उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-॥ उपस्थिति :- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या :- NCR45/0/88954/2022 श्रीमती निरुपमा पांडेय बनाम मैसर्स रामप्रस्थ ada डेवलपमेन्ट mo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना PLATINUM HEIGHT में यूनिट संख्या-8-203 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 8,43,000/— रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 46,67,572 /-- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया । शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध के अनुसार दिनांक 02.06.2046 तक यूनिट का कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और विपक्षी द्वारा Ao प्राधिकरण के समक्ष झूठा शपथ पत्र सह घोषणा प्रस्तुत किया गया था कि दिनांक 28.02.2048 तक यूनिट का कब्जा सौंप दिया जाएगा, परन्तु बिल्डर शपथ पत्र के अनुसार कब्जा सौंपने में असफल रहा है तथा शिकायतकर्ता की ओर से कोई चूक नहीं की गयी है और शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि के ब्याज के समायोजन के उपरांत अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार है, परन्तु विपक्षी द्वारा इसकी अनदेखी की जा रही है, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु दर्ज करायी गयी है।

शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में धारा-34 के अन्तर्गत लिखित शिकायत, फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 79.06.2045, खाता विवरण आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। ks

है शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में धारा-34 के अन्तर्गत लिखित शिकायत दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता की बीमारी से अत्यधिक पीड़ित होने के कारण आर्थिक स्थिति दयनीय थी, जिसका प्रमाण संलग्न है। शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट विपक्षी द्वारा निरस्त कर दी गयी। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि विपक्षी कंपनी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ होने की तिथि से 3 वर्ष की अवधि में प्रस्तावित यूनिट का कब्जा दिये जाने का आश्वासन दिया गया था, जिसके आधार पर यूनिट बुक करायी गयी थी। परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 2042 में प्रारम्भ किया गया था, ऐसे में विपक्षी वर्ष 205 तक यूनिट का कब्जा सौंपने के लिए बाध्य था, परन्तु विपक्षी द्वारा vat समयावधि के भीतर यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया और विपक्षी द्वारा बिना किसी सहमति से एवं बिना किसी सूचना के यूनिट निरस्त कर दी गयी, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की मांग पर धनराशि का भुगतान समयानुसार किया गया और शिकायतकर्ता हमेशा पहले दिन से ही शेष धनराशि का भुगतान करने हेतु तैयार हैं। शिकायतकर्ता द्वारा यह भी कहा गया है कि उभयपक्षों के मध्य फ्लैट क्रेता अनुबन्ध को बुकिंग की तिथि से 3 वर्ष से अधिक समय बीत जाने के ae निष्पादित किया गया था, यूनिट की बुकिंग कंस्ट्रक्शन लिंक्ड प्लान के अन्तर्गत की गयी थी और शिकायतकर्ता परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के बाद विपक्षी की मांग के अनुसार यूनिट की किश्तों का भुगतान करने के लिए बाध्य था, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुचित धनराशि की मांग की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा फरवरी, 2042 में यूनिट बुक की गयी थी, जिसके उपरांत दिनांक 49.06.2045 को उभयपक्षों के मध्य अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसके नियम एवं शर्तों के अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ होने की तिथि से 40 माह की अवधि के भीतर यूनिट का कब्जा दिया जाना था। विपक्षी द्वारा दिसम्बर, 20:7 4 यूनिट निरस्तीकरण पत्र शिकायतकर्ता को प्रेषित किया गया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा इसका उत्तर भी दिया गया था। प्रश्नगत यूनिट की बुकिंग के बाद से आज तक शिकायतकर्ता ने 8443,000/— रुपये में से 46,67,572//- रुपये का समयानुसार भुगतान किया और शिकायतकर्ता द्वारा वर्ष 20i8 से परियोजना की स्थिति के बारे में जानना चाहा, परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना की स्थिति के बारे में कोई जानकारी नहीं दी गयी और परियोजना के पूर्ण होने की प्रस्तावित अंतिम तिथि भी 28.02.20i8 को समाप्त हो गई है। साथ ही यह भी कहा गया कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण नोटिस दिसम्बर, 20:7 में दिया गया था तो उस समय जमा धनराशि ब्याज सहित वापस क्‍यों नही की गई। धनराशि वापसी के सम्बन्ध में चेक वर्ष 2024 में क्‍यों तैयार किया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा निरस्त की गयी यूनिट को पुनर्स्थापित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

