उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत ai—3t, पीठ-04 उपस्थिति :-- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्रम सं0 शिकायत संख्या | शिकायतकर्तागण एज NGRI45/02/85336/2022 ः वेद प्रकाश 2 NCRI45/02/85I7/2022 नायरा मिर्जा 3. NCRI45/0/8475/2022 ee fe कुमार 4. उलरा45/॥ 2/85387/202] राम कुमार बनाम सारे सामग रियल्टी प्रा० लि० शिकायतकर्ता वेद प्रकाश के साथ 03 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना EWS and LIG परियोजना से सम्बन्धित हैं। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत to NCR45/02/85336/2022 वेद प्रकाश अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना EWS and LIG 4 यूनिट Ho-Ais29 पर बुक की गई थी, जिसकी कुल कीमत 5,6,000 /— रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 2,92,568 /- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक भी यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकित 45.03. 204 Se ee जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। _———__—_—_ ———~—~Paget age l

प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को दिनांक 07.02.2022 को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि सुनवाई हेतु तिथि 06.04.2022 नियत है, प्रथम सुनवाई दिनांक 29.04.2022 को की गई, जिसमें पीठ द्वारा विपक्षी को निर्देशित किया गया कि अग्रिम नियत तिथि से पूर्व अपना जवाब उ0प्र0 रेरा पोर्टल पर अपलोड करना सुनिश्चित करें। द्वितीय एवं अंतिम सुनवाई दिनांक t8.07.2022 को की गई, जिसमें विपक्षी अनुपस्थित रहा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कोई भी जवाब दाखिल नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में vera शिकायत में अग्रिम कार्यवाही किये जाने के अतिरिक्त अन्य कोई विकल्प नहीं है। शिकायतकर्ता के तर्कों को सुना गया और पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किया जाता है — उमयपक्ष के dat को सुना गया एवं पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का परिशीलन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं:- 4. क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं ? व क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाया जा सकता है? यदि नहीं तो gar अनुतोष अनुमन्य होगा ? निस्तारण बिन्दु सं०-4 बिन्दु vee इस तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा कया पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ?

इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 / 2024 “मैसर्स wea प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स oo feo बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54. From the scheme of the Act 20I6, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 206." wr Page 2

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम का प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन Ter’ परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी की परियोजना EWS and LIG WF पंजीकृत है, जिसकी पंजीकरण संख्या-एएराग्रर&?२73878 है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना ऑनगोइईंग प्रोजेक्ट की श्रेणी में और यह रेरा के क्षेत्राधिकार में है। तद्नुसार बिन्दु deo Paka किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक भी यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना के ब्रोशर की छायाप्रति दाखिल की गई है जिसमें कब्जा प्रदान किये जाने की कोई भी स्पष्ट तिथि अंकित नहीं है। पंजीकरण पुस्तिका में कब्जा तिथि अंकित न होने के सम्बन्ध में मा0 सर्वोच्च न्यायालय द्वारा M/S & FORTUNE INFRASTRUCTURE VS TREVOR DLIMA & ORS. के वाद में अंकित किया हैः-

5. Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e. the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. when once comes to the conclusion that, there छा Page 3 = deficiency of services, then the question is what compensation the respondents/complainants is entitled to \ उपरोक्त के आलोक से यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि जिन प्रकरणों में निर्माण की कोई तिथि न भी दी गई हो वहाँ भी समस्त परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए एक रीजनेबल समयावधि का निर्धारण अपेक्षित है।

प्रश्नगत शिकायत में शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांकित 45.03.2046 की छायाप्रति दाखिल की गई।| इस प्रकार 36 माह जोड़ते हुए कब्जा दिनांक-45.03. 2049 तक यूनिट का कब्जा विपक्षी द्वारा प्रदान किया जाना चाहिए था। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों के अवलोकन से यह स्पष्ट होता है कि परियोजना प्रारम्भ होने की तिथि 04.08.2043 थी एवं परियोजना पूर्ण होने की तिथि दिनांक-34.04.2020 अंकित है। विपक्षी द्वारा पत्रावली पर ऐसा कोई साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है जिसके अवलोकन से यह स्पष्ट किया जा सके कि प्रश्नगत परियोजना वर्तमान समय में पूर्ण है अथवा नहीं? स्पष्ट है कि विपक्षी कि प्रश्नगत परियोजना अत्यधिक विलंबित है। ऐसी दशा में शिकायतकर्तागण को विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 46.03.2049 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." er Page 4 अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 WS प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि vated द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भूनसम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 7.:020i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय पदूटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +/% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50,/2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant — Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." YZ _ sae Page 5 उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. /सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। | दिनांक 7.0.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 /8-3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल Whe की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

॥7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड->49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक a Page 6 —— ee 34.422022 तक ओ-सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 46.03.2049 से SA / MAN अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 206 के धारा 2 gai) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा Ta | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- |५/१0 / 2022 OTE Oa NA ya (कल्पना मिश्रा) जे (सदस्य) somo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण च्च््च्च्च्च्च्च्च्च्त्त्त्त्त्त्त्त्त्त्त्त्त्त्््]-३ शबहव7 age 7