उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अंतर्गत धारा-34, Ws—04 उपस्थिति:-- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या:- NCRI44/2/87228/2024 देवेन्द्र कुमार यादव बनाम निमी होम्स प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध जमा धनराशि मय ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना “Symbolic Homes” में यूनिट संख्या-6-0। बुक की गई थी। जिसकी कुल कीमत 24,50,000/- रुपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 7,45,000/- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध पत्र के अनुसार दिनांक 37.03.20I7 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु उक्त अवधि के 34 माह उपरान्त भी यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना स्थल पर किसी भी प्रकार का निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है और न ही सक्षम प्राधिकरण से सेंग्शन प्लान के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से अनुमोदन प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिउत्तर पत्र, अनुबन्ध पत्र दिनांकित 26.03.2046 की प्रति, जमा धनराशि वापस किये जाने के सम्बन्ध में विपक्षी को प्रेषित प्रार्थना पत्र दिनांकित 23.44.2024 की प्रति, जमा धनराशि की रसीदों की छायाप्रति दाखिल की गयी है।

विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना स्थल की भूमि विभिन्‍न कारणों की वजह से विवादित रही और माननीय उच्च न्यायलय द्वारा अपील सख्या-545 / 2005 के उपरान्त विपक्षी को प्रश्नगत यूनिट का भौतिक कब्जा नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा प्राप्त किया गया। विपक्षी का कहना है कि प्रश्नगत परियोजना ऑनगोईंग परियोजना की श्रेणी के a ae Page i L अन्तर्गत नहीं है और वर्तमान पीठ को उक्त के सम्बन्ध आदेश पारित करने का क्षेत्राधिकार प्राप्त नहीं है। दिनांक 09.03.2047 को परियोजना नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा सील की जा चुकी है, जिसके सम्बन्ध में उनके द्वारा माननीय उच्च न्यायालय के समक्ष वाद योजित किया गया और माननीय उच्च न्यायालय उक्त के सम्बन्ध में यथास्थिति बनाये रखने के आदेश पारित किये। yeaa परियोजना नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के विनियामित क्षेत्र के अन्तर्गत नहीं है, बल्कि जिला पंचायत क्षेत्र के अन्तर्गत है। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा योजित शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में कोई अभिलेखीय साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4. क्या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्‍या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है? en शिकायतकर्ता को जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जा सकता है अथवा नहीं? निस्तारण बिन्दु सं० 4

बिन्दु vo 4 इस आश्य से विचारित है कि क्या विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना रेरा में रजिस्ट्रेशन योग्य है एवं क्या परियोजना के सम्बनध में रेरा प्राधिकरण को सुनवाई करने का क्षेत्राधिकार है? शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा उभयपक्षों के मध्य निष्पादित अनुबन्ध पत्र के अनुसार दिनांक 34.03.2047 तक प्रदान किया जाना था, परन्तु vat अवधि के 34 माह उपरान्त भी यूनिट का कब्जा उपलब्ध नहीं कराया गया है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी द्वारा परियोजना स्थल पर किसी भी प्रकार का निर्माण कार्य नहीं किया जा रहा है और न ही सक्षम प्राधिकरण से सेंग्शन प्लान के सम्बन्ध में सक्षम प्राधिकरण से अनुमोदन प्राप्त किया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि मय ब्याज अनुरोध किया गया है। जिस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि gear परियोजना ऑनगोईग परियोजना की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं है और वर्तमान पीठ को उक्त के सम्बन्ध आदेश पारित करने का क्षेत्राधिकार प्राप्त नहीं है। दिनाक कार तब | दिनांक 09.03.2047 को परियोजना नोएडा me विकास प्राधिकरण Page 2 द्वारा सील की जा चुकी है, जिसके सम्बन्ध में उनके द्वारा माननीय उच्च न्यायालय के समक्ष वाद योजित किया गया और माननीय उच्च न्यायालय उक्त के सम्बन्ध में यथास्थिति बनाये रखने के आदेश पारित किये। प्रश्नगत परियोजना नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के विनियामित क्षेत्र के अन्तर्गत नहीं है, बल्कि जिला पंचायत क्षेत्र के अन्तर्गत है। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता द्वारा योजित शिकायत को खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

प्रथम दृष्टया रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना Symbolic Homes WI में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या--6745-6749 / 2024 “मैसर्स न्यूटेक प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स प्रा0 लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

33. Under Chapter I of the Act 206, registration of real 206, registration of real estate projects became mandatory and to make the statute and to make the statute applicable and to take its place under _subSection (l) and to take its place under subSection (l) of Section 3, it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(]), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by subsection (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects.

उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के प्राविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा में पंजीकृत करायी गयी हो और परियोजना का पंजीयन कराना अनिवार्य है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी की wera परियोजना “Symbolic Homes” रेरा में पंजीकृत नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्ता की प्रश्नगत शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन ग्राहय नहीं है और शिकायतकर्ता कोई याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। समस्त तथ्यों एवं eee Page 3 परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी के विरूद्द रेश अधिनियम की ars के अन्तर्गत वर्तमान समय में कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान समय में ग्राहय न होने के कारण वर्तमान में Abeyance में रखी जाती है। 2. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना का Ar में पंजीकरण कराने के सम्बन्ध में जांच कराकर यथोचित कार्यवाही आगामी 3 माह में सुनिश्चित करायें | 3. सचिव, रेरा इस बिन्दु का दोनों पक्षों को नोटिस देकर व अन्य आवश्यक अभिलेखों के आधार पर यह विनिश्चय कर लें कि क्या यह परियोजना रेरा में पंजीकृत कराई जानी अपेक्षित थी अथवा नहीं। TATA अग्रेतर कार्यवाही कराकर यह पत्रावली आगामी 3 माह में पुनः परिणाम सहित प्रस्तुत की जाये । दिनांक — 5/7/ 2022 "0920: (कल्पना मिश्रा) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 4 : |