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विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया कि प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट संख्या-8-203 को शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण दिनांक 04.42.2047 को निरस्त कर दिया गया है और यूनिट निरस्त किये जाने के सम्बन्ध शिकायतकर्ता को भी सूचित किया गया था एवं विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को उनकी जमा धनराशि 46,67,572/— रुपये वापस प्राप्त करने के लिए कहा गया है, साथ ही यह भी कहा गया है कि उक्त यूनिट को किसी तृतीय पक्ष को विक्रय कर दी गयी है, जिसकी पंजीकरण प्रक्रिया को पहले ही पूर्ण किया जा चुका है। इसी को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्ता के पास वर्तमान शिकायत का विरोध करने का कोई अधिकार नहीं रह गया है शिकायतकर्ता द्वारा फरवरी, 2042 में यूनिट की बुकिंग हेतु विपक्षी से संपर्क किया गया और 4990 वर्ग फुट की एक यूनिट संख्या-8-203 बुक करायी गयी और शिकायतकर्ता ने उक्त बुकिंग हेतु 40,00,000 /- रुपये का चेक विपक्षी को दिया गया, परन्तु धनराशि न होने के कारण चेक बाउंस हो गया, जिसकी सूचना विपक्षी द्वारा तुरन्त शिकायतकर्ता को दी गयी और विपक्षी ने बुकिंग निरस्त करने के बजाय पुनः भुगतान करने का विकल्प दिया गया। इसके बाद शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 42.40.2042 को बैंक ट्रांसफर के माध्यम से भुगतान किया। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 27.44.2044 के बाद vat फ्लैट की बुकिंग के लिए कोई भुगतान नहीं किया गया है, जो शिकायतकर्ता के लिए विपक्षी द्वारा बनाए गए लेजर से स्पष्ट है विपक्षी द्वारा दिनांक 27.44.2044 के बाद शिकायतकर्ता से कोई भुगतान प्राप्त न होने के बावजूद दिनांक 49.06.2045 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया। फ्लैट क्रेता ager को विधिवत हस्ताक्षरित करके शिकायतकर्ता द्वारा स्वीकार किया गया था और उसमें निहित पेमेंट प्लान पर कोई आपत्ति व्यक्त नहीं की गयी, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध में निहित पेमेंट प्लान के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा पेमेंट प्लान के अनुसार शेष धनराशि का भुगतान करने हेतु 46 मांग पत्र /अनुस्मारक पत्र प्रेषित किये गये, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कोई प्रतिक्रिया व्यक्त नहीं की गयी। अंततः दिनांक 04.42.2047 को यूनिट के आवंटन को निरस्त करने हेतु शिकायतकर्ता को पत्र प्रेषित किया गया। फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांकित 49.06.2045 के प्रस्तर-25 में उल्लेख है कि यदि आवंटी We प्लान की अनुसूची का उल्लंघन या डिफॉल्ट करता है, तो आवंटी यूनिट रद्द करने के लिए स्वयं उत्तरदायी होंगे, उस स्थिति में विपक्षी कंपनी “अर्नेस्ट मनी“ जब्त कर बिना ब्याज के वापस कर सकती है। विपक्षी द्वारा दिनांक 04.42.2047 के निरस्तीकरण पत्र में शिकायतकर्ता से अपनी धनराशि प्राप्त करने के लिए कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कोई प्रतिक्रिया व्यक्त नहीं की गयी। विपक्षी

3 b- द्वारा दिनांक 02.05.208 को पुनः शिकायतकर्ता से अपनी धनराशि प्राप्त करने का अनुरोध किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा कोई प्रतिक्रिया व्यक्त नहीं की गयी। विपक्षी, शिकायतकर्ता से कोई जवाब प्राप्त करने में विफल रहा, अतंतः विपक्षी द्वारा दिनांक 47.02.2024 को 46,67,572,/- रुपये के चेक की प्रति के साथ पुनः एक पत्र भेजा गया, जिसमें विपक्षी ने शिकायतकर्ता से उक्त प्राप्त करने के लिए लेखा विभाग में जाने का अनुरोध किया। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता के sad आवंटन को 04.42.2047 को पहले ही निरस्त कर दिया था और विपक्षी ने दिनांक 48.42.2024 को उक्त यूनिट में तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित कर दिये गये हैं। इसलिये var यूनिट के आवंटन को पुनर्स्थापित किया जाना सम्भव नहीं है और शिकायतकर्ता की वर्तमान शिकायत खारिज किये जाने योग्य है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 24.44.20:9 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं। ४-5 4. क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है 2. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0 ॥

बिन्दु den. इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता द्वारा tre प्लान के अनुसार धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और क्‍या यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है ? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से प्रश्नगत यूनिट के आवंटन को निरस्त कर दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा gerd यूनिट के आवंटन को पुनर्स्थापित किये जाने का अनुरोध किया गया है। oon

विपक्षी द्वारा दाखिल जवाब में कहा गया है कि शिकायतकर्ता समयानुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान करने में विफल रहा, जिस कारण शिकायतकर्ता के लगातार डिफॉल्ट के कारण दिनांक 04.42.2047 को आवंटित यूनिट को निरस्त कर दिया गया था। विपक्षी ने शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि का भुगतान करने हेतु कई अनुस्मारक पत्र भेजे, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा उक्त पत्रों पर कोई कार्यवाही नहीं की गयी और उभयपक्ष के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के प्रस्तर-25 के अनुसार यूनिट निरस्त की गयी है, जिसमें verted है कि यदि आवंटी We प्लान की अनुसूची का उल्लंघन या डिफॉल्ट करता है, तो आवंटी यूनिट रद्द हेतु स्वयं उत्तरदायी होंगे, उस स्थिति में विपक्षी कंपनी “अर्नेस्ट मनी“ जब्त कर बिना ब्याज के वापस कर सकती है विपक्षी द्वारा यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 04.42.2047, 02.05.2048 व 47.02.2024 के साथ 46,67,572,//- रुपये के चेक की प्रति भी संलग्न की गयी, जिसमें शिकायतकर्ता को अपनी धनराशि प्राप्त करने के लिए कहा गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी धनराशि प्राप्त नहीं की गयी और wad आवंटन को दिनांक 04.:2.20:7 को निरस्त कर दिनांक 48.42.2024 को vat यूनिट में तृतीय पक्ष के अधिकार सृजित कर दिये गये हैं।

शिकायतकर्ता द्वारा लिखित शिकायत दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा अवैद्यानिक रूप से आवंटित यूनिट को निरस्त किया गया है, प्रश्ननत यूनिट की कुल कीमत 8,43,000/— रूपये थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 46,67,572/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया, जोकि 50 प्रतिशत से अधिक है और शिकायतकर्ता द्वारा शेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु श्री प्रदीप से संपर्क किया गया था, परन्तु उनके द्वारा कोई उत्तर नहीं दिया गया। विपक्षी कंपनी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ होने की तिथि से 3 वर्ष की अवधि में प्रस्तावित यूनिट का कब्जा दिये जाने का आश्वासन दिया गया था, जिसके आधार पर यूनिट बुक करायी गयी थी। परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 2042 में प्रारम्भ किया गया था, ऐसे में विपक्षी वर्ष 205 तक यूनिट का कब्जा सौंपने के लिए बाध्य था, परन्तु विपक्षी द्वारा उक्त समयावधि के भीतर यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया और विपक्षी द्वारा बिना किसी सहमति से एवं बिना किसी सूचना के यूनिट निरस्त कर दी गयी, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की मांग पर धनराशि का भुगतान समयानुसार किया गया, साथ ही यह भी कहा गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण नोटिस दिसम्बर, 20:7 में दिया गया था तो उस समय जमा धनराशि ब्याज सहित वापस क्‍यों नही की गई। धनराशि वापसी के सम्बन्ध में चेक वर्ष 202 में क्‍यों तैयार किया wear) शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने जाने का अनुरोध किया गया है। 5 a

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना को समय-समय पर निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता से धनराशि प्राप्त किये जाने हेतु माँग पत्र /अनुस्मारक पत्र भेजे जाने थे और शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान किया जाना था, परन्तु इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य अथवा मांग पत्र /अनुस्मारक पत्र दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि विपक्षी द्वारा भुगतान पेमेन्ट प्लान के अनुसार समय-समय पर शिकायतकर्ता से उनकी अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया हो और भुगतान न किया गया हो।

यदि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, तो यह विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह शिकायतकर्ता को समय-समय पर माँग पत्र भेजकर अवशेष धनराशि की माँग करते और शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने की स्थिति में पर्याप्त अवसर देकर उनकी यूनिट को निरस्त करते हुए उसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित उन्हें वापस कर देते। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने के कारण विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अन्तिम निरस्तीकरण पत्र दिनांक 7.02.202 को प्रेषित किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित विपक्षी द्वारा वापस नहीं की गयी। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी यूनिट ररेन्‍्डर /निरस्त नहीं करायी गयी है। सामान्यतः शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त करते हुए उनकी धनराशि ब्याज सहित वापस की गयी होती, जो कि विपक्षी द्वारा नहीं किया गया है। विपक्षी द्वारा दाखिल जवाब में कहा गया है कि प्रश्नगत यूनिट किसी अन्य क्रेता को आवंटित की जा चुकी है और यह यूनिट उपलब्ध नहीं है, परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा को साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह विदित हो सके शिकायतकर्ता द्वारा बुक करायी गयी यूनिट को किसी अन्य क्रेता को विक्रय किया जा चुका हो। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अपूर्ण है। रेश अधिनियम की ais के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष धनराशि ब्याज सहित भुगतान कर कब्जा प्राप्त करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

= निस्तारण बिन्दु संख्या-2 ie निस्तारण बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में फरवरी, 2042 में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसकी पुष्टि विपक्षी द्वारा दाखिल अपने जवाब में भी की गयी है, जिसके सापेक्ष दिनांक 79.06.205 को अनुबन्ध निष्पादित किया गया और अनुबन्ध के अनुसार 40 माह की अवधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में परियोजना को पूर्ण नहीं किया गया और शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा एक्ट की धारा i8 (4) ¥ प्राविधान है कि — Section 8 (l) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग Be सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा फ्लैट क्रेता अनुबन्ध दिनांक 49.06.205 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके कब्जे वाले weae—is में उल्लेख किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ होने की तिथि से 40 माह की अवधि के भीतर परियोजना पूर्ण कर ली जाएगी और उक्त अवधि में यूनिट का कब्जा सौंप दिया जाएगा। प्रश्नगत प्रकरण में परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ किये जाने की तिथि स्पष्ट नहीं है, ऐसा प्रतीत होता है कि विपक्षी की परियोजना का निर्माण कार्य वर्ष 2042 में प्रारम्भ हुआ और फरवरी, 2042 में यूनिट बुक करायी गयी, ऐसे में फरवरी, 20i2 से 40 माह की अवधि की गणना के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा जून, 205 तक उपलब्ध कराया जाना था, परन्तु उभयपक्ष के मध्य यूनिट के सापेक्ष दिनांक 49.06.20:5 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसके कब्जे वाले weis में उल्लेख किया गया है कि परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ होने की तिथि से 40 माह की अवधि के भीतर परियोजना पूर्ण कर ली जाएगी और उक्त अवधि में यूनिट का कब्जा सौंप दिया जाएगा ऐसे में दिनांक t9.06.20:5 से 40 माह की अवधि की गणना करना उचित होगा, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता दिनांक 78.:0.208 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। यह स्पष्ट है कि परियोजना पूर्ण होने में विलम्ब हुआ है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 49.40.208 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance 8 after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल Raced सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। WW एक्ट की धारा 2(za) F प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause— (7) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of _-

interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shal! be from the date the promoter received the amount or any part thereof til! the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20:6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय /पद्टा के लिए करार) नियमावली 20i8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्‌टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(0) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +!% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"'

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी wea 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना Wen—7740 /8—3-8-65 विविध / 46 के द्वारा मॉडल whe के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 0 (442 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

#7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) & प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई fiers ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 faa किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- 2 आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिन के भीतर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, इस आदेश के अनुरूप माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष धनराशि प्राप्त कर, आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर ओ.सी. / सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय wero शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। 42 om विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 49.0.2048 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+I प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add) के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अत: विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी ४८,२+। प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि वह रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। (सदस्य) sono भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 32