उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू--सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-38,//40,/63 के अन्तर्गत आदेश शिकायत संख्या : एनसीआर445 / 02 // 74029 / 2024 समीर राजन बनाम रिनाउण्ड बिल्डटेक प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेशार्थ सुरक्षित की गई थी। पत्रावली के परिशीलन से यह विदित है कि पीठ द्वारा रेरा अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत प्रकरण में दिनांक 24.02.2023 को निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- ie विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा दिनांक 30.04.2023 तक ओ.सी/सी.सी सहित देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 08.07.2020 से पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने की दिनांक 08.07.2024 तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(29)(0)के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ॥॥2,२+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिंक —_—= ॥ दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी । 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है fas set विकास शुल्क एवं अवस्थापना विकास शुल्क को घटाते हुए शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय संशोधित मांग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। साथ ही विवाद का मुख्य बिन्दु होने के कारण इन “प्रोसिडिंगस” की अवधि में शुल्कों की धनराशि पर कोई ब्याज देय न होगा। अन्य कोई देय कठोरता (trictly) से अनुबंध के प्राविधानों के अनुरूप ही लिये जायेंगे। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें।

विपक्षी ने पीठ द्वारा ve अधिनियम की asi के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 24.02.2023 का अनुपालन नहीं किया जिस कारण शिकायतकर्ता ने प्रश्नगत प्रकरण में आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु प्रार्थना पत्र दिनांक 09.05.2023 को दिया, जिस पर रेरा उप-सचिव द्वारा दिनांक 20.06.2023 को नोटिस जारी करते हुए विपक्षी को दिनांक 05.07.2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी। तत्पश्चात्‌ उप-सचिव द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 42.07.2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 34.07.2023 तक sad आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या स्पष्टीकरण के साथ प्रस्तुत करने हेतु. निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या प्रस्तुत नहीं की गयी | जाय धारा-38 / 40 ,/63 के अन्तर्गत नोटिस जारी होने के उपरांत पीठ द्वारा दिनांक 42.42.2023, 44.02.2024, 03.06.2024, 09.07.2024, 46.0.2024 व 30.04.2025 को सुनवाई की गयी।

विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दाखिल करते हुए यह उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता को विला संख्या 53 आवंटित की गयी थी जिसकी कुल कीमत रु0 69,8,750 / थी | शिकायतकर्ता द्वारा रु० 34,90644/ar भुगतान किया गया है। रेरा प्राधिकरण द्वारा दिनांक 24.02.2023 को आदेश पारित करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया था कि वह शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा दिनांक 30.04.2023 तक ओ. सी /सी.सी के साथ उपलब्ध करायें तथा ब्याज की धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जाएगी। विपक्षी द्वारा उल्लिखित किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी पीठ के समक्ष शिकायत संख्या एडीजे / एनसीआर।45 / 42 ,/ 86630 /, 2220 समीर राजन व पंचू राम बनाम रिनाउण्ड बिल्डटेक प्रा.लि. के विरूद्ध योजित की गयी थी। पीठ द्वारा दिनांक 42.42.2020 को विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को मानसिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति भुगतान किये जाने का आदेश पारित किया गया। तत्पश्चात्‌ दिनांक 24.08.2023 को Go 50,000/ का वसूली प्रमाण पत्र जारी किया गया।

विप्रक्षी द्वारा दिनांक 08.04.2023 को शिकायतकर्ता के पक्ष में फ्रेश व अंतिम मांग पत्र जारी किया गया जिसमें विलम्बित अवधि का ब्याज समायोजित किया गया है। तत्पश्चात्‌ विपक्षी द्वारा पुनः दिनांक t6.06.2023 को मांग पत्र जारी किया गया परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा न तो अवशेष देय धनराशि का भुगतान किया गया और न ही शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा लेने आये। विपक्षी को दिनांक 08.07.2024 को ओ.सी प्राप्त हो चुका है। विपक्षी द्वारा पीठ के आदेश के अनुपालन में शिकायतकर्ता को कब्जा उपलब्ध कराने का पूर्ण प्रयास किया गया परन्तु शिकायतकर्ता कब्जा लेने नहीं आए। इस प्रकार शिकायतकर्ता द्वारा आदेश का अनुपालन नहीं किया गया है जिस कारण शिकायतकर्ता को रेरा अधिनियम की धारा 67 के अन्तर्गत उत्तरदायी ठहराया जाना आवश्यक है। विपक्षी ने प्रश्नगत प्रंकरण निरस्त करने, शिकायतकर्ता पर रेरा अधिनियम की धारा 67 के अन्तर्गत 3 पेनल्टी लगाये जाने व शिकायतकर्ता द्वारा आदेश पारित होने की तिथि से 45 दिन में अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने पर यूनिट निरस्त किये जाने का अनुरोध किया है।

शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की अनुपालन आख्या पर जवाब प्रस्तुत किया गया जिसमें शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या की प्रत्येक TR का खण्डन करते हुए कथन किया गया कि विपक्षी द्वारा 50 प्रतिशत धनराशि प्राप्त करने के उपरांत अनुचित लाभ प्राप्त करने के लिए यूनिट परिवर्तित कर दी गयी। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी को निर्देशित किया जाए कि वह विलम्बित अवधि का ब्याज समायोजित करने के उपरांत पुनः मांग पत्र जारी करें। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या में यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज समायोजित किये जाने के उपरांत मांग पत्र जारी किया गया है, जो निराधार है क्योंकि विपक्षी द्वारा कोई मांग पत्र जारी नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि जो वसूली प्रमाण पत्र जारी है वह एक अन्य प्रकरण में जारी है जो वर्तमान प्रकरण से सम्बन्धित नहीं है। अत: शिकायतकर्ता ने विपक्षी के विरुद्ध आदेश का अनुपालन न किये जाने के कारण रेरा अधिनियम की धारा 63 के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने का अनुरोध किया है। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या के साथ मांग पत्र संलग्न किया गया है। संलग्नक मांग पत्र के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी द्वारा दिनांक 02.08.2022 को पारित आदेश के संदर्भ में मांग पत्र जारी किया गया है न कि वर्तमान प्रकरण से सम्बन्धित है।

उपरोक्त से स्पष्ट है कि विपक्षी की ओर से ऐसा कोई साक्ष्य पत्रावली पर प्रस्तुत नहीं किया गया है जिससे यह स्पष्ट हो कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.02.2023 के अनुसार निर्धारित अवधि 30.04.2023 तक आदेश का अनुपालन कर दिया हो। ऐसी स्थिति में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए ता Se 4 तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(४) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g). to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 & प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनालटी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:- "38. (7) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder.

(2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत हैः- 40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such = 5 order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरूद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- “63, If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्ववयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 24.02.2023 के क्रम संख्या 4 व 2” का अनुपालन नहीं किया है। उपरोक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुए पत्रावली रेरा नियमावली 206 के नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत आदेश दिनांक 24.02.2023 के क्रम संख्या 4 के अनुसार यूनिट के भौतिक कब्जे व रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी, Su के समक्ष सुनवाई हेतु दिनांक 05.06.2025 के लिए संदर्भित की जाती है। सचिव, SAR, पीठ द्वारा दिनांक 24.02.2023 को धारा-34, के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 2 के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि का ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र” जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि 05.06.2025 से पूर्व न्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

यदि =a निर्णायक अधिकारी नियम 24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते है कि विपक्षी / प्रमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांकित 24.02.2023 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है तो ऐसी दशा में न्याय निर्णायक अधिकारी प्रकरण में Rr अधिनियम की धारा 63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पत्रावली पीठ को वापस संदर्भित कर सकते है। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ee की. चलन (डा0 दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर