उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, Ws—-t उपस्थिति:-- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्रम सं० | शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण . प्टरा45/0/87587/2022 ह राजीव अग्रवाल 7 2. NCRI45/03/979/2022 | नीरज कुमार शर्मा 3. पटरा45/07/88004/2022 राहुल बिष्ट | * | पटफ45/0/87754/2022 fo वर्मा 5. NGRI45/00/87806/2022 _| fade कुमार | “ | 6. पटरा45/04/92642/2022 ज्योति शर्मा 7, गा NGRI45/2/8798/202 Parser gat लाल गुप्ता | * | ॥टर45/03/9232/2022 | रॉय | * | जाल्शाब528708/202 [ere | राज कौशिक बनाम यूरेका faced प्रा० लि0 शिकायतकर्ता राजीव अग्रवाल के साथ 08 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध शिकायतें योजित की गई हैं। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना "Diya Greencity" से सम्बन्धित है। अत: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या :- NCRI45/0/87587/2022 राजीव अग्रवाल अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। टी

संक्षेप में अग्रणी शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या-प्त-204 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 24,36,500//- रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 22,53,768/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का मात्र 60 से 65 प्रतिशत निर्माण कार्य ही पूर्ण किया गया है। विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा जनवरी 2020 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। अत: शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु जानें का अनुरोध किय। ar है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 4.09. 20i7, अनुबन्ध-पत्र दिनांकित 44.07.2007, ऋण स्वीकृति पत्र, जमा धनराशि की रसीदें, ऑफर ऑफ पजेशन पत्र दिनांकित 47.2.2024 की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना Diya Green City & टॉवर-प्न में यूनिट संख्या-204 बुक की गयी थी, जिसके सापेक्ष उभयपक्षों के मध्य अनुबन्ध-पत्र दिनांक ॥4.04.2047 को हस्ताक्षरित किया गया था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा दिनांक 44.07.2020 तक प्रदान किया जाना था। विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना में कुल 44 टावर है, जिनमें से 44 टावरों के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दिनांक 4.4.2024 को ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है और उक्त ओ.सी. हेतु आवेदन डीम्ड ages की श्रेणी में है। विपक्षी द्वारा प्री-पोजेशन,//फिट आउट के लिए शिकायतकर्ता को दिनांक 47.42.2024 को पत्र प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। विपक्षी का कहना है कि अनुबन्ध पत्र में उललेखित अनुग्रह अवधि arfas—i9 महामारी के दौरान ही समाप्त हो गयी। अतः उनके द्वारा Ww कार्यालय आदेश दिनांक 06.06.2020 का उल्लेख करते हुए कहा गया है उक्त आदेश के अनुसार परियोजना की पूर्णता हेतु 6 माह का विस्तार प्रदान किये जाने एवं उपरोक्त अवधि में विलम्बित ब्याज अधिरोपित न किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने के कथन के समर्थन में परियोजना से सम्बंधित चारों प्रमाण पत्र, ओ.सी हेतु आवेदन की प्रति, एस.टी.पी सर्टिफिकेट, रेरा नोटिफिकेशन, मृत्यु प्रमाण पत्र, ओ.सी आवेदन की छायाप्रति, पूर्व में पारित रेरा आदेश की प्रति, की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं:-

l. क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव | 2. क्‍या शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि वापस दिलाये जाने की मांग करना उचित है ? 3. क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए? यदि हां तो ब्याज की दर क्या होगी ? निस्तारण बिन्दु Yio 4 बिन्दु संख्या-। इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना में हुई देरी विपक्षी के नियंत्रण के बाहर थी। परियोजना में निर्माण कार्य wfas-i9 महामारी के कारण प्रभावी रहा। उपरोक्त के सम्बन्ध में रेश अधिनियम की धारा-6 में उल्लेखित फोर्स मैज्योर की परिभाषा को उद्धरत करना आवश्यक होगा:- "force majeure" shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project. mo माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /207 ‘Rea चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” का उल्लेख करना महत्वपूर्ण होगा उक्त निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं WR 770 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeures hall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

ora फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस अवधि का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि Qe 3 अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक एवं कोविड-49 की द्वितीय da को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 04.04.2024 से दिनांक 34.05.2024 परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदूनुसार बिन्दु Were का निस्तारण किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अभी तक परियोजना का मात्र 60 से 65 प्रतिशत निर्माण कार्य ही पूर्ण किया गया है। विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा जनवरी 2020 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा यूनिट का निर्माण कार्य पूर्ण नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के fae जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु जाने का अनुरोध किया गया है। जिस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है की प्रश्नगत परियोजना में कुल 74 टावर है, जिनमें से 44 टावरों के सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दिनांक 44.44.202 को ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है और उक्त ओ.सी. हेतु आवेदन SS ayes की श्रेणी में है। विपक्षी द्वारा प्री-पोजेशन,/फिट आउट के लिए शिकायतकर्ता को दिनांक ॥7.42.2024 को va प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय अवशेष धनराशि का भुगतान नहीं किया गया है। जहाँ तक क्रेता द्वारा रिफण्ड के अनुरोध का प्रश्न है, इस विषय में रेरा अधिनियम के प्रावधानों को समग्र रूप से पढा जाना आवश्यक है, ताकि सभी पक्षों के मत को दृष्टिगत रखते हुए एक संतुलित निर्णय लिया जा सकें। रेरा एक्ट की धारा ia () में प्रावधान है कि :- . "Section 78 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,

in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed." इस प्रकार da को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा मासिक दर से ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। रेरा अधिनियम की धारा 34 में रेरा के अन्य “फंग्शन्स” के साथ-साथ "to ensure compliance of the obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents under this Act and the rules and regulations made thereunder" भी उल्लेख B | इसी प्रकार धारा 32 में रियल gee सेक्टर के विकास हेतु अथॉरिटी के उत्तरदायित्यों में निम्न भी सम्मिलित हैं :-

“32. The Authority shall in order to facilitate the growth and promotion of a healthy, transparent, efficient and competitive real estate sector make recommendations to the appropriate Government of the competent authority, as the case may be, on,— (a)protection of interest of the allottees, promoter and real estate agent,....... (@Jany other issue that the Authority may think necessary for the promotion of the real estate sector.” उक्त प्रावधानों से यह स्पष्ट है कि “रियल एस्टेट सेक्टर” के स्वस्थ विकास को सुनिश्चित करने के लिए इसके सभी ve होल्डर्स के हितों को समग्र रूप से देखते हुए समुचित निर्णय लेने का उत्तरदायित्व इस अथॉरिटी का है। इस कम में मा. मुम्बई उच्च न्यायालय द्वारा नीलकमल रियलटर्स सबअरबन प्रा.लि. बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया, जिसमें रेरा अधिनियम की वैद्यानिकता के सम्बंध में निर्णय दिया गया था, के प्रस्तर-424 में मा. उच्च न्यायालय द्वारा निम्न संवीक्षण किया :-

“24, The entire scheme of the RERA is required to be kept in mind. It is already submitted during the course of hearing that in many cases helpless allottees had approached consumer forum, High Courts, Apex Court in a given fact situation of the case. The courts have been passing orders by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit accommodation during completion of project, so on and so forth. Under RERA now this function is assigned to the authority, tribunal. An appeal lies to the High Court. Under one umbrella, under one regulation and one law all the issues are tried to be resolved. Provisions of Section 77 ome refers to power to adjudicate. A District Judge is conferred with the power to adjudicate compensation under Sections 72, 74, 76 and 79, A promoter could very well put up his case before the adjudicator who deals with the issues in the light of the fact situation of each case. Therefore, there should not be any apprehension that mechanically compensation would be awarded against a promoter on failure to complete the development work.”

उक्त से स्पष्ट है कि सभी पक्षों को सुनने के बाद, यद्यपि समय से इकाई न मिलने की दशा में आवंटी का अपनी धनराशि ब्याज सहित मांगने का अधिकार है, तथापि उक्त वर्णित संवीक्षा को देखते हुए अथॉरिटी, प्रकरण के समस्त तथ्यों, के आधार पर ‘by moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, !: moulding reliefs by granting interest, compensation to the allottees, and issuing directions for timely completion of project, transit_ accommodation during completion of project, so on and so forth के अनुरूप आदेश पारित किए जा सकते हैं। एलोटीज द्वारा धनराशि वापस किए जाने व परियोजना में बने रहने वाले एलोटीज के हितों में wget के प्रसंग में “चित्रा शर्मा बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया” (744 // 2047) के निर्णय में मा. सर्वोच्च न्यायालय ने निर्णय के प्रस्तर-40 में निम्न ऑबजरवेशन किया है :-

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly .... ... Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." मा. उच्च न्यायालय एवं सर्वोच्च न्यायालय द्वारा उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि co ६

यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन", प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की स्थिति, अन्य “स्टेक होल्डर्स”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट“ के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना न्यायहित में होगा। ww के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 / 207 fama चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 23.07.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ संख्या-244 के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- 20 "It is apparent that RERA intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that, we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than 0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the . promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond | year."

उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए गृहकेताओं को उनका आवास फ्लैट मिल सके। तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion of the building and it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the project." ee 7 उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहक्रेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। यह भी लाभ दिया गया है कि परियोजना विलम्ब होने पर गृहकेताओं का यह अधिकार होगा कि वह विलम्ब के लिए परियोजना पूर्ण होने तक नियमानुसार ब्याज पा सके।

इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43 /2049 पायनियर ada लैन्ड एंड इंफ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (२००७०४॥) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके।

ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे हु पूर्व शिकायतकर्ता का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अपनी किश्तों का समय से भुगतान करें। चूंकि विपक्षी द्वारा की प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में दिनांक 2.27.2024 को ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है और प्री-पोजेशन //फिट आउट के लिए शिकायतकर्ता को दिनांक 47.42.2024 को पत्र प्रेषित किया जा चुका है, जिसके अवलोकन से विदित है कि परियोजना पूर्णता की ओर है तथा परियोजना के अन्य आवंटी कब्जे हेतु प्रतिक्षारत हैं। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए न्यायहित में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता परियोजना पूर्ण होने पर कब्जा लें। उसके बाद वे स्वयं यूनिट के भविष्य हेतु उपयोग के सम्बन्ध में निर्णय ले सकते हैं। वैसे भी शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना में निवेश कब्जे हेतु किया गया था, जिसका उपयोग विपक्षी द्वारा परियोजना के निर्माण में किया गया है। निश्चय ही परियोजना में बने रहने की दशा में एलॉटीज़ को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। यदि विपक्षी द्वारा दिनांक 34.2.2022 तक शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया जाता है, तो उसके Ged बाद शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस किया जाना उपयुक्त होगा। निस्तारण बिन्दु सं०-2 Peake किया जाता है।

निस्तारण बिन्दु to 3 यह भी स्पष्ट है कि उभयपक्षों के मध्य आवंटन पत्र दिनांक 44.04.2047 को निष्पादित किया गया था, जिसके प्रस्तर-7.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा 36 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। चूंकि विपक्षी द्वारा कब्जा दिये जाने की अवधि कोविड-49 महामारी के लिए प्राधिकरण द्वारा घोषित, फोर्स मैज्योर की अवधि में पड़ रहा है। ऐसी स्थिति में विपक्षी. को फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते दिनांक 04.07.2020 से 6 माह की अवधि प्रदान की जाती है। ऐसे में उपरोक्तानुसार शिकायतकर्ता दिनांक 44.04.2024 तक कब्जा पाने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/2048 *सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि — " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent.— Purchaser could not have any further grievance after April 20]6 with Ye respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने या कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर ब्याज पाने के अधिकारी होगें। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 45.04.2024 से ओ.सी. सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के ”“नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8(I)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पद्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, al wo हू जिसमें प्रस्तर 9.2(9) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है| तदनुसार बिन्दु संख्या-3 eae किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश

L. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट्स की समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र/अनुबन्ध पत्र के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.2.2002 तक ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 45.04.2024 से ओ.सी सीसी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLRH प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। फोर्स मैज्योर पीरियड कोविड-49 को दृष्टिगत रखते हुए निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में उललेखित अवधि में विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्‍तानुसार गणना की जायेगी। cae 42 3. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 20:6 के धारा 2 (zai) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर /टा॥₹+] प्रतिशत है।

4. विपक्षी, शिकायतकर्तागण को दिनांक 3.2.2022 तक कब्जा देने में असफल रहता है, तो दिनांक 34.2.2022 के पश्चात्‌ 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्तागण द्वारा जमा धनराशि MCLRt+I प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर सहित वापस अदा करना सुनिश्चित करें एवं बैंक द्वारा ऋण के माध्यम से प्राप्त की गई धनराशि बैंक को वापस अदा करते हुए, उक्त धनराशि के सम्बन्ध में बैंक से एन.ओ.सी. प्राप्त करना सुनिश्चित करें। 5. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित ard के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन FMT (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 Ter अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- \4 /0/2022 Oe tate TA 7 (कल्पना मिश्रा) ५००१: (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 42