उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। पीठ-04 उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य क्रम Uo शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण l. इटारा44/2/86720/202॥ दिनेश कुमार शर्मा 2. | NCRI44/I2/8634/202 कमल शल्य बनाम dead कैपिटल इंफ्राटेक होम्स प्रा0 लि0 शिकायतकर्ता दिनेश कुमार शर्मा के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह दोनों शिकायतें एक ही परियोजना Capital Athena (?095०-।) से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। शिकायत संख्या- NCRI44/i2/86720/202 दिनेश कुमार शर्मा अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरुद्ध यूनिट को पुनर्स्थापित कर यूनिट का कब्जा दिलाये जाने हेतु वाद संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना Capital Athena (2॥95०-) में यूनिट संख्या-0.87-50 बुक करायी गयी थी। यूनिट की कुल कीमत 37,76,727/— रुपये थी, जिसके सापेक्ष उनके ERI 3,78,000/— रुपये का भुगतान विपक्षी को किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी से आवंटित यूनिट के सम्बंध होम लोन, जो स्वीकृत है उसके लिए एन.ओ.सी. दिये जाने का अनुरोध किया गया, परन्तु विपक्षी द्वारा एन.ओ.सी. नहीं दिया गया और अब विपक्षी ने यूनिट को निरस्त कर दिया है। eC 4 अतः शिकायतकर्ता द्वारा यूनिट को पुर्नस्थापित कराकर कब्जा fart जाने का अनुरोध किया है। जिस कारण शिकायतकर्ता द्वारा भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण अधिनियम की ai—3i के अन्तर्गत विपक्षी के विरुद्ध यह शिकायत दर्ज की गयी है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में बुकिंग फॉर्म, एग्रीमेंट फॉर सेल दिनांक 40.02.2020, जमा धनराशि की रसीदें, ई-मेल पत्राचार, अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा परियोजना ८बकॉकक Athena (2॥४७४-) में यूनिट संख्या- CA-07/50 बुक करायी गयी थी, जिसके सापेक्ष दिनांक 40.02.2024 को फ्लैट क्रेता अनुबन्ध निष्पादित किया गया। शिकायतकर्ता ने फ्लेक्सी पेमेंट प्लान 60 : 40 प्रतिशत के अन्तर्गत यूनिट बुक कराई गई थी, जिसके अनुसार 60 प्रतिशत धनराशि का भुगतान बुकिंग के समय किया जाना था और 40 प्रतिशत धनराशि का भुगतान कब्जा दिये जाने के समय किया जाना था, जबकि शिकायतकर्ता ने यूनिट की कुल कीमत रु0 37,39,600 के सापेक्ष मात्र रु0 3,78,000/— भुगतान किया है, जबकि शिकायतकर्ता को 45 दिन में wo 48,74,943 /- भुगतान किया जाना था। शिकायतकर्ता को धनराशि भुगतान किये जाने हेतु डिमांड नोटिस पंजीकृत डाक से भेजा गया, जिसमें यूनिट निरस्त किये जाने का तथ्य अंकित किया गया था, परन्तु शिकायतकर्ता ने धनराशि का भुगतान नहीं किया। तत्पश्चात्‌ शिकायतकर्ता की यूनिट कैंसिल कर दी गयी। विपक्षी नियमानुसार 40 प्रतिशत धनराशि कटौती करके अवशेष धनराशि वापस किये जाने को तैयार है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र में अंकित किया गया है कि नेशनल ग्रीन ट्रिब्यूनल के निर्देश पर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा भू-जल दोहन पर रोक लगायी गयी, जिससे परियोजना के लिए पानी की सप्लाई का इंतजाम करने में विलंब कारित हुआ।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में प्रतिवाद पत्र, अनुस्मारक पत्रों, ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण के कार्यालय आदेश दिनांक 46.4.202, Ho सर्वोच्च न्यायालय के आदेश, Ao एन.जी.टी. के आदेशों, पर्यावरण प्रदूषण अथॉरिटी के आदेशों, आदि अभिलेखों की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। उभयपक्ष के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। पक्षकारों के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित बिन्दु विचारणीय किये गये हैं :- t. क्या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई ? यदि हां तो प्रभाव। 2. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाए ? यदि हां तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु सं0० 4 बिन्दु vo 4 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या Force Majeure Events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलंबित हुई ? यदि हां तो प्रभाव ? यह वाद बिन्दु भी विपक्षी के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि कुछ अप्रत्याशित घटनाओं (Force Majeure 8ए०॥७) (जैसे दंगा, आंदोलन, हड़ताल, औद्योगिक विवाद, gare पर सेवाओं एवं आपूर्ति का बाधित होना, सरकार का नीति परिवर्तन, न्यायिक wre आदेश, निर्णय व डिक्री से कार्य बाधित होना, अनुज्ञप्ति व संस्तुतियों में होने वाला विलंब आदि) के कारण परियोजना विलंबित हुई, विपक्षी की ओर से न तो यह कथन किया गया कि किन फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत उसकी परियोजना विलंबित हुई और न ही फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स की बाबत कोई साक्ष्य पत्रावली पर दाखिल किया गया है।

इसके अतिरिक्त माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 // 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं ary’ में अभिनिर्धारित किया गया है:- शा 3

"|4], On behalf of Amrapali group, learned senior counsel submitted that there were force majeure conditions in completing the projects. There were legal impediments in the completion of projects within the period given in the flat-buyers agreement during the period from 20I-5. The submission is baseless. It is apparent that the Full Bench of the High Court though held that the land acquisition was vitiated but still it was upheld. The High Court did not quash it for the reason that development has taken place. Higher compensation was ordered to be paid. That order was affirmed by this Court in 20I5 in Savitri Devi v. State of U.P. (20I5) 7 SCC 2]. There was no interim stay granted by the High Court on construction work, is made clear by the Noida and Greater Noida authorities. There was no room to entertain any doubt as to the fact whether for a particular village the acquisition had been quashed. There was no quashing of land acquisition and moreover, there was no stay. Only higher compensation was ordered to be paid. There was no force majeure condition or any legal impediment as such the period from 200। to 205 cannot be treated as a moratorium period vis-a-vis the dues of Noida and Greater Noida authorities. The submission made as to the farmers' agitation etc. is too vague and 30% of the projects have come up; whereas 70% have not yet come up, out of the projects in Noida and Greater Noida alone."

उपरोक्त ऑब्ज़रवेशन से यह स्पष्ट है कि वर्ष 204 से वर्ष 205 के मध्य निर्माण कार्य पर कोई WA आदेश नहीं थे, जो कि नोएडा एवं ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दर्शित किया गया और -इस आदेश में यह भी स्पष्ट किया गया है कि वर्ष 2044 से वर्ष 2045 के बीच कोई फोर्स मैज्योर कारण या विधिक रूप से रोक नहीं था। चूंकि माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी यह स्पष्ट किया जा चुका है कि वर्ष 2044 से वर्ष 20i5 के ब्रीच कोई फोर्स मैज्योर इवेन्ट्स नहीं था, ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी इसके अतिरिक्त इसी आदेश में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-940 ,/ 2047 “बिक्रम चटर्जी एवं अन्य बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं अन्य” के निर्णय के पृष्ठ संख्या-234 एवं प्रस्तर 440 में फोर्स मैज्योर को निम्नवत्‌ परिभाषित किया है:- टी "Force majeure shall mean a case of war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature." उपरोक्त फोर्स मैज्योर के परिभाषा से यह स्पष्ट है कि फोर्स मैज्योर वह स्थिति है, जिसमें की युद्ध, बाढ़, सूखा, आग, तूफान, भूकम्प या अन्य प्रकृतिक आपदा आई हो, प्रश्नगत प्रकरण में ऐसी कोई परिस्थिति उत्पन्न नहीं हुई और विपक्षी ऐसी दशा में वह इस तर्क का लाभ पाने का अधिकारी नहीं है। तदनुसार बिन्दु संख्या-4 Prema किया जाता है। निस्तारण बिन्दु to 2 बिन्दु dere इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये ? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा अनुबन्ध दिनांक 40.02.2020 की छायाप्रति दाखिल की गयी है, जो उभयपक्षों के मध्य निष्पादित है, जिसके पृष्ठ संख्या 07 के प्रस्तर 07 में उल्लेख किया गया है कि शिकायतकर्ता को परियोजना का निर्माण कार्य पूर्ण कर दिनांक 34.42.2024 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध करा दिया जाएगा। ऐसे में serge शिकायतकर्ता दिनांक 34.42.202 तक कब्जा पाने का अधिकारी था। विपक्षी की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी देय धनराशि का भुगतान न किये जाने पर यूनिट निरस्त कर दिया गया था। शिकायतकर्ता की ओर से तर्क प्रस्तुत किया गया कि बैंक से लोन स्वीकृत हो गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा एन.ओ.सी. नहीं दिया, जिस कारण धनराशि का भुगतान नहीं हुआ है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी द्वारा अपनी परियोजना को समय-समय पर निर्माण कार्य पूर्ण करते हुए शिकायतकर्ता से धनराशि प्राप्त किये जाने हेतु माँग पत्र भेजे जाने थे और शिकायतकर्ता द्वारा धनराशि का भुगतान किया जाना था, परन्तु इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य अथवा मांग पत्र दाखिल नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि विपक्षी द्वारा भुगतान पेमेन्ट प्लान के अनुसार समय-समय पर शिकायतकर्ता से उनकी अवशेष धनराशि का भुगतान किये जाने हेतु कहा गया हो और भुगतान न किया गया हो। w

यदि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी को समय से धनराशि का भुगतान नहीं किया गया, तो यह विपक्षी की जिम्मेदारी बनती है कि वह शिकायतकर्ता को समय-समय पर माँग पत्र भेजकर अवशेष धनराशि की माँग करते और शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि का भुगतान न किये जाने की स्थिति में समुचित अवसर देकर उनकी यूनिट को निरस्त करते हुए उसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि को उन्हें वापस कर देते, परन्तु शिकायतकर्ता की जमा धनराशि विपक्षी द्वारा वापस नहीं की गयी। इससे यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 04.07.2022 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है, तो इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 “सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल” में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession."

उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, की अवधि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन oie. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable."

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause— (i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, तो राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.20.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 208 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये च्स्ट विक्रय / पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.29) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +I% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"' यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। sar प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRt प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई देय धनराशि में विलम्ब है, तो विपक्षी भी McLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त सकता है। इसके अतिरिक्त दिनांक 47.40.2048 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8--3-48-65 विविध ,/ 46 के द्वारा मॉडल Was के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है :- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

"7. Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities and facilities of the Project in place on , unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को कोविड-49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आंवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-2 Pena किया जाता है। हैं :-

उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट को पुनर्स्थापित करते हुए, आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुसार समस्त सुविधाओं को पूर्ण कराकर एवं शिकायतकर्ता से यूनिट के मद में अवशेष धनराशि प्राप्त कर ओ.सी.,/सी.सीं. के साथ आदेश अपलोड होने की तिथि से 60 दिन में यूनिट का कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराएं। विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक o7.07.2022 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४८ा॥१+ प्रतिशत वार्षिक ब्याज की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब की अवधि एवं विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी एवं न ही शिकायतकर्ता से किसी अतिदेय (overdues) धनराशि के लिए इस अवधि का ब्याज लिया जाएगा। दूसरे शिकायतकर्ता कमल शल्य के प्रकरण में अनुबन्ध / आवंटन पत्र के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जाएगी। eo विपक्षी को यह भी निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 20I6 की धारा-2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित अवधि के भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+I प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा।

विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 30 दिन के अन्दर शिकायतकर्तागण को ऋण प्राप्त हेतु बैंक से एन.ओ.सी. उपलब्ध करना सुनिश्चित करें। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का क्रियान्वयन करा सकेगें। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाए एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्तों के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जाएगी। इस आदेश का veces भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाए। दिनांक:-- 44/40/ 2022 Koro कल्पना मिश्रा (सदस्य) : उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण 40