लऊउ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत I-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत PAT—NCR45/02/7029/202 समीर राजन बनाम रिनाउण्ड बिल्डटेक प्रा0 fo प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा तथा विलम्ब अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना Srishti में विला नं०-53 बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 66,25,600 ,/ -जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 37,44,702/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा मूल विला संख्या-53 को अवैधानिक रूप स्थानांतरित करते हुए विला संख्या--33 लेने को कहा जा रहा है तथा मूल मानचित्र में भी परिवर्तन कर दिए गए हैं। विपक्षी से अनेकों बार संवाद करने का प्रयास किया गया, परन्तु उनके द्वारा कोई जवाब नहीं दिया जा रहा है। विपक्षी को आरक्षित यूनिट के सापेक्ष 55 प्रतिशत धनराशि भुगतान की जा चुकी है, जिस कारण उन्हें मानसिक प्रताड़ना का सामना करना पड़ रहा है। अभी तक विपक्षी द्वारा परियोजना के अंतर्गत स्ट्रक्चर का निर्माण ही पूर्ण किया गया है तथा अब उनके द्वारा अवैधानिक धनराशि की माँग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में ब्रोशर, प्राईस लिस्ट, आवंटन पत्र दिनांक 40.04.2077, जमा धनराशि की रसीदें, फ्लोर प्लॉन, मांग पत्र, ऋण अनुमोदन oy पत्र, त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र दिनांक 3.07.2047, लिखित बहस आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए तथा सुसंगत तथ्यों को छुपाते हुए शिकायत दाखिल की गयी है। yea परियोजना srishti रेरा लागू होने पर “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” है और परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण क्रमांक Wea-UPRERAPRI7939 है। ओ.सी. हेतु आवेदन पत्र सक्षम विकास प्राधिकरण को दिनांक 45.02.2024 को दिया जा चुका है, जिसकी प्रति रेरा पोर्टल पर समस्त वाछिंत प्रमाण पत्रों के साथ दाखिल की गयी है। परियोजना में 30 से अधिक आवंटियों के पक्ष में निबन्धीकरण कराया जा चुका है। परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 08.07.2024 को प्राप्त किया गया। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वांरा रेरा के प्राविधानों एवं नियमों को दृष्टिगत रखते हुए परियोजना का निर्माण किया गया है तथा समस्त आवंटियों को समयानुरूप कब्जा उपलब्ध कराया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन दिनांक 48.04.2047 के माध्यम से यूनिट आरक्षित करायी गयी, जिसके उपरान्त नियमानुसार आवंटन पत्र दिनांक 0.06.20:7 को निष्पादित कराते हुए विला संख्या-53 आवंटित कराया गया, जिसका काल क्षेत्रफल-4580 वर्गफुट का है तथा विक्रय मूल्य 67,94,000,//- रूपये अन्य शुल्कों के अतिरिक्त है। शिकायतकर्ता द्वारा सहमति पत्र देते हुए आरक्षित विला के स्थान पर विला संख्या-33, जिसका क्षेत्रफल 4650 वर्ग फुट एवं कुल विक्रय मूल्य 64,94000/— रुपये है। परियोजना के अन्तर्गत नवम्बर, 2047 में ao एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा आदेशित करते हुए निर्माण कार्य तथा भारी वाहनों के आवागमन पर रोक लगा दी गयी, जिस कारण परियोजना के अन्तर्गत 04 माह निर्माण कार्य बाधित रहा है, जिसके उपरान्त अक्टूबर, 2048 एवं 2049 में निर्माण कार्य पर पुनः प्रतिबन्ध रहा है। तदोपरान्त कोविड महामारी को दृष्टिगत रखते हुए निर्माण कार्य बाधित रहा फिर भी परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिया गया। शिकायतकर्ता को कब्जे प्राप्त करने हेतु दिनांक 24.42.2020 को पत्र निर्गत कर हुए अवशेष धनराशि 25,00,56 /- रुपये भुगतान करने को कहा गया, जिसके समर्थन मे पूर्व मे भी मांग पत्र दिनांक 45.40.2020, 22.42.2020 एवं 29.42.2020 को निर्गत करते हुए अवशेष धनराशि भुगतान करने को कहा गया था। उक्त पत्रों का जवाब प्राप्त ना होने की स्थिति मे दिनांक 29.04.2024 को कब्जे का प्रस्ताव निर्गत करते हुए 39,84,385 /“-- रुपये भुगतान करने को कहा गया, जिसके अनुक्रम मे पुनः दिनांक 02. 06.202 एवं 43.06.2024 को अनुस्मारक पत्र Fria कर अवशेष धनराशि भुगतान करने को कहा गया | विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में रेरा अधिनियम की प्रस्तावना का

>» उल्लेख किया गया है। प्रस्तुत शिकायत मिथ्या तथ्यों एवं साक्ष्यों के साथ योजित की गयी हैं, जिससे शिकायतकर्ता का आशय स्पष्ट होता है। अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर-28 में स्पष्टतया अंकित है कि शिकायतकर्ता को निर्माण प्रारम्भ होने की तिथि जुलाई, 207 से 24 माह, 90 दिन की अनुग्रह अवधि के साथ, कब्जा उपलब्ध कराना था। अतः विपक्षी द्वारा प्रस्तुत शिकायत को निरस्त करने के आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथनों के समर्थन में रेरा पोर्टल पर अपलोड अभिलेख की प्रति, मानचित्र संशोधन प्रार्थना पत्र दिनांक 45.02.2024, रेन वाटर हार्वेस्टिंग, प्रदूषण वाछिंत प्रमाण पत्र दिनांक 07.02.2024, सिवेज ट्रीटमेंट प्लॉन का पूर्णता प्रमाण पत्र, परियोजना के मानचित्र, पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 08.07.2024, आवंटन पत्र दिनांक 40.06.2047, पेमेंट wit, इकाई मानचित्र, आवेदन पत्र, कब्जा उपलब्ध करने से सम्बन्धित पत्र, मांग पत्र दिनांक 45.40.2020, अनुस्मारक पत्रों की प्रति, अंतिम मांग पत्र, कब्जे का प्रस्ताव दिनांक 29.04.2024 शपथ पत्र दिनांक 28.05.2022, लिखित बहस, सम्बन्धित विकास प्राधिकरण द्वारा मांग एवं भुगतान की गयी धनराशि की सारणी, मानचित्र संशोधन के सम्बन्ध में जारी मांग की प्रति दिनांक 48.03.2047, चालान प्रति, मानचित्र स्वीकृति पत्र की प्रति दिनांक 40.05.2022 व 28.03.20:7, मानचित्र संशोधन पत्र दिनांक 02.04.2048, मानचित्र स्वीकृत पत्र दिनांक 22.02.2048, प्राधिकरण को भुगतान चालान विवरण आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :-

4. Fat force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हाँ तो प्रभाव ? 2. क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. /सी.सी. के कब्जा ऑफर किया जा सकता है? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जा सकता है ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? 4 4. क्‍या विपक्षी द्वारा बाह्य विकास शुल्क एवं अवस्थापना विकास शुल्क के मद में धनराशि माँगने का वैधानिक अधिकार है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु veri इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना के अन्तर्गत नवम्बर, 20i7 Fa. एन.जी.टी. न्यायालय द्वारा आदेशित करते हुए निर्माण कार्य तथा भारी वाहनों के आवागमन पर रोक लगा दी गयी, जिस कारण परियोजना के अन्तर्गत 04 माह निर्माण कार्य बाधित रहा है, जिसके उपरान्त अक्टूबर, 2048 एवं अक्टूबर, 209 में निर्माण कार्य पर पुनः प्रतिबन्ध लगा दिया गया। तदोपरान्त कोविड महामारी को दृष्टिगत रखते हुए निर्माण कार्य बाधित रहा फिर भी परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त कर लिया गया। परियोजना में 30 से अधिक आवंटियों के पक्ष में निबन्धीकरण कराया जा चुका है तथा परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 08.07.2024 को प्राप्त किया गया, जिसकी प्रति संलग्न संख्या-3 के रूप में उपलब्ध है। इस सम्बन्ध में फ्लैट-केता-अनुबन्ध के प्रस्तर-49.3 निम्नलिखिल उललेखित है:-

49.3. If the Offer of Possession of Builder is delayed by reason of inability to procure or general shortage of steel and/or cement and/or bitumen and/or aggregate stone and/or other building materials, or water supply or electric power or labour, or failure of transportation of building materials or due to slow down, strike or lockout or due to disputes between the Company interest or with the construction agency (es) by the Company, which are factors recognized by the Allottee to be beyond the control of the Company and/or because of any civil commotion or by reason of war, or enemy action, or earthquake or terrorist action or any Act of God or if non-delivery of possession is as a result of any law, notice, order, rule or notification of the Government and/or any other Public or Competent Authority or Court of law or due to delay जी

refusal for sanction of building/zoning plans/grant of ‘or sanction of building/zoning plans/erant ० completion/occupation certificate by any competent certificate_by any competent authority or for any other reason beyond the control of the ) or for any other reason beyond the control of the Company then in any of the aforesaid events the Company then in any of the aforesaid events the Compan shall be entitled to a reasonable extension of time for be entitled to a reasonable extension of time for delivery of possession of the unit and the time period shall 7 of possession of the unit and the time period shall correspondingly stand extended for the said purpose. stand extended for the said purpose. The as a result of such a contingency arising reserve the right to alter or vary the terms and conditions of allotment or the circumstances, beyond the control of the Company so warrant, the Company may suspend the said Project or any part thereof for such period as it may consider expedient and no compensation of any nature whatsoever shall be claimed by the Aliottee for the pered of extension of time for handing over possession of the unit or suspension of the said Project or any part thereof, In the event the Project or any part thereofremains suspended for a continuous period of 760 days, the Company may completely abandon the Project or any part thereof at their sole discretion. Upon abandonment of the Project or any part thereof, the Allottee shall neither have any lien upon the land cr any Jacility/superstructure built thereon nor any right to claim compensation of any nature or any Interest whatsoever except the right to receive the principal amount paid towards the sale price. The said amount shall be refunded by the Company within 220 days of intimation of the abandonment of the Project or any part thereof and in the event of delay in refund of the said amount by the Company, the Company shall be able to pay simple interest @ 6% per annum for the delayed period.’’

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 /4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities wedirect that no demolition and construction activities take place inDelhi and NCR region. In case it is found that such activity isdone, the local administration as well as the municipalauthoritiesincluding the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissionersshallbe personally held responsible for all such activities. They haveto act in furtherance of the Court’s order and to ensure that nosuch activity takes place. 9 { इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029,/4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय ERT (दिनांक 04.4:.20I9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी-गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.20I9 से दिनांक 09.42.2049) एवं 33 दिन 66:2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44.02.2020 तक साँय 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 5 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। ५ समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 Rr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या- निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. /सी.सी. के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में यह कहा गया है कि ओ.सी. हेतु आवेदन पत्र सक्षम विकास प्राधिकरण को दिनांक 45.02.2024 को दिया जा चुका है, जिसकी प्रति रेरा पोर्टल पर समस्त aa प्रमाण पत्रों के साथ दाखिल की गयी है। परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 08.07.2024 को प्राप्त किया गया। शिकायतकर्ता को कब्जे प्राप्त करने हेतु दिनांक 24.42.2020 को पत्र निर्गत कर हुए अवशेष धनराशि 25,00,56 /— रुपये भुगतान करने को कहा गया, जिसके समर्थन मे पूर्व मे भी मांग पत्र दिनांक 45.40.2020, 22.42.2020 एवं 29.42.2020 को निर्गत करते हुए अवशेष धनराशि भुगतान करने को कहा गया था। उक्त पत्रों का जवाब प्राप्त ना होने की स्थिति मे दिनांक 29.04.2024 को कब्जे का प्रस्ताव निर्गत करते हुए 39,8,385 /- रुपये भुगतान करने को कहा गया, जिसके अनुक्रम मे पुनः दिनांक 02. 06.2024 एवं 43.06.2024 को अनुस्मारक पत्र Fria कर अवशेष धनराशि भुगतान करने को कहा गया। इस सम्बन्ध में उत्तर प्रदेश अपार्टमेन्ट (निर्माण, स्वामित्व और अनुरक्षण का संवर्धन) अधिनियम, 2040 की धारा-4(5) निम्नलिखित उल्लेखित है :- An apartment may be transferred by the promoter to any person only after obtaining the completion certificate from the prescribed sanctioning authority concerned as per building bye-laws. The completion certificate shall be obtained by promoter from DS prescribed authority within the period of two years from the date of sale agreement. Provided that if the construction work is not completed within the stipulated period, with the permission of the prescribed authority,

Provided further that if the completion certificate is not issued by the prescribed sanctioning authority within three months of submission of the application by the promoter complete with all certificates and other documents required, the same shall be deemed to have been issued after the expiry of three months. Explanation: For the purposes of this sub-section "completion" means the completion of the construction works of a building as a whole or the completion of an independent block of such building, as the case may be. उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 3 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 3 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा।

विपक्षी की ओर से कहा गया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 29.04.2024 को कब्जा ऑफर किया गया है और सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन दिनांक 45.02.202 को सक्षम विकास प्राधिकरण के समक्ष किया गया है, जिसके कम में विकास प्राधिकारण द्वारा परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 08.07.2024 को जारी किया गया है। यदि उक्त तथ्य मान भी लिया जाये तो दिनांक 5.05.2024 से पूर्व कब्जा ऑफर नहीं किया जा सकता था एवं न ही बायर द्वारा धनराशि देय था, दिनांक 45.40.2020, 22.42.2020 एवं 29.2.2020 के डिमांड. पत्र के अनुसार अंतिम feed व अन्य देयों की मांग की गयी जो स्पष्टतया अनुबन्ध के अनुरूप नहीं है। उक्त से यह स्पष्ट नहीं है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 29.04.2024 को कब्जे का प्रस्ताव किस आधार पर निर्गत किया गया है। तद्नुरूप उसके 03 माह बाद ही धारा-46) यूपी. अपर्टमेंट एक्ट के अनुसार बायर को कब्जा ऑफर व अंतिम किश्त मांगी जा सकती eft) उपरोक्त वर्णित स्थिति में उचित होगा यदि बिल्डर बायर को संशोधित मांग पत्र जारी करें। 9

उपरोक्त अनुबन्ध के पेमेंट प्लान से स्पष्ट है कि कब्जा प्राप्त होने के बाद ही फ्लैट के अन्तिम फिनिशिंग की दृष्टि से अंतिम देय धनराशि प्राविधानिक है। निर्माण कार्य की पूर्णता “ओक्यूपेन्सी / कम्पलीशन प्रमाण पत्र” पर आधारित है व रेरा अधिनियम / यू पी. अपार्टमेंट के प्राविधानों के अनुसार उसके बाद ही कब्जा ऑफर किया जा सकता है तथा “फिट आउट” की अवधि उसके बाद ही प्रारम्भ हो सकती है। अनुबन्ध में इस फ्लैट से सम्बंधित भुगतान की व्यवस्था निर्धारित है, जिसमें अंतिम भुगतान पोजेशन पत्र /फिट आऊट पर हैं। निश्चय ही यह तिथि ओ.सी.,/सी. सी. के बाद की ही Prana: हो सकती है। अतः स्पष्ट रूप से इससे पूर्व भुगतान के लिए न तो शिकायतकर्ता को बाध्य किया जा सकता है एवं न ही इससे पूर्व इस धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज की देयता होगी। cage बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा मूल विला संख्या-53 को अवैधानिक रूप स्थानांतरित करते हुए विला संख्या-33 लेने को कहा जा रहा है तथा मूल मानचित्र मे भी परिवर्तन कर दिए गए हैं। विपक्षी से अनेकों बार Ware करने का प्रयास किया गया परंतु उनके द्वारा कोई, जवाब नहीं दिया जा रहा है। विपक्षी को आरक्षित यूनिट के सापेक्ष 55 प्रतिशत धनराशि भुगतान की जा चुकी है, जिस कारण उन्हें मानसिक प्रताड़ना का सामना करना पढ़ रहा है। अभी तक विपक्षी द्वारा परियोजना के ants weer का निर्माण ही पूर्ण किया गया है तथा अब उनके द्वारा अवैधानिक धनराशि की मांग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। ह इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि ओःसी. हेतु आवेदन पत्र सक्षम विकास प्राधिकरण को दिनांक 45.02.2024 को दिया जा चुका है, जिसकी प्रति रेरा पोर्टल पर समस्त वाछित प्रमाण पत्रों के साथ दाखिल की गयी है। परियोजना का पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 08.07.202 को प्राप्त किया गया। Di 0

शिकायतकर्ता द्वारा आवेदन दिनांक 48.04.2047 के माध्यम से यूनिट आरक्षित करायी गयी, जिसके उपरान्त नियमानुसार आवंटन पत्र दिनांक 40.06.2047 को निष्पादित कराते हुए विला संख्या-53 आवंटित कराया गया, जिसका कूल क्षेत्रफल-4580 वर्गफुट का है तथा fama मूल्य 67,94,000 /— रूपये अन्य शुल्कों के अतिरिक्त है। शिकायतकर्ता द्वारा सहमति पत्र देते हुए आरक्षित विला के स्थान पर विला संख्या-33, जिसका क्षेत्रफल 4650 वर्ग फूट एवं कुल विक्रय मूल्य 64,94,000/— रुपये है। शिकायतकर्ता को कब्जे प्राप्त करने हेतु दिनांक 24.42.2020 को पत्र निर्गत कर हुए अवशेष धनराशि 25,00,56/— रुपये भुगतान करने को कहा गया, जिसके समर्थन मे पूर्व मे भी मांग पत्र दिनांक 45.40.2020, 22.2.2020 एवं 29.42.2020 को निर्गत करते हुए अवशेष धनराशि भुगतान करने को कहा गया था। उक्त पत्रों का जवाब प्राप्त ना होने की स्थिति मे दिनांक 29.04.202 को कब्जे का प्रस्ताव निर्गत करते हुए 39,84,385 /- रुपये भुगतान करने को कहा गया, जिसके अनुक्रम मे पुनः दिनांक 02.06.2024 एवं 43.06. 202 को अनुस्मारक पत्र निर्गत कर अवशेष धनराशि भुगतान करने को कहा गया। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में रेरा अधिनियम की प्रस्तावना का उल्लेख किया गया है।

प्रकरण मे शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा मूल विला संख्या-53 को अवैधानिक रूप स्थानांतरित करते हुए विला संख्या-33 लेने को कहा जा रहा है तथा मूल मानचित्र मे भी परिवर्तन कर दिए गए हैं। उक्त के संबंध मे विपक्षी को सुनवाई दिनांक 40.08.2022 को निर्देश देते हुए “राज्य सरकार द्वारा जारी अनुबंध प्रारूप के अनुसार आवंटन पत्र शिकायतकर्ता से निष्पादित करने” को आदेशित किया गया। उक्त का अनुपालन कर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष मे अनुबंध पत्र दिनांक 05.09.2022 निष्पादित कराते हुए विला संख्या-33 आवंटित किया गया है। ऐसे मे उचित होगा विपक्षी शिकायतकर्ता को विला संख्या-33 का कब्जा उलब्ध कराना सुनिश्चित करें। रेरा एक्ट की धारा i8 (4) A प्राविधान है कि :- Section 78 (70 “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or aX i4 (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw Jrom the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Sal को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स Acie के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है।) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"ें माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " ५2 22

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.//सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र दिनांक 05.09.2022 के प्रस्तर WeM-7. के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा निर्माण प्रारंभ करने की तिथि जुलाई, 207 से 30 माह तथा 03 माह की अनुग्रह अवधि के साथ दिनांक 30.04.2020 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को अनुबन्ध के अनुसार दिनांक 04.05.2020 + 68 दिन अर्थात 08.07.2020 से पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किये जाने की तिथि 08.07.202" तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ fears वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " aa: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व dor के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। है 43 रेरा एक्ट की धारा 2(»9)में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee,as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in caseof default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liableto pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from thedate the promoter received the amount or any part thereof till the date the amountor part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment tothe promoter till the date it is paid; जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 27.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना नन्‍्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी ॥४८॥?+] प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(2०)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। | 34 माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 / 2020 “ea festa GEERT Wie. बनाम पूनम सूद एवं अन्य“ में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:-

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.l (MCLR+) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no. had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 208. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20i8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका dea-vi-o.20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09,209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + % from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020......... and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 20]8.......... Thus power of refund of amount along with interest which has है 45 been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। अतः TRAGER माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को स्टेट बैंक ऑफ इण्डिया के MCLR+ प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है। ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय ,/ पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20:8 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLRH प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से i प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। Tage बिन्दु संख्या-3 Prat किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या विपक्षी द्वारा (LD.C/E.D.C) बाह्य विकास शुल्क एवं अवस्थापना विकास शुल्क के मद में धनराशि माँगने का वैधानिक अधिकार है ? प्रस्तुत प्रकरण में पक्षकारों के मध्य प्रमुख रूप से अतिरिक्त देयों के कारण विवाद है, जिसके सम्बन्ध में शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से ब्याज व LD.C/ED.C शुल्क की माँग की जा रही है, जबकि यूनिट का विक्रय मूल्य में समस्त शुल्क समायोजित किये गये थे। विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में आपत्ति जताते हुए विस्तृत लिखित जवाब दाखिल कर कहा गया है कि परियोजना के “चार्टेड एकाउण्टेंट” एवं “ऑर्किटेक्ट“ द्वारा प्रमाण पत्र दिया गया है कि परियोजना का कुल 7» क्षेत्रफल 49735 वर्ग फुट अंगणित किया गया है तथा “इन्फ्रास्ट्रक्चर” एवं बाह्य विकास शुल्क के मद में 224.52 /- रूपये वर्गफुट की दर से माँग की जानी थी परन्तु शिकायतकर्ता से 490,/- रूपये प्रति वर्ग फुट की माँग की जा रही है। अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर Wea के अनुसार उक्त श्र 46 धनराशि देय है, जिसके सम्बन्ध में शपथ पत्र दाखिल कर यह प्रमाणित किया गया है कि यूनिट के विक्रय मूल्य में अतिरिक्त शुल्क एवं विकास शुल्क की धनराशि समायोजित नहीं की गयी थी। इस सम्बन्ध में प्राधिकरण के कोष में भुगतान की गयी धनराशि की एक सारणी दाखिल की गयी है, जिसमें समस्त चालान एवं रसीद की भुगतान का विवरण दाखिल किया गया है। परियोजना का अनुमोदन प्राधिकरण से 02 बार कराया गया है, जिस कारण विकास शुल्कों के मदों में धनराशि भुगतान की गयी है।

प्रथम बिन्दु इस बात से सम्बन्धित है कि क्या EDCIDC, लेने का अधिकार विपक्षी को है अथवा नहीं। इस सम्बन्ध में उभय पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित अनुबन्ध पत्र दिनांकित 05.09.2022 में Weak संख्या-। EXPLANATION (iv) निम्नवत्‌ है :- "The Total Price of [Apartment/Plot] includes recovery of price of land, construction of [not only the apartment but_also] the common areas, internal dovelopment charges, external development charges, taxes, cost of providing electric wiring. Electrical connectivity to the apartment charges, taxes, cost_of providing electric wiring. Electrical connectivity to the apartment, life, water line and plumbing, finishing with paint, marbles, tiles, doors, windows, fire dectection and firefighting equipment in the common area , maintenance charges as per Para ]] etc. and includes cost for providing all other facilities, amenities and specifications to be provided within the [Apartment/Plot] and the Project. " उपरोकतानुसार यह स्पष्ट है कि कुल विक्रय मूल्य मे समस्त बाह्य विकास शुल्क एवं अवस्थापना विकास शुल्क समायोजित किया गया है, तथा पेमेंट प्लॉन के अनुसार भी उक्त शुल्कों की धनराशि समायोजित की जा चुकी है। स्पष्ट रूप से छ90॥7८ को प्राप्त करने का बिल्डर का अधिकार “BBA” मे निहित शर्तों के अनुरूप ही होगा। जहां एक बार EDCIDC की धनराशि समायोजित की जा चुकी है, तो ऐसी स्थिति मे पृथक रूप से उक्त शुल्क की धनराशि की मांग नहीं की जा सकती है।

प्रश्नगत यूनिट के विक्रय मूल्य के अतिरिक्त शुल्कों का भुगतान करने की सहमति के सम्बन्ध मे आवंटन पत्र प्रस्तर WeN- EXPLANATION (iv) 4 निमनन्‍्वत प्रविधानित है :- However, cost of Electricity meter, IFMS, IGL/PNG connection, Sinking Fund, additional generator connected os 7 load, Prepaid Meter charges, FTH(fibre to the home) and any other additional facilities cost if not included and shall be pais extra by the Allottee(s) at the time of offering Poeession. The Charges like community facility monthly usages charges, utility services usage monthly charges are also not included in the cost of the unit. पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबंध मे अतिरिक्त शुल्क के सम्बंध मे प्रविधान अंकित किए गए हैं, जिनका अनुपालन किया जाना अपेक्षित है। शिकायतकर्ता अनुबन्ध पत्र के प्रस्तर संख्या-4 EXPLANATION (iv) के द्वितीय भाग मे अंकित समस्त geal की धनराशि का भुगतान करने हेतु बाध्य हैं। इस सम्बन्ध मे निर्धारित शर्तों के अनुरूप समस्त शुल्क एवं कर की धनराशि का भुगतान आवंटी द्वारा किया जाएगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 Paka किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश L. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा दिनांक 30.04.2023 तक ओ.सी /सी.सी. सहित देना सुनिश्चित करें और देय wero शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 08.07.2020 से पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त करने की दिनांक 08.07.202 तक, शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। ple 48 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2006 की धारा 2(29)() के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी |

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह बाह्य विकास शुल्क एवं अवस्थापना विकास शुल्क को घटाते हुए शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा देते समय संशोधित माँग पत्र जारी करना सुनिश्चित करें| साथ ही विवाद का मुख्य बिन्दु होने के कारण इन “प्रोसिडिंगस्‌” की अवधि में शुल्कों की धनराशि पर कोई ब्याज देय न होगा। अन्य कोई देय कठोरता (Strictly) से अनुबन्ध के प्राविधानों के अनुरूप ही लिये जायेंगे। 5. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2076 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 6. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक UA /०),/ 2023 कप कर ) 3८ . iG on 28 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू--सम्पदा विनियामक प्राधिकरण