4 उ0 प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत aes श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत WA—NCR 45/02/70442/202 सरिता नागर बनाम रिनाउण्ड बिल्डटेक oo feo प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं पंजीकृत सेल-डीड निष्पादित कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना 879॥ में फ्लैट WeT—-6-A बुक किया गया, जिसकी कुल कीमत 23,52,000 /- रूपये जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 2,50,000/— रूपये की धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा मूल यूनिट किसी अन्य को विक्रय कर दी गयी है तथा मूल यूनिट के स्थान पर वैकल्पिक यूनिट का कब्जा देने को कहा जा रहा है, जिसका क्षेत्रफल मूल यूनिट से कम है। विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से यूनिट की मूल से अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं पंजीकृत सेल-डीड निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में पेमेंट aim, आवेदन पत्र, अपूर्ण आवंटन पत्र की प्रति तथा चेक की प्रति आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेरा अधिनियम की धारा-49(6) एवं 490) का उल्लंघन किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के अन्तर्गत आवंटन पत्र दिनांक 06.09.2047 के माध्यम से 23,52,000/— रूपये में यूनिट आरक्षित करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष 2,50,000 /- रूपये की धनराशि भुगतान की गयी है। प्रश्नगत परियोजना के सापेक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया गया था, जिसके अनुक्रम में गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 08.07.2024 को पूर्णता प्रमाण पत्र जारी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को अवशेष “OS 2 धनराशि के भुगतान हेतु मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र निर्गत किये गये, परन्तु कोई जवाब प्राप्त नहीं हुआ, जिसके अनुक्रम में दिनांक 44.09.20:7 को आवंटन निरस्त कर दिया गया। अतः विपक्षी द्वारा प्रस्तुत शिकायत को निरस्त करने के आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथनों के समर्थन में संशोधित मानचित्र प्रार्थना पत्र दिनांक 45. 02.2024, उ0प्र0 प्रदूषण नियंत्रण बोर्ड द्वारा जारी सहमति आदेश दिनांक 07.02.202॥, पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 08.07.2024, निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.09.2047, अनुबंध पत्र आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये :- 4. क्‍या मूल आवंटित इकाई का निरस्तीकरण गलत रूप से किया गया है। यदि हाँ, तो क्‍या विपक्षी को शिकायतकर्ता के पक्ष में पंजीकृत सेल-डीड निष्पादित करने हेतु कहा जाना उचित होगा ? निस्तारण बिन्दु deat

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा मूल यूनिट किसी अन्य को विक्रय कर दी गयी है तथा मूल यूनिट के स्थान पर वैकल्पिक यूनिट का कब्जा देने को कहा जा रहा है, जिसका क्षेत्रफल मूल यूनिट से कम है। विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से यूनिट की मूल धनराशि से अतिरिक्त धनराशि की मांग की जा रही है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं पंजीकृत सेल-डीड निष्पादित कराये जाने का अनुरोध किया गया। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा रेरा अधिनियम की धारा-49() एवं 49(7) का उल्लंघन किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना के अन्तर्गत बुकिंग दिनांक 29.08.2047 को कराई गई व आवंटन पत्र दिनांक 06.09.2047 को हतस्ताक्षरित हुआ। इसके अनुसार इकाई का कुल मूल्य 23,52,000/— रूपये था, जिसके सापेक्ष 2,50,000,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। प्रश्नगत परियोजना के सापेक्ष पूर्णता प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किया गया था, जिसके अनुक्रम में गाजियाबाद विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 08.07.2024 को पूर्णता प्रमाण पत्र जारी किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि भुगतान हेतु मांग पत्र एवं अनुस्मारक पत्र Peta किये गये, परन्तु कोई जवाब प्राप्त नहीं हुआ, जिसके अनुक्रम में दिनांक 4.09.20:7 को आवंटन निरस्त करते हुए यूनिट किसी अन्य को विक्रय कर दी गयी है। दिनांक 27.4.2022 को बिल्डर की ओर से एक अतिरिक्त उत्तर दाखिल हा

किया गया, जिसके प्रस्तर संख्या-6 में यह निम्नवत है कि उनके द्वारा शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि भुगतान करने के सम्बंध में मांग पत्र एवं अनुस्मारक wa निर्गत किये गये जिसका जवाब प्राप्त न होने के कारण निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.09.2047 के माध्यम से यूनिट निरस्त करते हुये तृतीय पक्षकार का “इंटरेस्ट” सृजित कर दिया गया। विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र के साथ संलग्नक-८ के रूप में निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.09.2047 की प्रति प्रस्तुत है, जिसके अनुसार ‘We are sorry to inform you that the flat booked by yourself in our project ‘SRISHIT’, located at Village-Dundahera, Crossing Republik, N.H-24, Ghaziabad Your flat stands cancelled due to non-payment of your next demands till date and you have not applied to any financial institution for funding your flat. Please note that from now onwards all your rights against booking of the said flats stands cancelled and we are free to allot the said flat to any person. You do not hold any interest in any manner in the said flat what so ever. 7

बिल्डर के अनुसार अगली डिमांड न जमा करने के कारण इकाई निरस्त की जाती है तथा बायर द्वारा अभी तक वित्तीय संस्थाओं से वित्त पोषण प्रार्थना भी नहीं दिया गया है। स्पष्टतया वित्तीय संस्थाओं का प्रार्थना पत्र दिये जाने अथवा न दिये जाने का प्रश्न निरर्थक है क्योंकि बिल्डर को समय से निर्धारित धनराशि मिलने से ही सर्वोकार होना चाहिए। अब प्रश्न समय से भुगतान करने का शेष है। यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा निर्धारित देय धनराशि देकर आवंटन पत्र दिनांक 29.08.2047 को प्राप्त किया व बी.बी.ए दिनांक 06.09.2047 को हतस्ताक्षारित किया। बिल्डर द्वारा स्वयं उपलब्ध कराये गये बिल्डर-बायर्स-एग्रीमेंट दिनांक 06.09.2047 के अनुलग्नक-4 पर पेमेंट प्लॉन (पृष्ठ-49 पर) दिया गया है, जिसमें प्रथम भुगतान बुकिंग के समय (॥0 प्रतिशत अर्थात wo 2,35,200 /-) [इस प्रकरण में दिनांक 29.08.2047 को] तथा अगला io प्रतिशत बुकिंग के 30 दिन के भीतर दिया जाना था अर्थात दिनांक 29.09.2047 तक। दिनांक 06.09.20:7 को बी.बी.ए हस्ताक्षारित हुआ। दिनांक 44.09.2047 को समय पर भुगतान न करने के आधार पर इकाई निरस्त कर दी जबकि स्पष्टतया दिनांक 29.09.2047 से पूर्व कोई भुगतान देय न था। अतः यह निरस्तीकरण पूर्णतया आधारहीन है एवं इस दृष्टि से रेरा अधिनियम के अधीन बॉयर अभी भी “आवंटी” की परिभाषा से अच्छादित है। रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(9) में आवंटी की परिभाषा दी गयी है, जो कि निम्न प्रकार है :-

(9) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not ai include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent; रेरा अधिनियम के अंतर्गत अनुतोष प्राप्त करने के लिए शिकायतकर्ता का “एलॉटी” होना अनिवार्य है क्योंकि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत अनुतोष प्राप्त किये जाने हेतु उभय पक्ष के मध्य अनुबन्ध /आवंटन पत्र एक आवश्यक अभिलेख »साक्ष्य हैं, जिसके आधार पर ही शिकायतकर्ता, विपक्षी से कब्जा एवं जमा धनराशि या विलम्ब अवधि हेतु ब्याज की माँग कर सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-2(9) में अच्छादित होने के लिए किसी प्रत्येक (sPeciFic) यूनिट का आवंटन होना अनिवार्य है। प्रकरण मे शिकायतकर्ता के पक्ष मे आवेदन फॉर्म दिनांक 29.08.2047 के माध्यम से यूनिट Wet-6-A7e0 वर्ग मीटर के क्षेत्रल की आरक्षित कराई WW) उक्त के उपरांत उभय पक्ष के मध्य दिनांक 06.09.2049 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ, जिसमें निहित पेमेंट प्लॉन के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि भुगतान की जानी थी तथा विपक्षी द्वारा निर्माण कार्य करते हुए कब्जा उपलब्ध कराया जाना था।

शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि मूल यूनिट किसी अन्य को विक्रय कर दी गयी है तथा मूल यूनिट के स्थान पर वैकल्पिक यूनिट का कब्जा देने को कहा जा रहा है, जिसका क्षेत्रफल मूल यूनिट से कम है। प्रकरण में शिकायतकर्ता का अनुतोष कब्जा एवं पंजीकृत सेल-डीड निष्पादित कराये जाने का है, तो ऐसी स्थिति विपक्षी शिकायतकर्ता को समकक्ष क्षेत्रफल की वैकल्पिक यूनिट समकक्ष दरों पर उपलब्ध Here | रेरा अधिनियम की ARTE (4) (9 3 प्रोमोटर्स का निम्न उत्तरदायित्व भी अंकित है :- "execute a registered conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of allottees or competent authority, as the case may be, as provided under section 7 of this Act; रेरा अधिनियम की ai-i7 निम्नवत्‌ है :- 7. (J) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of theallottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the associationof the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physicalpossession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and >) thecommon areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case maybe, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specifiedperiod as per sanctioned plans as provided under the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of theallottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be,under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issueof occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession tothe allottees in terms of sub- section (7), it shall be the responsibility of the promoter to handoverthe necessary documents and plans, including common areas, to the association of theallottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws: Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessarydocuments and plans, including common areas, the association of the allottees or the competentauthority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate.

उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रजिस्टर्ड लीज़/सेल-डीड एवं कब्जा दिये जाने से पूर्व बिल्डिंग / अपार्टमेन्ट /प्लॉट आदि का “sepa सर्टिफिकेट” अपेक्षित है। बिना var सर्टिफिकेट के “टाईटल gree” किया जाना सम्भव नहीं है। प्रश्नगत प्रकरण में उक्‍त परियोजना के सम्बन्ध में पूर्णता प्रमाण पत्र दिनांक 08.07.2024 को प्राप्त किया जा चुका है। अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए यह उचित होगा कि विपक्षी, शिकायतकर्ता को शीघ्र अनुबन्ध के अनुसार समकक्ष क्षेत्रफल की वैकल्पिक यूनिट समकक्ष दरों पर उपलब्ध कराते हुए, देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर रजिस्ट्री /पंजीकृत सेल-डीड निष्पादित करायें। जहा तक ब्याज देयता का प्रश्न है तो इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या-6239--2049 “विंग. कमांडर अरिफुर रहमान खान और अलीया Or सुल्ताना और अन्य बनाम डी.एल.एफ wel होम्स प्राइवेट लिमिटेड और अन्य“ के प्रस्तर-46 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि :-

45. The two certificates of the Chartered Accountant issued on 26 July 20!3 and 9 August 20I4 indicate that taxes inclusive of interest have been recovered. According to the appellants, the builder admitted that it had “not properly discharged” his liability towards taxes for a period of thirty-six months between 20!I-20I2 and 20I3-20I4 and that tax dues were paid on 25 March 20I5 together with penalty and interest. Hence, it has been urged that the liability to pay interest which arose on account of the default of the developer in discharging the tax liability on time cannot be fastened upon the buyers. 46 On behalf of the developer it has been submitted that when construction commenced in 2009, there was an absence of clarity on whether works contract tax was liable to be paid in relation to agreements between owners-developers and allottees of apartments where the apartments were to be delivered in future. In 20I3, this Court delivered its judgment in Larsen and Toubro Limited v State of Karnataka as a result of which the liability towards works contract tax was adjudicated upon. Consequently, while computing the amount payable in the final statements of accounts, the developer passed on the interest burden but not the penalty on a proportionate basis in terms of clause |.l0. The allottees were required to pay their proportionate share of the works contract tax in terms of the ABA and the final demand was raised at the time of the offer of possession. 47 The specific conditions contained in the ABA clearly imposed the liability to bear the proportionate share of taxes on the purchasers. Clauses |.3 and .!0 leave no manner of doubt in regard to the position. The developer has offered an explanation of why as a result of pending litigation, the dues towards works contract tax were not paid earlier. Indeed, if they were paid earlier, the purchasers would have been required to reimburse their proportionate share of (20I4) | SCC 708 taxes earlier as well. No part of the penalty imposed on the developer has been passed on to the purchasers. In view of the terms of the ABA and the explanation which has been submitted by the developer, there is no deficiency of service in regard to the

हा demand of interest payable on the tax which was required to be deposited with the revenue. उपरोक्त विश्लेषण से यह we है कि कर के भुगतान का दायित्व शिकायतकर्ता का होता है, परन्तु यदि किसी कारणवश विकासकर्ता द्वारा टैक्स के सम्बन्ध में अपने कर्तव्यों का निर्वहन करने में विलम्ब किया जाता है, तो उसका उत्तरदायित्व विकासकर्ता है। 46. On behalf of the developer it has been submitted that when construction commenced in 2009, there was an absence of clarity on whether works contract tax was liable to be paid in relation to agreements between owners-developers and allottees of apartments where the apartments were to be delivered in future. In 20]3, this Court delivered its judgment in Larsen and Toubro Limited v State of Karnataka as a result of which the liability towards works contract tax was adjudicated upon. Consequently, while computing the amount payable in the final statements of accounts, the developer passed on the interest burden but not the penalty on a proportionate basis in terms of clause .0. The allottees were required to pay their proportionate share of the works contract tax in terms of the ABA and the final demand was raised at the time of the offer of possession.

अतः माननीय सर्वोच्च न्यायालय के vera निर्णय में प्रतिपादित सिद्धान्त को दृष्टिगत रखते हुए व रेरा के प्राविधानों के अनुसार यह उचित होगा कि लम्बित प्रकरण के निस्तारण में विलम्ब के फलस्वरूप यदि कब्जे की तिथि पर लागू दरों में कोई अतिरिक्त xia एवं विधिक व्यय की देयता होगी, तो वह विपक्षी द्वारा दी जानी न्यायहित में होगी, क्योंकि रजिस्ट्री कराने में इस विलम्ब का उत्तरदायित्व बॉयर का नहीं है व विधिक रूप से यह बिल्डर का कर्तव्य है। उपरोक्त नजीर को दृष्टिगत रखते हुए यह न्‍्यायउचित होगा की ईकाई निरस्त करने से इस आदेश की तिथि तक मूल अनुबंध के अनुसार अवशेष देय राशि पर कोई ब्याज इस अवधि में देय न होगा क्योकि निरस्तिकरण गलत था। Taga बिन्दु संख्या-4 Prats किया जाता है। जहाँ तक प्रश्न प्रतिपूर्ति दिलाये जाने का है, तो रेरा अधिनियम की ae के अनुसार धारा-42,44,48 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें प्रतिपूर्ति दिलाये जाने एवं अन्य fa सम्मिलित है। अत: क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। हर दिनांक bo J/AL/ 2% 8 उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को ie अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर समकक्ष क्षेत्रफल की वैकल्पिक यूनिट समकक्ष दरों पर उपलब्ध कराते हुए कब्जा दिनांक 34.03.2023 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देते हुए शिकायतकर्ता से देय स्टॉम्प शुल्क प्राप्त करते हुए, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री /पंजीकृत सेल-डीड निष्पादित कराना सुनिश्चित करें।

इस प्रकरण में आवंटन निरस्त करने की तिथि से इस आदेश की तिथि तक किसी भी अतिदेय पर कोई ब्याज बायर द्वारा देय न होगा। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। we ze) 29 (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण