उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण | यूनिट do | धनराशि रु०/- | NCRI45/02/69956/202! | अनिल कुमार गाबा | SG-2/260 40,00,000/- NCRI45/02/69966/202i | अनिल कुमार गाबा | SG-2/270i | 40,00,000/- | बनाम साया होम्स प्रा० लि० शिकायतकर्ता अनिल कुमार गाबा के द्वारा 04 अन्य शिकायत विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें परियोजना से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय रो इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत सं0 NCR45/02/69956/202! अनिल कुमार गाबा अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायत्तकर्ता द्वारा विपक्षी फे विरूद्द कब्णा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या- sG-2/260l बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 40,00,000/— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी की परियोजना में विलम्ब है एवं अभी तक कृब्जा fl नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध पत्र दिनांक 22.2.207, खाता विवरण आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता को दिनांक 23.42.2020 को चैक के माध्यम से जमा धनराशि अदा की जा चुकी है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि वापसी हेतु दिये गये चैक को स्वीकार नहीं किया जा रहा है। विपक्षी का यह भी कहना है कि वह पत्र दिनांक 23.2.2047 के अनुसार शिकायतकर्ता को भुगतान करने हेतु तैयार है। विपक्षी की ओर से अपने कथन के समर्थन में वकालतनामा, पत्र दिनांक 99,42.2047, की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। शिकायतकर्ता द्वारा प्रतियुत्तर दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा जमा धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके एवं विपक्षी के मध्य दिनांक 23.2.207 में कोई व्यवसायिक समझौता हस्ताक्षरित नहीं किया गया है। ऐसी दशा में वह हस्ताक्षरित अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध पत्र दिनांक 22.2.2047 के अनुसार कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज चाहते हैं। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4... क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? W निस्तारण बिन्दु den शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना कि उनके द्वारा यूनिट के सापेक्ष शिकायतकर्ता को अश्योर्ड रिर्टन का भुगतान किया जा चुका है एवं वह पत्र दिनांक 23.42.2047 के अनुसार शिकायतकर्ता को जमा धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार है।

पत्रावली पर उपलब्ध उभयपफक्ष द्वारा हस्ताक्षरित अपार्टमेंट Sa अनुबन्ध दिनांक 22.2.20:7 की छायाप्रति उपलब्ध है, जिसके पृष्ठ to-4 के प्रस्तर-42 (ii) के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा दिनांक 34.03.2049 एवं 6 माह की फीट आउट पीरियड के साथ दिनांक 30.09.2049 तक निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनाक 30.09.20i9 तक कब्जा पाने के अधिकारी थे एवं अपार्टमेंट केता अनुबन्ध दिनांक 22.42.2047 के पृष्ठ सं0०-08 के प्रस्तर-4.4 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट विक्रय की गयी है, जिसकी कुल कीमत 40,00,000,/- रुपये है, जिससे यह स्पष्ट होता है कि शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे हेतु यूनिट का क्रय किया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता दिनांक 04.40.2049 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। dL इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के "नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया" की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

" Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered 9५ the allottee _ who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रोमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रोमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.70.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के WER 9 में प्रोमोटर्स के डिफाल्ट है

— rn aged 4 (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +Il% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को धटाए+ा प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित 7 प्रतीत होता हैं। जज जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील to 6649-50 ,// 208 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

" the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. JAR. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होंगे। इसके अतिरिक्‍त दिनांक 47.70.2078 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना WAT-7740 /8-3—-78-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- "7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The — _Promoter_agrees and. understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the

[Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]: = इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0ग्र0 रेरा अथॉरिटी दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) ® प्रभ| विौ-ो-डघखेोझ निभभी चाह 6 कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है :- आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिद्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर

Tei 34.2.202T तक पूर्णता Sg चारों प्रमाण पत्र अथवा Si /सीं. सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.40.2049 से (क) ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने [अथवा इलैक्ट्रिकल सर्टिफिकेट, फायर सेफ्टी सर्टिफिकेट, स्ट्रक्चरल सर्टिफिकेट, लिफ्ट इन्स्टालेशन सर्टिफिकेट सहित ओ.सी. / सी. सी. के लिए आवेदन दिये जाने के तिथि के 8 दिन बाद] अथवा (ख) कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की “YL Page 7 धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। विपक्षी द्वारा जिस अवधि में अश्योर्ड रिर्टन का भुगतान शिकायतकर्ता को किया गया है उस अवधि का ब्याज विपक्षी द्वारा देय नहीं होगा। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (ay(i) के अन्तर्गत यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर ॥(८ा,8+] प्रतिशत है। विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र जारी करना सुनिश्चित करें।

इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ster a प्रतिपादित Radi के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 20/40/2024 (0० a कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण