= उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 | उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य क्रम Xo | शिकायत संख्या [Rarer यूनिट Wo | धनराशि L . | NCRI45/02/6959/202 पुष्पा सिंह A-308 | 20,46,500 /- | | | * | NCRI45/0/67726/202 सतीश BAR 307 ‘| 27,74,534/ | 3, ह्लरबडा०ए७&7947202 | रबिन्द्र कुमार चौधरी | A-606 | 27,78,906/ बनाम हाई एंड इंफ्राटेक प्रा.लि. शिकायतकर्ता gor सिंह के साथ 2 अन्य शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इग सभी शकायतों के तथ्य समान हैं | और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें ‘Windsor Paradise-II (Block A& Convinent) परियोजना से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत सं०- NCRI45/02/6959/202 Gul सिंह अग्रणी वाद रहेगा। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना " Windsor Paradise-II (Block A& Convinent)" में यूनिट सं0- A-308 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 20,46,500 /-रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी art 204 के आवंटन पत्र को परिवर्तित कर 20:6 कर दिया गया और आंवटी की किसी बिना गलती के ब्याज प्रभारित i Page SS Page L लिया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में मांग पत्र, आवंटन पत्र, जमा धनराशि की रसीदें, लिखित सबमिशन आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता के द्वारा यूनिट संख्या-308 बुक किया गया था जिसके लिये अनुबन्ध दिनांक 23.02.20:6 को निष्पादित किया गया था। वर्तमान में परियोजना का कार्य पूर्ण है एवं परियोजना का ओ.सी दिनांक 27.40. 2020 को प्राप्त किया जा चुका है। उभयपक्षों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :- 4... क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई? यदि हां तो प्रभाव? 2 क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पागे का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या- बिन्दु सं? । इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स होने कारण विलम्बित हुई? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि विभिन्‍न फोर्स मैज्योर परिस्थितियों के कारण परियोजना विलम्बित es) विपक्षी द्वारा फोर्स a) Page 2 बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल नहीं किया गया है, जिससे seer: रूप | से विदित हो सके कि वास्तव में परियोजना की भूमि पर कार्य बाधित था, जिस कारण परियोजना विलम्बित हुई। इस सम्बंध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /207 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं wee to में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया हैः- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature."

उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। विपक्षी द्वारा कोविड-49 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माने जाने का कथन किया गया है। मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक की परिस्थितियों को देखते हुए कोविड-49 को फोर्स मैज्योर की श्रेणी में माना जाना उचित होगा। साथ ही विपक्षी उस अवधि का लाभ पाने का अधिकारी है। जिस अवधि में एन.जी.टी एवं माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी। TEGAN बिन्दु vo 4 निस्‍्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है, जिस पर विपक्षी का कहना है कि परियोजना का कार्य पूर्ण है एवं परियोजना का ओ.सी दिनांक 27. 40.2020 को प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 23. o220i6 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर-24 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा 45 माह एवं 6 माह की अनुग्रह अवधि के साथ si माह में कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 30.06.2049 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 04.07.2049 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने, अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in ॥/ Page 4 — in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 7.:0.20:8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली cos अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय /पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें WER 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु १ विधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी WAR 9.30) में eed है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLI = प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20I6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा Ss किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी.,/सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें | दिनांक 77.0.20i8 को उ0प्र० शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना WeaT-7740 /8-3-t8-05 विविध,/46 के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7, POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT: "7.. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and Page 6

understands that timely delivery of possession of the | [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the {Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 RT अथॉरिटी द्वारा कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Prenat किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण की यूनिट्स के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र / अनुबन्ध के अनुसार Page —_—_—_—_————ee_——— Page 7 = कराकर दिनांक 34.0.20200 तक ओ.सी.//सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.209 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। = उपरोक्‍तानुरार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त unt करना सुनिश्चित करें। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 20:6 के धारा 2 (Gali) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+! प्रतिशत है। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व qv q प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी |

Page 8 इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। | दिनांक — 04/08 / 2024 80246" कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण रू