E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठउ--0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR45/02/0007/2020 ओम पाल सिंह बनाम गाजियाबाद विकास प्राधिकरण आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 melt / शिकायतकर्ता-का<परिवाद-अंतिम-बहस हेलु-वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 30-07-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री कुशवत्स उपस्थित हुए तथा विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री निधि कुमार उपस्थित हुईं। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के dat को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 30-07-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के get or उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) में निम्नलिखित प्राविधान है:- #34(8) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" Page of 5 E-Court

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 3 प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (2) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable Prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, Sails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory A uthority or the Appellate A uthority, as the case may be, under this A ct or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable Srom such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. ART-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने Page 2 of 5 E-Court में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत a

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent. of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, oi6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा--63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता ent रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया-गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30-t0-2023 तक पीठ द्वारा ANI-3t के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 28-40-2020 का अनुपालन कर, अनुपालन SAT HTT करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 47-74-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 05-42-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक 24-0i-2024, दिनांक 42-04--2024, दिनांक 28-06-2024, Ss दिनांक. 24-08-2024, दिनांक. 23-40-2024, . दिनांक. 03--0-2025, | | दिनांक 49-03-2025, दिनांक 23-05-2025 एवं दिनांक 30-07-2025 को की गयी। प्रकरण में welt / शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 25--07--2025 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों एवं अभिकथनों or welt / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों एवं अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा ANI—-34 के Page 3 of 5 E-Court पारित आदेश, दिनांक 28-40-2020 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्को को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। werd शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनाक 28--40--2020 को निम्न आदेश पारित किये गये:-- 74. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को आवंटन प्रत्र//ग्रोथर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनाक 3॥-72-2020 तक ALS OR सहित कब्जा देना छुनिश्वित करें और देय स्टास्प शुल्क IT कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना छुनिश्चित ee]

2 विपक्षी थिकायतकर्ता को दिनांक 77-0/-2076 से RAGA अथवा POT ऑफर किये जाने की fa, जो भी बाद में हो तक की अवधि के लिए शिकायतकर्ता द्वार जगा धनराशि पर ॥#८7#+7 ग्रतिशत की दर से ब्याज अदा करना छुनिश्चित Be) ब्याज की यह धनराशि आंतिम OTT की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर वापस की UREA) BR मैज्योर प्रीरियड को gerd रखते हुए (दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020. तक परियोजना में हुए fers हेदु ब्याज की यणना नहीं की जायेगी/ साथ ही. यदि शिक्रायतकर्ता का we आतिदेय (Over Dues) & तो OW पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा/ 3. विपक्षी को यह निर्देशित क्रिया जाता हैं Pe एस अधिनियम 2076 की धारा 26०06) FTIR यदि रेस ary होने के are wl ब्याज दर HAS के डिफॉल्ट से ghee द्वार लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज INE? द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर थी ana को दिया जायेगा/ अतः विलस्बित भ्रुयतान पर शिकायवकर्ता द्वारा थी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से als धनराशि रेस नागू होने के ग्रद आवंटी से विलस्ब ag ली ययी है; तो विलग्बित अवधि bg ब्याज की धनराशि की थी उसी दर से गणना की जायेगी...” उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 28-40-2020 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को प्रस्तर-04 एवं 02 के अनुसार दिनांक 34-42-2020 तक weit , शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा पोर्टल पर अपलोडेड एवं दाखिल लिखित Page 4 of 5

E-Court अनुपालन आख्या, दिनांक 09-03-2025 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य / प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 28-40-2020 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय तक प्रार्थी // शिकायतकर्ता at wera प्लॉट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम saree सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 28-40-2020 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20I6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्चित करने की रीति दी हुई है। अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-3 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 28-40-2020 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 42-04-2026 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 28-40-2020 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 33-42--2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि की वसूली हेतु, वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा: न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें।

यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 28-40-2020 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 25--44-2025. Page 5 of 5