उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित : Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम do पर आवंटन उपलब्ध रसीद के तिथि अनुसार जमा धनराशि रु0 7८0045/02/05478/2023 | संदीप कुमार | पी-4/402 | BO 53,07,444,/._| 30.04.2046 | मार्च 2049 यूनिट का तथा 6 माह | कब्जा व अनुग्रह अवधि | विलम्बित शिकायत संख्या यूनिट न0 अनुबंधानुसार वांछि कब्जा दिये अनुतोष जाने की अर्थात अवधि का सितम्बर 209 | ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम प्रतीक रियलटर्स इण्डिया प्रा.लि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। कार्यालय आख्या दिनांक 46.08.2024 के अनुसार वर्तमान प्रकरण में धारा-8 अथवा स्वामहि wos डिस्बर्समेंट अथवा एनसीएलटी से सम्बन्धित कोई प्रपत्र अथवा अन्य प्रपत्र किसी पक्षकार द्वारा पत्रावली पर उपलब्ध नहीं कराया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना Grand Peonia at Prateek Grand City गाजियाबाद में यूनिट Pi -402 बुक कराई गयी थी जिसके एवज में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 53,07,44 /— का भुगतान किया गया।

शिकायतकर्ता ने प्रस्तुत लिखित कथन में यह उल्लिखित किया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में वर्ष 2046 में यूनिट संख्या पी 4-402 संवेशन स्कीम के अन्तर्गत बुक करायी गयी थी। शिकायतकर्ता द्वारा vad यूनिट बुक कराये जाने के बाद विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटन पत्र दिनांक 30.04.2046 को जारी किया गया जिसके अनुसार शिकायतकर्ता की आवंटित यूनिट संख्या wi 402 की कुल कीमत रु0 59,24,49 / थी। आवंटन पत्र के क्लाज 49 के अनुसार जाओ. L

शिकायतकर्ता को कब्जा मार्च 209 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ उपलब्ध कराया जाना था। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट बुकिंग के समय संवेंशन स्कीम का चयन किया गया था जिस कारण धनराशि का भुगतान संवेवंशन पत्र दिनांकित 27. 052046 में उल्लिखित शर्तों के अनुसार किया जाना था। विपक्षी द्वारा संवेंशन स्कीम के अनुसार ब्याज का भुगतान जुलाई 20:8 तक किया गया है उसके पश्चात्‌ शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं ईएमआई का भुगतान किया जा रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी निर्धारित समय परियोजना पूर्ण कर कब्जा उपलब्ध कराये जाने में असमर्थ रहा है और उसके द्वारा संवेंशन स्कीम पत्र दिनांक 970520I6 में उल्लिखित अपने दायित्वों का निर्वहन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी द्वारा ईमेल दिनांकित 27. 42.2022 के माध्यम से सूचित किया है कि वे यूनिट का कब्जा मई 2023 तक उपलब्ध करा देंगे परन्तु विपक्षी चारो वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त कर यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराये जाने में असमर्थ रहा है जिस कारण शिकायतकर्ता को आर्थिक नुकसान उठाना पड रहा है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट को समस्त सुविधाओं व ओ.सी /सी.सी के साथ कब्जा , विलम्बित अवधि का ब्याज व रु0 45,000 / विधिक खर्च दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से परिवाद के समर्थन में लिखित कथन, बुकिंग फार्म, आवंटन पत्र, कस्टमर लेजर व त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ हैः- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) विपक्षी द्वारा जारी कस्टमर लेजर 27.2.2022 BO 53,0.44 /

विपक्षी की ओर से दाखिल लिखित आपत्ति /बहस में यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी को टॉवर पी 5 व पी 6 का वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुके है। टॉवर-पी 4 का वांछित अनापत्तति प्रमाण पत्र अभी प्राप्त नहीं हुआ है। दिनांक 30.04206 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा सितम्बर 2049 तक 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था। —— 2 विपक्षी ने फोर्स मैज्योर के सम्बंध में आवंटन पत्र के क्लाज 49,56 / 59 का उल्लेख किया है। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि अप्रत्याशित घटनाओं के कारण परियोजना में निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है जो विपक्षी के नियत्रंण से बाहर था जिसके लिए विपक्षी को दोषी नहीं ठहराया जा सकता है। इस सम्बंध में विपक्षी ने माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 29.06.2024 को सिविल अपील संख्या 940 // 2047 विक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया है। इसके अतिरिक्त रेरा पीठ द्वारा एनसीआर संख्या 445 /4 / 85434 /202 व एनसीआर(44 /09 // 64244 / 2020 का संदर्भ अंकित है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण दिनांक 04.44.2049 से 09.42.2049 तक निर्माण कार्य बंद था। उसके उपरांत कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित रहा। विपक्षी ने वांछित प्रमाण पत्र के साथ सितम्बर 2023 तक कब्जा दिये जाने का तथ्य उल्लेख किया है। उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किया जाता है:- प्रश्न Hea: क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? प्रश्न संख्या 2: क्‍या शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ?

निस्तारण प्रश्न ae i «= इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने के कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी ने एक्यूआई, एनजीटी के आदेश , कोविड-49 महामारी को परियोजना के विलम्बित होने का कारण अंकित किया है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड--49 महामारी के कारण निर्माण बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में > 3 माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 940 /20:7 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य का तथा यूपी.रेरा पीठ के द्वारा पारित आदेशों का संदर्भ अंकित किया गया है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील ee-940 /20:7 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-9 महामारी के अतिरिक्त अन्य कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है।

afis—i9 महामारी के सम्बंध में Gouo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2:- पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से स्पष्ट है कि उभयपक्षों के मध्य दिनांक 30.04.20I6 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार मार्च 209 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ सितम्बर 209 तक a 4 शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी ने परियोजना विलम्बित होने का कारण फोर्स मैज्योर होना लिखित आपत्ति में अंकित किया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को सितम्बर 2023 में यूनिट का कब्जा दिये जाने का तथ्य लिखित आपत्ति में अंकित किया गया है।

विपक्षी की ओर से जो चारों वांछित अनापत्त्ति प्रमाण पत्र प्रस्तुत किये गये है वह सम्बन्धित टॉवर पी-4 का नहीं बल्कि अन्य cial से सम्बन्धित है। विपक्षी ने स्वयं स्वीकार किया है कि टॉवर पी-4 का वांछित अनापत्तति प्रमाण पत्र अभी प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी की ओर से ओ.सी/सी.सी की प्रति उपलब्ध नहीं कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि परियोजना करीब 5 वर्ष से अधिक विलम्बित है। चूंकि शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है जिस कारण शिकायतकर्ता यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। रेरा अधिनियम की धारा-48(0) में प्राविधान है कि :- "Section 8 (4) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building, (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed". Ss 5 उपरोक्त वर्णित प्राविधान में यह स्पष्ट है कि शिकातकर्ता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस मांग सकते है अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उपरोक्त विश्लेषण से यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा सितम्बर 20I9 4 प्राप्त होना था परन्तु अभी तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी ने लिखित आपत्ति में यह स्वीकार किया है कि परियोजना विलम्बित हुयी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील सं0 6649--50,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः-

"the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. anf बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- का बल्ब 6 "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing

over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.0.20I8 को भू-सम्पदा (fafa और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर o.2(ii) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with —= 7 interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India की] % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of

receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को sera रखते हुए आवंटी को ]४८॥२+प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)(0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उक्त तथ्यों एवं न्याय नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्‍यायोचित होगा। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। शिकायतकर्ता द्वारा जो क्षतिपूर्ति (Compensation) दिलाये जाने सम्बंधी याचना की गयी है। इस सम्बंध में क्षतिपूर्ति (Compensation) के प्रकरण पर सुनवाई का eater रेश अधिनियम की धारा 74 के अन्तर्गत न्यायानिर्णायक अधिकारी (adjudicating Officer) को है। अतः पीठ द्वारा इस सम्बंध में आदेश पारित नहीं किया जा सकता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किया जाता है। आदेश Lua को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, शिकायतकर्ता की यूनिट आवंटन पत्र/अनुबंध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 2. विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.0.209 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, == ,

तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Bo 53,07,444,/ (So तिरपन लाख सात हजार एक सौ चौवालिस) पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान हेतु देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा Azali) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर odd के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 206 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी द्वारा यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। _._ पल. \G.09- 2024 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर 9