U.P. Real Estate Regulatory Authority Regional Office, Gautam Buddh Nagar. Hearing Bench - Adjudicating Officer, Proceedings under Sections 38 /40/63 read with Rule-24 47-Complaint PET—NCR45/0/03/2020 Nisha Rai Versus Rise Projects Private Limited Order Sheet Date: 25.08.2025 The complainant's case was presented through video conferencing. When the file was presented [gel] and called, Ms. Pragati, the learned advocate, appeared on behalf of the complainant. Ms. Malini, the learned advocate, appeared on behalf of the opposite party. Both parties were heard and the file was perused. The complainant has informed that the opposite party has still not given possession of the unit, and has neither executed nor registered the conveyance deed. In the [vera] complaint, after hearing in accordance with the rules, the Hon'ble Bench-2 passed the following orders on 22.06.2020:- 4. The opposite party is directed to ensure that it completes all the facilities of the complainant's units in accordance with the allotment letter / agreement, gives possession with O.C./C.C. by 30.06.2024, and, on receipt of the payable stamp duty, gets the registration done as per rules.

2... The opposite party shall ensure that it pays interest for the delayed period, at the annual interest rate of [?]||2+ percent, on the amount deposited by the complainant, from 40.09.2049 until the date of receipt of O.C./C.C. or the offer of possession, whichever is later. It is also clarified that this interest amount shall be adjusted in the final payment amount, and if the interest amount is more than the amount payable, it shall be returned to the complainant as per rules. In other complainants' cases, the calculation shall be made as stated above in accordance with the agreement. In view of the lockdown in the country for the prevention and control of COVID--49 and of force majeure, interest for the delay in the project from 25.03.2020 to 25.09.2020 shall not be calculated. [?] 3. The opposite party shall ensure that, as stated above, the offer of possession letter is issued after receipt of the O.C. 4... The opposite party is directed that under Section 2 (44)0) of the RERA Act 20:6, which defines interest, if after RERA came into force any rate of interest is charged by the promoter for the allottee's default, the same rate of interest shall be paid to the allottee when the promoter defaults. The interest rate notified by the State Government is MCLR+ percent.

5. If the opposite party does not complete the project and give possession to the complainant by 30.06.2024, the complainant shall have the right to file afresh their complaint on the RERA portal regarding the return of the deposited amount with interest after 30.06.2024. 6. A copy of this order shall be placed on each of the relevant files, and the amount and interest in each case shall be calculated in accordance with the [fart] laid down in this order. Violation of this order shall be punishable under Section 63 of the Real Estate (Regulation and Development) Act, 2046 and other relevant provisions. As the opposite party did not comply with the order dated 22.06.2020, the complainant filed an application for implementation of the [vat] order under Sections 38/40,/63. In the above complaint, the Hon'ble Bench-2 passed the following order under Section 63 on 45.04.2024:- From the above analysis and facts it is clear that the opposite party has not complied with items 4 and 2 of the order dated 22.06.2020 passed by the Bench. Therefore the Secretary, RERA, is directed to ensure that, under Sections 38/40/63, a recovery certificate is issued for the delayed-period interest on the deposited amount, in accordance with item 2 of the order passed by the Bench on 22.06.2020 under Section 34.

Because the opposite party has not complied with the order, the file shall be placed before the Authority for imposing appropriate penalty under Section 63 of the RERA Act, 20:6. A copy of the order shall be sent to the Secretary, RERA. The order shall be uploaded on the portal. Thereafter, during the proceedings under Sections 38,/40,// 63, because possession of the unit was not given to the complainant and registration was not done, the file was referred to this Bench for proceedings under Rule-24, in accordance with the office order dated 42.02.2025 passed by the Hon'ble Chairman. Today the file has been presented to this Bench for the first time for hearing under Rule-24. The opposite party is directed to ensure that, in compliance with the order of the Hon'ble RERA Bench, it sends to the complainant within 5 days an offer of possession letter with a valid O.C./C.C., together with a demand for outstanding dues (if any), and also uploads it on the RERA portal. On the complainant paying the outstanding dues, the opposite party shall give the complainant physical possession of the unit and ensure that the registration of the unit allotted in favour of the complainant is executed. If the complainant has any objection, the complainant may file it along with a calculation sheet. The file shall be presented for further hearing on 07.4.2025. [?] R. P. Singh (Adjudicating Officer) U.P. Real Estate Regulatory Authority

उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-न्यायनिर्णायक अधिकारी, कार्यवाही अन्तर्गत धारा-38 /40/63 सपठित नियम-24 47-शिकायत PET—NCR45/0/03/2020 निशा राय बनाम राइज प्रोजेक्ट्स प्राइवेट लिमिटेड आदेश-पत्र दिनांक: 25.08.2025 शिकायतकर्ता का वाद वीडियो कॉन्‍्फेंसिंग के माध्यम से प्रस्तुत किया गया। पत्रावली पेश gel पुकार पर शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री प्रगति उपस्थित हुई। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता सुश्री मालिनी उपस्थित हुई। उभयपक्षों को सुना गया एवं पत्रावली का अवलोकन किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अवगत कराया गया है कि विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और न ही हस्तान्तरण विलेख निष्पादित एवं पंजीकृत कराया गया है। vera शिकायत में माननीय पीठ-2 द्वारा नियमानुसार सुनवाई के उपरान्त दिनांक 22.06.2020 को निम्नवत आदेश पारित किये गये हैं:- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतागर्ण की यूनिट्स के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2024 तक ओ.सी./ सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 40.09.2049 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा घनराशि पर धटा॥२+ प्रतिशत की वार्षिक ब्याज दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो: नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। अन्य शिकायतकर्ता के प्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। कोविड--49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन एवं फोर्स मैज्योर को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। —AL 3. विपक्षी उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी. मिलने के उपरान्त जारी करना सुनिश्चित करे। , 4... विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 20:6 के धारा 2 (४४)0) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। 5. विपक्षी द्वारा शिकायतकर्तागण्न को दिनांक 30.06.2024 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा नहीं दिया जाता है, तो शिकायतकर्तागण को यह अधिकार होगा कि वह दिनांक 30.06.2024 के पश्चात्‌ जमा धनराशि ब्याज सहित वापस पाने के सम्बन्ध में अपनी शिकायत पुनः रेरा पोर्टल पर दर्ज करा सकेंगे।

6. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस ओदश में प्रतिपादित fart के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। विपक्षी द्वारा आदेश दिनांक 22.06.2020 का अनुपालन नहीं किया गया, जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा धारा-38/40,/63 के अन्तर्गत vat आदेश के क्रियान्वयन हेतु प्रार्थना-पत्र दाखिल किया गया। उपरोक्त शिकायत में मा. पीठ-2 द्वारा दिनांक 45.04. 2024 को धारा-63 के अन्तर्गत निम्न आदेश पारित किया गया है कि:- उपरोक्त विश्लेषण व तथ्यों से स्पष्ट है कि विपक्षी ने पीठ द्वारा पारित आदेश दिनांक 22.06.2020 के क्रम संख्या 4 व 2 का अनुपालन नहीं किया है। अत: सचिव रेरा को निर्देशित किया जाता है कि धारा 38/40/63 के अन्तर्गत पीठ द्वारा दिनांक 22.06.2020 को धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश के क्रम संख्या 2 के अनुसार जमा धनराशि पर विलम्बित अवधि ब्याज हेतु वसूली प्रमाण पत्र जारी करना सुनिश्चित करें। विपक्षी द्वारा आदेश का अनुपालन न किये जाने के कारण रेरा अधिनियम, 20:6 की धारा-63 के अन्तर्गत यथोचित अर्थदण्ड अधिरोपित किये जाने हेतु पत्रावली प्राधिकरण के समक्ष पेश की जाएगी। आदेश की प्रति सचिव रेरा को प्रेषित हो। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। तदोपरान्त अन्तर्गत धारा-38,/40,// 63 के कार्यवाही के दौरान शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा उपलब्ध न कराये जाने एवं रजिस्ट्री न कराये जाने के कारण माननीय अध्यक्ष महोदय द्वारा पारित कार्यालय-आदेश दिनांक 42.02.2025 के अनुसार पत्रावली

नियम-24 की कार्यवाही हेतु इस पीठ को संदर्भित की गई। पत्रावली नियम-24 की सुनवाई हेतु आज इस पीठ को प्रथम बार पेश हुई। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि वह माननीय रेरा पीठ के आदेश के अनुपालन में कब्जा प्रस्ताव-पत्र वैध ओ.सी.,सी.सी. सहित बकाया cal की मांग सहित (यदि कोई हो तो) शिकायतकर्ता को 5 दिनों के अन्दर प्रेषित करना सुनिश्चित करें तथा रेरा पोर्टल पर भी अपलोड करना सुनिश्चित करें| शिकायतकर्ता द्वारा बकाया देयों के अदा करने पर विपक्षी शिकायतकर्ता को यूनिट का भौतिक कब्जा उपलब्ध कराते हुए शिकायतकर्ता के पक्ष में आवंटित यूनिट की रजिस्ट्री निष्पादित करना सुनिश्चित करें। शिकायतकर्ता को यदि कोई आपत्ति हो, तो वह अपनी आपत्ति गणना शीट सहित दाखिल कर सकता है। पत्रावली अग्रिम सुनवाई हेतु दिनांक 07.4.2025 को पेश हो। —A_ aa आर. पी. सिंह (न्यायनिर्णायक अधिकारी) उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण