उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर पीठ-02 आदेश अन्तर्गत धारा-3 उपस्थिति:-- डा० दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य *| शिकायत संख्या ar पत्रावली पर उपलब्ध | आवंटन की | कब्जा दिये जाने की io Reale के अनुसार तिथि तिथि जमा धनराशि रु0 ].| ग्टश45/02/89463/2022 | राजीव गुप्ता | सी 4—-2406 | ¥o 50,27,700/ 0.0.204 | मार्च 20:8 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात सितम्बर 2048 2 | NCRI45/02/89478/2022 राधिका गुप्ता सी 4-7204 | GO 32,46,87/ 27.09.204 | मार्च 20:8 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ सितम्बर 2048 3 | एलरा45/02894%7/2022 सीमा गुप्ता. | सी 4—s404 | रु० 93,378 / 40.0.2044 | मार्च 2048 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ सितम्बर 2048 | लरा45/0289474/2022 परी गुप्ता | सी 2-4207 | रु० 49,76,469 / 49.09.2044 | मार्च 208 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि अर्थात सितम्बर 20:8 5 | प्रलरा450/8805772022 | अमित कुमार | सी -2307 | रु 47,39.346 / 04.09.2044 208 तथा 6 श्रीवास्तवा माह अनुग्रह अवधि अर्थात सितम्बर 2048 — बनाम प्रतीक रियलटर्स इंडिया प्रा.लि. शिकायतकर्ता राजीव गुप्ता के साथ 04 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें एक ही परियोजना Grand Carnesia से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI45/02/89463/2022 राजीव गुप्ता की पत्रावली अग्रणी परिवाद रहेगा। शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट की कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित किया गया है।

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Grand Carnesia At Prateek Grand City 4 यूनिट संख्या-८4 i406 बुक किया गया था जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा रु० 50,,700 /— विपक्षी को भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्तागण की ओर से अपने परिवाद के समर्थन में आवंटन पत्र व एकाउंट स्टेटमेंट की छायाप्रति दाखिल की गई है। विपक्षी की ओर से प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए यह अंकित किया गया है कि विपक्षी और शिकायतकर्ता के मध्य अनुबन्ध पत्र दिनांक 09.03.2044 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा सितम्बर 20/8 तक दिया जाना था। अनुबंध के क्लाज 49 के अनुसार यूनिट का कब्जा सितम्बर 20:8 तक दिया जाना था परन्तु अनुबंध के क्लाज 59 के अनुसार कब्जा की तिथि फोर्स मैज्योर की स्थिति में बढ़ाया जा सकता है जो कब्जा दिये जाने की तिथि मार्च 2020 तथा 6 माह कोविड-49 क समय विस्तार अर्थात सितम्बर 2020 थी। विपक्षी द्वारा परियोजना में हुये विलम्ब के लिए यह कारण दर्शाये गये है कि परियोजना में अगस्त-सितम्बर 2074 4 निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के बाद माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट संख्या सी-9857 / 2045 उत्तर aor 2 रेलवे दूर संचार व 43 अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी a अन्य में आदेश दिनांक 49.02.2045 में &४४४४५ Quo होने का संदर्भ अंकित किया गया है। इस प्रकार परियोजना में निर्माण कार्य 44.07.20i6 तक बंद था।

माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण निर्माण कार्य दिनांक 04.44.2049 से 09.42.2049 तक बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। इसके उपरांत माननीय न्यायालय द्वारा फरवरी 2020 तक निर्माण कार्य बंद किये जाने का आदेश पारित किया गया। तत्पश्चात्‌ कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण कार्य बाधित हुआ। विपक्षी ने प्राधिकरण द्वरा शिकायत संख्या Was 45 /02/7757/202 FT एनसीआर+45 / 05 ,// 94974 / 2022 दिनांक 44.09.2022 का संदर्भ अंकित किया है जिसमें दिनांक 9.02.20i5 से 46.08.206 तक जीरो पीरिएड माना गया है। फोर्स मैज्योर की घटना विपक्षी के नियत्रंण से बाहर था जिस कारण परिवाद निरस्त किये जाने योग्य है। विपक्षी को आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो गया है तथा शिकायतकर्ता के पक्ष में दिनांक 47.02.202 को कब्जा लिये जाने हेतु मांग पत्र जारी किया गया परन्तु शिकायतकर्ता कब्जा लेने नहीं आया। अतः विपक्षी द्वारा परिवाद निरस्त किये जाने या शिकायतकर्ता को 90 दिनों में कब्जा लिये जाने का निर्देश दिये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के cal को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित प्रश्न विरचित किये गये है 4. क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? 3 का a) 2. क्‍या शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? निस्तारण प्रश्न eH प्रश्न संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 940 //2047 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य का तथा यू पी.रेरा पीठ के द्वारा पारित आदेशों का संदर्भ अंकित किया गया है। विपक्षी की ओर से यह भी अंकित किया गया है कि माननीय उच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 49.02.205 से यथास्थिति बनाये रखने का आदेश था जो दिनांक 44.02.2046 तक प्रभावी रहा तथा इस अवधि को फोर्स मैज्योर अवधि का तर्क माने जाने का विपक्षी ने तर्क रखा है। उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील wem-940/20:7 ”बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य“ के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 4 फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." —_ So - 4 उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। इस कारण से विपक्षी इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है।

कोविड-49 महामारी के सम्बंध में wooo रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06. 06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर seq के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड--49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तद्नुसार प्रश्न संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या-2 प्रश्न संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? अग्रणी शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्तागण द्वारा भुगतान 5 की गई तालिका में अंकित धनराशि पर विपक्षी की ओर से कोई आपत्ति नहीं की गई है। उक्त यूनिट के सापेक्ष अग्रणी शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य दिनांक 40.40.2044 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ। आवंटन पत्र के अनुसार यूनिट का कब्जा मार्च 20i8 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात सितम्बर 2048 तथा अन्य उक्त शेष शिकायतकर्तागण को तालिका में अंकित तिथि तक कब्जा प्राप्त होना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र में यह अंकित किया गया है कि माननीय उच्च न्यायालय के आदेश दिनांक i9.02.20:5 से यथास्थिति बनाये रखने का आदेश था जो दिनांक 44.02.2046 तक प्रभावी रहा जिस कारण इस अवधि को फोर्स मैज्योर अवधि माने जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी ने यह भी तर्क प्रस्तुत किया है कि विपक्षी को वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र व अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त हो चुका है। पत्रावली का अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ है कि परियोजना पूर्ण होने के सम्बंध में विद्युत अनापत्ति प्रमाण पत्र दिनांक 09.04.2024, लिफ्ट प्रमाण पत्र दिनांक 22.42.2020, स्ट्रक्चरल अनापत्ति प्रमाण पत्र दिनांक 04.04. 202 व अग्नि सुरक्षा प्रमाण पत्र दिनांक 77.2.2020 की प्रति व दिनांक 04.02. 2024 को ओ.सी हेतु आवेदन किये जाने का प्रार्थना पत्र पत्रावली पर उपलब्ध है परन्तु अधिभोग प्रमाण पत्र की प्रति उपलब्ध नहीं है। पत्रावली के अवलोकन से यह भी स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता ने यूनिट कन्सट्रक्शन लिंक प्लान के अन्तर्गत बुक कराई थी जिसमें विपक्षी की ओर से निर्माण के अनुसार धनराशि की मांग की जाएगी और शिकायतकर्ता द्वारा उस धनराशि भुगतान की जाएगी। पत्रावली पर उपलब्ध स्टेटमेंट ऑफ एकाउंट से स्पष्ट है कि विपक्षी ने यथस्थिति आदेश के दौरान भी शिकायतकर्ता से gage लिंक प्लान के अनुसार धनराशि की मांग की गई जो शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि भुगतान की गई है। इससे स्पष्ट है कि विपक्षी ने यथास्थिति के दौरान भी निर्माण किया है जिस कारण विपक्षी इस अवधि का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है।

उपरोक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि शिकायतकर्तागण को अनुबंधानुसार यूनिट का कब्जा वर्ष 2048 में प्राप्त होना था परन्तु अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। इस प्रकार परियोजना करीब 5 वर्ष से अधिक विलम्ब रही है। चूंकि शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है जिस कारण शिकायतकर्तागण कब्जा के साथ विलम्ब अवधि का ब्याज प्राप्त करने के अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील do 6649-50/20i8 "'सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल"'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion 7 SS" -—— Certificate as late as April 206., The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the 8 ee payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह wre है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। उपरोक्त तथ्यों एवं wea नजीरों को दृष्टिगत रखते हुए शिकायतकर्तागण को यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है।

जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(#) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the 9 —— Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +i% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति A भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+Iufagrd की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)(0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर पीरिएड के सम्बंध समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) & प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है जिसमें विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार प्रश्न संख्या-2 Prana किया जाता है। उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। — 30 आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण को आवंटित यूनिट का अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर 30 नवम्बर 2023 तक ओ.सी/सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

विपक्षी, अग्रणी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.0.2048 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि रु0 50,44,700 / -.पर MCLR+] प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25. 09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरणों में आवंटन पत्र,/अनुबन्ध के अनुरूप vad तालिका में अंकित कब्जा दिये जाने की तिथि के उपरांत से प्रत्येक शिकायतकर्ता के सम्मुख अंकित धनराशि पर ब्याज की गणना की जायेगी। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा Azali) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी McLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से 34 ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये। इस आदेश का veces भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा।

यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्तागण रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 0. nev ee 29.9893.20923 (डा०दीपक स्वरूप सक्सेना) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण १2