Toro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति — श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या :-— NCR45/02/69497/202 जगपाल सिंह बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्रा० लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धंनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "RISE ORGANIC GHAR PHASE-i" में यूनिट सं०- 74-607 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 2,23,346/— रुपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि परियोजना में निर्माण कार्य केवल 30 प्रतिशत पूर्ण है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में डिमांड dex आवेदन फार्म, मांग पत्र, आवंटन/अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 07.0.206, जमा धनराशि की रसीदें आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना में आवेदन किया गया था, ज़िसके लिए आवंटन पत्र/ अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 07.40.206 को निष्पादित कराया गया, Ben Reema ae near were कि शिकायतकर्ता को यूनिट सं0- 74-607 आवंटित किया गया & अनुसार 42 माह एवं 6 माह में कब्जा दिया जाना था। परियोजना में विलम्ब

माननीय N.G.T. के आदेश एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर लगाए गये प्रतिबन्ध के कारण हुआ। विपक्षी द्वारा जवाब के (vi) ०. में अंकित किया गया है कि :- "That due to revised sanctioned plan height of tower has been reduced. It is also pertinent to mention that due to reducing the height of the towers 250 units has reduced although the respondent shall Endeavour to complate the construction of tower of complainant by on or before MAY 2022 Subject to Force Majure." उभयपक्ष के Tol को सुना व पत्राबली का अवलोकन fear | परियोजना मे निर्माण कार्य की प्रगति देखे जाने हेतु प्राधिकरण की तकनीकी टीम द्वारा परियोजना का स्थलीय निरीक्षण कराया गया, जिसमें यह पाया गया कि परियोजना में निर्माण कार्य विगत 4 वर्ष से बन्द पड़ा है, टॉवर-- T2, T3, T6 4 45 वें तल तक निर्माण किया जाना था, परन्तु 44 तल तक ही SER कार्य पूर्ण किया गया है। cae 4, 75 में 47 वें तल तक निर्माण किया जाना था, परन्तु 4 ही तल ce wer कार्य पूर्ण किया गया है। निरीक्षण दस्तक द्वारा यह भी बताया गया है कि परियोजना स्थल पर कोई लेबर उपस्थित नहीं है और न ही निर्माण कार्य हेतु कोई सामग्री उपलब्ध है। परियोजना में मात्र 25-30 प्रतिशत ही निर्माण कार्य किये गये हैं। निष्कर्षतः प्राधिकरण की निरीक्षण आख्या से यह स्पष्ट होता है कि परियोजना में कोई कार्य नहीं हो रहा है और आगामी 4 वर्ष में भी परियोजना पूर्ण होने की कोई सम्भावना नहीं है। ऐसी दशा में निम्न बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए शिकायतकर्तागण की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय हैं :- 4. क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं “ऑनगोईंग” की श्रेणी में है? 2. क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जाये? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु wem-7 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं क्या इस प्रकरण की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को है? प्रथम स्वरूप यह विचार किया जाना आवश्यक है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। इस सम्बन्ध में पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की परियोजना RISE ORGANIC GHAR PHASE 4 रेरा' में पंजीकृत है, जिसकी पंजीकरण संख्या- UPRERAPRJ4403 है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना ऑनगोइग प्रोजेक्ट की श्रेणी में है और यह रेरा के क्षेत्राधिकार में है। इस सम्बंध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20i7 नीलकमल रियलटर्स asda प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

"The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability undcr the agreement for sale." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के We का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन Tet" परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। अतः प्रश्नगत प्रकरण रेरा के क्षेत्राधिकार में है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना से बाहर आना चाहता है। दूसरी ओर विपक्षी का कहना है कि मार्च 2022 तक कब्जा दे दिया जायेगा |

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र/अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 07.0.20i6 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर-(७) के उप-प्रस्तर-6) के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 42 माह एवं 6 माह की aque अवधि के साथ 48 भाह में कब्जा दिया जाना था। उक्त अपार्टमेंट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 07.0.20i6 को उभयपक्षों द्वारा निष्पादित किया गया था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 07.0.2020 होती है। dy Page 4 यह भी स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। उक्त कब्जे की अवधि तक विपक्षी, शिकायतकर्ता को कब्जा देने में असफल रहा है। इस सबंध में रेरा अधिनियम के धारा-48() में स्पष्ट रूप से उल्लेखित है कि :- "8, (l) If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,— (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." उपरोकतानुसार यदि प्रोमोटर करार के निबन्धों के अनुसार उसमें दिये गये अवधि तक समय से किसी अपार्टमेन्ट, भू-खण्ड या भवन को पूरा करने में असफल रहता है या कब्जा देने में असमर्थ रहता है, तो वह उपलब्ध किसी अन्य उपचार पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना आवंटी की मांग पर यदि आवंटी परियोजना से बाहर होना चाहता है, तो प्रकरण के अनुसार, उस sac, भू-खण्ड या भवन के सम्बन्ध में उसके प्राप्त धनराशि ब्याज सहिल लौटाने का दायी होगा।

यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 07.40.2020 तक यूनिट का कब्जा देना था, जिसको विपक्षी द्वारा पूर्ण करने का दायित्व था। शिकायकर्ता द्वारा कहा गया कि जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाये। स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया और न ही विपक्षी को इस परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त हुआ है। अतः शिकायतकर्ता रेरा अधिनियम की धारा-48(4)(ए) के अन्तर्गत वह परियोजना से बाहर आने का अधिकारी है। इसके अतिरिक्त इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील Uen-382/20i9 कोलकाता बेस्ट इंटरनेशनल सिटी प्राएलि0 बनाम देवाशीष रूद्रा में स्पष्ट रूप से अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "It would be manifestly unreasonable to construe the contract between the parties as requiring the buyer to wait indefinitely for possession. By 20l6, nearly seven years had clapscd from the date of the agreement. Even according to the developer, the completion certificate was received on 29 March 206. This was nearly seven years after the extended date for the handing over of possession prescribed by the agreement. A buyer can be expected to wait for possession for a reasonable period. A period of seven years is beyond what is reasonable. Hence, it would have been manifestly unfair to non-suit the buyer merely on the basis of the first prayer in the reliefs sought before the SCDRC. There was in any event a prayer for refund, In the circumstances, we are of the view that the orders passed by the SCDRC and by the NCDRC for refund of moneys were justified."

साथ ही इसी क्रम में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के सिविल अपील संख्या-42238 /20i8 पायनियर अर्बन लैन्ड एवं इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम गोविन्द राघवन में भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- (V " We see no illegality in the Impugned Order dated 23.0.20I8 passed by the National Commission. The Appellant - Builder failed to fulfill his contractual obligation of obtaining the Occupancy Certificate and offering possession of the flat to the Respondent - Purchaser within the time stipulated in the Agreement, or within a reasonable time thereafter. The Respondent - Flat Purchaser could not be compelled to take possession of the flat, even though it was offered almost 2 years after the grace period under the Agreement expired. During this period, the Respondent — Flat Purchaser had to service a loan that he had obtained for purchasing the flat, by paying Interest @l0% to the Bank. In the meanwhile, the Respondent — Flat Purchaser also located an alternate property in Gurugram. In these circumstances, the Respondent - Flat Purchaser was entitled to be granted the relief prayed for i.e. refund of the entire amount deposited by him with Interest." उपरोक्तानुसार दी गयी विधि व्यवस्था में गृहक्रेता को एक उचित समय तक प्रतीक्षा कराया जा सकता है। पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरान्त भी शिक।यतकर्ता जमा धनराशि पाने का अधिकारी क्‍योंकि अनुबन्ध में दी गयी

अवधि के अनुसार शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं मिला है व प्रकरण में अत्यधिक विलम्ब हुआ है। चूंकि परियोजना समय से पूर्ण नहीं की गयी है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता अपनी जमा धनराशि मय ब्याज सहित वापस पाने का अधिकारी है। जहां तक शिकायतकर्ता को जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों

के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पदट्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के we 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(Gi) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of dv Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति A भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRtI प्रतिशत की ब्याज दर पर धनराशि ame दिलाये जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तदानुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- ह आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड

होने की तिथि से 45 दिनों के अंदर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित अदा करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- 27/07/2024 (८ (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण