= भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य सं० शिकायत संख्या शिकायतकर्ता (प्रमोटर) i. | एटरावब070005/2020 आई.टी.एल निम्बस द हाई प (प्रोमोटर) 2. | पटाराब4070004/2020 .आई.टी.एल निम्बस द हाई पार्क नोएडा( ) बनाम es सं0 विपक्षी (आंवटी) Cre मम Pe ee | ao | वी मोहित अग्रवाल (आवंटी) 20] 2 अनूप जोशी (आवंटी) 503 शिकायतकर्ता आई.आई.टी.एल निम्बस द हाई पार्क नोएडा(प्रोमोटर) द्वारा विपक्षी (आवंटियों) के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन सभी शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें प्रोमोटर की परियोजना से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रह। है। शिकायत Wo NCRI44070005/2020 मोहित अग्रवाल (आवंटी) अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता (प्रमोटर) द्वारा विपक्षी (आवंटी) के विरूद्ध अपनी देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना IITL-NIMBUS PARK-NOIDA में एक यूनिट सं० 420] बुक is CN aie ० ०. गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार ॥ ए९१ 253/-रुपये का भुगतान कक पक ee गया। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है | 5,62, कि विपक्षी a को अपनी देयता का भुगतान किये जाने विभिन्‍न मांग पत्र भेजे जाने के बाद भी विपक्षी (आवंटी) द्वारा न ही कब्जा लिया जा रहा है और न ही अपनी देयता का भुगतान किया जा रहा है। अतः शिकायतकर्ता (प्रमोटर) द्वारा विपक्षी (आवंटी) के विरूद्ध अपनी देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित करने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता (प्रमोटर) द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी 22.05. core डिमांड लैटर, खाता विवरण आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं। प्राधिकरण की ओर से विपक्षीगण (आवंटीयों) को नोटिस जारी करते हुए सूचित किया गया था कि निर्धारित तिथि पर उपस्थित होकर आवश्यक साक्ष्यों सहित अपना लिखित अभिकथन /जवाब प्रस्तुत करें। अन्तिम सुनवाई दिनांक 25.03.2024 को की गयी, जिसमें पुनः विपक्षी अनुपस्थित थे। विपक्षीगण (आवंटीयों) को पर्याप्त अवसर दिये जाने पर भी उनके द्वारा कोई जवाब पोर्टल पर अपलोड नहीं किया गया। ऐसे में एक-पक्षीय कार्यवाही के अलावा और कोई विकल्प नहीं है। न शिकायतकर्ता (प्रमोटर) के det को सुना गया और पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया गया। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है। 4... क्या प्रश्नतत शिकायत रेरा के अंतर्गत पोषणीय है एवं क्‍या विपक्षी(आवंटी) को प्रश्नगत यूनिट का कब्जा लेने के लिए बाध्य किया ४० | Page 2 जा सकता है? निस्तारण बिन्दु सं0 4 = wo 4 इस तथ्य पर विचारणीय है कि क्‍या प्रश्नगत शिकायत रेरा

के अंतर्गत पोषणीय है ? इस सम्बन्ध में रेश के गठन का मूल उद्देश्य और कारणों को पढ़ा जाना आवश्यक है। रेरा अधिनियम में प्रथम स्वरूप रेरा की प्रस्तावना (Preamble) को निम्नवत्‌ वर्णित किय गया है:ः- "An Act to establish the Real Estate Regulatory Authority for regulation and promotion of the real estate sector and to ensure sale of plot, apartment or building, as the case may be, or sale of real estate project, in an efficient and transparent manner and to protect the interest of consumers’ in the real estate sector and to establish an adjudicating mechanism for speedy dispute redressal and also to establish the Appellate Tribunal to hear appeals from the decisions, directions or orders of the Real Estate Regulatory Authority and the adjudicating officer and for matters connected therewith or incidental thereto."

उक्तानुसार भू-सम्पदा सेक्टर के विनियमन और संवर्धन के लिए भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की स्थापना करने तथा यथा स्थिति भू-खण्ड, अपार्टमेन्ट या भवन का विकय या भू-सम्पदा परियोजना का विकय दक्षता पूर्ण और पारदर्शी रीति में सुनिश्चित करने तथा भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ता के हितों की संरक्षा करने और विवादों के शीघ्र समाधान के लिए एक न्याय निर्णायक तंत्र की स्थापना और भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण तथा न्यायनिर्णायक अधिकारी के विनिश्चयों, निर्देशों अथवा आदेशों के विरूद्द अपीलों की सुनवाई करने के लिए भी एक अपीलीय अधिकरण की स्थापना करने और उससे सम्बन्धित या उसके आनुषंगिक विषयों का उपबन्ध करने के लिए यह अधिनियम है, जिससे यह स्पष्ट है कि रेरा का मूल उद्देश्य भू-सम्पदा क्षेत्र का विकास करना है। साथ ही साथ रेरा अधिनियम की धारा-34(9 में प्राधिकरण के कृत्य का sheila ema उल्लेख किया गया है, जो कि निम्नवत्‌ है:- Page 3 pera SRS Orin कद ensure compliance of the obligations cast | = the promoters, the allottees and the real estate agents under the proposed legislation;" उक्त से यह स्पष्ट है कि इस अधिनियम और उसके अधीन बनाये गये नियमों और विनियमों के अधीन सम्प्रवर्तकों, आवंटियों और भू-सम्पदा अभिकर्ताओं पर अधिरोपित बाध्यताओं का अनुपालन सुनिश्चित किया जाना इस प्राधिकरण का कृत्य एवं उत्तरदायित्व है। रेरा अधिनियम के अंतर्गत आवंटियों के हितों के साथ-साथ सम्पवर्तक के भू-सम्पदा परियोजना के विकास को दृष्टिगत रखते हुए अधिनियम की धारा-34 के अन्तर्गत परिवाद दर्ज कराये जाने का भी उल्लेख है, जो कि निम्नवत्‌ Be "Any aggrieved person may file a complaint with the

Authority or the adjudicating officer, as the case may be, for any violation or contravention of the provisions of this Act or the rules and regulations made there under against any promoter allottee or real estate agent,as the case may be." उक्तानुसार कोई व्यथित व्यक्ति, यथास्थिति किसी सम्प्रवर्तक, आवंटी या भू-सम्पदा अभिकर्ता के विरूद्द अधिनियम या उसके अधीन बनाये गये नियमों या विनियमों के उपबन्धों के किसी अतिकमण या उल्लंघन के लिए, यथास्थिति, प्राधिकरण या न्यायनिर्णायक अधिकारी को परिवाद दर्ज कर सकेगा, जिससे यह स्पष्ट है कि यदि सम्प्रवर्तक भी व्यथित होते हैं, तो उन्हें आवंटियों के विरूद्ध वाद योजित करने का अधिकार होगा। पत्रावली पर उपलब्ध अभिलेखों एवं साक्ष्यों से विदित है कि शिकायतकर्ता (प्रमोटर) ने विपक्षी (आवंटी) को उनकी सहमति से अपनी परियोजना में यूनिट संख्या- 20। फ्लैट आवंटित किया था। आवंटन पत्र उभय पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित है, जिससे यह स्पष्ट है. कि आवंटन पत्र में है Page 4 = एवं शर्तों के लिए उभय पक्ष बाध्यकारी है ।शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा अपनी देयता का भुगतान नहीं किया जा रहा है। रेरा अधिनियम की धारा-2(घ) में आवंटी को निम्नवत्‌ परिभाषित किया गया है:-

260) "allottee" in relation to a real estate project, means the person to whom a plot, apartment or building, as the case may be, has been allotted, sold (whether as freehold or leasehold) or otherwise transferred by the promoter, and includes the person who subsequently acquires the said allotment through sale, transfer or otherwise but does not include a person to whom such plot, apartment or building, as the case may .be, is given on rent;" उक्तानुसार विपक्षी शिकायतकर्ता के भू-सम्पदा परियोजना का आवंटी है, जिसके द्वारा शिकायतकर्ता के परियोजना में फ्लैट कय किया गया है। रेरा अधिनियम के अध्याय-4 की arto में आवंटियों के अधिकार और कर्तव्य का उल्लेख किया गया है, जो कि निम्न प्रकार से हैं- (6) Every allottee, who has entered into an agreement for sale to take an apartment, plot or building as the case may be, under section 3, shall be responsible to make necessary payments in the manner and within the time as specified in the said agreement for sale and shall pay at the proper time and place, the share of the registration charges, municipal taxes, water and electricity charges, maintenance charges, ground rent, and other charges, if any. (7) The allottee shall be liable to pay interest, at such rate as may be prescribed, for any delay in payment towards any amount or charges to be paid under sub-section (6).

(8) The obligations of the allottee under sub-section (6) and the liability towards interest under sub-section (7) may be reduced when mutually agreed to between the ३ a 0 and such allottee. — ee ae re eee व कट —— (9) Every allottee of the apartment, plot or building as the a may be, shall participate towards the formation of an association or society or cooperative society of the allottees, or a federation of the same. (0) Every allottee shall take physical possession of the apartment, plot or building as the case may be, within a period of two months of the occupancy certificate issued for the said apartment, plot or building, as the case may be. (l) Every allottee shall participate towards registration of the conveyance deed of the apartment, plot or building, as the case may be, as provided under sub-section (l) of section |7 of this Act." अतः उपरोक्त अधिनियम के विभिन्‍न प्राविधानों के अन्तर्गत आवंटी /विपक्षी का यह कर्तव्य है कि वह किये गये करार के अनुसार समय से भुगतान किये जाने के लिए उत्तरदायित्व होगा और यदि अपनी देयता में कोई विलम्ब किया जाता है, तो आवंटियों द्वारा ब्याज भी देय होगा। मुख्य रूप से अधिनियम की ate) में यह प्राविधान दिये गये है कि आवंटी उपधारा-6 के अधीन अपनी बाध्यताओं और उपधारा-7 के अधीन ब्याज के मुद्दे एवं उसके दायित्व को सम्प्रवर्तक और ऐसे add के बीच परस्परिक सहमति होने पर कम किया जा सकेगा। न्यायहित में यह उचित होगा कि शिकायतकर्ता (प्रमोटर) इस प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए सहमति के आधार पर विपक्षी (आवंटी) से धनराशि प्राप्त करें।

पत्रावती के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता (प्रोमोटर) को परियोजना का ओ.सी दिनांक 22.05.2048 को प्राप्त है, अतः यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्ब की श्रेणी में नहीं है। शिकायतकर्ता (प्रोमोटर) को रेरा के कार्यालय आदेश के कम में पूर्णता हेतु ओ.सी प्राप्त हैं, जिससे विदित है कि परियोजना मेँ निवास करने योग्य है। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए जबकि परियोजना में निर्गाण कार्य पूर्ण किया जा चुका है एवं इसमें कोई संदेह नहीं है कि हक Hage | | द्वारा कब्जा दिये जाने का प्रयास करने के बाद भी विपक्षी (आवंटी) द्वारा कब्जा नहीं लिया गया है। वर्तमान समय में रियल एस्टेट सेक्टर के विकास को गति देने के लिए संतुलित निर्णय लेते हुए यह न्यायोचित होगा कि विपक्षी (आवंटी) अपनी देय धनराशि का भुगतान कर कब्जा प्राप्त करना सुनिश्चित करें । शिकायतकर्ता (प्रोमोटर) के कृत्य एवं कर्तव्य के सम्बन्ध में अधिनियम की धारा-47 में ओ.सी प्राप्त होने के उपरान्त उनकी ओर से कार्यवाही करने के सम्बन्ध में निम्नवत्‌ प्राविधान दिये गये है, जो कि निम्नवत्‌ हैं:-

"[7, (l) The promoter shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common ‘areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub-section (), it shall be the responsibility of the promoter to handover the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the = or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate." उपरोक्त प्राविधान से यह स्पष्ट है कि विपक्षी का यह दायित्व है कि वह आवंटियों की रजिस्ट्रीकृत हस्तांतरण विलेख सामान्य क्षेत्रों में अविभाजित अनुपातिक हक सहित निष्पादित करेगा और स्थानीय विधियों के अधीन उपबन्धित मंजूर रेखांकों के अनुसार विनिर्दिष्ट अवधि के भीतर किसी भू-सम्पदा परियोजना में आवंटियों को, भू-सम्पदा अपार्टमेन्ट आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सामान्य क्षेत्रों का भौतिक कब्जा और उनके हक दस्तावेज सहित सौंपेगा। रेरा अधिनियम की oRei7 की उपधारा-(2) में अधिभोग सम्बन्धी प्रमाण पत्र प्राप्त करने और उपधारा-(।) के निबन्धानुसार आवंटियों को भौतिक कब्जा सौंपे जाने के पश्चात्‌ सम्प्रवर्तत का यह दायित्व होगा कि वह wee विधि के अनुसार सामान्य क्षेत्रों सहित आवश्यक दस्तावेज और रेखांक आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सौंपेगा। उपरोक्तानुसार यह स्पष्ट है कि प्रोमोटर का यह दायित्व होगा कि वह अधिभोग सम्बन्धी प्रमाण पत्र प्राप्त होने के उपरान्त आवंटियों को भौतिक कब्जा सौंपे जाने के पश्चात्‌ विधि के अनुसार आवश्यक दस्तावेज और रेखांक आवंटियों के संगम या सक्षम प्राधिकारी को सौंप दें। रेरा' के गठन के मूल उद्देश्य एवं समस्त परिस्थितियों को देखते हुए समुचित dV निर्णय लेकर आदेश पारित किया जाना न्यायहित में होगा।

5 के गठन के सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 /20:7 बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 2307.20I9 को परित आदेश के पृष्ठ We के प्रस्तर-420 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- 20 "It is apparent that RERA intends protection of home-buyers and aims at completion of the buildings. The buildings have to be completed, for that,we are required to pass orders. We have already assigned the task to NBCC for completion of buildings as the promoters/builders have failed to complete the building within the time fixed and the time which could have been extended. Now, more than l0 years have passed and buyers were given the assurances that they would get flats within three years period by the promoter/builder.The maximum time fixed in RERA has also expired and extension could not have been beyond [ year." उक्तानुसार यह स्पष्ट किया गया है कि रेरा आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए है और उसका लक्ष्य यह है कि प्रोमोटर्स द्वारा बिल्डिंग के समस्त विकास कार्यों को पूर्ण कराते हुए ग्रृहक्रेताओं को उनका आवास / फ्लैट मिल सके | तत्क्रमानुसार आदेश के पृष्ठ संख्या-255 के प्रस्तर-437 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया है:- "The provisions of RERA are beneficial to the home buyers and are intended to insulate them from fraudulent action, ensures completion dv Page 9

of the building a | कउाआ, it is the duty of the court to protect and ensure the home buyers’interest and at the same time to hold them responsible for the duties enjoined upon them under the said statute. We are not absolving the home buyers from the discharge of their liability if any. At the same time, they have the right of enforcement of their right for compensation due to undue delay in completion of the proj ect." उक्त आब्जर्वेशन में यह भी स्पष्ट किया गया है कि रेरा के प्राविधान गृहकेताओं के लिए लाभकारी हैं और किसी प्रकार के विश्वासघात होने से आवंटियों के हितों को संरक्षित करने के लिए हैं एवं बिल्डिंग को पूर्ण कराने हेतु निगरानी का कार्य रेरा का है और पक्षकारों के कर्तव्यों एवं उत्तरदायित्व अधिनियम में तय किये गये हैं। इसी के पश्चात्‌ पुनः रेरा के सम्बंध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43,//209 पायनियर अर्बन लैण्ड एंड इन्फ्रास्ट्रक्चर लिमिटेड एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य में दिनांक 09.08.209 को आदेश के पृष्ठ संख्या-86 के प्रस्तर-29 में निम्नवत्‌ उल्लेख किया हैः-

