E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई te—or (पूर्व में पीठ-0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: ।२८0२]44/] 2/87]43/202] मनमीत पाल सिंह बनाम ग्रीन बे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 कल /शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 04-06-2025 को प्रस्तुत किया गया। पुकार we weit / शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री कैलाश पाण्डेय उपस्थित हुए तथा विपक्षी / बिल्डर की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री राज सिंह उपस्थित हुए। इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 04-06-2025 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(8), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(9) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- #34(8) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके

Page | of 6 = गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (2) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ हैः-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regulations made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue, (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 में प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत a Page 2 of 6 E-Court

= If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as ” determined by the Authority. यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45-40-2023 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-04--2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्ा प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक o2—-4:-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20-4:-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई, दिनांक o4—0:-2024, दिनांक 40--05-2024, दिनांक 28--08-2024, दिनांक 30-40-2024, दिनांक 47-04-2025, दिनांक 26-03-2025 एवं दिनांक 04—06—2025 को की गयी। प्रकरण में welt // शिकायतकर्ता द्वारा अपना लिखित जवाब, दिनांक 24-40-2024 दाखिल करते हुए, विपक्षी द्वारा प्रस्तुत अनुपालन आख्या में किये गये समस्त तथ्यों / अभिकथनों का प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा पूर्ण रूप से खण्डन करते हुए, अपने कथन के समर्थन में विभिन्‍न तथ्यों / अभिकथनों का उल्लेख कर, पीठ द्वारा asi के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-04-2022 का पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने का अनुरोध किया गया है। Page 3 of 6 E-Court es उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के तर्कों को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। vend शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत दिनांक 24-04--2022 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न आदेश पारित किये गये:- 4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकतगिण के wiley की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर (दिनाक 3॥--05--2022 तक anh Jaa सहित कब्जा देना छुनिश्वित करें और देय RPT You प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना छुनिश्चित करें।

2 विपक्षी शिकायतकर्ता को दिनांक 24-06-2075 से दिनांक 30--04-2077 तक 45,/— wae प्रतिवर्ग wa प्रतिमाह (54,“- रुपये ग्राति af मीटर प्रतिमाह) की दर से एवं दिनांक 6/-05--2077 से ake aah ग्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वार जगा धनराशि पर विलस्ब ब्याज के रूप में MCLR+I ग्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित Be | ब्याज की यह धनराशि आंतिय थ्ुयतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी/ ब्याज की धनराशि देय धनराथि से आधिक होने पर थिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 तक परियोजना में हुए ora bg ब्याज की गणना नहीं की जायेगी/ साथ ही इस अवधि में थिकायतकर्ता द्वारा यदि ws after (Over Dues) & तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा।/ अन्य थिकायतकतायिण के ग्रकरण में अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी। 3. विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि er अधिनियम 20:6 की धारा 2606) के अनुसार यदि Kr ay होने के बाद wie ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से mater द्वारा लिया जाता है. तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वार डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा/ अतः fad थ्ुयतान पर थिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ ग्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा/ यदि इससे अधिक दर से als धनयाशि रेश ory होने के ग्राद आवंटी से विलम्ब eg ली ययी है. तो ena अवधि हेतु ब्याज की धनयाथि की भी उसी दर से यणना की जायेगी / 4. शिकायतकतायण विपक्षी से “गोल्फ vara” लेने के लिए बाध्य नहीं हैं और

यदि शिकायतकतायण arr “गोल्फ मेस्बराशिप” लेने की सहमति दी जाती & तभी विपक्षी शिकायतकतयिण से “गोल्फ मेस्बरशिप” को मद में धनराशि की माँग करने का अधिकारी है। Page 4 of 6 हु 2 E-Court 5. विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह थिकायतकतगिण को प्लॉट का कब्जा देते समय सभी ata अनुबन्ध में दिए ग्राविधानों की सीमा तक ही प्राप्त करने के अधिकारी हैं। 6. इस आदेश की एक-एक mie सम्बन्धित प्रत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिणादित स़िद्धान्त के अचुरुप धनराशि व ब्याज की ग्रत्येक मामले में गणना की जायेगी | 7. इस आदेश का Sora थू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की धाए--69 तथा अन्य yaad ग्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया Get | 8. यदि विपक्षी द्वार इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है. तो शिकायतकर्तायण को यह अधिकार होगा कि रेश प्राधिकरण को माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेयें/”

उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 2:-04—-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को प्रस्तर-04 एवं 02 के अनुसार दिनांक 34-05-2022 तक प्रार्थी / शिकायतकर्ता की प्रश्नगत प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर ओ.सी./सी.सी. सहित कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा पोर्टल पर अपलोडेड एवं दाखिल लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 29-05-2024 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट do पर अपलोड एवं प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 2i-04—-2022 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा देते हुए, अंतिम saree सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। अतः उपर्युक्त समस्त तथ्यों एवं वर्णित परिस्थितियों के आलोक में यह स्पष्ट है कि विपक्षी द्वारा अभी तक पीठ द्वारा पारित आदेश, दिनांक 24-04-2022 के किसी भी प्रस्तर का कोई अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया गया है। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-04--2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत प्लॉट के भौतिक कब्जे एवं रजिस्ट्री Page 5 of 6 E-Court

की कार्यवाही हेतु मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 24-42-2025 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 2(-04--2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 42-42-2025 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें। यदि मा. न्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 2:-04—-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 27-40-2025. (संजय आए: न अध्यक्ष, रेरा। Page 6 of 6