वादहेतुक (Cause of Action) SIA होने के 3 वर्ष के अन्तर्गत शिकायत योजित की जा सकती है। अतः पंजाब भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा पारित उपरोक्त आदेश के अनुरूप प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 व उसके GY एक ‘Sop wees” व्यवस्था है, जिसके अधीन दायर शिकायतों का निस्तारण एक संक्षिप्त कार्यवाही (Summary Proceeding) के माध्यम से किया जाना है। सीमित उद्देश्य से अधिनियम की धारा-35(2) के द्वारा सिविल प्रक्रिया संहिता, 4908 के कुछ प्राविधान इन कार्रवाहियों हेतु प्रभावी किए गये हैं। शिकायत दर्ज करने के लिए कोई समयसीमा रेरा अधिनियम में न तो दी गई है और न ही लिमिटेशन एक्ट, 4963 के प्राविधान को लागू करने के लिए कोई विशिष्ट (85८००) प्राविधान रेरा में दिया गया है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है। यदि यह तर्क मान लिया जाये तो ऑनगोईंग_ परियोजनायें, जो अत्यधिक विलम्बित हैं, उनकी सभी शिकायतें सुनने से रेरा afta हो जायेगा, जो कि अधिनियम की आधारभूत उद्देश्य ही को पराजित कर देगा। स्पष्टतया प्रश्नगत शिकायत में रेरा अधिनियम, 2046 की aii के प्राविधान पूर्ण रूप से लागू होगें। वर्णित तथ्यों के आधार पर विपक्षी का तर्क बलहीन है और स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 किये गये “प्लॉट एलॉटी sear” दिनांक 24.04.2042 के अनुसार किस-किस मद में धनराशि बिल्डर द्वारा मांगी जा सकती है ? प्रकरण में sor गये बिन्दुओं का परीक्षण करने के कम में प्लॉट एलॉटीज़ sare में विभिन्‍न मदों में धनराशि लिए जाने के प्राविधानों, एक्सटरनल व इन्टरनल डवलपमेन्ट चार्जेज के सम्बन्ध में दोनों पक्षों की स्थिति व “इन्टरप्रटेशन”, चार्जेज का ब्रेकअप आदि के सम्बन्ध में दोनों पक्षों के दावे एवं न्‍न्यायोचित धनराशि अथवा सिद्धान्त की विवेचना अपेक्षित है।

प्लॉट आवंटी aur] दिनांक 24.04.2042 के अनुसार विभिन्‍न प्रस्तरों में परियोजना एवं उसके नियम एवं शर्तों का उल्लेख किया गया, जो कि निम्नवत है:- 2 / श्र (0) The Developer is developing Hi-Tech Townshiip located on NH-24 near the town Ghaziabad in Uttar Pradesh. by the name of "WAVE CITY". comprising of various, 'PLOT's of different sizes, Row Houses/Flats, Bungalows, High-rise Apartments. schools/Eductional Institutions, Hospitals/Health Centres, Corporate Parks, Commercial and Retail Centres, Hotels/Clubs and Leisure Areas etc. apart from all such areas that would be required for the development of a modern township on the Scheduled Property ("Said Project") in accordance with sanctioned plans and approvals and as envisaged for a Hi-Tech Township Scheme of the Government . उपरोक्त अनुबन्ध के प्रस्तर के अनुसार विकासकर्ता एक हाई-टेक टाऊनशिप "WAVE CITY" नामक परियोजना का विकास कर रहा है, जो कि गाजियाबाद में स्थित और इसमें विभिन्‍न क्षेत्रफल के प्लॉट, भवन,“ फ्लैट, बंगला, अपार्टमेन्ट, स्कूल, शिक्षण dem, अस्पताल /स्वाथ्य केन्द्र, कार्पोंट पार्क, व्यावसयिक एवं फुटकर Gre, होटल आदि विभिन्न क्षेत्रों में विकास कर एक उच्च टाऊनशिप स्वीकृत प्लॉन एवं संस्तुति के आधार पर बनायी जायेगी। i. CONSIDERATION FOR SALE OF 'PLOT' AND RIGHTS THERETO i.] SALE PRICE

(a) That the ALLOTTEE(s) has applied for the '"PLOT' and the Developer has with the consent of the ALLOTTEE(S) allotted the PLOT no. 994 in Sector 4 admeasuring 338 sq. metres (approx 404.2 sq. yards) @ approx. Rs. 86.2 per sq. meter (Rs. 7200 per sq. yard) (‘PLOT’) in the layout plan of the "WAVE CITY", situated along NH-24, in and around villages, Sadiqpur/ Khazipur, Naiphal, Bayana, Mehruali, Duriya and Shahpur Bamhaita, Tehsil and Dsitrict Gaziabad, Uttar Pradesh. (b)The agreed price for the 'PLOT' is Rs. 290240 (Rupees Twenty Nine Lakh Ten Thousand Two Hundred Forty Only) (for short "Consideration") payable by the ALLOTTEE(s) in the mode and manner detailed in Annexure I, annexed herewith. The ALLOTTEE(s) has seen, reviewed and accepted the oayment plan provided in ANNEXURE-. (c) The ALLOTTEE(S) shall strictly follow the payment plan and pay the requisite amount by way of upfront or other payment plan opted by him/her/them. ALLOTTEE(S) for such purpose should be guided by written notices of change of earlier mandate issued by DEVELOPER from time to time. DEVELOPER will record the details of all payments received by it from ALLOTTEE(S) in its records/system as well as in DEVELOPER's copy of this Arrangement. ALLOTTEE(s) is required to keep DEVELOPER'S acknowledgement receipts in safe custody for future references.

(d) That the cost of electric, sewer and water connection is not included in the aforesaid "BSP" of the 'PLOT' and shall be payable by the ALLOTTEE(s) in addition to price of 'PLOT'. Further, the ALLOTTEE(S) shall pay on demand to the DEVELOPER the amount to be determined at the time of providing electric, sewer and water connection and any other connection of a service which the DEVELOPER may provide from the main lane along the road serving the 'PLOT". CRITTER प्लॉट की विकय धनराशि पर दी गयी सहमति और अधिकारों के बारे में बताया गया जो कि यह है कि प्लॉट की कुल सहमत कीमत 29,0,240 /“- रूपये थी और उक्त के प्रस्तर-(0) में यह उल्लेख किया गया है कि प्लॉट की कीमत में बिजली, सीवर और पानी आदि कनेक्शन की धनरांशि सम्मिलित नहीं है और यह विकासकर्ता की मांग पर कनेक्शन देते समय निर्धारित धनराशि देय art | .2 PREFERENTIAL LOCATION The ALLOTTEE(S) agrees to pay the preferential location charges @ Rs 0/- per sq. yard (approx Rs 0/- per sq. meter) as applicable for preferential PLOT" which is included in the aforementioned sale price (Clause . (b)). उक्तानुसार प्रेफर्ड wa के लिए ०/- रूपये प्रति वर्ग मीटर की दर निर्धारित की गयी है, जो कि var प्लॉट की कीमत 29,07,62। /- रूपये में सम्मिलित है। इससे यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रेफरड़ लोकेशन के सम्बन्ध कोई अतिरिक्त धनराशि देय नहीं होगी। इस विषय में विवाद नहीं है। .3 INTERNAL DEVELOPMENT

That the above agreed price of the residential 'PLOT' covers development of internal services such as laying of roads, development of parks and landscapes, laying of water lines, laying of sewer lines, laying of electrical HT/LT lines, laying of storm water drain lines and erection of electrical sub-station and to develop necessary civic services essential for a convenient living. wer से यह we है कि अंदरूनी विकास कार्य (INTERNAL DEVELOPMENT) के सम्बन्ध उक्त प्लॉट की धनराशि (29,0,240,/- रूपये) में विकास की अंदरूनी सुविधायें जैसे कि रोड का निर्माण करना, uel क॑ विकास, पानी को संचलित करने हेतु लाईन बिछाया जाना, सीवर लाईन, बिजली के अन्दरूनी aaa, वाटर ड्रेन लाईन और बिजली सब-स्टेशन एवं मूल भूत सुविधायें जो कि सुविधाजनक जीवन यापन करने के लिए आवश्यक विकास कार्य कराये जाने हेतु gad var धनराशि में समाविष्ट एवं सम्मिलित है। .4 PREMIUM CHARGES The ALLOTTEE(s) recognizes that as per prevailing practise, the developed plots allotted by the Government agencies are generally on lease hold basis and in case where the land is acquired by the Government under the Hi-Tech Township Policy, the same is transferred to the DEVELOPER Company on lease hold basis only. with the result that the buyers of "PLOT' get lease hold rights in the land and if they choose to get the land converted to freehold, conversion charges are paid by them to the Government.

However, for the benefit of the ALLOTTEE(s) and in order to transfer the free hold rights in the 'PLOT' of land in favour of the ALLOTTEE(s), the DEVELOPER has procured the land directly from the farmers at market price after paying the requisite stamp duty regsitration fees and other charges. In this view of the matter, the DEVELOPER would be charging Premium Charges of 2% of the Sale Price from the ALLOTTEE(s). The ALLOTTEE(s) agrees to pay the Premium Charges as and when demanded by the Developer. The possession of ‘PLOT' will be handed over only when the Consideration is full, other charges and Premium charges are paid by the ALLOTTEE(s). अनुबन्ध के प्रस्तर-4.4 में कन्वर्जन चार्ज के सम्बन्ध में यह बताया गया कि विकसित प्लॉट जो कि सरकारी संस्थाओं द्वारा आवंटित किए जाते हैं वह समान्यतः chet Ses के आधार पर हैं और उन प्रकरणों में सरकार द्वारा भूमि अधिग्रहण करके हाई-टेक टाऊनशिप नीति के अन्तर्गत करके विकासकर्ता कम्पनी को लीज़ पर देती है। यदि आवंटी उस भूमि पर लीज des अधिकार को फी-होल्ड में परिवर्तित कराते हैं, तो परिवर्तन शुल्क सरकार को देय होगा। विकासकर्ता द्वारा बताया गया है कि उनके द्वारा क्‍योंकि भूमि किसानों से सीधे मार्केट दर पर ली गयी है व भूमि स्टाम्प डयूटी, पंजीयन शुल्क एवं अन्य चार्ज के उपरान्त ही ली गयी है, ऐसे में विकासकर्ता fea धनराशि की 42 प्रतिशत की oat चार्ज आवंटी से मांग कर सकता है और प्लॉट का कब्जा oad निर्धारित शुल्क प्राप्त किये जाने के बाद दिया जायेगा। इस विषय में कोई विवाद नहीं है | .6 PERIPHERAL/ INFRASTRUCTURAL DEVELOPMENT CHARGES

The ALLOTTEE(S) agrees to pay Peripheral/Infrastructural development charges @ Rs 48.6/-per sq. meter (Rs 350/- per Sq. Yds.). which are not included in the aforementioned sale price . Further, ALLOTTEE(S) specifically agrees and understands that in case of any increase in Peripheral/_ Infrastructural increase in Peripheral/ Infrastructural development charges or levy of any other charges by charges or levy of any other charges b the Government or other Statutory Authority(ies) in Government or other Statutory Authority(ies) in future, the same shall be paid on pro-rata basis by the ALLOTTEE(S). Allottee(s) herein also agrees to pay the proportionate External Electrification charges including but not limited to lying of cables, security deposits and /or any ancillary cost/charges for making the provision for transmission of electricity from the rovision for transmission of electricity from the main station to sub station. These charges shall be paid by the Allottee(s) to the Developer on demand. उक्तानुसार आवंटीः द्वारा यह सहमति दी गयी है कि पेरिफेरल/अवस्थापना विकास कार्यों के चार्जेज़ (शुल्क) 486 रूपये प्रति वर्ग मीटर (350 प्रति वर्ग गज) उपरोक्त विकय धनराशि (29,0,240,/- रूपये) में सम्मिलित नहीं है और विशेष रूप से यह स्वीकारा एवं समझा जाता है कि :- (क) यह कि पेरिफेरल / अवस्थापना के चार्जेज़ बढ़ने या (ख) सरकार अथवा अन्य किसी वैधानिक प्राधिकरण द्वारा भविष्य में अतिरिक्त चार्जेज लिये जाने पर

वह प्रो-रेटा / अनुपातिक दर पर आवंटियों द्वारा देय होगा। आवंटी द्वारा यह भी सहमति दी गयी है कि अनुपातिक तौर पर बाहरी बिजली कार्य External Electrification charges) जिसमें बिजली के संचालन हेतु मेन स्टेशन से सब-स्टेशन में उपयोग किये जाने वाले dace, सिक्‍योरिटी डिपोजिट आदि की धनराशि सम्मिलित है देय होगी, और यह चार्जेज़ विकासकर्ता की मांग पर देय होगी। ऐसे में यह स्पष्ट है कि पेरिफेरल,/अवस्थापना विकास हेतु 486 रूपये प्रति वर्ग मीटर (350 प्रति वर्ग गज) आवंटियों द्वारा देय होगी, जो कि war विकय धनराशि में सम्मिलित नहीं है और यदि इन चार्जेज़ में अथवा सरकार या किसी वैद्यानिक प्राधिकरण द्वारा अतिरिक्त धनराशि की मांग की जाती है, तो अनुपातिक दरों पर देय होगी। .7 OTHER CHARGES AS PER HI-TECH TOWNSHIP POLICY The terms and conditions contained in the MOU entered between the DEVELOPER and the Government of UP and other terms and conditions of Hi-Tech Township Scheme will be applicable on the 'PLOT' of land allotted to the ALLOTTEE(S) and it will be the responsibility of the DEVELOPER to develop this Hi-Tech Township and to hand over the developed land to the ALLOTTEE(S). However, in case of any charges which are chargeable as per the Hi-Tech Township Policy (if any) in the future for infrastructure or any other purpose, if any, then the same shall be proportionately charged to the ALLOTTEE(S) at the rates as may be decided by the

paid by the DEVELOPER. then reimburse the DEVELOPER on demand the Government rates, taxes or cesses, taxes or cesses, taxes of all and any kind by whatever name called, levy of proportionate development charges with regard to, but not limited to state/national highvays, transport, irrigation facilities and power facilities, electricity facilities/requirement, electricity distribution network/system, metro cess etc., whether levied or leviable now or in future on the 'PLOT' forming a part of the overall development or the built up residential Complex/s and/or the Project(s) constructed within the "Wave City" and/or the said 'PLOT' in isolation, as the case may be, as assessable/applicable from the date of application of the ALLOTTEE(S) and the same shall be borne and paid by the ALLOTTEE(S). उपरोक्तानुसार यह है कि उत्तर प्रदेश सरकार और विपक्षी के मध्य हुए एम. ओ.यू एवं हाई-टेक टाऊनशिप स्कीम के नियम एवं शर्तें जो कि आवंटी को आवंटित प्लॉट पर उक्त के अधीन नियमों के अनुसार विकसित की जायेगी। यंदि हाई-टेक टाऊनशिप पॉलिसी के अनुसार भविष्य में आधारभूत ढाँचे अथवा अन्य प्रयोजनो के चार्जेज लगाये जाते हैं, तो आवंटियों द्वारा सरकार द्वारा निर्धारित दर पर अनुपातिक रूप से देय होगा।

इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा कोई ऐसे अतिरिक्त vd अन्य चार्जेज का विवरण नहीं प्रस्तुत किया गया है, जिससे कि विदित हो कि सरकार द्वारा कोई, इस प्राविधान के अधीन कोई चार्जेज निर्धारित किये गये हों और वह धनराशि विकासकर्ता द्वारा अभी तक भुगतान की गयी हो। अतः इस सम्बन्ध में विपक्षी अभी कोई अतिरिक्त धनराशि पाने का अधिकारी नहीं है। यदि विपक्षी भविष्य में इस मद कोई अन्य चार्ज सरकार या प्राधिकरण को देता है, तो प्रेंफ ऑफ Wee व प्रो-रेटा शेयर बताकर Go से प्राप्त कर सकते हैं। .9 PAYMENT OF TAXES, CESSES BY THE PLOT OWNER That the stamp duty and the registretion fee incurred in the registration process which is to be paid to the revenue authorities is to be borne by the ALLOTTEE(S) as according to the prevalent law on the date of registration. 22 40 Further the ALLOTTEE(S) shall be liable to pay from the date of his/her application the house tax, water tax and sewerage tax and other such taxes or any other future tax or any other fees, cess or taxes of all any kind by whatever name called, levy of proportionate development charges as and when levied by the Local Authority/Body under the then prevailling law and rules of the land, when such maintenance services will be transferred to the Local Authority/Body. These taxes, fees, cesses etc., shall be paid by the ALLOTTEE(S) irrespective of the fact whether the. maintenance is carried out by the DEVELOPER or its nominees or any other body or association of all or the ALLOTTEE(S) whether levied retrospective or prospective.

उपरोकतानुसार ena, सेस के बारे में यह उल्लेख किया गया है कि स्टाम्प ड्यूटी और पंजीयन शुल्क जो कि पंजीकरण की प्रकिया में राजस्व विभाग / प्राधिकरण को दी जायेगी। वह आवंटियों द्वारा विधि के अनुसार वहन किया जायेगा। इसी कम में आवंटियों द्वारा आवेदन की तिथि से गृहकर, पानीकर, सीवेज कर एवं अन्य tate जो कि erie निकाय द्वारा लागू विधि के अनुसार देय होगा वह आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर दिया जायेगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है। 4. MAINTENANCE CHARGES a. The Allottee(s) gives its consent to enter into a separate Maintenance Agreement with the DEVELOPER or its nominated maintenance agency as and when demanded by the DEVELOPER or its nominated agency and the ALLOTTEE(S) agrees to abide by all the terms and condilions as laid down in the said Maintenance Agreement. b. That the ALLOTTEE(S) of the 'Plot’ unconditionally agrees and undertakes to pay necessary charges, from the date when possession is offered to him/her/them, as determined by the DEVELOPER or its nominated Maintenance Agency towards maintenance of water supply. electricity. parks, open spaces, roads, cleaning and sweeping, street lights, sewer, storm drain etc. and for maintaining various value added services until the 4

services are handed over to the respective government agency(ies) local body. The ALLOTTEE(S) shall deposit with the DEVELOPER a sum as decided by the DEVELOPER by way of interest free security to ensure timely payment of maintenance charges. The said amount shall be payable by the ALLOTTEE(S) and will be paid at the time when possession is offered or sale deed is executed, whichever is earlier. However the maintenance charges shall become payable from the date of offer of possession. c. In terms of Hi-Tech Township Policy of Uttar Pradesh Government, the Installation of Solid Waste Management Plant [SWMP], Sewer Treatment Plant (STP) and 220 KVA power plants and destribution systems and other mechanical plants and machinery related to external services are being built and maintained by the DEVELOPER or its nominated agency. The ALLOTTEE(s) hereby agrees to pay the upkeep/running maintenance charges for these services and also if at some point of time these installations require replacement, the cost of the :same will be proportionately paid by the ALLOTTEE(s) along with other allottees/ occupants with in the WAVE HITECH CITY township.

उपरोकतानुसार मेटेनेन्स शुल्क के बारे में यह कहा गया है कि आवंटी, विकासकर्ता या उसके नामित ac WRT से एक अलग मेटेनेन्स अनुबन्ध निष्पादित करेगें और नियम एवं शर्तों का पालन करेगें। आवंटी प्रोसेशन॑ ऑफर करते समय से ही मेटेनेन्स WR को पानी सप्लाई, बिजली, पार्क आदि के रखरखाव कार्य हेतु भुगतान करेगा, जब तक वह किसी सरकारी निकाय अथवा स्थनीय निकाय को मेटेनेन्स हस्तांतरित न कर दें। इसी के अतिरिक्त हाई-टेक टाऊन्नशिप पॉलिसी के अधीन सौलिड वेस्ट मेनेजमेन्ट cite, सीवर टीटमेन्ट प्लॉन्ट 220 के.वी.ए पावर स्टेशन है के निर्माण व रखरखाव का उत्तरदायित्व बिल्डर को दिया गया है। उसके भी रखरखाव कार्य हेतु वेव हाई-टेक सिटी टाऊनशिप में निवास कर रहे आवंटियों द्वारा अनुपातिक दर पर देय होगी तथा यदि कभी उनके रिप्लेसमेन्ट की आवश्यकता हुई तो प्रो-रेटा शेयर आवंटियो द्वारा देय होगा। इस विषय में भी कोई विवाद नहीं उठाया गया है। ay, 2 0. RIGHTS OF DEVELOPER TO RECOVER INCREASED AMOUNT OF COMPENSATION AND /OR CHARGES LEVIED BY THE GOVERNMENT. I0. _

The DEVELOPER has acquired land directly from the farmers by paying the market price. However there might be certain pieces and parcel of land which may not have been bought by the DEVELOPER. In terms of the policy of the Government for the development of Hi-Tech Township, such piece or parcel of land falling with the approved Detailed Project Report and the sancitioned Detalled Layout Plan is to be acquired by the Government for the DEVELOPER and to be handed over to the DEVELOPER for the development of Hi-Tech Township. Allottee(s) however specifically understands and agrees that in case such land is not acquired for any reason whatsoevr either by negotiations or by State Government as stated above, DEVELOPER shall not be held liable on any account. DEVELOPER as such makes no commitment in respect of acquiring such land and ALLOTTEE(S) being fully aware has applied for alotment of the freehold Plot. उक्त TER के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया गया है कि यह सम्भव है कि कुछ भूमि राज्य सरकार द्वारा अधिग्रहण की जाये तथा क्षतिपूर्ति के बढ़े हुए दर और अन्य चार्ज जो कि सरकार द्वारा लिये जायेगें, तो वे विकासकर्ता द्वारा अनुपातिक रूप से आवंटियों से प्राप्त किया जायेगा। डी.पी.आर के अनुसार अधिकृत यदि कोई भूमि किसी कारण वश अधिग्रहण नहीं की जा सकी, तो उसके लिए विकासकर्ता जिम्मेदार नहीं होगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3

3. परिभाषा के अनुसार क्‍या “इन्टरनल sarc” शिकायतकर्ता के प्लॉट के पॉकेट तक सीमित होगा अथवा “weed / इन्फास्ट्रक्चरल व पेरिफरल same” सिटी लेवल पर ही परिभाषित होगी ? a 43 इस सम्बन्ध में प्राधिकरण द्वारा शिकायत Wen—6208:2444, एम.एल.गुप्ता बनाम मैसर्स उप्पल ager डेवलपर्स प्राएलि0 में विस्तृतः रूप से स्पष्टीकरण सहित निर्णीत किया गया है, जिसमें कि इन्टरनल डवलपमेन्ट और एक्सटरनल डवलपमेन्ट के मध्य अन्तर स्पष्ट किया गया है।

अंदरूनी विकास कार्य की विपक्षी की परिभाषा, शिकायतकर्ता का जहाँ प्लॉट है उसी पॉकेट तक सीमित है, किन्तु न तो प्लॉट आवंटी अरेन्‍्जमेन्‍्ट में (पी.ए.ए), न हाई-टेक पॉलिसी में, न उन सब परिभाषा सम्बन्धी उद्धरणों में जो विपक्षी द्वारा दिये गये है, व न ही रेरा अधिनियम में, कहीं भी “पॉकेट” परिभाषित नहीं है एवं स्पष्टयता यह एक “ऑफटर थॉट” है जो विपक्षी द्वारा अपने अंतिम ver में “इन्वेन्ट” किया है। स्वयं विपक्षी द्वारा उद्धरत की गयी परिभाषाओं में दो ही we पर विकास परिभाषित है-- “बाह्य व पेरिफेरल” तथा “आन्तरिक विकास oti” विकसित प्लॉट की परिभाषा स्पष्टयता पी.ए.ए में दी गयी है तथा वहाँ सभी सिविक wha दी जानी हैं ये उसके मूल प्लॉट की कीमत में सम्मिलित है। राज्य सरकार द्वारा हाई-टेक सिटी का लाईसेन्स दिया गया व उन्हीं सुविधाओं पर विचार कर शिकायतकर्ता द्वारा प्लॉट कय किया गया। यदि रेरा आ जाने के बाद विपक्षी द्वारा ua विकास के सम्बन्ध में परियोजना के अलग-अलग भागों को पंजीकृत भी कराया गया हो, तो वह हाई-टेक सिटी के बाहय एवं आन्तरिक विकास की पंरिभाषाओं को प्रभावित नहीं करती। स्वयं विपक्षी का यह कहना है कि क्लब सिटी लेवल फेसिलिटी है तथा प्रत्येक सेक्टर (या पॉकेट) में नहीं दी ज। सकती, इस बात की स्वीकारोक्ति है कि सेक्टर या पॉकेट को यूनिट मानकर TED व आन्तरिक विकास परिभाषित नहीं किया जा सकता।

अत: यह स्पष्ट है कि विपक्षी का यह दावा अनुचित है कि vide या सेक्टर के बाहर का विकास, अवस्थापना,बाहय विकास मद में सम्मिलित है। अतः अवस्थापना / पेरिफेरल विकास में वही मद सम्मिलित होगें, जो सिटी के आन्तरिक विकास मदों के अलावा होगें। स्पष्टयता यदि वेवसिटी की TSS को जोड़ने की बाहय,/पेरिफफल सड़क बनायी जाती है, मेन पावर स्टेशन से RA लेवल सब-स्टेशन तक पावर लाईनस आदि पर व्यय किया जाता है, तो वह पेरिफेरल / अवस्थापना मद में होगा। यहाँ यह भी विचारणीय है कि अन्य राज्यों कि व्यवस्था में सामान्यतः सिटी लेवल डवलपमेन्ट के बाहर मेन सब-स्टेशन, सीवर ट्रीटमेन्ट, वाटर सप्लाई आदि की व्यवस्था लोकल अथॉरिटीज़ करती है एवं उसके लिए चार्जेज़ लेते है। वर्तमान पी.ए.ए के प्रस्तर-4.6 में भी यह प्राविधान है तथा यदि उक्त प्रस्तरानुसार कोई धनराशि EN ५ 4 शासन या किसी wat को बाद में दी जाती है, तो प्रूफ ऑफ पेमेन्ट व शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। AGAR बिन्दु संख्या-3 Prana किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा विभिन्‍न मदों में मांग की गयी चार्जेज उचित है? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में चार्जेज के सम्बन्ध में कहा गया कि सभी चार्ज निष्पादित किये गये अनुबन्ध के अनुसार है।

एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-4.3 के अनुसार आन्तरिक विकास कार्यों की परिभाषा में अन्दरूनी लाईन्स तथा सब-स्टेशन सम्मिलित हैं। यह सब-स्टेशन स्थानीय अर्थात्‌ सिटी लेवल के आन्तरिक सब-स्टेशन हैं, किन्तु “एक्सटरनल इलैक्ट्रिफिकेशन” से सम्बन्धित सब-स्टेशन नहीं है। वर्तमान लोड की स्थिति देखते हुए व यह देखते हुए कि हाई-टेक टाऊनशिप के भविष्य के सम्बन्ध में प्रकरण अभी शासन स्तर पर विचाराधीन है व कई वर्ष अनुबन्ध के बाद बीत चुके हैं। वर्तमान समय में उचित होगा यदि 2206₹ए के केवल एक सब-स्टेशन व मेन सब-स्टेशन से सिटी लेवल सब-स्टेशन की ट्रानमिशन लाईन व सिक्‍यूरिटी डिपोजिट का व्यय प्रोरेटा धनराशि शिकायतकर्ता से ली जाये व इस धनराशि की पृथक एकाउक्टिंग की जाये ताकि यदि इस मद में कोई धनराशि शेष रहती है, तो प्रो-रेटा आधार पर वापिस की जा संके। इलैक्ट्रिसिटी मीटर कनेक्शन चार्जेज, गैस कनेक्शन चार्जेज, सीवर एवं wert वाटर कनेक्शन Use, वांटर कनेक्शन चार्जेज, डाटा एवं वॉइस कनेक्शन चार्जेज के सम्बन्ध में स्पष्ट किया जाता है कि ये कनेक्शन लेते समय वास्तविक व्यय पर आधारित होगी व उक्त धनराशि किसी सक्षम प्राधिकरण या विभाग द्वारा लिये जाने पर उसका साक्ष्य आवंटियों को उपलब्ध कराने के उपरान्त यह धनराशि देय होगी और इसका एडमिन चार्जेज़/सुपरविजन चार्ज माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-940 /20i7 में एन.बी.सी.सी के लिए निर्धारित की गयी 8 प्रतिशत की दर से अधिक नहीं होगा। साथ ही प्रत्येक कनेक्शन का एस्टिमेट अलॉटी को उपलब्ध कराया जायेगा।

मेटेनेन्स के सम्बन्ध में विपक्षी को स्पष्ट किया जाता है कि शिकायतकर्ता द्वारा ली गयी मेटेनेन्स चार्ज कब्जा ऑफर की तिथि से लागू होगी। वाटर हारवेस्टिंग SR के सम्बन्ध में होने वाले व्यय व केता के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध y 05 कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी व सुपरविज़न,/ एडमिनिस्ट्रेडिव ata 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होगा। ord ste रजिस्ट्रेशन खर्च की धनराशि fae के अनुरूप स्टाम्प ड्यूटी एवं रजिस्ट्रेशन शुल्क के अनुसार देय होगा। क्लब क्‍योंकि सिटी लेवल फेसिलिटी है। अतः उसकी कैपिटल वैल्यू का भुगतान शिकायतकर्ता करेगें व “सबस्किपशन” क्लब प्रारम्भ होने की तिथि से लागू होगा। विपक्षी द्वारा किये जा रहे समस्त माँगों का निस्तारण उपरोक्तानुसार किया जाता है। इस सम्बन्ध में विपक्षी संशोधित माँग पत्र जारी करेगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर दिनांक 23.02.20I6 को किया जा चुका है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम, 20i6 की धारा-48() में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं :- Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date Specified therein; or

(8) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, \ a 46 plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sa को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्लॉट एलॉटी sku दिनांक 24.04.2042 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें निर्माण एवं कब्जे के प्रस्तर-3.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को अपने आवंटित प्लॉट पर भवन का निर्माण कार्य हेतु, संक्षम प्राधिकरण से प्लॉन स्वीकृत कराकर, विपक्षी से कब्जे हेतु सूचना प्राप्त करने की तिथि से 3 वर्ष में निर्माण कराया जाना था एवं प्रस्तर-3.3 के अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जें हेतु सूचना भेजे जाने के 30 दिनों में शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु सूचना दिनांक 23.0220I6 दी जा चुकी है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 /20i7 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य“ के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :- "Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there ~ 47

is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an_ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के said एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट का निष्पादन दिनांक 24.04.2042 को किया गया है। समस्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष में शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता उपरोक्तानुसार अपने प्लॉट का कब्जा दिनांक 24.04.2045 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज ford जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील to 6649-50, 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

“the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to. be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 25.0:.20:5 से ओ.सी / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 23.02.206, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। oo , 48 जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. anfe बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया' गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) A प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or YS 49 any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध निष्पादित किया गया है, जिसके प्रस्तर-42.2 के अनुसार परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए 5/- रूपये प्रतिवर्ग गज प्रतिदिन की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-48 दिनाक 04.05. 20:7 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र०0 आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.207 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04.05.2047 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 07.05. 20:7 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 02.05.20i7 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जांयेगी। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 7.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने at स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" ) J 20 यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी we 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ध८ा॥२+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2४)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवंधि फोर्स मैज्योर seq के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-5 Pena किया जाता है।

जहाँ तक मागरिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति का प्रश्न है, तो रेर अधिनियम की धारा-74 के अनुसार aI-72,4,8 व १9 गें क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.04.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 25.0:.20i5 से दिनांक 30.04.20i7 तक 5/— रूपये प्रतिवर्ग गज प्रतिदिन की दर से ब दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी. सीसी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि >» 2i 23.02.2046, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। . विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20.6 की धारा

2(2४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया ure | अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। . विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार यदि कोई धनराशि भविष्य में शासन या किसी स्टेच्यूटरी एजेन्सी को दी जाती है, तो प्रूफ ऑफ पेमेन्ट व शिकायतकर्ता का प्रो-रेटा शेयर उसके द्वारा देय होगा। . पेरीफेरल / इन्फास्ट्रक्चरल डवलपमेन्ट चार्ज 350 रूपये प्रति वर्ग गज के अनुसार गणना की जायेगी। . oa चार्ज अनुबन्ध के wae 4.4 गें दी गयी है, जो कि भूगि की विकय धनराशि का १2 प्रतिशत होगी और उसी के अनुसार देय होगी। . WeRA-4 के अनुसार बिजली वाटर /सीवर आदि के मेन लाईन से कनेक्शन देते समय निर्धारित किये गये चार्जेज का भुगतान शिकायतकर्तागण करेगें। इस विषय में शिकायतकर्तागण को कनेक्शन देते समय विशिष्ट (Specific Estimate) के साथ धनराशि विपक्षी मांग सकते हैं तथा शिकायतकर्तागण उसके सापेक्ष कार्य पूरा होने के बाद ऑडिटिड अकाउन्टस्‌ मांग सकते है। इन हाउस सुपरविजन / एडिमिनिस्ट्रेडिव चार्जेज की धनराशि माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा एन.बी.सी.सी को Re याचिका संख्या-940 ,/ 2047 “बिकम चटर्जी एवं अन्य Ny 22

बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में age करायी है (अर्थात्‌ 8 प्रतिशत) उससे अधिक धनराशि नहीं ot) यदि भविष्य में अन्य 220 KVA या अधिक के सब-स्टेशन बनाने की आवश्यकता होती है, तो उसकी प्रो-रेटा धनराशि शिकायतकर्तागण से प्राप्त करने का अधिकार विपक्षी को होगा तथा यह प्रस्तर-4.7 में भी प्राविधानित है। इसकी भी पूर्ववत पृथक अकाउटिंग होगी व इन हाऊस एडमिन्सिट्रेटिव या सुपर विजन चार्जेज 8 प्रतिशत से अधिक नहीं होंगें। 8. वाटर हारवेस्टिंग के सम्बन्ध में होने वाले व्यय के सम्बन्ध में यह स्पष्ट किया जाता है fe Sa के प्रो-रेटा शेयर की सूचना उपलब्ध कराते हुए यह धनराशि ली जायेगी। 9. क्लब का एस्टिमेट व प्रो-रेटा शेयर बताते हुए धनराशि मांगी जा सकती है। क्लब की रिकरिंग asta, क्लब प्रारम्भ होने या प्लॉट का कब्जा ऑफर होने, जो भी ब्राद में हो, तभी से प्रारम्भ होगा। 0. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह उपरोकतानुसार कब्जा दिये जाने के समय संशोधित माँग पत्र जारी करना सुनिश्चित He | . परियोजना में शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के रखरखाव का Yow कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि से ही देय होगा। 2. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगतं प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 3. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक : 3 वे के दिनांक :-2.3 /|| /202 De Sy (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण