U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar | Bench-2 Order under Sections 38 / 40 / 63 Present: Shri T. Venkatesh, Member Complaint No.: NCRI45/0/68874/202 Sandeep Sehta Versus M/s Rise Projects Pvt. Ltd. This file has been placed for proceedings under Sections 38 / 40 / 63 of the Act and other relevant provisions, for violation of an earlier order passed. In the present case the file was reserved for orders. The arguments of both parties were heard and the file was perused. From a perusal of the file it is evident that the opposite party has not complied with the order dated 27.07.2024 passed earlier by the Bench under [?]. The complainant, by an application dated 25.09.2022 submitted through the RERA portal, informed that the promoter, the opposite party, had not complied with the order dated 27.07.2024 passed by the Bench. Accordingly, the Authority issued a notice to the opposite party dated 08.0.2022, directing it to comply with the said order and submit its compliance report by 30.40.2022. However, the opposite party did not make available any compliance report. Again under Sections 38 / 40 / 63, the Authority issued a show-cause notice to the opposite party dated 09.44.2022, directing it to comply with the said order by 30.44.2022 and to submit its "compliance report". However, the opposite party has not filed any compliance report or reply.

In this connection, under the provision of Section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority is empowered that if a promoter violates the obligations placed upon it, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made under it. Section 38 of the RERA Act reads as follows: "38. ((/) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section 40 of the RERA Act reads as follows:

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-॥ आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 / 63 उपस्थिति :-- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या -—NCRI45/0/68874/202 संदीप सेहता बनाम मैसर्स राइज प्रोजेक्ट्स प्रा० लि० यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-38 / 40 /63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने हेतु पेश की गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी थी। उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि पीठ द्वारा पूर्व A ons के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 27.07.2024 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से दिनांक 25.09.2022 को प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांकित 27.07.2024 का प्रमोटर » विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 08.0.2022 को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30.40.2022 तक GAT आदेश का अनुपालन कर अपनी अनुपालन आख्या' प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-38 /40 ,// 63 के अन्तर्गत विपक्षी को पुनः दिनांक 09.44.2022 को कारण दर्शाओ नोटिस जारी करते हुए निर्देशित किया गया कि वह दिनांक 30.44.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर अपनी 'अनुपालन आख्याः प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या,जवाब दाखिल नहीं किया गया है।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-38 निम्नवत है :- is an “= RT "38. ((/) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है :-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. Be age 2 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरुद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनल्टी लगा सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-63 निम्नवत है:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है।

उक्त प्रकरण को धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 30.04.2023, दिनांक 2.04.2023 व दिनांक 02.06.2023 को प्रस्तुत किया गया, जिसमें उभयपक्ष उपस्थित हुए। शिकायतकर्ता द्वारा तर्क प्रस्तुत किया गया कि पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में दिनांक 44.04.2023 को धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 27.07.2024 की अनुपालन दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना से सम्बन्धित सभी आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र पहले ही प्राप्त किये जा चुके हैं, जिनकी प्रति संलग्न हैं और शिकायतकर्ता को पत्र दिनांक 22.03.2023 के माध्यम से फिट-आउट पजेशन जारी किया जा चुका है, जिसकी प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को 90 दिनों के भीतर उक्त यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 26.03.2023 को लिखित प्रार्थना पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि पीठ द्वारा ami-si के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 27.07.2024 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा पीठ के पारित आदेश oe j Page 3 दिनांकित 27.07.2024 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी किये जाने का अनुरोध किया गया है।

अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा ust के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 27.07.2024 के क्रम संख्या-2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 27.07.2024 का विपक्षी द्वारा अनुपालन न किये जाने के कारण उक्त प्रकरण को विपक्षी /प्रमोटर के विरुद्ध रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत शास्ति अधिरोपित करने हेतु प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया जाए। Cpa टी (सदस्य) Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddh Nagar | Bench-2 Order under Sections 38 / 40 / 63 Present: Shri T. Venkatesh, Member Complaint No.: NCRI45/0/68874/202 Sandeep Sehta Versus M/s Rise Projects Pvt. Ltd. This file has been placed for proceedings under Sections 38 / 40 / 63 of the Act and other relevant provisions, for violation of an earlier order passed. In the present case the file was reserved for orders. The arguments of both parties were heard and the file was perused. From a perusal of the file it is evident that the opposite party has not complied with the order dated 27.07.2024 passed earlier by the Bench under [?]. The complainant, by an application dated 25.09.2022 submitted through the RERA portal, informed that the promoter, the opposite party, had not complied with the order dated 27.07.2024 passed by the Bench. Accordingly, the Authority issued a notice to the opposite party dated 08.0.2022, directing it to comply with the said order and submit its compliance report by 30.40.2022. However, the opposite party did not make available any compliance report. Again under Sections 38 / 40 / 63, the Authority issued a show-cause notice to the opposite party dated 09.44.2022, directing it to comply with the said order by 30.44.2022 and to submit its "compliance report". However, the opposite party has not filed any compliance report or reply.

In this connection, under the provision of Section 38 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046, the Authority is empowered that if a promoter violates the obligations placed upon it, the Authority may impose penalty or interest under this Act and the rules and regulations made under it. Section 38 of the RERA Act reads as follows: "38. ((/) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." Section 40 of the RERA Act reads as follows:

उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-॥ आदेश अन्तर्गत धारा-38 / 40 / 63 उपस्थिति :-- श्री टी० वेंकटेश, सदस्य शिकायत संख्या -—NCRI45/0/68874/202 संदीप सेहता बनाम मैसर्स राइज प्रोजेक्ट्स प्रा० लि० यह पत्रावली पूर्व में पारित आदेश के उल्लंघन एवं अधिनियम की धारा-38 / 40 /63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने हेतु पेश की गयी है। प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी थी। उभयपक्षों के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया। पत्रावली के अवलोकन से विदित है कि पीठ द्वारा पूर्व A ons के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांक 27.07.2024 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से दिनांक 25.09.2022 को प्रार्थना पत्र देते हुए सूचित किया गया था कि पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांकित 27.07.2024 का प्रमोटर » विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया, जिसके क्रम में प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को दिनांक 08.0.2022 को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 30.40.2022 तक GAT आदेश का अनुपालन कर अपनी अनुपालन आख्या' प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी। प्राधिकरण द्वारा धारा-38 /40 ,// 63 के अन्तर्गत विपक्षी को पुनः दिनांक 09.44.2022 को कारण दर्शाओ नोटिस जारी करते हुए निर्देशित किया गया कि वह दिनांक 30.44.2022 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर अपनी 'अनुपालन आख्याः प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या,जवाब दाखिल नहीं किया गया है।

इस सम्बन्ध में भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-38 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन बनाए गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-38 निम्नवत है :- is an “= RT "38. ((/) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." अधिनियम की धारा-40 निम्नवत है :-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. Be age 2 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि अगर प्रमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रमोटर के विरुद्ध प्रमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 5 प्रतिशत तक पैनल्टी लगा सकता है। रेरा अधिनियम की धारा-63 निम्नवत है:-

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63 भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है।

उक्त प्रकरण को धारा-38 /40,/63 के अन्तर्गत सुनवाई हेतु दिनांक 30.04.2023, दिनांक 2.04.2023 व दिनांक 02.06.2023 को प्रस्तुत किया गया, जिसमें उभयपक्ष उपस्थित हुए। शिकायतकर्ता द्वारा तर्क प्रस्तुत किया गया कि पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विलम्बित अवधि के ब्याज सहित यूनिट का कब्जा दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में दिनांक 44.04.2023 को धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 27.07.2024 की अनुपालन दाखिल करते हुए कहा गया है कि विपक्षी द्वारा सक्षम विकास प्राधिकरण से परियोजना से सम्बन्धित सभी आवश्यक अनापत्ति प्रमाण-पत्र पहले ही प्राप्त किये जा चुके हैं, जिनकी प्रति संलग्न हैं और शिकायतकर्ता को पत्र दिनांक 22.03.2023 के माध्यम से फिट-आउट पजेशन जारी किया जा चुका है, जिसकी प्रति संलग्न है। विपक्षी द्वारा यह भी कहा गया है कि शिकायतकर्ता को 90 दिनों के भीतर उक्त यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 26.03.2023 को लिखित प्रार्थना पत्र दाखिल करते हुए अंकित किया गया है कि पीठ द्वारा ami-si के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 27.07.2024 का विपक्षी द्वारा अनुपालन नहीं किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा पीठ के पारित आदेश oe j Page 3 दिनांकित 27.07.2024 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी किये जाने का अनुरोध किया गया है।

अतः समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए सचिव, रेरा को निर्देशित किया जाता है कि वह प्रश्नगत प्रकरण में पीठ द्वारा ust के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 27.07.2024 के क्रम संख्या-2 के अनुसार विलम्बित अवधि के ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश दिनांकित 27.07.2024 का विपक्षी द्वारा अनुपालन न किये जाने के कारण उक्त प्रकरण को विपक्षी /प्रमोटर के विरुद्ध रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-63 के अन्तर्गत शास्ति अधिरोपित करने हेतु प्राधिकरण के समक्ष प्रस्तुत किया जाए। Cpa टी (सदस्य) Boro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4