उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-2 (पूर्व पीठ-4) पीठासीन अधिकारी:- श्री टी. dees, सदस्य शिकायत संख्या:- NCR45/0/6575/2024 विश्वास मिश्रा एवं अभिव्यक्ति मिश्रा बनाम रॉयस प्रमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा. लि. प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध अवैधानिक रूप से निरस्त किए गए आवंटन को पुनर्स्थापित करते हुए, प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है।

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "SENTOSA PARC" में दिनांक 08.09.2074 को यूनिट संख्या-34, 37१ Floor, Tower-A में बुक करायी गयी el यूनिट का कुल मूल्य 53,57,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 59,25,354,//- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि प्रमोटर ने मौजूदा बाजार कीमतों पर यूनिट विक्रय कर अनुचित लाभ कमाने के लिए अवैध रूप से यूनिट को रद्द कर दिया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा प्री-ऑफर ऑफ पोजेशन चरण तक सभी देय भुगतान कर दिए गए थे और विपक्षी द्वारा कोई ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र जारी नहीं किया गया। भुगतान के बदले में, शिकायतकर्ता ने ऋण लिया और पेमेन्ट प्लॉन का अनुपालन करने के लिए शिकायतकर्ता, विपक्षी और पीएनबीएचएफएल के मध्य एक त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र निष्पादित हुआ। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 08.09.2044 से अंतिम भुगतान चेक दिनांक 73.:2.2023 तक निर्धारित समय के भीतर नियमित रूप से भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा कुल 59,25,354/— की धनराशि का भुगतान किया गया है, जो कि यूनिट की कुल मूल्य से अधिक है। विपक्षी द्वारा अनुस्मारक पत्र दिनांक 28.09.2023 को प्रेषित करते हुए 43,74,275,/- की धनराशि का भुगतान करने हेतु कहा गया, जो कि अवैध एवं संदिग्ध है, क्‍योंकि विपक्षी द्वारा अनुबन्ध पत्र दिनांक 44.40.2044 के अनुसार अगस्त, 20i7 तक कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, जिसमें विपक्षी बुरी तरह से विफल vet! परिणामस्वरूप, विपक्षी, 25,3,494 /- रुपये की धनराशि Page विलम्ब ब्याज के रूप में भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है। विपक्षी ने अभी

तक कब्जे का कोई प्रस्ताव नहीं दिया है, फिर भी अनुचित मांगें उठा रहा है। दिनांक 28.09.2023 के अनुस्मारक पत्र में, विपक्षी ने उक्त पत्र को “अनुस्मारक पत्र-4” दर्शाया है, लेकिन निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.42.2023 में विपक्षी द्वारा 02 अनुस्मारक पत्रों का संदर्भ दिया गया है, जिनका उल्लेख अस्पष्ट रूप से किया गया है और शिकायतकर्ता को उक्त पत्र के अतिरिक्त कोई अन्य अनुस्मारक पत्र प्राप्त नहीं हुए है। इसके अलावा, प्रमोटर ने उक्त यूनिट निरस्तीकरण पत्र में माँग पत्रों का संदर्भ दिया है, लेकिन शिकायतकर्ता को ऐसे कोई मांग पत्र प्राप्त नहीं हुए हैं। हालांकि, शिकायतकर्ता ने ईमेल के माध्यम से प्रमोटर को अपने संचार पते में परिवर्तन के सम्बन्ध में भी सूचित किया था, परन्तु विपक्षी द्वारा इस सम्बन्ध में कोई जवाब नहीं दिया गया। यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.2.2023 के fig संख्या-8 में, प्रमोटर ने निरस्तीकरण शुल्क काटने के बाद अवशेष धनराशि वापस करने का उल्लेख किया है। हालांकि, प्रमोटर ने न तो किए गए भुगतानों के स्थान पर कोई धनराशि वापस की है और न ही यूनिट के उक्त अवैध निरस्तीकरण के पुनर््थापन पर कोई जवाब दिया है, जो स्पष्ट रूप से शिकायतकर्ता से पैसे निकालने के लिए अपनाई गई गलत रणनीति और दुर्भावनापूर्ण इरादों को दर्शाता है। रेरा नियमावली, 208 के wef) के अनुसार, विपक्षी को कम से कम तीन महीने तक प्रतीक्षा करनी चाहिए थी और उस अवधि में शिकायतकर्ताओं की ओर से चूक साबित करने के लिए माँग पत्र भेजने चाहिए थे, जिसे विपक्षी स्पष्ट रूप से करने में विफल रहा है क्योंकि उसने न तो कोई माँग पत्र भेजा है और न ही उक्त यूनिट को निरस्त करने से 30 दिन पहले सूचित किया है। विपक्षी चूककर्ता है, क्योंकि वह वर्ष, 20:7 में यूनिट का कब्जा देने में विफल रहा है और विलंबित ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लॉन में दिए गए सभी बकाया का विधिवत पालन किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट को खोने के डर से विपक्षी द्वारा माँगे गए 43,74,275,/- रुपये का अंतिम बकाया भुगतान दिनांक 43.42.2023 को चेक के माध्यम से किया गया। हालांकि, शिकायतकर्ता को घोर आश्चर्य हुआ कि दिनांक 44.2.2023 के यूनिट निरस्तीकरण को न तो विपक्षी द्वारा निरस्त किया गया और न ही विपक्षी द्वारा मांगे गए भुगतान करने के बाद छ)|भी शिकायतकर्ता को कोई जवाब प्राप्त हुआ। शिकायतकर्ता द्वारा >/ आवंटन-पत्र / Ha दिनांक 74.40204 के साथ संलग्न पेमेन्ट प्लान (अनुलग्नक-2) के अनुसार सभी भुगतान नियमित रूप से किए हैं और प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में सभी बकाया धनराशि का भुगतान भी कर दिया है, फिर भी प्रमोटर ने दुर्भावनापूर्ण तरीके से और बाजार में बढ़ी कीमतों का अवैध लाभ उठाने के लिए शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर दी है। विपक्षी की ओर से

Page 2 रेरा द्वारा निर्धारित नियमों का पालन नहीं किया है, क्योंकि न तो शिकायतकर्ता को लगातार दो माँगें भेजी गईं और न ही कोई माँग 03 महीने से अधिक समय तक जारी रही। इसके अतिरिक्त विपक्षी द्वारा tr नियमावली, 2008 के प्रस्तर-9(8) के प्राविधानों का पालन न करके चूक कर रहा है, जिसके अनुसार प्रमोटर को यूनिट के अंतिम निरस्त होने से 30 दिन पहले शिकायतकर्ता को सूचित करना आवश्यक है। शिकायतकर्ता विगत 8.5 वर्षों से अपने आवंटन की प्रतीक्षा कर रहा है और बैंक किश्तों का भुगतान कर रहा है। अतः शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से किये गये आवंटन निरस्तीकरण को पुनर्स्थापित किये जाने एवं विपक्षी को सभी निरस्तीकरण नोटिस वापस लिये जाने तथा आवंटन-पत्र /बी.बी.ए. के अनुसार मूल भूत सुविधाओं सहित विधिक यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन पत्र दिनांक 40.09.2074 की प्रति, भुगतान की गयी धनराशि की wile, स्टेटमेन्ट ऑफ arse, अनुस्मारक-4 दिनांकित 28.09.2023 की प्रति, त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र, यूनिट निरस्तीकरण नोटिस दिनांक 44.42.2023 की प्रति, आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. दिनांकित 44.40.2044 की प्रति, प्रत्युत्तर आदि अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से लिखित उत्तर दिनांकित 24.06.2024 प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "ROYCE SENTOSA PARC" में यूनिट WN-3i4, 3 Floor, Tower-A में बुक करायी गयी थी। बिल्डर बायर wWite के अनुसार यूनिट की कुल कीमत 53,57,500/- + अन्य चार्जेज थी। यूनिट की कुल कीमत के 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान बुकिंग की तिथि से 90 दिनों के अन्दर तथा अवशेष भुगतान निर्माण से जुड़ा हुआ था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा एक भी किश्त समय पर जमा नहीं की गयी है और दिनांक 48.05.2049 तक की सभी किश्तों में विलम्ब किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 23.07.2020 से बकाया किश्तों के लिए कोई धनराशि जमा नहीं की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा गलत तथ्य प्रस्तुत किये गये है कि उनके द्वारा सभी किश्तें समय पर जमा की गयी है और उन्होनें विक्रय मूल्य से अधिक धनराशि जमा कर दी गयी है। शिकायतकर्ता एवं आवंटियों द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब तथा oifas—t9 एवं मा. एन.जी.टी. द्वारा निर्माण पर लगाये गये रोक आदि फोर्स मैज्योर कारणों के बावजूद विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट निरस्तीकरण की तिथि तक 44,67,752/— (जीएसटी सहित) का भुगतान किया गया तथा 3,74275/- रूपये के साथ-साथ अन्य शुल्क एवं विलम्बित Page 3

भुगतान ब्याज बकाया है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट निरस्त करने की प्रक्रिया प्रारम्भ होने तक भुगतान करने के लिए भेजे गये किसी भी माँग-पत्र तथा अनुस्मारक पत्र एवं फोन कॉल का जवाब नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता को माँग पत्र दिनांक 23.07.2020, दिनांक 23.4.2024, दिनांक 08.03.2022, दिनांक 7.08.2023 एवं अनुस्मारक पत्र दिनांक 09.09.2023 एवं दिनाक 28.09.2023 के माध्यम से कई अवसर दिये जाने के बवाजूद, शिकायतकर्ता, बी.बी.ए. में उल्लिखित aaa tre प्लॉन की शर्तों के अनुसार 43,74,275,/- रूपये की बकाया धनराशि एवं अतिदेय ब्याज का भुगतान करने में विफल रहा है, जिस कारण विपक्षी द्वारा निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.2.2023 के माध्यम से यूनिट निरस्त कर दी गयी। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत शिकायत यूनिट निरस्तीकरण के बाद दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा मूल शिकायत में अंकित किये गये समस्त तथ्यों का विपक्षी द्वारा पूर्ण रूप से wea किया गया है। शिकायतकर्ता, बिल्डर बायर wire की शर्तों के अनुसार सहमत अपने दायित्वों को पूर्ण करने में विफल रहे और बकाया देय धनराशि का समय पर भुगतान करने में विफल रहे, जिस कारण विपक्षी द्वारा उक्त यूनिट को निरस्तीकरण पत्र दिनांक 74.:22023 के माध्यम से निरस्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा माँग की देय तिथियों एवं भुगतान प्राप्ति विवरण सम्बन्धी सारणी का उल्लेख किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं 8,67,928 /— रूपये तथा गृह ऋण के मद में बैंक से 33,66,229,//- रूपये अर्थात्‌ कुल 42,34,57 /— की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 20.42.2023 एवं दिनांक 23.04.2024 को पी.एन.बी. हांऊसिंग लिमिटेड बैंक को पत्र लिखकर ऋण बन्द करने के लिए देय धनराशि की जानकारी दी गयी थी। विपक्षी, बैंक से उत्तर मिलते ही धनराशि बैंक को वापस कर देगा। शिकायतकर्ता ने विपक्षी को चेक प्राप्त होने का कोई प्रमाण संलग्न नहीं किया है। उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन आवंटन पत्र/बिल्डर बायर wit दिनांक 44.40.204, मांग पत्रों की प्रतियाँ, अनुस्मारक पत्र दिनांकित 09.09. 2023, 28.09.2023,यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांकित 44.42.2023, सक्षम विकास ण द्वारा जारी किया गया परियोजना का पूर्णता प्रमाण-पत्र दिनांक 02. 04.2024, शिकायतकर्ता के बैंक खाते में वापस की गयी धनराशि का विवरण, बैंक को प्रेषित पत्र दिनांकित 20.42.2023 की प्रति, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रत्युत्तर दिनांकित 43.08.2024 दाखिल करते हुए, मूल शिकायत में किये गये तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और विपक्षी द्वारा अपने लिखित उत्तर में किये गये समस्त Page 4 तथ्यों का पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों का उल्लेख कर, मूल शिकायत में याचित अनुतोष दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्ष के dat को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किया गया है :- 4... क्या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और कया विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है? 2. क्या शिकायतकर्ता को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी? निस्तारण बिन्दु संख्या-॥

बिन्दु संख्या-। इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता द्वारा पेमेन्ट प्लान के अनुसार अपनी देय धनराशि का भुगतान किया गया है अथवा नहीं और कया विपक्षी द्वारा किये गये यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया वैधानिक है? यह वाद बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है।

प्रकरण में शिकायतकर्ता का कहना है कि प्रमोटर ने मौजूदा बाजार कीमतों पर यूनिट विक्रय कर अनुचित लाभ कमाने के लिए अवैध रूप से यूनिट को रद्द कर दिया, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा प्री-ऑफर ऑफ पोजेशन चरण तक सभी देय भुगतान कर दिए गए थे और विपक्षी द्वारा कोई ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र जारी नहीं किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 08.09.2074 से अंतिम भुगतान चेक दिनांक 3.42.2023 तक निर्धारित समय के भीतर नियमित रूप से भुगतान किया गया है। शिकायतकर्ता ERI कुल 59,25,354/- की धनराशि का भुगतान किया गया है, जो कि यूनिट की कुल मूल्य से अधिक है। विपक्षी द्वारा अनुस्मारक पत्र दिनांक 28.09.2023 को प्रेषित करते हुए 43,74,275 /— की धनराशि का भुगतान करने हेतु कहा गया, जो कि अवैध एवं संदिग्ध है, क्‍योंकि विपक्षी द्वारा ager पत्र दिनांक 74.0.2074 के अनुसार अगस्त, 2047 तक कब्जा उपलब्ध कराया जाना था, जिसमें विपक्षी बुरी तरह से विफल रहा। दिनांक 28.09.2023 के अनुस्मारक पत्र में, विपक्षी ने उक्त पत्र को “अनुस्मारक Ta" दर्शाया है, लेकिन निरस्तीकरण पत्र दिनांक 4.42.2023 में विपक्षी द्वारा 02 अनुस्मारक पत्रों का संदर्भ दिया गया है, जिनका उल्लेख अस्पष्ट रूप से किया गया है और शिकायतकर्ता को उक्त पत्र के अतिरिक्त कोई अन्य अनुस्मारक पत्र प्राप्त नहीं हुए है। इसके अलावा, प्रमोटर ने उक्त यूनिट निरस्तीकरण पत्र में माँग पत्रों का संदर्भ दिया है, लेकिन शिकायतकर्ता a page 5 ge 5

7.2.2023 के बिंदु संख्या-8 में, प्रमोटर ने निरस्तीकरण शुल्क काटने के बाद अवशेष धनराशि वापस करने का उल्लेख किया है। हालांकि, प्रमोटर ने न तो किए गए भुगतानों के स्थान पर कोई धनराशि वापस की है और न ही यूनिट के उक्त अवैध निरस्तीकरण के पुनर्स्थापन पर कोई जवाब दिया है, जो स्पष्ट रूप से शिकायतकर्ता से पैसे निकालने के लिए अपनाई गई गलत रणनीति और दुर्भावनापूर्ण इरादों को दर्शाता है। विपक्षी चूककर्ता है, क्योंकि वह वर्ष, 2047 में यूनिट का कब्जा देने में विफल रहा है और विलंबित ब्याज का भुगतान करने के लिए उत्तरदायी है, क्योंकि शिकायतकर्ता द्वारा dee प्लॉन में दिए गए सभी बकाया का विधिवत पालन किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट को खोने के डर से विपक्षी द्वारा माँगे गए 3,74,275/— रुपये का अंतिम बकाया भुगतान दिनांक 43.2.2023 को चेक के माध्यम से किया गया। हालांकि, शिकायतकर्ता को घोर आश्चर्य हुआ कि दिनांक 44.42.2028 के यूनिट निरस्तीकरण को न तो विपक्षी द्वारा निरस्त किया गया और न ही विपक्षी द्वारा मांगे गए भुगतान करने के बाद भी शिकायतकर्ता को कोई जवाब प्राप्त हुआ। शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन-पत्र /बी.बी.ए दिनांक 44.40.2044 के साथ संलग्न पेमेन्ट प्लान (अनुलग्नक-2) के अनुसार सभी भुगतान नियमित रूप से किए हैं और प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में सभी बकाया धनराशि का भुगतान भी कर दिया है, फिर भी प्रमोटर ने दुर्भावनापूर्ण तरीके से और बाजार में बढ़ी कीमतों का अवैध लाभ उठाने के लिए शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्त कर दी है। विपक्षी की ओर से रेरा द्वारा निर्धारित नियमों का पालन नहीं किया है, क्योंकि न तो शिकायतकर्ता को लगातार दो माँगें भेजी गईं और न ही कोई माँग 03 महीने से अधिक समय तक जारी रही। शिकायतकर्ता विगत 8.5 वर्षों से अपने आवंटन की प्रतीक्षा कर रहा है और बैंक किश्तों का भुगतान कर रहा है। अतः शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से किये गये आवंटन निरस्तीकरण को पुनर्स्थापित किये जाने एवं विपक्षी को सभी निरस्तीकरण नोटिस वापस लिये जाने तथा आवंटन-पत्र/ बी.बी.ए. के अनुसार मूल भूत सुविधाओं सहित विधिक यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इस पर विपक्षी की ओर से लिखित उत्तर दिनांकित 24.06.2004 प्रस्तुत क| करते हुए यह कथन किया गया है कि बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के अनुसार यूनिट #|की कुल कीमत 53,57,500/— + अन्य चार्जेज थी। यूनिट की कुल कीमत के Y 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान बुकिंग की तिथि से ७०0 दिनों के अन्दर तथा अवशेष भुगतान निर्माण से जुड़ा हुआ था, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा एक भी किश्त समय पर जमा नहीं की गयी है और दिनांक 48.05.2049 तक की सभी किश्तों में विलम्ब किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 23.07.2020 से Page 6 को ऐसे कोई मांग पत्र प्राप्त नहीं हुए हैं। यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक

द्वारा गलत तथ्य प्रस्तुत किये गये है कि उनके द्वारा सभी किश्तें समय पर जमा की गयी है और उन्होनें विक्रय मूल्य से अधिक धनराशि जमा कर दी गयी है। शिकायतकर्ता एवं आवंटियों द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब तथा aifas—s9 एवं मा. एन.जी.टी. द्वारा निर्माण पर लगाये गये रोक आदि फोर्स मैज्योर कारणों के बावजूद विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है और पूर्णता प्रमाण पत्र प्राप्त किया जा चुका है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट निरस्तीकरण की तिथि तक 44,64,752/— (जीएसटी सहित) का भुगतान किया गया तथा 3,74,275/— रूपये के साथ-साथ अन्य शुल्क एवं विलम्बित भुगतान ब्याज बकाया है। शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट निरस्त करने की प्रक्रिया प्रारम्भ होने तक भुगतान करने के लिए भेजे गये किसी भी माँग-पत्र तथा अनुस्मारक पत्र एवं फोन कॉल का जवाब नहीं दिया गया। शिकायतकर्ता को माँग पत्र दिनांक 23.07.2020, दिनांक 23.4.2024, दिनांक 08.03.2022, दिनांक 47.08.2023 एवं अनुस्मारक पत्र दिनांक 09.09.2023 एवं दिनाक 28.09.2023 के माध्यम से कई अवसर दिये जाने के बवाजूद, शिकायतकर्ता, बी.बी.ए. में उल्लिखित चयनित tare प्लॉन की शर्तों के अनुसार 43,74,275 /- रूपये की बकाया धनराशि एवं अतिदेय ब्याज का भुगतान करने में विफल रहा है, जिस कारण विपक्षी द्वारा निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.2.2023 के माध्यम से यूनिट निरस्त कर दी गयी। शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्ननत शिकायत यूनिट निरस्तीकरण के बाद दर्ज करायी गयी है। शिकायतकर्ता, बिल्डर बायर Wire की शर्तों के अनुसार सहमत अपने दायित्वों को पूर्ण करने में विफल रहे और बकाया देय धनराशि का समय पर भुगतान करने में विफल रहे, जिस कारण विपक्षी द्वारा उक्त यूनिट को निरस्तीकरण पत्र दिनांक 7.:2.2023 के माध्यम से निरस्त कर दिया गया। विपक्षी द्वारा माँग की देय तिथियों एवं भुगतान प्राप्ति विवरण सम्बन्धी सारणी का उल्लेख किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा wa 8,67,928/— रूपये तथा गृह ऋण के मद में बैंक से 33,66,229,//- रूपये अर्थात्‌ कुल 42,34,57/- की धनराशि का भुगतान किया गया है। विपक्षी द्वारा दिनांक 20.42.2023 एवं दिनांक 23.04.2024 को पी.एन.बी. हाऊसिंग लिमिटेड बैंक को पत्र लिखकर ऋण बन्द करने के लिए देय धनराशि की जानकारी दी गयी थी। विपक्षी, बैंक से उत्तर मिलते ही धनराशि बैंक को वापस कर देगा। शिकायतकर्ता ने विपक्षी को चेक प्राप्त होने का कोई प्रमाण संलग्न नहीं किया है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय/पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 का प्रस्तर-9.2 एवं प्रस्तर-9.3 निम्नलिखित उल्‍लेखित है :- KS >] eee "In case of Default by Promoter under the conditions listed above a non defaulting Allottee is entitled to the following: i. Stop making further payments to Promoter as demanded by the Promoter. If the Allottee stops making payments, the Promoter shall correct the situation by completing the construction milestones and only thereafter the Allottee be required to make the next payment without any interest; or ii. The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within Sorty-five days of receiving the termination notice: Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within Sorty-five days of it becoming due." "The Allottee shall be considered under a condition of Default, on the occurrence of the following events:

i. In case the Allottee fails to make payments for 2 (two) - consecutive demands made by the Promoter as per the Payment Plan annexed hereto, despite having been issued notice in that regard the Allottee shall be liable to pay interest to the promoter on the unpaid amount at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. The Promoter must not be in default to take this benefit; ii. In case of Default by Allottee under the condition listed above continues for a period beyond 3 (three) consecutive months after notice from the Promoter in this regard, the Promoter may cancel the allotment of the [Apartment/Plot] in favour of the Allottee and refund the money paid to him by the Allottee by deducting the booking amount and the interest liabilities and this Agreement shall thereupon stand terminated. The Promoter must not be in default to take this benefit; Provided that the Promoter shall intimate the Allottee about such termination at least thirty days prior to such termination."

आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के नियम एवं शर्तों के अनुसार यह स्पष्ट है कि शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान फ्लैक्सी पेमेन्ट प्लान के अनुसार किया जाना था, जिसमें बुकिंग पर 40 प्रतिशत धनराशि, द्वितीय किश्त बुकिंग के 45 दिन के भीतर i0 प्रतिशत धनराशि, तृतीय किश्त बुंकिग के 90 दिन के भीतर 20 प्रतिशत, चतुर्थ किश्त बेसमेन्ट ela के समय 7.5 प्रतिशत धनराशि, पंचम किश्त तृतीय फ्लोर wa के समय 7.5 प्रतिशत धनराशि, छठवीं किश्त ef फ्लोर wa के समय 7.5 प्रतिशत धनराशि, सातवीं किश्त st फ्लोर wee के समय 7.5 प्रतिशत धनराशि, आठवीं किश्त ia फ्लोर Wa के समय 05 प्रतिशत धनराशि, नौवी किश्त isc फ्लोर स्‍लैब के समय 05 प्रतिशत धनराशि, दसवीं किश्त टॉप फ्लोर wa के समय 05 प्रतिशत धनराशि, ग्यारहवीं किश्त कम्पलीशन ऑफ इन्टरनल प्लास्टर एवं फ्लोरिंग के समय 05 ulate, i2df किश्त wea प्लास्टर के समय 05 प्रतिशत तथा i3dt/sifts किश्त कब्जा ऑफर किये जाने के समय 05 प्रतिशत धनराशि अदा की जानी थी। इसी के अनुसार शिकायतकर्ता द्वारा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष अपनी देय धनराशि का भुगतान किया जाना था।

पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों के अवलोकन करने से विदित है कि प्रश्नगत प्रकरण में यूनिट का कुल बिक्री मूल्य 53,57,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता के कथनानुसार उनके द्वारा 400 प्रतिशत से अधिक धनराशि 59,25,354,/- रुपये का भुगतान किया गया है तथा विपक्षी के कथनानुसार शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट निरस्तीकरण की तिथि तक 44,6,752 //- (जीएसटी सहित) का भुगतान किया गया, जोकि यूनिट की कुल कीमत के लगभग 83 प्रतिशत से अधिक धनराशि है और उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध,/आवंटन पत्र दिनांकित 4.:0.204 के प्रस्तर-4.4 एवं प्रस्तर-4.2 के अनुसार विपक्षी द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर, अगस्त, 20:7 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात्‌ दिनांक 28.02.20i8 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है, जबकि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की मांग पर धनराशि का भुगतान समयानुसार किया गया, साथ ही यह भी कहा Tt Page 9 गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट निरस्तीकरण पत्र दिनांक 44.42.2023 को दिया गया था, जोकि अनुबन्धानुसार यूनिट का कब्जा दिये जाने की समयावधि के 05 वर्ष बाद दिया गया है, जो कि उपरोक्तानुसार अविधिक है। अतः विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रेषित समस्त माँग-पत्र एवं अनुस्मारक पत्र तथा यूनिट निरस्तीकरण नोटिस खारिज किये जाते हैं।

प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना को समय-समय पर निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता से धनराशि प्राप्त किये जाने हेतु माँग पत्र/अनुस्मारक पत्र भेजे जाने थे और उसी के अनुरूप शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान किया जाना था, परन्तु इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य अथवा माँग पत्र/अनुस्मारक पत्र दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि विपक्षी द्वारा भुगतान पेमेन्ट प्लान के अनुसार समय--समय पर शिकायतकर्ता से उनकी अवशेष देय धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया हो और भुगतान न किया गया हो।

यदि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से देय धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, तो यह विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह शिकायतकर्ता को समय-समय पर माँग पत्र भेजकर अवशेष धनराशि की माँग करते और शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष देय धनराशि का भुगतान न किये जाने की स्थिति में पर्याप्त अवसर देकर उनकी यूनिट को निरस्त करते हुए उसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि ब्याज सहित उन्हें वापस कर देते, परन्तु विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता की जमा धनराशि ब्याज सहित वापस नहीं की गयी। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं अपनी यूनिट सरेन्‍्डर » निरस्त नहीं करायी गयी है। वर्णित परिस्थिति में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा किये गये शिकायतकर्ता की यूनिट निरस्तीकरण की प्रक्रिया अवैधानिक ,अपूर्ण है। रेरा अधिनियम की ais के अन्तर्गत पक्षकारों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध के अनुसार परियोजना पूर्ण किये जाने में हुए विलम्ब की स्थिति में शिकायतकर्ता जमा धनराशि मय ब्याज प्राप्त कर सकता है अथवा यदि शिकायतकर्ता अपनी यूनिट का कब्जा लेने के इच्छुक हैं, तो वह अपनी अवशेष देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त करें। अतः विपक्षी, शिकायतकर्ता को ओ.सी./ सी.सी. सहित विधिक अंतिम माँग पत्र,कब्जा प्रस्ताव पत्र जारी करें। तदनुसार बिन्दु 2) संख्या-04 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-02 निस्तारण बिन्दु संख्या-02, इस आशय से विचरित किया गया है कि क्या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के Page 0 अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "SENTOSA PARC" 4 fie 08.09.20:4 को यूनिट WAN-34, 3" Floor, Tower-A में बुक करायी गयी थी। यूनिट का कुल मूल्य 53,57,500/— रुपये था, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 59,25,354,/- रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता विगत 8.5 वर्षों से अपने आवंटन की प्रतीक्षा कर रहा है और बैंक किश्तों का भुगतान कर रहा है। अतः शिकायतकर्ता की ओर से विपक्षी द्वारा अवैधानिक रूप से किये गये आवंटन निरस्तीकरण को पुनर्स्थापित किये जाने एवं विपक्षी को सभी निरस्तीकरण नोटिस वापस लिये जाने तथा आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के अनुसार मूल भूत सुविधाओं सहित विधिक यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी की ओर से लिखित उत्तर दिनांकित 24.06.2024 प्रस्तुत करते हुए यह कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना "ROYCE SENTOSA PARC" में यूनिट संख्या-34, 3" Floor, Tower-A में बुक करायी गयी थी। बिल्डर बायर एग्रीमेन्ट के अनुसार यूनिट की कुल कीमत 53,57,500/— + अन्य चार्जेज थी। उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं परिस्थितियों को दृष्टिगत रखते हुए विपक्षी द्वारा वर्तमान शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। Rr एक्ट की धारा-48 (4) FX प्राविधान है कि :- Section 728 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or

(b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason, he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार क्रेता को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता है तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की eet—22(4)(b) में स्पष्ट रूप से उल्‍लेखित है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वह परियोजना का ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त कर, उसे आवंटी को उपलब्ध करायें। उ.प्र. भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार, अनुबन्ध) नियमावली, 2048 के प्रस्तर-7.2 में कब्जा ऑफर किये जाने के सम्बन्ध में यह उललेखित है कि परियोजना का ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने के उपरान्त ही प्रमोटर, शिकायतकर्ता (आवंटी) को लिखित में यूनिट का कब्जा ऑफर करेंगे। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन-पत्र,बी.बी.ए. दिनांकित 4.:0.204 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके प्रस्तर-4.4 एवं प्रस्तर-4.2 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा अगस्त, 20i7 एवं 06 माह की अनुग्रह अवधि के साथ अर्थात्‌ दिनांक 28.02.208 तक परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा निर्धारित समयावधि में परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है। जहाँ तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का गा प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील संख्या-6649-50 ,// 2048 “सुपरटेक Gs » लिमिटेड बनाम रजनी गोयल* में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित गया है कि — "the period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —

Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession." उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। यह भी स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा परियोजना को अनुबन्धानुसार पूर्ण नहीं किया गया है। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.208 से ओ.सी./ सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। इस सम्बन्ध में उल्लेखनीय है कि “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“ की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि =

"Section 760)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप Page 3 विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(29) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(7) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम -206 के अंधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर-9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर-9.269) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना arate Page 4 प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLR+ प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है, जिसे माननीय उच्च न्यायालय, इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या- सी: 9420/ 2020, “Habitech Infrastructure Ltd. Versus State Of U.P. & Ors.” में भी उचित एवं विधिपूर्ण माना गया है। ऐसे में उ.प्र. राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 208 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर %&८7/+7 प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से | प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.0.2048 को उ.प्र. शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 //8-3-48-65 विविध 46 के द्वारा मॉडल Whar के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

77.4 Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ.प्र. रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर Page 5 द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-02 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अन्दर शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर््थापित करते हुए, आवंटन-पत्र /बी.बी.0.. के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर, पेमेन्ट प्लान के अनुरूप संशोधित अंतिम माँग पत्र जारी कर, शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि (यदि कोई हो) प्राप्त करते हुए, ओ.सी.,/सी.सी. सहित wea यूनिट का भौतिक कब्जा देना सुनिश्चित करें और शिकायतकर्ता से देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर, शिकायतकर्ता के पक्ष में नियमानुसार रजिस्ट्री निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 04.03.2048 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने की तिथि अथवा विधिक कब्जा ऑफर पत्र प्रेषित किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। कोविड-49 के दृष्टिगत दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा शिकायतकर्ता को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा।

3. विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा-2(७०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ Trg की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी | ?०४९6 विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता को gerd यूनिट का कब्जा प्रदान करते समय सभी चार्जेज आवंटन-पत्र / बी.बी.ए. के अनुरूप ही अधिरोपित करेंगे। 5... इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-38, 40(2) एवं 63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। शिकायतकर्ता को यह निर्देशित किया जाता है कि यदि विपक्षी द्वारा 45 दिनों के अन्दर उपर्युक्त आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता ker पोर्टल" के माध्यम से आदेश के क्रियान्वयन हेतु अनुरोध अपलोड कर, उसकी भौतिक प्रति रेरा क्षेत्रीय कार्यालय, ग्रेटर नोएडा में उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। TEGAN पत्रावली & | Ey विनिर, 34 dar गैतमुुद्दगार |B tO CPs opis कक टी. वेंकटेश (सदस्य) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण "a AR ES A oS RSS hl SS UES SS Page 7