उठप्र० भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। Uie—04 उपस्थिति :-- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या:- NCR44/42/87000/202I डा. पूरन चंद एवं उर्मिला देवी बनाम इम्पीरिया स्ट्रक्चर्स लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध रजिस्ट्री कराये जाने tg संस्थित किया गया है |

संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना में यूनिट संख्या- i9 बुक किया गया था, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 69,40,944/— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा वर्ष 2004 में परियोजना आरम्भ की गयी। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 09.02.2045 को विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी, जिसकी कुल कीमत 65,62,500 / - रूपये थी। शिकायतकर्ता द्वारा 5 लाख रूपये का भुगतान किया गया था एवं war यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य एम.ओ.यू दिनांक 40.03.2045 को निष्पादित किया गया। एम.ओ.यू के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 40.03.2045 से मार्च 2008 या ऑफर ऑफ पोजेशन, जो भी बाद में तक की अवधि तक एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान नहीं किया गया है, जिससे कारण शिकायतकर्ता को ऑर्थिक नुकसान का सामना करना पड़ ver है। शिकायतकर्ता द्वारा उक्त यूनिट के रापेद्षा पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, जिसके बावजूद भी विपक्षी द्वारा 3,48,444 //-रूपये की धनराशि को अवैधानिक मांग पत्र जारी किग्रा है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक ॥7.06.2020 को पत्र प्रेषित करते हुए आश्वासन दिया गया है कि उनके द्वारा ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है तथा शेष wears रिटर्न का भुगतान ऑफर ऑफ पोजेशन ua प्रेषित किये जाने के पश्चात्‌ अंतिम भुगतान में समायोजित कर लिया जायेगा। विपक्षी द्वारा दिनांक 49.09.2020 को फिटआउट पोजेशन पत्र प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 20.04.2024 को विपक्षी को पक्ष प्रेषित करते हुए ओ. सी एवं एन.ओ.सी की छायाप्रतियां उपलब्ध कराये जाने का अनुरोध किया गया, जिसमें विपक्षी विफल रहे हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विभिन्‍न तिथियों पर ई-मेल

L पत्र के माध्यम से उक्त के सम्बन्ध में जानकारी अर्जित चाहा, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई संतोष जनक जवाब उपलब्ध नहीं कराया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में फिट-आउट पोजेशन पत्र दिनांक 49.09.2020, एश्योर्ड रिटर्न के सम्बन्ध में पत्र, जमा धनराशि की wee, एम.ओ.यू की छायाप्रति, स्वागत पत्र, पेमेंट प्लान, आवेदन फॉर्म, ई-मेल की छायाप्रति, वकालतनामा की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है एवं सक्षम प्राधिकरण से सभी प्रमाण पत्र भी प्राप्त किये जा चुके है, जिसके पश्चात्‌ उनके द्वारा ओ.सी प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन भी किया जा चुका है। विपक्षी की परियोजना रेरा कार्यालय द्वारा जारी आदेश दिनांक 46.09.20:9 के अनुसार डीम्ड ओ.सी की श्रेणी में आता है। विपक्षी द्वारा अगस्त 2020 तक एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को दिनांक 40.04.2024 एवं दिनांक 09.06. 2024 को एग्रीमेंट फॉर सबलीज कराये जाने हेतु पत्र प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता अपनी बकाया धनराशि का भुगतान कर सबलीज़ नहीं करा रहे है। शिकायतकर्ता अपनी बकाया धनराशि का भुगतान कर Tacit डीम्ड निष्पादित करा सकते है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ओ.सी हेतु आवेदन पत्र, मासिक समायोजन पत्र, सबलीज डीड निष्पादित कराये जाने हेतु पत्र, फिटआउट पोजेशन पत्र, वकालतनामा की छायाप्रतियां दाखिल की है।

उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- 4... क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या-4 शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 09.02.2045 को विपक्षी की परियोजना में यूनिट बुक करायी गयी, जिसकी कुल कीमत 65,62,500/—- रूपये थी। शिकायतकर्ता द्वारा 5 लाख रूपये का भुगतान किया गया था एवं vad यूनिट के सापेक्ष उभयपक्ष के मध्य एम.ओ.यू दिनांक 40.03.2045 को निष्पादित किया Page 2

गया। एम.ओ.यू के अनुसार विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 40.03.2045 से Ars 2048 या ऑफर ऑफ पोजेशन, जो भी बाद में तक की अवधि तक एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया जाना a, ५रनतु विपक्षी द्वारा years रिटर्न का भुगतान नहीं किया गया है, जिससे कारण शिकायतकर्ता को ऑर्थिक नुकसान का सामना करना पड़ रहा है। शिकायतकर्ता द्वारा vat यूनिट के सापेक्ष पूर्ण धनराशि का भुगतान किया जा चुका है, जिसके बावजूद भी विपक्षी द्वारा 3,48,444 /-रूपये की धनराशि को अवैधानिक मांग पत्र जारी किया है। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 7.06.2020 को पत्र प्रेषित करते हुए आश्वासन दिया गया है कि उनके द्वारा ओ.सी हेतु आवेदन किया जा चुका है तथा शेष एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र प्रेषित किये जाने के पश्चात्‌ अंतिम भुगतान में समायोजित कर लिया जायेगा। विपक्षी द्वारा दिनांक 49.09.2020 को फिटआउट पोजेशन पत्र प्रेषित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा दिनांक 20.04.2024 को विपक्षी को पक्ष प्रेषित करते हुए ओ.सी एवं एन.ओ.सी की छायाप्रतियां उपलब्ध कराये जाने का अनुरोध किया गया, जिसमें विपक्षी विफल रहे हैं। शिकायतकर्ता द्वारा विभिन्‍न तिथियों पर ई-मेल एवं पत्र के माध्यम से उक्त के सम्बन्ध में जानकारी अर्जित करना चाहा, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई संतोष जनक जवाब उपलब्ध नहीं कराया गया। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

दूसरी ओर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि उनके द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण किया जा चुका है एवं सक्षम प्राधिकरण से सभी प्रमाण पत्र भी प्राप्त किये जा चुके है, जिसके पश्चात्‌ उनके द्वारा ओ.सी प्राप्त किये जाने हेतु आवेदन भी किया जा चुका है। विपक्षी की परियोजना रेरा कार्यालय द्वारा जारी आदेश दिनांक 76.09.20I9 के अनुसार Ses ओ.सी की श्रेणी में आता है। विपक्षी द्वारा अगस्त 2020 तक एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया जा चुका है। शिकायतकर्ता को दिनांक 40,04.2024 एवं दिनांक 09.06.2024 af Wie फॉर सबलीज कराये जाने हेतु पत्र प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु शिकायतकर्ता अपनी बकाया धनराशि का भुगतान कर waco नहीं करा रहे है। शिकायतकर्ता अपनी बकाया धनराशि का भुगतान कर सबलीज डीम्ड निष्पादित करा सकते है। पत्रावली पर विपक्षी द्वारा आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र हेतु आवेदन किये जाने के सम्बंध में प्रेषित पत्र की छायाप्रति दाखिल की गई है परन्तु विपक्षी द्वारा परियोजना से सम्बंधित सक्षम प्राधिकरण से प्राप्त अनापत्ति प्रमाण पत्रों की छायाप्रतियां दाखिल नहीं की गयी है और न ही उनके द्वारा ऐसा कोई शपथ पत्र दाखिल किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि उनके द्वारा आवेदन शा —_—_ Page 3 Page 3 किये गये आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र पर सक्षम प्राधिकरण द्वारा कोई आपत्ति दर्ज करायी गयी है अथवा नहीं। ऐसी स्थिति में यह कहना है कि विपक्षी की परियोजना डीम्ड ओ.सी की श्रेणी में आती है, उचित नहीं है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में एम.ओ.यू दिनांक 40.03.205 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जिसके कब्जे वाले प्रस्तर के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा इस अनुबन्ध निष्पादन की तिथि से 3 वर्षों में यूनिट का कब्जा दिया जाना था। ऐसे में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 40.03.2048 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक i4.03.20i8 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा vat धनराशि का उपभोग किया गया है। Page 4

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय,/पटटा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय / पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we 9.2(i) F प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतू प्राविधानित है किः- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील tio 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " The period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser

herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20I6 with respect to delay in handing over posscssion. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. का उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी./सी.सी. मिलने or Page 5 अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.:020I8 को Yolo शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-740 /8-3-78-65 fafar/ie & द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"प.] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on unless there is delay or failure due to war, flood, drought fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी कम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद Goto wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 20.05.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25. 03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलग्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु weT—7 नि*त।रि० किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- so Page 6 LS विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के यूनिट्स की समस्त सुविधाओं को एम.ओ.यू के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 30.09.2022 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 47.03.20i8 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाये। aifas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी। विपक्षी द्वारा जिस अवधि में शिकायतकर्ता को एश्योर्ड रिटर्न का भुगतान किया गया है, उस अवधि में शिकायतकर्ता विलम्बित अवधि का ब्याज पाने के अधिकारी नहीं होंगे। विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 (za)(i) के अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+] प्रतिशत है। इस आदेश का veces भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम,

2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक :- \S/0}/2022 (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7