उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या --NCRI45/02/0007/2020 ओम पाल सिंह बनाम गाजियाबाद विकास प्राधिकरण प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-02299 बुक करायी गयी थी और wad बुकिंग के कम में धनराशि 49,38,050,//- रूपये जमा किये गये, किन्तु आज तक विपक्षी द्वारा कब्जा नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि उनके द्वारा समस्त धनराशि का भुगतान दिनांक 25.02.2042 को किया जा चुका है और यूनिट के कुल मूल्य पर 5 प्रतिशत डिस्काउन्ट का लाभ प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा लिखित प्रार्थना पत्र दिनांकित 46.07. 2020 दाखिल करते हुए मानसिक उत्पीड़न के मद में 20 लाख रूपये क्षतिपूर्ति दिल।ये जाने का अनुरोध फिया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में परियोजना के ब्रोशर की प्रति, लिखित प्रार्थना पत्र विनांक t6.07.2020, विपक्षी को लिखे गये wa दिनांक 47.05. 20i7, विपक्षी द्वारा जारी किये गये आवंटन पत्र दिनांक 46.04.2042, जमा धनराशि की रसीदें, पंजीकरण हेतु आवेदन फार्म, डिमांड ड्रॉफ्ट आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना मधुबन बापूधाम स्कीम कोड--806 में 450 वर्ग

फुट के फ्लैट हेतु आवेदन किया गया, जिसका आवंटन संख्या-022949 है। दिनांक 46.0i.20i2 को शिकायतकर्ता को यूनिट आवंटित की गयी और शिकायतकर्ता द्वारा कुल धनराशि का भुगतान करते हुए 5 प्रतिशत डिस्काउन्ट का लाभ प्राप्त किया गया है। प्रश्नगत परियोजना रेरा में अपंजीकृत है और वह किसानों के आंदोलन के कारण अभी तक शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं दे सके हैं। vera शिकायत में सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार रेरा को नहीं है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया जाता है :- 4. क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं “ऑनगोईग” की श्रेणी में है? 2. क्या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु Wea बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं क्या इस प्रकरण की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को है? प्रथम स्वरूप यह विचार किया जाना आवश्यक है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है। इस सम्बन्ध में पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की परियोजना Constreution of two hundred fifty six flats at Madhuban Bapudham Scheme I में पंजीकृत है, जिसका पंजीकरण संख्या- UPRERAPRJI706 है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना ऑनगोईग प्रोजेक्ट की श्रेणी में और यह रेरा के क्षेत्राधिकार में है। इस सम्बन्ध में बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /2047 “नीलकमल Raced सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है fe:

The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)0)(0) he is not absolved of the liability under the agreement for sale. uted विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और var धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। अतः प्रश्नगत प्रकरण रेरा के क्षेत्राधिकार में है | तदनुसार बिन्दु संख्या Paka किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-02299 बुक करायी गयी थी और उक्त बुकिंग के कम में धनराशि 49,38,050 //- रूपये जमा किये गये, किन्तु आज तक विपक्षी द्वारा कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज fear जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में कहा गया है कि किसानों के आंदोलन के कारण अभी तक शिकायतकर्ता को कब्जा नहीं दे सके हैं, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में कोई स्पष्ट तिथि अंकित नहीं की गयी है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 46.04.2042 की प्रति दाखिल है। इसके अतिरिक्त sex की प्रति भी दाखिल की गयी है, जिसके wee में कब्जा दिये जाने के सम्बन्ध में कहा गया है कि भवन का कब्जा विकास कार्य पूर्ण होने के पश्चात्‌ आवंटी द्वारा कुल मूल्य की राशि एवं लीज़ किराया जमा करवाने तथा विकय विलेख , पट्टा विलेख पंजीयन के बाद दिया जायेगा और कब्जे से पूर्व विकय विलेख/पट्टा विलेख निष्पादन एवं पंजीकृत कराया जाना आवश्यक होगा, जिसका व्यय आवंटी द्वारा वहन किया जायेगा, परन्तु इस ब्रोशर में किस निर्धारित अवधि तक कब्जा दिया जायेगा, इस प्रकार का कहीं भी उल्लेख नहीं किया गया है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। J इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533--3534 /20:7 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य” के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि —

"Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e., the possession was required to be given by last quarter of 204. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered. उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्तब्जेवेशन अनुसार यूनिट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित ब्जवेशन एवं विधि व्यवस्था के dd समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष कां समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में आवंटन पत्र का निष्पादन दिनांक 46,04.2042 को किया गया है और रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त परियोजना जना में निर्माण कार्य शुरू किये जाने की तिथि 27.06.20:8 दी गयी है और परियोजना की पूर्णता तिथि 34.05.2049 दी गयी है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए आवंटन पत्र के निष्पादन की

तिथि 46.04.2042 से 4 वर्ष में शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता अपने प्लॉट का कब्जा दिनांक 46.04.206 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 47.04.20I6 से ओ.सी / सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 / 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलिए0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः star निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2oi6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं| इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-- oC "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी were 930) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को McLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:-

"the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " जपरोक्‍त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी.,/सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। Y इसके अतिरिक्त दिनांक i7.:0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग--3 की अधिसूचना संख्या-4740 // 8-3-48-65 विविध » 46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

#7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on 5 unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद wooo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) & प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए facia हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Peake किया जाता है।

जहाँ तक मानसिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति का प्रश्न है, तो te अधिनियम की धारा-7 के अनुसार धारा-2,44,48 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें 8 मानसिक उत्पीड़न हेतु क्षतिपूर्ति सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेंश पारित किये जाते है। आदेश l, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.2.2020 तक ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित ay | 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 47.04.2046 से ओ.सी /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक, की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+i प्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।

3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20i6 की धारा 2(28)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। ] के 9 5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेर प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक ey १0 72020 (राजीव gat (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण