उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 शिकायत संख्या पक्षकार नाम | आवंटन यूनिट संख्या | अनुबंध भुगतान की गयी तिथि/ अनुसार कब्जा | धनराशि रु0 अनुबंध तिथि दिये जाने की तिथि 6 माह ग्रेस पीरिएड के साथ) एनसीआर।45 / 02 ,// 7058 / 2024 | मनमोहन बंसल | 34.2.20i4 | C7-703 | 390.09.208 रु0 30,42,946 /— Taree 45 / 02 /70977 /202 | प्रवीन बिसला_ | 07.09.2074 C4-703 30.09.208 ia 29,67,47 /— WARNSIR745 / 02 / 70903 / 202 | अरविंद 28.04.2045 (९42-4704 | 30.09.2048 0 43,28,483 /— सेलुवादुराई ser बनाम प्रतीक रियलटर्स इण्डिया प्रा.लि पता- के के 42 कवि नगर, गाजियाबाद बिक बडा प्रतिवादी पीठासीन - बलविन्दर कुमार, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादनी :- श्री हरप्रीत सिंह अरोडा, अधिवक्ता प्रतिवादी :- श्री अमित मिश्रा व श्री दीपेन्द्र कुमार शर्मा अधिवक्ता परिवाद : परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें GRAND CARNESIA से सम्बंधित है। अतः: उक्त सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- fd Page परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है किये गये है- 4... आवंटन पत्र 2. जमा की गयी धनराशि की रसीदें प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. प्रतिवादपत्र आवंटन पत्र डिमांड लेटर अंतिम अनुस्मारक पत्र AOS न्यायालय इलाहाबाद के आदेश की प्रति उ0प्र० आवास एवं विकास परिषद द्वारा प्रेषित पत्र दिनांक 0.04. 2045 की प्रति

7. स्‍्टेटमेंट ऑफ एकाउंट on wON पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना GRAND CARNESIA गाजियाबाद में उक्त इकाई को बुक कराया था जिसके एवज में परिवादीगण ने प्रतिवादी को उक्त अंकित धनराशि भुगतान किया। परिवादीगण द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है। (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि ” The situation has not come to its normalcy yet and in view of the force majeure caused by Covid-i9 Pandemic, which is still evolving, an extension of 6 months has been provided by the Real Estate Regulatory Authority for completion of the project. एल वा ला ee eee revised end date of the project is 29-2-2020 an e Page 2

respondent stands committed to deliver the apartment to the complainant within the revised end date. It is submitted at the cost of brevity that the respondent is sincerely working and endeavoring to complete the project and so is very much hopeful that it will be completed & start delivering in time. The complaint relates to a large group housing project wherein 458 residential units were opened for sale and out of them approximately 3500 units are already allotted to the bonafide consumers/flat buyers who claim the possession which is deliverable in upcoming months and the allottees are ready to take over possession of their respective units. प्रतिवादी द्वारा आवंटन पत्र के क्लाज-49 व 56 का विवरण दिया गया है जिसमें अधिपत्य दिये जानें के सम्बंध में यह उल्लेख किया गया है कि ” 49—proposed date of handing over possession of the said Unit to the Allottee is March 208. The Promoter shall make best efforts to of 6 months. 56 : Force Majure Events : if completion of the unit/project is delayed by reason of a court decision, non-availability or scarcity of steel and / or cement and /or other building materials and/ or water supply and/or electric power. and/or slow down strike, sudden economic downturn and/or due to a dispute with the construction agency employed by the Promoter, lock out or civil commotion or any militant action or by reason of war, or enemy action, or earthquake or any act of God qe Page 3

if non-delivery of possession is as a result of any low or as a result of any restrictions imposed by a Government Authority or delay in the sanction of building/zoning plans/grant of completion/occupation certificate by any Government Authority or for any other reason or action beyond the control of the Promoter. प्रतिवादी द्वारा परियोजना में हुये विलम्ब के लिए निम्न कारण दर्शाये गये है:- 4. परियोजना में अगस्त-सितम्बर 2074 4 निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के बाद माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re संख्या सी-9857 / 2045 उत्तर रेलवे दूर संचार व 3 अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी a अन्य में आदेश दिनांक 49.02.205 “directed the parties in the petition to maintain status quo in respect to nature and possession of the land till next date of listing of the petition before the court. ” प्रतिवादी द्वारा यह देखा गया कि उक्त याचिका में जो विवाद है वह उस भूमि तक सीमित नहीं है जो उ0प्र० आवास एवं विकास परिषद द्वारा प्रतिवादी को स्थानान्तरित की गयी है परन्तु वह विवाद सिद्धार्थ विहार योजना गाजियाबाद से सम्बन्धित है। उक्त विवादित भूमि में से कुछ भूमि जो उक्त परियोजना का हिस्सा है जो कि उ0प्र० आवास एवं विकास परिषद द्वारा प्रतिवादी को स्थानान्तरित किया जिस कारण प्रतिवादी को भी उक्त याचिका में पक्षकार बनाया गया है। GV विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु Wei: क्‍या परियोजना विलम्बित है? बिन्दु संख्या 2ः क्‍या परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ?

निस्तारण बिन्दु Geni पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि saa तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध /आवंटन पत्र निष्पादित किया गया जिसके अनुसार इकाई का कब्जा मार्च 2048 तथा अतिरिक्त 6 माह के साथ अर्थात सितम्बर 208 तक दिया जाना था परन्तु परिवादीगण को कब्जा अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी की ओर से परियोजना विलम्ब होने के सम्बंध में फोर्स मैज्योर व माननीय उच्च न्यायालय के आदेशों का संदर्भ प्रस्तुत किया गया जो पत्रावली पर उपलब्ध है। प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि परियोजना विलम्ब प्रतिवादी के नियत्रंण से बाहर था क्‍योंकि परियोजना से सम्बन्धित भूमि पर माननीय उच्च न्यायालय के आदेश दिनांक t9.02.20:5 (संलग्नक-6) पर यथास्थिति बनाये रखने का आदेश था जो दिनांक 44, 02.2046 तक प्रभावी रहा। इस संदर्भ में प्रतिवादी द्वारा आवंटन पत्र के TER संख्या 56 का भी संदर्भ अंकित किया गया है। उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि परिवादीगण को सितम्बर 20:8 तक इकाई का कब्जा प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। Page 5 निस्तारण बिन्दु संख्या 2: परिवादीगण के पक्ष में उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ सितम्बर 20:8 तक दिया जाना था परन्तु परिवादीगण को अभी तक इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी को वांछित अनापत्तति प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है परन्तु प्रतिवादी को ओी /सीसी प्राप्त नहीं हुआ है। अतः परिवादीगण विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राललि. आदि बनांम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 73(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apriment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के oA ee के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 /20:8 सुपरंटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी. » सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2 fd Page 7 Gi) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +72 unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। “्रतिवादी द्वारा यह कथन किया गया कि परियोजना में निर्मेणि कार्य ग्रारम्भ होने के उपरांत माननीय उच्च न्यायालय में याचिका संख्या fee Ril 5557 /2045 GOO दूर. संचार बनाम उ8प्र0 सरकार में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 4902.20i5 को यह अंतरिम आदेश oR किया गया कि प्रश्नगत aft पर यथास्थिति अग्रिम आंदेश तक बनाये रखा जाए जिससे सम्बन्धित अभिलेख पत्रावली पर संलग्नक-6 के रूप AW, Page age में प्रस्तुत किया गया। sat तंथ्यों से स्पष्ट है कि माननीय उच्च

qa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: o- 47024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 3 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविंड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पर्दी विनियामक प्राधिकरण की धोरा-ह6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपंदा को एक आधार माना गया है। इंन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक /विकासकर्ता अपनीं परियोजनाओं को समय सें पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान कीं गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक /“ विकासकर्ता आवंटी से. saa अवधि अर्थात 25:03: 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगां। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। ॥ परिवादी मनमोहन बंसल द्वारा इकाई का अधिपत्य दिये जाने के सम्बंध में धनराशि वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया। इस सम्बंध मे यह स्पष्ट किया जाता है कि प्रतिवादी को वांछित अनापत्ति प्रमाण va प्राप्त है जिस कारण परिवादी मनमोहन बंसल को धनराशि वापस नहीं कराया जा सकता है। J). Page 9 इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744,/20:7 चित्रा: शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund."

उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त nn (2 यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। रेरा अधिनियम 20i6 का उद्देश्य होम बायर्स के हितों की रक्षा तथा रियल wee सेक्टर के विनियमन व प्रोत्साहन करने का भी है जिसे दृष्टिग्त रखते हुये शिकायतकर्ता को धनराशि वापस किया जाना उचित नहीं है। माननीय उच्च न्यायालय से पारित अंतरिम आदेश दिनांक 49.02. 2045 से १6.08.2046 तक परियोजना में यथास्थिति का आदेश प्रभावी रहा। अतः यह अवधि फोर्स मैज्योर के अधीन गणना की जायेगी। अतः उक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुये एवं नैसर्गिक न्याय के ard के अनुसार तथा प्रस्तुत साक्ष्य एवं cat के AR क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादीगण को इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि पर ana fora जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित मूल इकाई का कब्जा (physical possession) ओ.सी /सी.सी के साथ मार्च 2022 तक उपलब्ध करायें। ८9 Page 44 (ख) (ग)

(घ) (ड) प्रतिवादी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज परिवादीगण को दिनांक ०.]36298 से ओ.सी /सी-सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ ude जो भी बाद मे हो, तक /८।३१+१% की दर से ब्याज देय होगा। ब्याज की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा शेष बची धनराशि परिवादीगण को भुगतान की जाएगी। परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन परिवादीगण द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादीगण द्वारा ब्याज (॥०४+३% की दर से अधिक देय नहीं होगा। परिबादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा। दिनांक 49.02.2045 से 76.08.20I6 तक परियेाजना में यथास्थिति का आदेश प्रभावी रहा। अतः यह अवधि फोर्स मैज्योर के अधीन गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा, अन्य सुसंगत ae Page 2 प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावली पर प्रस्तुत किया जाए। दिनांक : 0) /o 2/202 2» (बलविन्दर कुमार) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 3