उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-02 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2076 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित:-- slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्र्म शिकायत संख्या शिकायतकर्ता | यूनिट न0 पत्रावली पर आवंटन की = | वांछित अनुतोष . उपलब्ध रसीद के तिथि कब्जा दिये स0 अनुसार जमा जाने की तिथि | धनराशि रु0 ॥। I. | NCRI45/02/90590/2022 | डा० अमरेन्द्र | सी 40-404 | Go 83,40,939 / | 23.2.20:4 | मार्च 208 तथा | यूनिट का पानी 6 माह अनुग्रह | कब्जा व अवधि अर्थात विलम्बित अवधि सितम्बर 208 | का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम प्रतीक रियलटर्स इंडिया प्रा.लि. शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Grand Carnesia At Prateek Grand City 4 यूनिट WeI-C0 404 बुक कराया गया था जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि रु० 88,59,567/— विपक्षी को भुगतान की गई। अतः शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता ने लिखित कथन में यूनिट का कब्जा, विलम्बित अवधि का ब्याज, प्री-ईमएआई, मानसिक उत्पीड़न हेतु Bo 3,50,000,/ व विधिक खर्च wo 55,000 दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता की ओर से परिवाद के समर्थन में एप्लिकेंट लेजर, आवंटन पत्र, प्रतिउत्तर पत्र की छाया प्रतियां दाखिल की गई है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- ॥ ॥ —_——

क्रम |... | दिनांक ता की गई धनराशि संख्या (रु0) राम fate oe 47.04.2022 [रु0 83,40,939 / विपक्षी की प लिखित आपत्ति दाखिल की गई है जिसमें यह उल्लिखित है कि विपक्षी ने शिकायतकर्ता को Ss ओ.सी /सी.सी के आवेदन के आधार पर फाइनल डिमांड पजेशन दिनांक 44.02.2024 को भेजा जा चुका है। परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है। उभयपक्षों के मध्य दिनांक 23.:22004 आवंटन पत्र निष्पादित हुआ है। अनुबंध के क्लाज 56 के अनुसार कब्जा की तिथि फोर्स मैज्योर की स्थिति में बढ़ायी जा सकती है जो कब्जा दिये जाने की तिथि सितम्बर 2078 थी। विपक्षी द्वारा परियोजना में हुये विलम्ब के लिए यह कारण दर्शाये गये है कि परियोजना में अगस्त-सितम्बर 2074 F निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के बाद माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा टिर संख्या सी-9657 /20i5 उत्तर रेलवे दूर संचार व 43 अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी व 44 अन्य में आदेश दिनांक 49.02.2045 में Status Quo होने का संदर्भ अंकित किया गया है। इस प्रकार परियोजना में निर्माण कार्य 74.07.2046 तक बंद था। माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य दिनांक 04.44.209 से 09.42.2049 तक बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। इसके उपरांत माननीय न्यायालय द्वारा फरवरी 2020 तक निर्माण कार्य बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। तत्पश्चात्‌ कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित हुआ | विपक्षी ने प्राधिकरण ae शिकायत संख्या एनसीआर445 ,/ 02 ,/74457 /202 दिनांक 4.09.2022 का संदर्भ अंकित किया है जिसमें दिनांक 49.02.2045 से 6.08.2046 तक Status Quo माना गया है।

अतः विपक्षी ने यह भी तर्क अंकित किया है कि फोर्स मैज्योर जो विपक्षी के नियत्रंण से बाहर था जिस कारण वर्तमान प्रकरण निरस्त किये जाने योग्य है क्योंकि विपक्षी की ओर से कोई wree नहीं हुई है। शिकायतकर्ता की ओर से प्रतिउत्तर दाखिल की गई जिसमें विपक्षी की ओर से प्रस्तुत लिखित आपत्त्ति के प्रत्येक प्रस्तर का खण्डन करते हुये यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किये गये है :- 4. क्या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न संख्या 4 -: प्रश्न HT इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 940 /20:7 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य का तथा यूपी.रेरा पीठ के द्वारा पारित आदेशों का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी की ओर से यह अंकित किया गया है कि माननीय उच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 49.02.20i5 से यथास्थिति बनाये रखने का आदेश था जो दिनांक 44.02. 2046 तक प्रभावी रहा तथा इस अवधि को फोर्स मैज्योर अवधि माने जाने का विपक्षी ने तर्क रखा है।

उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 //2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ 3 इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर ११0 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." ori फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा भुगतान की गई तालिका में अंकित धनराशि पर विपक्षी की ओर से कोई आपत्ति नहीं की गई है। लजाहडछ- 4 उक्त यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 23.42.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा मार्च 2048 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात सितम्बर 20:9 तक कब्जा प्राप्त होना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक शिकायतकर्ता को निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति में यह अंकित किया गया है कि माननीय उच्च न्यायालय के आदेश दिनांक i9.02.20i5 से यथास्थिति बनाये रखने का आदेश था जो दिनांक 44.02.2046 तक प्रभावी रहा जिस कारण इस अवधि को फोर्स मैज्योर अवधि माने जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी ने यह भी तर्क प्रस्तुत किया है कि विपक्षी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया है तथा ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है।

पत्रावली का अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ है कि परियोजना पूर्ण होने के सम्बंध में विद्युत अनापत्ति प्रमाण पत्र दिनांक 09.04.2024, लिफ्ट प्रमाण पत्र दिनांक 22.2.2020, स्ट्रक्चरल अनापत्ति प्रमाण पत्र दिनांक 0.04.2024 व अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 47.42.2020 की प्रति व दिनांक 04.02.202 को ओ.सी हेतु आवेदन किये जाने का प्रार्थना पत्र पत्रावली पर उपलब्ध है। पत्रावली पर उपलब्ध स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट से स्पष्ट है कि विपक्षी ने यथस्थिति आदेश के दौरान भी शिकायतकर्ता से धनराशि की मांग की गई जो शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि भुगतान की गई है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी ने यथास्थिति के दौरान भी निर्माण कार्य किया है जिस कारण विपक्षी इस अवधि का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा वर्ष 2048 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। इस प्रकार परियोजना करीब 5 वर्ष से अधिक विलम्बित रही है। चूंकि शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है जिस कारण शिकायतकर्ता को कब्जा के साथ विलम्ब अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित है। 5 ब्च्च्दाण पलट... जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo ee49-50/20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल/'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया”के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement —_ es 6

to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but. has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. adi) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+IUAARIT की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी 7 al al MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(29)0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर पीरिएड के सम्बंध समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09. 2020 तक की अवधि दे दी गयी है जिसमें विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। अतः उपरोक्त तथ्यों एवं न्याय नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी है। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। शिकायतकर्ता द्वारा जो क्षतिपूर्ति (compensation) दिलाये जाने सम्बंधी याचना की गयी है। इस सम्बंध में क्षतिपूर्ति (Compensation) के प्रकरण पर सुनवाई का aaftier रेर अधिनियम की धारा 74 के अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (Adjudicating Officer) को है। अतः पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित नहीं किया जा सकता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश

l. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर फरवरी 2024 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक oti0.20i8 से ओ.सी/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 83,40,939 /-.पर |(८,7१+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की 8 वा खिल

जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03. 2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 206 की धारा 2(०४)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। —— ds कप. पद 24- (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर