Bo प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04 ए आदेश अन्तर्गत धारा-38 /40 / 63 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत WEN—NCRI45/02/69956/2024 अनिल कुमार गाबा बनाम साया होम्स प्रा.लि. प्रश्नगत प्रकरण में दिनांक 03.08.2022 को पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित करते हुए उभयपक्ष को दिनांक 42.08.2022 तक अपनी-अपनी लिखित बहस दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये थे, परन्तु उभयपक्ष द्वारा लिखित बहस दाखिल नहीं की गई है। उभय पक्ष के dot को सुना गया व पत्रावली को अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा पूर्व में पारित आदेश दिनांक 20.40. 2024 का अनुपालन नहीं किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत - दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34 (8) भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8)में निम्नलिखित प्राविधान हैः- #३4(6), to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन . बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38 रेरा अधिनियम निम्नवत है:-

"38. (I) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, ; aS RT under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है:- 40, (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue.

(2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. Ys x धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत हैः- “63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.”

यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का कियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। wed प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश कियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन दिनांक 25.04.2022 को किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस दिनांक 6.02.2022 जारी करते हुए दिनांक 28.02. 2022 तक VAT आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन BAT Wega करने हेतु निर्देश दिये गये। प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस दिनांक 23.03.2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 70.04.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये।

प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस निर्गत की गयी, जिसके क्रम में धारा-63 के अन्तर्गत सुनवाई दिनांक 02.06.2022 एवं दिनांक 03.08.2022 को की गयी, जिस पर विपक्षी द्वारा कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट मात्र सुरक्षा के उद्देश्य से आवंटित की गयी थी। विपक्षी द्वारा रेरा द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत आदेश पारित किये जाने से पूर्व ही प्रश्नगत यूनिट किसी अन्य केता को विकय की जा चुकी है और उनके पक्ष में रजिस्ट्री भी निष्पादित करायी जा चुकी है। अपने vat कथन के समर्थन में विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या दिनांकित ॥4.08.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी प्रश्नगत परियोजना में एक निवेशक | ps के तौर पर 80 लाख रूपये की धनराशि निवेश की गयी थी, जिसके अनुकम में शिकायतकर्ता से प्राप्त की गयी धनराशि के सापेक्ष शिकायतकर्ता को सुरक्षा के उद्देश्य से यूनिट संख्या 502/260। और $G2/270l उनके पक्ष में आवंटित की गयी थी और दिनांक 22.42.2047 को उक्त यूनिटों के सापेक्ष आवंटन पत्र शिकायतकर्ता के पक्ष में जारी किया गया। शिकायतकर्ता इस तथ्य से पूर्ण रूप से अवगत थे कि प्रश्नगत यूनिट्स उनके पक्ष में मात्र सुरक्षा के उद्देश्य से ही आवंटित की गयी थी और पत्र दिनांक 23.42.2047 के अनुसार विपक्षी द्वारा मूल धनराशि के साथ एश्योर्ड रिटर्न,/ब्याज का भी भुगतान किया जाना था।

विपक्षी द्वारा यह भी प्रस्तुत किया गया है कि उभयपक्ष के मध्य आपसी सहमति थी कि शिकायतकर्ता द्वारा gave की गयी धनराशि पर विपक्षी द्वारा सहमत रिटर्न के साथ वापस किया जाता है, तो उक्त आवंटन रद्द हो जाएगा और सभी मूल दस्तावेज विपक्षी को वापस कर दिए जाने थे। शिकायतकर्ता द्वारा निवेश की गयी धनराशि पर एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किये जाने हेतु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में मासिक पोस्ट Sts चैक जारी किया गया था। पत्र दिनांक 23.42.2047 के अनुपालन के कम में विपक्षी द्वारा दिनांक 24.42.20i8 को 94,55,78। //-रूपये की धनराशि का चैक जारी किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा पत्र में निहित नियत एवं शर्तों का उल्लंघन किया गया है और शिकायतकर्ता को जारी किये गये चैक Encash नहीं कराये गये है और न ही पत्र दिनांक 24.42.208 को प्राप्त करने की बात स्वीकार की गयी है। शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट के सापेक्ष Third Party Rights दिनांक 25.03. 2049 एवं दिनांक 48.04.2020 को सृजित किये जा चुके है एवं यूनिटों के सापेक्ष अन्य आवंटी के नाम पर रजिस्ट्री दिनांक 26.08.2024 और १9.08.2024 को निष्पादित करायी जा चुकी है। विपक्षी द्वारा अपने कथन पर बल देते हुए यह भी कथन किया गया है कि एक निवेशक और होम बायर्स के बीच अन्तर करना प्रसांगिक है, जिसमें निवेशक को एक निर्धारित समय के बाद ब्याज के साथ निवेश की गयी धनराशि प्राप्त होती है, जबकि होम बायर की निवेशित धनराशि आवंटित इकाई पर स्वामित्व व कब्जे के लिए है। इसलिए शिकायतकर्ता एक निवेशक होने के नाते अपनी जमा धनराशि मय ब्याज ही प्राप्त करने के लिए अधिकारी है।

विपक्षी द्वारा अपने उक्त कथन के समर्थन में लेजर एकाउन्ट, पत्र दिनांक 23. 42.2047 एवं दिनांक 24.42.2048, चैक की प्रति, अन्य आवंटी के सापेक्ष निष्पादित की गयी रजिस्ट्री की प्रति दाखिल की गयी है। पत्रावली पर दाखिल पत्र दिनांक 23.:220i7 में निम्न नियम एवं शर्तों का उल्लेख किया गया है :- "This has reference to the allotment of the Unit Residential in the Project "SAYA Gold" on the terms mentioned in the Allotment Letter dated 22-2- 20i7. This Letter shall for all purposed be treated as part and parcel of the Allotment Letter. Capitalized terms used herein but not defined shall have the meaning given to such term in the Allotment Letter. ax

The Company upon receipt/realization of a sum of Rs. 80,00,000/- (Rs. Eighty lac only) as advance of the total sale consideration of the unit in terms of the said allotment Letter dated 22-2-2077 from you, the company shall proceed to complete the development and finishing of the said Unit within stipulated period of 32 (Twelve) months from the date of the Allotment Letter. Against the performance obligation of the Company to complete the development and finishing within /2- months and to ensure the monthly progress of the development/finishing, at your request, the Company hereby agrees to pay you a sum of Rs. 720000/ (Rs. One dac twenty thousand only) (less applicable TDS) per month for a period of (2 months to the Allottee as Assured Return. The company shall tender Post Dated Cheques (PDC'S) on monthly interest Bas wards alte above payment of Assured return for 2 months commending from the date of realization of payment. It is further agreed between the Company and the allottee, that in the event, the Company fails to perform its obligations as envisaged in the Allotment Letter dated 22-72-2077 and/or Post dated cheques issued by the Company to the Allottee get dishonored due to insufficiency of funds or any other reason for a successive period for 2 months, in such event Allottee shall be entitled to sell or assign allotment right of the said Unit to any third party to recover its dues.

The Company hereby agrees to continue to pay the Assured return as agreed above till the Allottee receives the amount mentioned in the allotment letter dated 22-2- 207 for the above said unit." उक्त से यह स्पष्ट है कि पत्र दिनांक 23.42.2047 उभयपक्ष के मध्य निष्पादित आवंटन पत्र दिनांक 22.220I7 का एक भाग है, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को मूल धनराशि के साथ-साथ was रिटर्न /ब्याज का भुगतान किया जाना था। यदि विपक्षी द्वारा लगातार 02 मासिक किश्तों का भुगतान नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट पर Third Party Right सृजित किये जाने का अधिकार था। शिकायतकर्ता द्वारा पत्र दिनांक 23.2.2047 को आवंटन पत्र का भाग माने जाने हेतु कोई आपत्ति नहीं जतायी गयी है। पत्र दिनांक 24.42.2048 से यह स्पष्ट है कि विपक्षी' द्वारा पत्र दिनांक 23.22. 207 के अनुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 24.:2.20:8 को 94,55,784 //-रूपये की धनराशि का चैक प्रेषित किया जा चुका है, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा अन्य आवंटी के सापेक्ष अगस्त 2024 में यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित करायी जा चुकी है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता पूर्ण रूप से इस बात से सहमत है कि पत्र दिनांक 23.42.2047 आवंटन / अनुबन्ध पत्र का भाग है एवं आवंटन, अनुबन्ध पत्र में edited नियम एवं शर्ते से 5 ay ह

उभय पक्ष बाध्य है। शिकायतकर्ता द्वारा पत्रावली पर ऐसा कोई अभिलेखीय साक्ष्य दाखिल नहीं किये गये है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि शिकायतकर्ता द्वारा पत्र दिनांक 23.42.2047 और आवंटन पत्र दिनांक 22.42.207 में उललेखित नियम एवं शर्तों पर कोई आपत्ति व्यक्त की गयी है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 24.42.2048 को प्रेषित पत्र के साथ 945578i/-Hay का चैक भी भेजा गया था, जिसके उपरान्त शिकायतकर्ता को सुरक्षा के उद्देश्य से आवंटित यूनिट के सापेक्ष अधिकारों को समाप्त कर दिया गया है और अन्य आवंटी को यूनिट आवंटित करते हुए अगस्त 2024 में रजिस्ट्री भी निष्पादित करा दी गयी, जिसका साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध है। चूंकि विपक्षी द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 20.0.2024 का अनुपालन नहीं किया गया है। ऐसी स्थिति में सचिव को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2076 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाए। दिनांक :-30/2 /2022 Qe (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) So Fo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण