उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत ost श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या :-8टार45/0/67702/202 अनुज जैन एवं रूचि जैन बनाम उप्पल चड्ढा हाई-टेक डेवलपर्स प्राईवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संपेक्ष में शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना UCHDPL Sector-4 Plots 4 प्लॉट संख्या-593 बुक किया गया था, जिसकी कुल कीमत 34,48,632,//- रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 47,23,475 /- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। परियोजना 6 वर्ष से अधिक विलम्बित है और कब्जा ऑफर नहीं किया है। विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किये गये है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में एलॉटी skate एग्रीमेन्ट दिनांक 23.08.2044, पेमेन्ट प्लॉन, खाता विवरण की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि शिकायतकर्ता ERI Sector-4 4 प्लॉट संख्या-593 “डेवलपमेंट लिंक इन्स्टालमेंट पेमेंट cia” के अर्न्तगत बुक किया, जिसमें ले-आऊट unforeseen circumstances के कारणों से परिवर्तित कर दिया गया। शिकायतकर्ता को पुनः वही यूनिट आवंटित कर दी गयी दिनांक 28.08.204 को अनुबन्ध निष्पादित किया गया, जिसके अनुसार प्लॉट का s QD ig 2

कब्जा निर्माण कार्य प्रारम्भ किये जाने की तिथि से 30 माह में दिया जाना था। यूनिट का कुल मूल्य (बिना कर) 35,83,362,/- रूपये है, जिसके सापेक्ष में शिकायतकर्ता द्वारा 77,23,475,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा रिट याचिका संख्या-2737,//2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु WI अधिनियम की धारा-4(2)0)(८) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और यदि निर्धारित समय-सीमा में यूनिट का कब्जा प्रदान करने में असफल रहते हैं, तो उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता। परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं or) स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्य कराये जाने में बाधा उत्पन्न हुई। दिल्ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 209 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी ot) कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किसी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। इसके afeRad सांय 6 बजे से प्रातः: 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। बिल्डर बायर Wire के प्रावधानों के अनुसार, जो इस प्राधिकरण का विषय नहीं है, शिकायतकर्ता को Arbitration का आह्वान करना होगा या शिकायतों के निवारण के लिए अन्य फोरम में जाना होगा। विपक्षी द्वारा विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं को उल्लेख करते हुए शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा लिये जाने के लिए निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में “बिकम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ में मानीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश की प्रति, “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” में पारित आदेश की प्रति, पंजाब रेरा द्वारा “इन्द्रा दुग्गल बनाम चण्डीगढ़ ओवर्सीज़ wo feo” में पारित आदेश की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के cet को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये जाते हैं :- 4. Far परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ? 2... क्या लिमिटेशन एक्ट के प्राविधान रेरा की प्रोसीडिग्स्‌ में लागू होते हैं ? oy 3. क्या प्रश्नगत प्रकरण में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक“ की नजीर लागू होगी अथवा नहीं ? 4. क्या force majeure events यथा मा. न्यायालय के WET, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 5. क्‍या अनुबन्ध में आरबिट्रैशन ait होने के कारण वाद की सुनवाई का क्षेत्राधिकार इस पीठ को नही है? 6. क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥ बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या परियोजना के रेरा में पंजीकरण से पूर्व उत्पन्न हुई शिकायतें रेरा के क्षेत्राधिकार से बाहर हैं ?

विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा रिट याचिका संख्या-2737 // 2047 “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राणएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में पारित निर्णय का उल्लेख करते हुए कहा गया है कि रेरा के प्राविधान प्रोस्पेक्टिव हैं, परन्तु रेश अधिनियम की धारा-4(2)0)(0) के अनुसार वे कब्जा प्रदान किये जाने की एक नयी समय-सीमा निर्धारित कर सकते हैं और यदि निर्धारित समय-सीमा में यूनिट का कब्जा प्रदान करने में असफल रहते हैं, तो उसके लिए उन्हें उत्तरदायी नहीं ठहराया जा सकता। इस सम्बन्ध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या-2737 // 2047 “नीलकमल रियलटर्स waa प्राणलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” में आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है, जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है fr 86. On behalf of the petitioners it was submitted that registration of ongoing project under RERA would be contrary to the contractual rights established between the promoter and allottee under the agreement for sale executed prior to registration under RERA. In that sense, the provisions have retrospective or retroactive application. After assessing, we find that the projects dy already completed are not in any way affected and, therefore, no vested or accrued rights are getting affected by RERA. The RERA will apply after getting the project registered. In that sense, the application of RERA is prospective in nature.

256. "Section 4(2)(I)(C) enables the promoter to revise the date of completion of project and hand over possession. The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)()(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार अनुबन्ध में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 4(2)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर रेरा में पंजीकरण के समय एक नई समय सीमा दे सकता है, किन्तु var समयावधि रेरा के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्ननत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। oS निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या लिमिटेशन एक्ट के प्राविधान रेरा की प्रोसीडिग्स्‌ में लागू होते हैं ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए “इन्द्रा दुग्गल बनाम चंडीगढ़ ओवरसीज प्रा० लि0 एवं अन्य” में पंजाब भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा पारित आदेश का उल्लेख किया गया है और कहा है कि लिमिटेशन एक्ट, 4963 के TIPS GEN-3 के अनुसार वह प्रकरण जहाँ वाद योजित किये जाने की कोई निर्धारित अवधि स्पष्ट न हो, वहाँ शिकायतकर्ता को वादहेतुक (Cause of Action) उत्पन्न होने के 3 वर्ष के अन्तर्गत शिकायत योजित की जा सकती है। अतः पंजाब भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण द्वारा पारित उपरोक्त आदेश के अनुरूप प्रश्नगत शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 व इसके अधीन बनाये गये नियम विवादों के निस्तारण हेतु एक “Wow wees” व्यवस्था देते है। रेरा के अन्तर्गत की जाने वाली इस संक्षिप्त कार्यवाही (Summary Proceeding) 4 न तो शिकायत दर्ज करने के लिए कोई समयसीमा दी गई है और न ही लिमिटेशन एक्ट, i963 & प्राविधानों को लागू करने के लिए कोई विशेष प्राविधान दिया गंया है। प्रश्नगत प्रकरणों में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को अभी तक प्लॉट का कब्जा नहीं दिया गया है। अतः प्रश्नगत शिकायत में रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-48 के प्राविधान पूर्ण रूप से लागू होगें। वर्णित तथ्यों के आधार पर विपक्षी का तर्क बलहीन है और स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 rena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि प्रश्नगत प्रकरण में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” की नजीर लागू होगी अथवा नहीं? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र में “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” में दिनांक 47.05.2007 को पारित आदेश उद्धरत करते हुए कहा गया a ON 6 है कि शिकायतकर्ता को आवंटित प्लॉट के दर में काफी बढ़ोत्तरी हो जाने के कारण विलम्ब ब्याज एवं क्षतिपूर्ति का कोई औचित्य नहीं है। विपक्षी द्वारा उललेखित नजीर “बैंगलोर डेवलपमेंट अथॉरिटी बनाम सिंडिकेट बैंक” रेरा लागू होने से पूर्व की है तथा वर्तमान प्रकरण में मूल इकाई उपलब्ध न हो सकने के कारण वैकल्पिक इकाई का कब्जा ऑफर करने का मामला न होने के कारण दोनो के तथ्यों में भिन्‍नता है। अतः इनका कोई प्रभाव नहीं होगा और रेरा अधिनियम में यह प्राविधान है कि यदि परियोजना विलम्बित है, तो अधिनियम की धारा-48 के अन्तर्गत क्रेता को यह अधिकार है कि वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रह सकते हैं। ऐसे में विपक्षी का तर्क स्वीकार किये जाने योग्य नहीं है। Tage बिन्दु संख्या-3 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु संख्या-4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events यथा मा. न्यायालय के स्थगनादेश, मा. एन.जी.टी. आदि के निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध आदि के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि स्थानीय किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन के कारण कार्यों में बाधा उत्पन्न हुई, माननीय न्यायालयों के भूमि अधिग्रहण के स्थगन आदेश के कारण परियोजना विलम्बित हुई। दिल्ली NCR # बढ़ते हुए प्रदूषण को ध्यान में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अक्टूबर 20I9 से जनवरी 2020 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। इसके अतिरिक्त सांय 6 बजे से प्रातः 6 बजे तक के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी, जिसके कारण भी परियोजना में निर्माण कार्य विलम्बित हुआ है। कोविड-49 के कारण भी परियोजना स्थल पर मार्च 2020 से सितम्बर 2020 तक किरी प्रकार का निर्माण नहीं हो सका। S.No. Reason Time Period l Stay on project by Hon'ble January 202-January 207 Supreme Court of India 2 As per NGT order Ban णा | November 20I7- January 208 Qs Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 3 As per NGT order Ban on]! October 208- December 20]8 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 4 As per NGT order Ban on October 20]9- January 2020 Construction Activity in Delhi NCR to curb pollution. 5 Ban on Construction due to the} March 2020-September 2020 | Pandemic (Covid-9) माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिए गये स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह आधार ग्राह्य नहीं है। उभय पक्ष के मध्य हस्ताक्षरित अनुबन्ध का प्रस्तर-24 निम्नलिखित seated है :- 2. FORCE MAJEURE

The ALLOTTEE agrees that the Allotment of the ‘PLOT’ is subject to force majeure clause which inter-alia include delay on account of non-availability of steel, cement or any other materials for developing the area and implementation of the Scheme, or water supply or electric power or slow down strike or due to a dispute with the construction agency employed by the DEVELOPER, civil commotion or by reason of war, or enemy action or earthquake or any act of God, delay in certain decisions/clearances from statutory body(ies), ur if non- delivery of possession is as a result of any notice, order, rules or notification of the Government and /or any other public or Compatant Authority or for any other reason(s) beyond the control of the DEVELOPER and for any of the aforesaid evet, the DEVELOPER shall be entitled to a reasonable corresponding extension of the time of delivery of possession of the said 'Plot' on account of force majeure 2s

circumatances and in such eventually the ALLOTTEE(S) will not claim any amount of money by way of trefund/damages/compensation/interest, etc. from the DEVELOPER. In case of DEVELOPER abandoning the scheme for any reason beyond its control then the DEVELOPER'S liability shall be limitd to the refund of the amount paid by the ALLOTTEE(S) as per the terms of Allotment Letter. It is further categorically understood by the Applicant(s) that the Developer as a result of any contingency including force majeure reserves its right to alter, add or vary the terms and conditions of the of the allotment or if the circumstances beyond Developer's control so warrant, the Developer may suspend the scheme for such period as it may consider expedient and no compensation of any nature whatsoever can be claimed by the Applicant for the period of delay/suspension of scheme. माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.::.209 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :-

With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. We direct that construction, demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activity and garbage burning in Delhi and NCR region, he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.l Lac for such activity. For garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and ही besides liable for violation of the order passed by this Court to be dealt. with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील संख्या-43029 ,/ 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.:2.20:9 F निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.209, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"L2. That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severe+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 09.2.20i9) एवं 33 दिन 66:2) (दिनांक 40.42. 2049 से दिनांक 44.02.2020 तक Yas बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है | Ay 0 समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा । तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-5 विपक्षी की ओर से यह भी तर्क प्रस्तुत किया गया है कि अनुबन्ध में आरबिट्रेशन का क्लाज है, जिस कारण शिकायतकर्ता व विपक्षी के मध्य किसी भी विवाद को केवल आर्बिट्रेटर के माध्यम से ही निस्तारित किया जा सकता है और इस पीठ को इस शिकायत को सुने जाने की क्षेत्राधिकारिता प्राप्त नही है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा “मैसर्स एमआर एम.जी.एफ. as लिमिटेड बनाम आफताब सिंह” 20I8 SCC Online SC 277 में अभिनिर्धारित किया गया है कि :- “55, In view of the afore-going discussion, we arrive at the following conclusions: (i) the disputes which are to be adjudicated and governed by statutory enactments, established for specific public purpose to sub-serve a particular public policy are not arbitrable; (ii) there are vast domains of the legal universe that are non-arhitrable and kept at a distance from private dispute resolution; (iii) the subject amendment was mcant for o completely different purpose, leaving status quo ante unaltered and subsequently reaffirmed and restated by the Hon'ble Supreme Court; (iv) Section 2(3)of the Arbitration Act recognizes schemes under other legislations that make disputes non- arbitrable and 04 \ 4 (iv) Section 2(3)of the Arbitration Act recognizes schemes under other legislations that make disputes non- arbitrable and

माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा पारित उपरोक्त विधि व्यवस्थाओ के आलोक में यह स्पष्ट है कि qe विवादों का निराकरण आरबिट्रेटर द्वारा आरबिट्रेशन अनुबन्ध के पश्चात्‌ भी नहीं की जा सकती है। विशेष रूप से गठित प्राधिकरणों का क्षेत्राधिकार मात्र आरबिट्रेशन dito के आवरण से बेदखल नही किया जा सकता है। ऐसे सभी विवाद जिसके लिए विधि द्वारा विशेष निकाय बनाये गये है और इसका क्षेत्राधिकार दिया गया है, sa प्रकार विवाद को निस्तारित करने के लिए आरबिट्रेटर सक्षम नही है। उपरोक्त विधि व्यवस्थाओं के प्रकाश में यह स्पष्ट है कि भू-सम्पदा विनियामक एवं विकास प्राधिकरण अधिनियम 20:6 की धारा 79, आरबिट्रेशन एक्ट पर अभिभूत होगा। माननीय एन.सी.डी.आर.सी. ने “ए.अय्यास्वामी बनाम पारमाशिवम एवं अन्य”, (20I6) 0 SCC 386 में दिए तर्क को लागू करने के लिए यह निष्कर्ष निकाला है कि यही सिद्धान्त, रियल एस्टेट अधिनियम के तहत उक्त मामलों में भी लागू होता है, क्योंकि यह अधिनियम गृहकरेताओं एवं fest के बीच विवादों के समाधान के लिए एक विशेष तंत्र प्रदान करता है। उपरोक्त प्रतिपादित सिद्धांतों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा आरबिट्रेटर को संदर्भित करने का प्रश्न स्वतः समाप्त हो जाता है। तदनुसार बिन्दु संख्या-5 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु des

शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। परियोजना 6 वर्ष से अधिक विलम्बित है और कब्जा ऑफर नहीं किया है | विपक्षी द्वारा अभी तक प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त नहीं किये गये है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गगद्या है। इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा लिये जाने के लिए निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। रेरा अधिनियम, 2046 की aRT-28() F निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं:-- Section 78 (2) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- % 2 (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may he, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act:

Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार केता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें White के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट दिनांक 23.08.2044 की प्रति दाखिल की गयी है, जिसमें निर्माण एवं कब्जे के प्रस्तर-3.4 के अनुसार शिकायतकर्ता को अपने आवंटित प्लॉट पर भवन का निर्माण कार्य हेतु, सक्षम प्राधिकरण से प्लॉन स्वीकृत कराकर, विपक्षी से कब्जे हेतु सूचना प्राप्त करने की तिथि से 3 वर्ष में निर्माण कराया जाना था एवं प्रस्तर-3.3 के अनुसार विपक्षी द्वारा कब्जे हेतु सूचना भेजे जाने के 30 दिनों में शिकायतकर्ता को कब्जा प्राप्त करना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक शिकायतकर्ता को कब्जा ऑफर नहीं किया गया है। ऐसे में यह कहना उचित नहीं होगा कि विपक्षी स्वेच्छानुसार कब्जा देगें और कब्जे की तिथि अंतहीन होगी। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय के सिविल अपील संख्या 3533-3534 /20i7 “मैसर्स फार्च्यून इन्फास्ट्रक्चर्स एवं अन्य बनाम ट्रेवर डेलिमा एवं अन्य“ के प्रस्तर 45 में स्पष्ट रूप से निर्धारित किया गया है कि दर शी

“Moreover, a person cannot be made to wait indefinitely for the possession of the flats allotted to them and they are entitled to seek the refund of the amount paid by them, along with compensation. Although we are aware of the fact that when there was no delivery period stipulated in the agreement, a reasonable time has to be taken into consideration. In the facts and circumstances of this case, a time period of 3 years would have been reasonable for completion of the contract i.e, the possession was required to be given by last quarter of 20]4. Further there is no dispute as to the fact that until now there is no redevelopment of the property. Hence, in view of the above discussion, which draw us to an_ irresistible conclusion that there is deficiency of service on the part of the appellants and accordingly the issue is answered.

उपरोक्त माननीय उच्चतम न्यायालय के आर्ब्जेवेशन एवं विधि व्यवस्था के अनुसार फ्लैट के कब्जे हेतु किसी व्यक्ति को अनिश्चित समय तक प्रतीक्षा नहीं करा सकता, जहाँ अनुबन्ध में कब्जे की तिथि नहीं दी गयी है वहाँ तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष का समयावधि इस कार्य को पूर्ण कराये जाने हेतु उचित समय माना है। प्रस्तुत प्रकरण में प्लॉट एलॉटी अरेन्जमेन्ट का निष्पादन दिनांक 23.08.2044 को किया गया है। समस्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए 3 वर्ष में शिकायतकर्ता को प्लॉट का कब्जा दिया जाना उचित समयावधि था। ऐसे में शिकायतकर्ता उपरोक्‍तानुसार अपने प्लॉट का कब्जा दिनांक 23.08.2044 तक प्राप्त करने का अधिकारी था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में कब्जा नहीं दिया गया। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-4 में वर्णित है|) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील tio 6649-50 ,/2048 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है fe "the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — of 44

Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 23.08.2044 + 68 दिन अर्थात्‌ दिनांक 34.0.20i4 से ओ.सी / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल Raced सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। 28 45 रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि — (za) "interest" means the rates of interest payable hy the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—For the purpose of this clause—

(7) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid;

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य अनुबन्ध निष्पादित किया गया है, जिसके प्रस्तर-42.2 के अनुसार परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए 5/- रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतिदिन की दर से धनराशि दिये जाने का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की ee—ie दिनाक 07.05. 2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र0 आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 0.05.20i7 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 07.05.20I7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 लागू हुआ है। इस अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 07.05. 20i7 Has की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अनुबन्ध के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.05.2047 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, os १6 जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी McLRHi प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। तदनुसार बिन्दु संख्या-6 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश \. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.03.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 34.40.2044 से दिनांक 30.04.2047 तक 5/— रूपये प्रतिवर्ग गज़ प्रतेदिन की दर से व दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि 23.02.2046, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ers ब्याज के रूप में MCLR+H प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज on 7 की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा 2(2४)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। 4. इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

5. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- || /ए0[/2022 Slee Pe (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण aro