उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर सुनवाई पीठ--3 . शिकायत संख्या... पक्षकार नाम | आवंटन यूनिट | अनुबंध अनुसार | भुगतान की गयी तिथि संख्या कब्जा दिये जाने | धनराशि रु0 अनुबंध तिथि की तिथि (6 माह ग्रेस पीरिएड के साथ) एनसीआर।45 / 04 / 037 / 2020 | सलरा वर्मा a | 03.40.204 | 73-3208 | छछछाह रु नितिन वर्मा 36,45,758 / -- बनाम प्रतीक रियलटर्स इण्डिया प्रा.लि पता-- के के 42 कवि नगर, गाजियाबाद ee eee प्रतिवादी पीठासीन — बलविन्दर कुमार, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादनी :- श्री मनीष अरोड व श्री तुषार चौधरी, अधिवक्ता प्रतिवादी -- श्री दीपेन्द्र कुमार शर्मा, अधिवक्ता परिवाद : परिवादी द्वारा यह शिकायत प्रतिवादी के विरूद्ध योजित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:-- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4. आवंटन पत्र जमा की गयी धनराशि की रसीदें 2. 3. लिखित अभिकथन 4. वेलकम लेटर 2388 4 प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये = 4. प्रतिवादपत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना GRAND CARNESIA गाजियाबाद में उक्त इकाई को बुक कराया था जिसके एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को उक्त अंकित घनराशि भुगतान किया। परिवादी द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया गया है।

(ख) प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह कथन किया गया कि ” The situation has not come to its normalcy yet and in view of the force majeure caused by Covid-9 Pandemic, which is still evolving, an extension of 6 months has been provided by the Real Estate Regulatory Authority for completion of the project. The revised end date of the project is 29-2-2020 and the respondent stands committed to deliver the apartment to the complainant within the revised end dale. It is submitted at the cost of brevity that the respondent is sincerely working and endeavoring to complete the project and so is very much hopeful that it will be completed & (/ delivering in time. Page re The complaint relates to a group housing township wherein approximately 7000 dwelling units were proposed to be constructed and 458 were opened for sale and out of them approximately 3600 units are already allotted to the bonafide consumers/flat buyers who claim the possession which is deliverable in upcoming months and the allottees are ready to take over possession of their respective units. प्रतिवादी द्वारा आवंटन पत्र के क्लाज-49 व 56 का विवरण दिया गया है

जिसमें अधिपत्य दिये जाने के सम्बंध में यह उल्लेख किया गया है कि ” 49—proposed date of handing over possession of the said Unit to the Allottee is March 2028. The Promoter shall make best efforts to of 6 months. 56 : Force Majure Events : if completion of the unit/project is delayed by reason of a court decision, non-availability or scarcity of steel and / or cement and /or other building materials and/ or water supply and/or electric power and/or slow down strike, sudden economic downturn and/or due to a dispute with the construction agency employed by the Promoter, lock out or civil commotion or any militant action or by reason of war, or enemy action, or earthquake or any act of God or if non-delivery of possession is as a result of any low or as a result of any restrictions imposed by a Government Authority or delay in the sanction of building/zoning plans/grant of completion/occupation certificate NW any Government Authority or for any other reason or action beyond the control of the Promoter. प्रतिवादी द्वारा परियोजना में हुये विलम्ब के लिए निम्न कारण दर्शाये गये है:- 4... परियोजना में अगस्त-सितम्बर 2074 F निर्माण कार्य प्रारम्भ होने के बाद माननीय उच्च न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re संख्या सी-9857 / 2045 उत्तर रेलवे दूर संचार व 3 अन्य बनाम स्टेट ऑफ यूपी ao अन्य में आदेश दिनांक 9.02.205 “directed the parties in the petition to maintain status quo in respect to nature and possession of the land till next date of listing of the petition before the court. ”

तिवादी द्वारा यह देखा गया कि उक्त याचिका में जो विवाद है N 4 वह उस भूमि तक सीमित नहीं है जो उ0प्र० आवास एवं विकास परिषद द्वारा प्रतिवादी को स्थानान्तरित की गयी है परन्तु वह विवाद सिद्धार्थ विहार योजना गाजियाबाद से सम्बन्धित है। उक्त विवादित भूमि में से कुछ भूमि जो उक्त परियोजना का हिस्सा है जो कि उ0प्र० आवास एवं विकास परिषद द्वारा प्रतिवादी को स्थानान्तरित किया जिस कारण प्रतिवादी को भी उक्त याचिका में पक्षकार बनाया गया है विचारणीय बिन्दु:- vase पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु ders: = क्या परियोजना विलम्बित है? Page 4 बिन्दु संख्या 2: क्या परिवादी जमा धनराशि पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या :- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि उक्त तालिका में अंकित तिथि को अनुबंध / आवंटन पत्र निष्पादित किया गया जिसके अनुसार इकाई का कब्जा मार्च 208 तथा अतिरिक्त 6 माह के साथ अर्थात सितम्बर 208 तक दिया जाना था परन्तु परिवादी को कब्जा अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है तथा प्रतिवादी ने अपने प्रतिवादपत्र में यह उल्लेख किया है कि The situation has not come to its normalcy yet and in view of the force majeure caused by Covid-9 Pandemic, which is still evolving, an extension of 6 months has been provided by the Real Estate Regulatory Authority for completion of the project. The revised end date of the project is 29-2-2020 and the respondent stands committed to deliver the apartment to the complainant within

the revised end date. उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि परिवादी को सितम्बर 208 तक इकाई का कब्जा प्राप्त होना था परन्तु प्रतिवादी ge दिसम्बर 2020 तक इकाई का कब्जा दिये जाने का तथ्य अंकित किया गया है इससे स्पष्ट है कि प्रतिंवादी की परियोजना विलम्बित है। तदनुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों से स्पष्ट है कि विचाराधीन इकाईं का कब्जा प्रतिवादी द्वारा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ सितम्बर 2048 तक दिया जाना था। प्रतिवादी द्वारा परियोजना विलम्बित होने के सम्बंध में Force Majeure व माननीय उच्च न्यायालय के आदेश दिनांक 49.02.205 का हवाला दिया गया। Force nV ure Page 5 के wee में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--940 / 2047 विकम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature. उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स भैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है।

जहां तक परिवादीगण द्वारा जमा धनराशि वापस कराये जाने के अनुरोध का प्रश्न है तो प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में कथन किया गया है कि vat परियोजना में 3600 यूनिट आंवटियों को आवंटित की जा चुकी है जिनमें आने वाले कुछ माह में इकाई का कब्जा दे दिया जाएगा। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र गें दिसम्बर 2020 तक इकाई का कब्जा उपलब्ध कराये जाने का तथ्य अंकित किया गया। रेरा अधिनियम 20i6 का उद्देश्य होम बायर्स के हितों की रक्षा तथा रियल एस्टेट सेक्टर के विनियमन व प्रोत्साहन करने का भी है जिसे दृष्टिग्त रखते हुये शिकायतकर्ता को शीघ्र धनराशि वापस किया जाना उचित नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या 744 /20:7 चित्रा शर्मा आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया आदि में किया गया आब्जरवेशन महत्वपूर्ण है कि —

"40. As we have stated earlier, an amount of Rs 750 crores is lying in deposit before this Court pursuant to the interim directions, on which interest has accrued. The home buyers have earnestly sought the issuance of interim directions to facilitate a pro-rata disbursement of this amount to those of the home buyers who seek a refund. "We are keenly conscious of the fact that the claim of the home buyers who seek a refund of monies deserves to be considered with empathy. Yet, having given our anxious consideration to the plea and on the balance, we are not inclined to accede to it for more than one reason. Firstly .............-- Secondly, the figures which have been made available presently, following the opening of the Web portal by the amicus curiae, indicate that 8% of the home buyers have sought a refund of their monies while 92% would evidently prefer possession of the homes which they have purchased. We cannot be unmindful of the interests of 92% of the home buyers many of whom would also have obtained loans to secure a home. ‘They would have a legitimate grievance if the corpus of Rs 750 crores (together with accrued interest) is distributed to the home buyers who seek a refund." उक्त प्रस्तरों में उद्धरत “ऑबजरवेशनस्‌” एवं रेरा एक्ट की समग्र व्यवस्था को देखते हुए यह भी स्पष्ट है कि यदि विलम्ब के प्रत्येक मामले में धनराशि लौटाने का ही निर्णय लिया जाये तो निश्चय ही यह अधिनियम के “ऑबजेक्टिव” तथा “स्कीम” के अनुरूप न होगा। रिफण्ड का निर्णय लेते समय प्रत्येक मामले की “यूनीकनेस” प्रकरण के समस्त तथ्यों यथा “कन्सट्रक्शन” की स्थिति, कम्पलीशन की “टाईम लाईन”, प्रोमोटर्स के द्वारा ऑफर ऑफ पजेशन के “कमिटमेन्ट” की “(WV i

/ Page 7 ‘Sa deed”, विशेष रूप से परियोजना के साथ बने रहने वाले “एलॉटीज” पर प्रभाव, “प्रस्तावित पजेशन डेट” के विषय में “कन्सेन्सस्‌” आदि पर विचार किया जाना sara में होगा। निश्चय ही परियोजना 2 बने रहने की दशा में wide को विलम्ब हेतु नियमानुसार ब्याज प्रोमोटर्स द्वारा देय होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2076 के अधीन दिनांक 47.40.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +]% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the qv Page ———— ares)

prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४(7,२+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णात की जाती है। अतः उक्त तथ्यों को दृष्टिगत रखते हुये एवं नैसर्गिक =e के सिद्धान्तों के अनुसार तथा प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का कब्जा व विलम्बित अवधि पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित्त प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित मूल इकाई का कब्जा (physical possession) ओसी /सी.सी के साथ दिसम्बर 2020 तक उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज परिवादी को दिनांक 04.0.20i8 रो ओ.सी »सी.सी vier होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो भी बाद मे हो, तक |॥८।॥१+१% की दर से ब्याज देय होगा। ब्याज की इस धनराशि को कब्जा दिये ‘WA ने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा शेष बची धनराशि परिवादी को भुगतान की जाएगी। @) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेश अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज MCLR+%

की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) यदि प्रतिवादी द्वारा परिवादी को दिसम्बर 2020 तक इकाई का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया जाता है तो परिवादी दिसम्बर 2020 के उपरांत जमा धनराशि वापसी हेतु रेरा के समक्ष प्रार्थना पत्र प्रस्तुत करने हेतु स्वतंत्र होगा। इस आदेश का उललघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 2F/ /0/ 2020 Ae BUR सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 0