E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ--04-ए) निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-34 सपठित धारा-37 पीठासीन अधिकारी: श्री संजय आर. भूसरेड्डी, मा. अध्यक्ष शिकायत संख्या: ॥२८२45/02/]05507/2023 विवेक चौहान बनाम गौड़संस इंडिया प्रा. लि. निर्णय शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 30-08-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री मानस राय उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के cof को विस्तार से सुनने के उपरान्त, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 30-08-2024 को ही सुरक्षित की गयी। प्रस्तुत मूल प्रार्थना-पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा vera यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने के अनुतोष की प्रार्थना के साथ विपक्षी के विरूद्ध भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत शिकायत योजित की गई है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा दिनांक o2-02-202 को विपक्षी की परियोजना Gaur Siddhartham में फ्लैट संख्या: 03235 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत रू.40,00,000,/- है और शिकायतकर्ता द्वारा रू.4,00,000,//- की धनराशि का भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी के विरुद्ध प्रथम सूचना रिपोर्ट दर्ज करवाई जा चुकी है, जिसके बाद भी परियोजना में मूल-भूत सुविधाएं उपलब्ध नहीं है। विपक्षी की परियोजना को सक्षम प्राधिकरण द्वारा अनापत्ति प्रमाण पत्र नहीं दिया जा रहा है, क्‍योंकि विपक्षी की परियोजना के विरुद्ध विभिन्‍न न्यायालयों मे प्रकरण लम्बित है। विपक्षी द्वारा अनुबन्धानुसार समस्त सुविधाओं सहित यूनिट PO 7 Page I of 4 E-Court का कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा vera यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र के विरूद्ध शिकायतकर्ता द्वारा अपना प्रत्युत्तर, दिनांक 40-02-2024 एवं लिखित बहस, दिनांक 46-40--2024 दाखिल करते हुए प्रश्नगत मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति कर, विपक्षी द्वारा दाखिल आपत्ति-पत्र में किये गये अभिकथनों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा उनको प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा नहीं दिया जा रहा है एवं अविधिक कार्यवाही करते हुए, यूनिट को निरस्त कर दिया गया है। विपक्षी द्वारा रेरा अधिनियम, 2046 के प्रावधानों का उल्लंघन किया गया हैं। शिकायतकर्ता द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा माँगी गयी अवधि को पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों के आलोक में स्वीकार किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार t0:90 के अनुपात मे धनराशि का भुगतान किया जाना था, जिसमें से to प्रतिशत धनराशि का भुगतान बुकिंग के समय तथा oo प्रतिशत धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव प्रेषित करते समय किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा 0 प्रतिशत धनराशि का भुगतान समयानुसार किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा ई-मेल, दिनाक 07-09-2022 के माध्यम से अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु विपक्षी से समय माँगा गया, जिसके उपरान्त यूपी. आवास विकास परिषद द्वारा परियोजना की किसी भी यूनिट का क्रय/विक्रय करने पर रोक लगा दी गयी, जिस कारण शिकायकर्ता द्वारा बकाया धनराशि का भुगतान करने से मना कर दिया गया।

शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा उनको कोई निरस्तीकरण पत्र प्रेषित नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु इस शर्त पर तैयार है कि उसे प्रश्नगत यूनिट का विधिक कब्जा एवं रजिस्ट्री बिना किसी विधिक विवाद के दिया जाये। विपक्षी द्वारा दिनांक 07-05-2022 को ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त करने के लिए आवेदन किया गया, जिसे 07-08-2022 को डीम्ड की श्रेणी में माना जा सकता है, जबकि शिकायतकर्ता को दिनांक t9-07-2022 को कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया। इस प्रकार विपक्षी द्वारा प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र अवैधानिक एवं विधि विरूद्ध है। इसके अत्तिरिकत विपक्षी द्वारा तृतीय पक्ष के अधिकार, विधिक निरस्तीकरण किये बिना सृजित नहीं किये जा सकते हैं। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा याचित अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में Ure फॉर सेल, दिनांक 02-02-2024, स्वागत पत्र, दिनांक 07-40-2020, बुकिंग फार्म, कस्टमर लेजर की प्रति, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 20-05-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Gaur Siddhartham" में Page 2 of I4 Pa de 4 E-Court

फ्लैट संख्या: 3235 बुक करायी गयी थी, जिसका क्षेत्रफल लगभग i485 वर्ग फुट था। प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण नं.: UPRERAPRI3935 है। विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के प्रस्तर-7.4 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 34-03-2022 + 06 माह ग्रेस पीरियड सहित दिनांक 30-09-2022 तक दिया जाना था। विपक्षी का यह भी कहना है कि लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 40-02-2022, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 06-05-2022, स्ट्रकक्‍्चर एन.ओ.सी., दिनांक 23-02-20:7, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 04-03-2024 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 07-05-2022 को आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 49-07-2022 को जारी किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्न हैं। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक t6-09-20I9 तथा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 20I0 की अधिसूचना संख्या: 2459 / 77-4-40-2840॥8 // 94 एवं उ.प्र. इण्डस्ट्रियल एरिया डेवलमेन्ट एक्ट, 4973 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को Ss ओ.सी.//सी.सी., दिनांक 07-08-2022 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 49-07-2022 को किया जा चुका है।

परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्योंकि दिलली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा do जलाये जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक 44-02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 73029 / 4985, “एम सी मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 02 से 03 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए we पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष, 2024 में दिनांक 46-44-2024 से दिनांक 24-4-202 तक 05 दिन, दिनांक 24-7:-202: से दिनांक 29-7:-202 तक 05 दिन, दिनांक 47-42-2024 से दिनांक 20-42-2024. तक 03 दिन एवं श्रम एवं सामग्री की पुर्नव्यवस्था करने हेतु 05 दिन, अर्थात्‌ is दिन की अवधि सम्मिलित हैं। कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और ia दिनों का लाभ फोर्स मैज्योर के मद में दिये जाने का अनुरोध किया गया है। इसी पीठ द्वारा विभिन्‍न शिकायतों में पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है और इन आधारों पर विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की gerne शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा भारतीय संविदा अधिनियम, i872 के धारा-54 व 55 एवं विधि व्यवस्थाओं का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि उनके लेजर, दिनांक 22-05-2023 के Page 3 of 4 Pa ¢ E-Court अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि रू.36,65,688 /— का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु माँग पत्र, दिनांक 49-07-2022 एंव दिनांक 49-2-2022, अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 9-0:-2023 एवं दिनांक 02-02-2023 प्रेषित किये wa) उपरोक्त अनुस्मारक-पत्र एवं मॉग-पत्र प्रेषित करने के उपरान्त विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को अन्तिम रूप से निरस्त करते हुए निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 20-02-2023 प्रेषित किया गया। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट में तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किये जा चुके हैं। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा रेरा अधिनियम, 206 की धारा-49() एवं 4 9(7) का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्ता की vend शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 02-02-2002 की प्रति, कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 49-07-2022 की प्रति, माँग पत्र, दिनांक 49-07-2022 एंव. दिनांक t9-72-2022, अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 49-04-2023 एवं दिनांक 02-02-2023, निरस्तीकरण-पत्र, दिनांक 20-02-2023 की प्रति, लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 48-02-2022, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 06-05-2022, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 25-02-2022, इलेक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 04-03-2024 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 07-05-2022 को आवेदन की प्रति, कस्टमर लेजर, दिनांक 22-05-2023 की प्रति, ई-मेल संवाद की प्रति, सिविल fe पिटीशन संख्या: 435/2020 में माननीय सर्वोच्च न्यायालय के समक्ष हुई सुनवाई का रिकॉर्ड, पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण के विभिन्‍न पत्रों की प्रतियाँ आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। मैंने उभयपक्षों के caf को सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यक परिशीलन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये जाते हैं:- ‘. FAT Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 2... क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी./सी.सी. अथवा See ओ.सी»सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? 3... क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा wend यूनिट के सापेक्ष पेमेन्ट प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और gar यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है तथा क्‍या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी? Page 4 of 4 E-Court निस्तारण बिन्दु संख्या: 04

बिन्दु deo: ot, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure ४५०॥७ होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 20-05-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि परियोजना में दिल्‍ली-एन.सी.आर. में पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण, राष्ट्रीय हरित अधिकरण और माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश से विभिन्‍न अवसरों पर निर्माण गतिविधियाँ प्रभावित हुई हैं, क्‍योंकि दिलली-एन.सी.आर. में किसानों द्वारा do werd जाने, निर्माण कार्य, उद्योग आदि के कारण प्रदूषण बढ़ गया था और केवल दिनांक :4-02-2020 तक पूरी तरह बहाल होने के बाद माननीय सर्वोच्च न्यायालय ने सिविल अपील संख्या: 43029 /4985, “एम सी मेहता बनाम भारत सरकार” के साथ कई अन्य हस्तक्षेप प्रार्थना-पत्र के माध्यम से प्रतिबन्ध हटा दिया गया। परियोजना में जब एक बार निर्माण कार्य प्रभावित हो जाता है अथवा बन्द हो जाता है, तो निर्माण कार्य को समान गति प्राप्त करने में आमतौर पर 02 से 03 माह लग जाते हैं, क्योंकि यह सब निर्माण सामग्री, लोहा, श्रम बलों आदि की उपलब्धता जैसे विभिन्‍न कारकों पर निर्भर करता है, इसलिए स्थल पर कोई कार्य नहीं हुआ। वर्ष, 202 में दिनांक 46-44-2024 से दिनांक 2i-7:-202 तक 05 दिन, दिनांक 24-7:-202 से दिनांक 29-44-2024 तक 05 दिन, दिनांक 47-42-2024 से दिनांक 20-72-202 तक 03 दिन एवं श्रम एवं सामग्री की पुर्नव्यवस्था करने हेतु 05 दिन, seq is दिन की अवधि सम्मिलित हैं। कोविड-49 के कारण भी प्रश्नगत परियोजना विलम्बित हुई है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर के अन्तर्गत आते है और 49 दिनों का लाभ फोर्स मैज्योर के मद में दिये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा माँगी गयी अवधि को पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण द्वारा पारित आदेशों के आलोक में स्वीकार किया गया है। पत्रावली पर दाखिल एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 24-02-202 के प्रस्तर-7. में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्नलिखित उल्लिखित है :- न7.7 Schedule D for possession of the said [Apartment/Plo/Unit]: The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment / Plot / Unit] is the essence of the Agreement. The Promoter, based on the approved plans and specifications, assures the date of possession will be on the date of sending offer of possession approved plans and specifications, assures the date of posession will be on the date of sending offer of possession of the project on or before उ37-03-2022 unless there is delay or failure due to Force Majeure which includes war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake, Page 5 of 4 or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project...”

विपक्षी द्वारा दाखिल पर्यावरण प्रदूषण (रोकथाम और नियंत्रण) प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश दिनांक 46-44-2024 एंव 47-42-2024 तथा सिविल fe पिटीशन संख्या: 4435 / 2020 में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित अन्तरिम आदेश 24-44-2024 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि t6-44-202: से दिनांक 24-:-202 तक, दिनांक 24-44-2024 से दिनांक 29-:-202 तक, दिनांक 47-42-2024 से दिनांक 20—2-202 तक दिल्‍ली एन.सी.आर क्षेत्रों में निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया है। इस प्रकार कूल 43 दिन तक निर्माण कार्य प्रभावित रहा है। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा श्रम एवं सामग्री की पुर्नव्यवस्था किये जाने हेतु माँगे गये 05 दिन पर शिकायतकर्ता द्वारा अपने eye में कोई आपत्ति दर्ज नहीं की गयी है। उपर्युक्त कारण विपक्षी के नियंत्रण के बाहर है और यह फोर्स मैज्योर की परिधि में आते हैं। अत: यह निष्कर्ष निकालना उचित होगा कि उपर्युक्त वर्णित अवधि के लिए परियोजना को पूर्ण होने में हुए विलम्ब के लिए विपक्षी जिम्मेदार नहीं है और इस अवधि में ge-is दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण, विपक्षी इसका लाभ पाने का अधिकारी है तथा is दिन की अवधि के लिए ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। Te बिन्दु संख्या: 04 Paka किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 बिन्दु संख्या: 02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को बिना ओ.सी. / सी.सी. अथवा Se ओ.सी /सी.सी के कब्जा ऑफर किया जा सकता है ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 40-02-2022, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 06-05-2022, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 23-02-2027, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 04-03-2024 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 07-05-2022 को आवेदन किया जा चुका है और शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 49-07-2022 को जारी किया जा चुका है, जिसकी प्रतियाँ संलग्न हैं। रेरा के कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-2049 तथा ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास एरिया बिल्डिंग रेगुलेशन, 20I0 की अधिसूचना संख्या: 2459 / 77-4-40-2840॥8 ,// 94 एवं उ.प्र. इण्डस्ट्रियल एरिया डेवलमेन्ट एक्ट, 4973 के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को डीम्ड ओ.सी. / सी.सी., दिनांक 07-08-2022 के आधार पर कब्जा ऑफर, दिनांक 49-07-2022 को किया जा चुका है। इस पर शिकायतकर्ता द्वारा कहा गया है कि विपक्षी द्वारा रेर अधिनियम, 2046 के प्राविधानों का उल्लंघन किया गया हैं और विपक्षी द्वारा दिनांक 07-05-2022 को ओ.सी. Page 6 of 4 PEC 7 4 E-Court #सी.सी. प्राप्त करने के लिए आवेदन किया गया, जिसे 07-08-2022 को डीम्ड की श्रेणी में माना जा सकता है, जबकि शिकायतकर्ता को दिनांक 49-07-2022 को कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किया गया। इस प्रकार विपक्षी द्वारा प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र अवैधानिक एवं विधि विरूद्ध है। इस सम्बन्ध में उ.प्र. अर्बन प्लानिंग एण्ड डेवलपमेन्ट एक्ट, 973 के चैप्टर-ए, धारा-45-& निम्नलिखित उलल्‍लेखित है :-

+5-4 Completion Certificate.- (7) Every person or body having been granted permission under sub-section (3) of section 45, shall complete the development according to the approved plan and send a notice in writing of such completion to the Authority, and obtain a completion certificate from the Authority in the manner prescribed or provided in the bye-laws of the A uthority. Provided that if completion certificate is not granted and refusal to grant it is not intimated within three months after receipt of the notice of completion, it shall be deemed that the Completion certificate has been granted by the Authority. (2) No person shall occupy or permit to be occupied any commercial building or use are permit to be used such building or part thereof affected building or work until- completion certificate has been issued by the Authority, or Authority has failed for three months after the receipt of notice of completion to intimate its refusal of grant of the said certificate...”

उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि (क) बिना पूर्णता प्रमाण-पत्र कब्जा नहीं दिया जा सकता, एवं, (ख) यदि विकासकर्ता द्वारा परियोजना से सम्बन्धित सभी प्रमाण-पत्र प्राप्त किये जा चुके है और सी.सी. प्राप्त करने हेतु सक्षम प्राधिकरण के समक्ष आवेदन किया जा चुका है, परन्तु आवेदन किये जाने की तिथि से 03 माह के भीतर यदि सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में 03 माह की समयावधि समाप्त हो जाने के उपरान्त सक्षम प्राधिकरण द्वारा विकासकर्ता को सी.सी. जारी किया हुआ माना जायेगा। यहाँ पर यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा उ.प्र. रेश। के जिस डीम्ड ओ.सी./सी.सी. से सम्बन्धित कार्यालय आदेश, दिनांक 46-09-2049 का उल्लेख अपने अभिकथन में अंकित किया गया है, वह उ.प्र. रेरा द्वारा दिनांक 44-06-2024 को संशोधित कर, नया कार्यालय आदेश निर्गत किया गया। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा लिफ्ट एन.ओ.सी., दिनांक 40-02—-2022, फायर एन.ओ.सी., दिनांक 06-05-2022, स्ट्रक्चर एन.ओ.सी., दिनांक 25-02-2022, इलैक्ट्रिकल एन.ओ.सी., दिनांक 04-03-2024 के साथ सक्षम प्राधिकरण के समक्ष ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिनांक 07-05-2022 को आवेदन किया जा चुका है और विपक्षी के Page 7 of 4 One E-Court कथनानुसार उनके द्वारा डीम्ड ओ.सी./सी.सी., दिनांक 07-08-2022 के आधार पर शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 49-07-2022 को प्रेषित किया जा चुका है। विपक्षी द्वारा अपने उपर्युक्त कथन के समर्थन में चारों वांछित प्रमाण-पत्रों की प्रतियाँ एवं ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने हेतु दिये गये आवेदन की प्रति, कब्जा ऑफर पत्र की प्रति दाखिल की गयी हैं।

पत्रावली पर उपलब्ध समस्त प्रमाण पत्रों में अंतिम एन.ओ.सी. फायर wait. दिनांक 06-05-2022 की है। यदि प्रकरण में “डीम्ड कम्पलीशन” का आधार मान भी लिया जाये, तो भी विधिक दृष्टि से कब्जे का ऑफर दिनांक 07-08-2022 के (ओ.सी./ सी.सी. के आवेदन की तिथि 07-05-2022 से 03 माह बाद) अर्थात्‌ दिनांक 07-08-2022 के बाद ही दिया जाना चाहिए था, जबकि विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र दिनांक 49-07-2022 को प्रेषित किया गया है, क्योंकि प्रश्नगत प्रकरण में उक्तानुसार Ses कम्पलीशन की प्रभावी तिथि 07-08-2022 है। अतः ऐसी स्थिति में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में प्रेषित कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 49--07-2022 वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या: 02 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या: 03 बिन्दु संख्या: 03, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष tre प्लॉन के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है तथा क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी?

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा उनको प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा नहीं दिया जा रहा है एवं अविधिक कार्यवाही करते हुए, यूनिट को निरस्त कर दिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार t0:90 के अनुपात मे धनराशि का भुगतान किया जाना था, जिसमें से 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान बुकिंग के समय तथा 90 प्रतिशत धनराशि का भुगतान कब्जा प्रस्ताव प्रेषित करते समय किया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा io प्रतिशत धनराशि का भुगतान समयानुसार किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा ई-मेल, दिनॉक 07-09-2022 के माध्यम से अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु विपक्षी से समय माँगा गया, जिसके उपरान्त यूपी. आवास विकास परिषद द्वारा परियोजना की किसी भी यूनिट का क्रय विक्रय करने पर रोक लगा दी गयी, जिस कारण शिकायकर्ता द्वारा बकाया धनराशि का भुगतान करने से मना कर दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा उनको कोई निरस्तीकरण पत्र प्रेषित नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु ee Page 8 of 4 } “ 7 E-Court शर्त पर तैयार है कि उसे प्रश्नगत यूनिट का विधिक कब्जा एवं रजिस्ट्री बिना किसी विधिक विवाद के दिया जाये। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा तृतीय पक्ष के अधिकार, विधिक निरस्तीकरण किये बिना सृजित नहीं किये जा सकते हैं। इन आधारों पर शिकायतकर्ता द्वारा याचित अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से अपना लिखित आपत्ति-पत्र, दिनांक 20-05-2023 दाखिल करते हुए कहा गया कि उनके लेज़र, दिनांक 22-05-2023 के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि रू.36,65,688,//- का भुगतान समय पर नहीं किया गया, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु माँग-पत्र, दिनांक 49-07-2022 एंव दिनांक 49-42-2022, अनुस्मारक-पत्र, दिनांक 49-04-2023 एवं दिनांक 02-02-2023 प्रेषित किये गये। उपरोक्त अनुस्मारक-पत्र एवं माँग पत्र प्रेषित करने के उपरान्त विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट को अन्तिम रूप से निरस्त करते हुए निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 20-02-2023 प्रेषित किया गया। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण, विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट में तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किये जा चुके हैं। इन आधारों पर विपक्षी द्वारा रेश अधिनियम, 2006 की धारा-49(6) एवं 4900 का उल्लेख करते हुए, शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा-48(॥) में प्राविधान -है किः- "Section 78. Return of Amount and Compensation- (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building: - (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार आवंटी को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता है, तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा Page 9 of 4 प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा wera यूनिट का भौतिक कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रश्नगत प्रकरण में डीम्ड कम्पलीशन की प्रभावी तिथि 07-08-2022 है और विपक्षी के कथनानुसार उनके द्वारा शिकायतकर्ता को निरस्तीकरण पत्र दिनांक 20-02-2023 को प्रेषित किया गया, जिससे यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। विपक्षी द्वारा प्रेषित कब्जा प्रस्ताव पत्र दिनांक 9-07-2022 (निस्तारण बिन्दु संख्या: 02 के अनुसार) वैधानिक एवं विधिसम्मत नहीं है, जिसके उपरान्त विपक्षी द्वारा कोई अन्य कब्जा प्रस्ताव पत्र शिकायकर्ता को प्रेषित नहीं किया है, जबकि विपक्षी द्वारा शिकायकर्ता की यूनिट को निरस्त करते हुए निरस्तीकरण पत्र दिनांक 20-02-2023 को प्रेषित किया गया। वर्णित स्थिति में बिना विधिक कब्जा प्रस्ताव पत्र प्रेषित किये विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का निरस्तीकरण किया जाना पूर्णताः अविधिक है। ऐसी स्थिति में प्रश्नगत यूनिट को निरस्तीकरण के श्रेणी में नहीं माना जा सकता है तथा शिकायतकर्ता को प्रेषित निरस्तीकरण पत्र, दिनांक 20-02-2023 विधि विरूद्ध होने के कारण खारिज किया जाता है। विपक्षी द्वारा अपना आपत्ति पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्रश्नगत यूनिट में तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित किये जा चुके हैं परन्तु इस सम्बन्ध में उनके द्वारा कोई साक्ष्य पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराये गये है, जिससे यह विदित हो सके कि प्रश्नगत यूनिट को किसी अन्य व्यक्ति के पक्ष में आवंटित कर, कोई अनुबन्ध हस्ताक्षरित किया गया हो।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल उभय पक्षों के मध्य निष्पादित व हस्ताक्षरित एग्रीमेन्ट फॉर सेल, दिनांक 02-02-2024 के प्रस्तर-7.4 के अनुसार विपक्षी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा, दिनांक 3:-03-2022 तक दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त निर्धारित अवधि में vera यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है इस, सम्बन्ध में सिविल अपील संख्या: 6649-50 / 2048, “Ms. Supertech Ltd. Versus Rajni Goyal” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2046. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." PEC Page 0 of 4 E-Court उपर्युक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा।

अतः ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता को विपक्षी से दिनांक 3:-03-2022 + 48 दिन फोर्स मैज्योर के मद में (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या: 0॥ में वर्णित है|) अर्थात्‌ दिनांक 49-04-2022 से डीम्ड कम्पलीशन की प्रभावी तिथि 07-08-2022 अथवा पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना उचित होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “Neelkamal Realtors Suburban Pyt. Ltd. Versus Union of India & Ors.” में अभिनिर्धारित किया गया है किः- "Section 78()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. The

interest is merely compensation for use of money." अतः उपर्युक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर एवं आवंटी के बीच किये गये अनुबन्ध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अधीन दिनांक i2-70-20:8 को उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 अधिसूचित की गयी हैं, जिसमें देय ब्याज़ दर भारतीय स्टेट बैंक द्वारा निर्धारित #८7#+7 प्रतिशत निर्धारित की गयी है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या: सीः 9420 / 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित व विधिपूर्ण माना गया = | Page Il of 4 7 E-Court ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 3 अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर mera प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त विपक्षी को जो धनराशि शिकायतकर्ता को अदा की जानी है, उसमें से आयकर अधिनियम का आधार लेकर टी.डी.एस. की कटौती नहीं कर सकता है, क्योंकि उक्त धनराशि को डिक्रिटल (0००४५) धनराशि के रूप में रेरा द्वारा शिकायतकर्ता के हक में प्रदान किया गया है।

इस सम्बन्ध में मा. उच्च न्यायालय, हिमाचल प्रदेश द्वारा was बनाग हिमाचल प्रदेश आवास विकास परिषद्ध 2000 SCC OnLine HP 5204. के मामले में निम्नवत्‌ आदेश पारित किये गये:- “The following interesting questions arise for decision in the present case: es Whether, on the facts and in the circumstances of the case, the hon'ble Tribunal was right in holding that the interest paid or credited by the Housing Board to its allottees (payees) was of capital nature and thus not subject to deduction of tax at source when as per law it is the recipient (payee) who can decide if a particular receipt (interest in this case) is of revenue or capital in nature 2"

9. While taking this view we are relying upon the judgment of the apex court in Bikram Singh v. Land Acquisition Collector (7997) 224 ITR |उत (SC). In the case before the apex court, the question was whether the interest paid to the persons whose land had been compulsorily acquired under sections 28 and उत of the Land Acquisition Act was a revenue receipt or a capital receipt. The apex court held that though it was termed as interest on delayed payment, it was actually a revenue receipt and, therefore, the provisions of section 7944 of the Income tax Act would have no application. It would be pertinent to mention that the National Consumer Disputes Redressal Commission in Revision Petition No. 2244 77999 titled as Ghaziabad Development Authority v. Dr. N. K.Gupta (2002) 258 ITR 337 (NCDRC©) under similar situation held that when the State Commission directed payment of interest to the allottees for delayed completion of flats the same did not fall within the purview of section 7944 of the Income-tax Act. I0. In the present case, the allottees had not given the money to the Board by way of deposit nor had the Board borrowed the amount from the allottees. The amount was paid under a self-financing scheme for Page 2 of 4 Her पु E-Court construction of the flat and the interest was paid on account of damages suffered by the claimant for delay in completion of the flats.

Il. In view of the above discussion, we answer both the questions in favour of the assessee and against the Revenue. The appeal is accordingly dismissed with no order as to costs.” इसी प्रकार मा. राष्ट्रीय उपभोक्ता विवाद निवारण आयोग द्वारा भी एस्टेट ऑफीसर ग्रेटर गोहाली क्षेत्रीय विकास प्राधिकरण व अन्य बनाम गौरव मुटनेजा 2020 SCC OnLine NCDRC 278 के मामले में समान न्यायिक सिद्धान्त प्रतिपादित किया गया है। उपर्युक्त वर्णित दोनों मामलों में प्रतिपादित न्यायिक सिद्धान्त को पुनः मा. उच्च न्यायालय, FAS ERI भी MSM राजकुमार सरोड़े व अन्य बनाम स्टेट ऑफ महाराष्ट्र व अन्य 2027 SCC OnLine Bom 2798 के मामले में दोहराया गया है। निर्णय के सुसंगत प्रस्तर निम्नवत्‌ है- 28. Coming to the admitted facts of the present case we hold that the amounts payable being in effect a refund of the amounts paid by the petitioners to Respondents 4 to 7, along with compensatory interest thereon, such a relationship does not spell out a debtor-creditor relationship nor is the payment made by Respondents 4 to 7 to the petitioners one in discharge of any pre-existing obligation, so as to attract Section 2(28-A) of the IT Act. We are in respectful agreement with the judgment of the Kerala High Court in Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT [Beacon Projects (P) Ltd. v. CIT, 2075 SCC OnLine Ker 46597] which takes the same view, in facts similar to those that we are dealing with in the present matter.

29. In view of the above, we hold that the compliance of Respondents 4 to 7 with the schedule of payments under the consent terms dated 4-3-202/ and our order dated 4-3-2027, is to be made without making any deduction of tax at source. Respondents 4 to 7 are directed to pay to the petitioners the balance sum of Rs 5,05,989 deducted from the Sth instalment which became due on 20-7-2027, in compliance with the consent terms, within a period of one week from today. तदनुसार बिन्दु संख्या: 03 Pena किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश . विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की प्रश्नगत यूनिट को पुर्नस्थापित करते हुए, यूनिट की समस्त सुविधाओं को एग्रीमेन्ट फॉर सेल / अनुबन्ध Page 3 of 4 PRC ’ न दिनांक: 07-04--2025. E-Court के अनुसार पूर्ण कराते हुए, wre प्लॉन के अनुरूप संशोधित माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्पशुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 3:-03-2022 + 48 दिन फोर्स मैज्योर के मद में (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या: 04 में वर्णित है|) अर्थात्‌ दिनांक 49-04-2022 से डीम्ड कम्पलीशन की प्रभावी तिथि 07-08-2022 अथवा पुनः विधिक कब्जा ऑफर पत्र जारी किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ,४८7#+7 प्रतिशत ब्याज की धनराशि अदा करना सुनिश्चित wy |

विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा-26००6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी #27#+7 प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के अन्दर आदेश का अनुपालन करना सुनिश्चित करें। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38, 40(2), 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह भी निर्देशित किया जाता है कि यदि उपर्युक्त 45 दिनों के अन्दर विपक्षी द्वारा उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो ऐसी स्थिति में शिकायतकर्ता “रेरा पोर्टल” के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन कराये जाने हेतु अनुरोध अपलोड कर, भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करेंगे। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तद्नुसार पत्रावली दाखिल-दफ्तर हो। Page 4 of 4