उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम 2046 की धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश उपस्थित : Slo दीपक स्वरूप सक्सेना, सदस्य क्रम Wo शिकायत संख्या ]7८२45/0/04742/2023 | | यूनिट न0 पत्रावली पर आवंटन की | अनुबंधानुसार वांछित उपलब्ध रसीद के तिथि कब्जा दिये अनुतोष अनुसार जमा जाने की धनराशि रु0 तिथि अमित अग्रवाल | पी-4,/305 | रु० 50,93,927/ | 04.08.207 | दिसम्बर 20r9 |यूनिटका | तथा 6 माह | कब्जा व अनुग्रह अवधि | विलम्बित अर्थात जून. | अवधि का 2020 ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। बनाम प्रतीक रियलटर्स इण्डिया प्रा.लि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु यह परिवाद संस्थित की गयी है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि विपक्षी द्वारा संचालित परियोजना Grand Peonia at Prateek Grand City गाजियाबाद में यूनिट P4 --305 बुक कराई गयी थी जिसके एवज में शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को धनराशि wo 50,93,9207 / -का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है। शिकायतकर्ता की ओर से परिवाद के समर्थन में आवेदन फार्म, आवंटन पत्र, एकाउंट लेजर व जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को भुगतान की गई धनराशि का विवरण निम्नवत्‌ है:- क्रम विवरण दिनांक भुगतान की गई धनराशि संख्या (रु0) = a - रसीद संख्या 00249 45.07.207 BO ,00,000/ रसीद Wea 07879 34.07.2047 BO 4,53,43/ रसीद संख्या 02244 46.08.2047 रु0 5,487 / रसीद संख्या 02524 28.08.2047 रु0 8,04,900/

रसीद संख्या 00052 40.09.2047 BO 0,25/ रसीद संख्या 00985 43.442047 रु0 8,00,000/ रसीद संख्या 00244 09.02.208 ~ 70 8000 / रसीद संख्या 04260 22.02.2049 BO 7,94,586 / रसीद संख्या 00392 22.02.2049 रु0 4/ रसीद संख्या 00468 23.03.2049 BO 7,9:6/ रसीद संख्या 0060 45.02.2020 BO 797/ रसीद संख्या 03484 45.02.2020 BO 7,89,386 / रसीद संख्या 00049 07.09.2020 रु0 4,200/ 0 64/ रसीद GAT 04627 29.40.2020 BO 7,89,386 / रसीद संख्या 00785 09.4.2020 WO 5,980 / रसीद संख्या 02546 45.09.2024 BO 7,90,709 / रसीद संख्या 0045 23.42.2022 BO 7,907/ कुल योग : | Bo 50,93,927 विपक्षी की ओर से प्रस्तुत लिखित आपत्ति दिनांक 05.07.2023 4 यह उल्लिखित किया गया है कि विपक्षी को टॉवर पी 5 व पी 6 का वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्राप्त है। टॉवर-पी 4 का वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र अभी प्राप्त नहीं हुआ है। आवंटन पत्र के क्लाज-49 के अनुसार दिनांक 04.08.2047 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार यूनिट का कब्जा जून 2020 तथा 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ दिया जाना था। विपक्षी द्वारा यह भी उल्लिखित किया गया है कि अप्रत्याशित घटनाओं के कारण परियोजना में निर्माण कार्य प्रभावित हुआ है जो विपक्षी के fraser से बाहर था। इस सम्बंध में विपक्षी ने माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनांक 29.06.2024 को सिविल अपील संख्या 940,/2047 विक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य में पारित आदेश का संदर्भ अंकित किया है। इसके अतिरिक्त रेरा पीठ द्वारा पारित निर्णय एनसीआर संख्या445/44/85434/ 2024 व एनसीआर444 / 09 / 64244 / 2020 का संदर्भ अंकित किया है।

माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश द्वारा दिल्ली एनसीआर में प्रदूषण होने के कारण दिनांक 04.42.20I9 से 09.2.209 तक निर्माण कार्य बंद था। उसके उपरांत कोविड-49 महामारी के कारण भी निर्माण कार्य प्रभावित रहा। विपक्षी ने वांछित प्रमाण पत्र के साथ सितम्बर 2023 तक कब्जा दिये जाने का तथ्य उल्लेख किया है। विपक्षी की ओर से लिखित आपत्ति व अंतिम मांग पत्र दिनांक 08.05.2023 व कस्टमर लेजर की प्रतियां दाखिल की गयी है। 2 उभयपक्षों के अभिवचनों के आधार पर निम्न प्रश्न विरचित किये जाते है:- प्रश्न संख्या «= aan परियोजना फोर्स मैज्योर के कारण विलम्बित हुई है? प्रश्न संख्या 2: क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण प्रश्न संख्या ।:-- इस आशय का विरचित किया गया है कि क्‍या परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई? यह प्रश्न विपक्षी के अभिकथनों पर विरचित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी ने एक्यूआई, एनजीटी के आदेश , कोविड-49 महामारी के कारण परियोजना विलम्ब होने कारण अंकित किया है। विपक्षी की ओर से लिखित जवाब में यह उल्लेख किया गया है कि दिल्‍ली एनसीआर में प्रदूषण के कारण एन.जी.टी, माननीय सर्वोच्च न्यायालय के आदेश व कोविड-49 महामारी के कारण निर्माण बंद था। विपक्षी द्वारा लिखित जवाब में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 940,/2047 विक्रम चटर्जी व अन्य बनाम यूनियन ऑफ इण्डिया व अन्य का तथा यूपी.रेरा पीठ के द्वारा पारित आदेशों का संदर्भ अंकित किया गया है।

उक्त के संदर्भ में यह उल्लेख करना आवश्यक है कि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,// 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर की परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्राकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में कोविड-49 महामारी के अतिरिक्त अन्य ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई है। कोविड-49 महामारी के सम्बंध में उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06. 2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी —<s.. 3 परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। ह उपरोक्त तथ्यों व माननीय उच्चतम न्यायालय के आदेश को दृष्टिगत रखते हुये विपक्षी कोविड-49 के अतिरिक्त अन्य किसी आधार पर फोर्स मैज्योर का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार प्रश्न संख्या-4 Pena किया जाता है। निस्तारण प्रश्न संख्या 2:- पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से

स्पष्ट है कि उभयपक्षों के मध्य दिनांक 04.08.2047 को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार 6 माह अनुग्रह अवधि के साथ जून 2020 तक शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। विपक्षी ने परियोजना विलम्बित होने का कारण फोर्स मैज्योर का तर्क लिखित आपत्ति में अंकित किया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को सितम्बर 2023 में यूनिट का कब्जा दिये जाने का तथ्य लिखित आपत्ति में अंकित किया गया है। विपक्षी की ओर से जो चारों वांछित अनापत्ति प्रमाण पत्र प्रस्तुत किये गये है वह सम्बन्धित टॉवर पी-4 के नहीं बल्कि अन्य टॉवरों से सम्बन्धित है। विपक्षी की ओर से ओ.सी /सी.सी की प्रति उपलब्ध नहीं कराई गई है। इससे स्पष्ट है कि परियोजना करीब 3 वर्ष से अधिक विलम्बित है। चूंकि शिकायतकर्ता ने यूनिट का कब्जा व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है जिस कारण शिकायतकर्ता कब्जे के साथ विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील wo e649-50/20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल/'में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि:- Fn 4

“the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 40) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। Welt तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया“के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि :-

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, ‘in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. "

अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ.प्र. रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व Sat के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 206 के अधीन दिनांक 7.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(ii) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- ; "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+IMfeagt की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(29)(0)में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। उक्त तथ्यों एवं न्याय नजीरों के आधार पर शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित होगा। तदनुसार wet संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। =e 6 उपरोक्त प्रश्नों का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता से अवशेष देय धनराशि प्राप्त करके शिकायतकर्ता को आवंटित यूनिट का कब्जा ओ.सी »सी. सी के साथ 3 जुलाई 2024 तक उपलब्ध करायें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें।

विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2020 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त किये जाने a तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि Bo 50,93,927/ (रु0 पचास लाख तिरानबे हजार नौ सौ सत्ताइस) पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLRH प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें| ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान हेतु देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही इस अवधि में शिकायतकर्ता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(:०)6) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज. प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः: विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी McLRH प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। विपक्षी grt यदि इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता रेरा प्राधिकरण के माध्यम से आदेश का कियान्वयन करा

सकेगें। Apo ९० - 03° 2024 (डा०दीपक स्वरूप WRN) सदस्य उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर