Toro भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति :- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत संख्या —NCR45/0i/64528/202 विरेन्द्र कुमार उपाध्याय बनाम राइज़ प्रोजेक्ट्स प्रा० लि० प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "RISE ORGANIC GHAR PHASE-I" में यूनिट बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा 5i,000/— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि परियोजना में निर्माण कार्य बन्द है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में चैक की छायाप्रति दाखिल की गयी है। प्राधिकरण की ओर से विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि निर्धारित तिथि पर उपस्थित होकर आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना लिखित अभिकथन प्रस्तुत करें। अंतिम सुनवाई दिनांक 45.06.2024 को नियत की गयी थी, जिसमें विपक्षी उपस्थित रहे, परन्तु उनके द्वारा जवाब दाखिल नहीं किया गया है, पर्याप्त अवसर दिये जाने पर भी उनके द्वारा कोई जवाब दाखिल नहीं किया गया। इसके अतिरिक्त पीठ के समक्ष सुनवाई के दौरना विपक्षी द्वारा कहा गया है कि वह शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस कर देंगे। ए86 = की शिकायत को दृष्टिगंत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय हैं :- 4... क्या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं “ऑनगोईंग” की श्रेणी में है? 2 क्‍या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस दिलायी जाये? निस्तारण बिन्दु dea—4

बिन्दु संख्या-4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्‍या प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत है एवं क्‍या इस प्रकरण की सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार प्राधिकरण को है? प्रथम स्वरूप यह विचार किया जाना आवश्यक है कि क्‍या wera परियोजना रेरा में पंजीकृत है। इस सम्बन्ध में पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की परियोजना RISE ORGANIC GHAR PHASE ॥ रेरा में पंजीकृत है, जिसकी पंजीकरण संख्या- UPRERAPRJ4403 है, जिससे यह स्पष्ट है कि परियोजना ऑनगोइईग प्रोजेक्ट की श्रेणी में है और यह रेरा के क्षेत्राधिकार में है। इस सम्बंध में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा Re याचिका संख्या- 2737 /20i7 नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्राएलि0 एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया में दिया गया आब्जर्वेशन महत्वपूर्ण है जिसमें स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "The provisions of RERA, however, do not rewrite the clause of completion or handing over possession in agreement for sale. Section 4(2)()(C) enables the promoter to give fresh time line independent of the time period stipulated in the agreements for sale entered into between him and the allottees so that he is not visited with penal consequences laid down under RERA. In other words, by giving opportunity to the promoter to prescribe fresh time line under Section 4(2)(I)(C) he is not absolved of the liability under the agreement for sale." Page 2

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधान के अनुसार ae में दिये गये पूर्णता एवं कब्जे देने के प्रस्तर का पुनर्लेखन नहीं किया जा सकता। धारा 402)0)(सी) के अन्तर्गत प्रोमोटर एक नई समय सीमा दे सकता है, जो कि अनुबन्ध पर निर्भर नहीं होगा और उक्त धारा रेरा में दिये गये प्राविधान के परिणाम स्वरूप केवल अर्थदंड से बचाया जा सकता है। अतः इससे अवधारित किया जाता है कि प्रोमोटर अनुबन्ध में दिये गये कब्जे की तिथि के लिए उत्तरदायी है। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन गोईंग” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते है। अतः प्रश्नगत प्रकरण रेरा के क्षेत्राधिकार में है। तद्नुसार बिन्दु wer-7 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित अवधि में कब्जा नहीं दिया गया है, जिस कारण वह परियोजना से बाहर आना चाहता है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में चैक की छायाप्रति उपलब्ध है, जिसके माध्यम से राइज प्रोजेक्ट्स प्रा. लि. को भुगतान किया गया है। ऐसे में शिकायतकर्ता 'रेरा' अधिनियम की धारा--2() के अन्तर्गत आवंटी की श्रेणी में आता है, जोकि निम्नवत्‌ प्रावधानित है:-

(d) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may be, is given on rent- Page 3 उक्त परिभाषा के अन्तर्गत विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट विक्रय किया गया है, जिसके सापेक्ष धनराशि प्राप्त की गयी है। यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलाये न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये ' जाते हैं :- आदेश 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अंदर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि अंकन 5,000/— रुपये अदा करना सुनिश्चित करें | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। dL (बलविन्दर कुमार) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण दिनांक :- 27/07 / 2024 Page 4