"The object of RERA is to see that real estate projects come to fruition within the stated period and to see that allottees of such projects are not left in the lurch and are finally able to realise their dream of a home, or be paid compensation if such dream is shattered, or at least get back monies that they had advanced towards the project with interest. At the same time, recalcitrant allottees are not to be tolerated, as they must also perform their part of the bargain, namely, to pay instalments as and when they become due and payable." Page ह्ज्ज्ज्म्म्म्म्ग्म्न््न्भाभानाभाथ 7 उक्त आदेश में महत्वपूर्ण आब्जर्वेशन यह दिया गया है कि रेरा का लक्ष्य है कि वह अपनी निगरानी एवं देखरेख में प्रोमोटर्स द्वारा भू-सम्पदा परियोजना को एक निर्धारित - अवधि में फलस्वरूप पूर्ण करा ली जाये, जिससे कि आवंटी अपने फ्लैटस्‌ पाने से वंचित न हो जाये और उन्हें अपने सपनों का घर मिल सके, साथ ही साथ दुर्दम्य (Recalcitrant) आवंटियों को भी परियोजना पूर्ण कराने का सहयोग न करने में उत्तरदायित्व माना है। यह भी कहा गया है कि आवंटी अपने कर्तव्यों को सम्यक रूप बल से पूर्ण करें, मुख्य रूप से जैसे कि किश्तों का समय से भुगतान करना सुनिश्चित - कर लें, जिससे कि परियोजना को पूर्ण किया जा सके। ऐसे में उपरोक्त माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्धारित की गयी विधि व्यवस्था के अनुसार यह स्पष्ट है कि रेरा का मुख्य उद्देश्य, परियोजना को

_ .. फलस्वरूप प्रोमोटर्स द्वारा पूर्ण कराना और आवंटियों द्वारा सम्यक रूप से अपनी किश्तों का भुगतान सुनिश्चित कर लिया जाना, जिससे कि परियोजना को निर्धारित अवधि में पूर्ण कराया जा सके। आवंटियों के हितों को' संरक्षित करने के लिए परियोजना विलम्ब होने पर ब्याज का लाभ भी आवंटियों को देय होगा, परन्तु इससे - पूर्व आवंटियों का यह भी उत्तरदायित्व होगा कि वह अषनी किश्तों का समय से भुगतान करें। समस्त परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी (आवंटी) को निर्देशित किया जाता है कि वह अपनी देयता में किये गये विलम्ब के लिए McLRH% की वार्षिक ब्याज दर से शिकायतकर्ता (प्रमोटर) को देय धनराशि अदा कर कब्जा प्राप्त करें। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न*आदेश पारित किये जाते हैं :- आदेश __=_———_—_—SSSSSS Page i2 = 4. विपक्षीगण (आवंटियों) को आदेशित किया जाता है कि वह | उपरोकतानुसार शिकायतकर्ता (प्रमोटर) को दिनांक 30.06.202 तक el अपनी देय धनराशि का भुगतान कर फ्लैट का कब्जा प्राप्त करना सुनिश्चित करें। 2. शिकायतकर्ता (प्रमोटर), विपक्षीगण (आवंटियों) की देय धनराशि का विवरण 30 दिनों के अन्दर Ge उपलब्ध कराते हुए कब्जा ऑफर पत्र जारी करें। 3, शिकायतकर्ता (प्रमोटर), विपक्षी (आवंटियों) के फ्लैदड«की समस्त सुविधाओं को आवंटन अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.06.2024 तक कब्जा देना सुनिश्चित करे और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार 7 रजिस्ट्री करायें। 4... शिकायतकर्ता (प्रमोटर), विपक्षीगण (आवंल्यों) से किसी भी प्रकार की अनुचित मांग नहीं करेंगे।

— 5. शिकायतकर्ता (प्रमोटर), विपक्षीगण (आवंटियों) को सभी मांगों का Calculation Sheet उपलब्ध करायें | 6. इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी। हे दिनांक :- 25,/05 / 2024 alee — (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण