E-Court उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, एच-469, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-0 (पूर्व में पीठ--0-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCRI44/2/8654/202 विवेकानन्द प्रसाद बनाम महालक्ष्मी इन्फ्राहोम प्रा. लि. आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 प्रार्थी / शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 30-08-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता स्वयं उपस्थित हुए तथा विपक्षी / बिल्डर की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री लाल मन यादव की प्रॉक्सी अधिवक्ता सुश्री ज्योति शर्मा उपस्थित हुईं | इस पर पीठ द्वारा उभय पक्षों के तकों को विस्तार से सुनते हुए, पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 30-08-2024 को ही सुरक्षित कर, उभय पक्षों को आगामी 05 दिनों के अन्दर अपनी-अपनी लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड एवं दाखिल करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु उभय पक्षों द्वारा अपनी-अपनी लिखित बहस Rr rere पेज़ पर अपलोड एवं दाखिल नहीं की गयी है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का शीघ्र निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(9), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(9) में निम्नलिखित प्राविधान हैः- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;"

धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2006 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके Page | of 6 E-Court E गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोपित कर सकता है। धारा-38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38. (3) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (2) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue. (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. Page 2 of 6 E-Court = भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20:6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- of

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any 0, the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवेदन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 45-42-2022 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-06—2022 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 29-42--2022 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20-04-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 42-06-2023, दिनांक 03-07-2023, दिनांक 44-09-2023, दिनांक 24-04-2024, दिनांक 05--07-2024 एवं दिनांक 30--08--2024 को की गयी। उपर्युक्त तिथियों पर पीठ द्वारा विपक्षी कम्पनी को धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-06-2022 का पूर्ण रूप से अनुपालन करते हुए, अनुपालन आख्या एवं लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड / दाखिल किये जाने हेतु अवसर Page 3 of 6 E-Court किये गये, परन्तु विपक्षी कम्पनी की ओर से पीठ द्वारा पारित उपर्युक्त आदेश का पूर्ण रूप से अनुपालन करते हुए कोई अनुपालन aren एवं लिखित बहस रेरा कप्प्लेन्ट पेज पर अपलोड / दाखिल नहीं की गयी। सुनवाई दिनांक 44-09-2023 को पीठ द्वारा उभय पक्षों के अनुरोध पर, प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली रेरा कंसीलिएटर के समक्ष संदर्भित की गयी, जिसके क्रम में रेरा कंसीलिएटर द्वारा उभय पक्षों के मध्य विभिन्‍न तिथियों पर बैठकें आहूत की गई और अंतिम बैठक, दिनांक 22-42-2023 में यह पाया गया कि द्वितीय पक्ष (विपक्षी कम्पनी) का रूख अडिग होने के कारण प्रकरण में समझौते की सम्भावना नगण्य है, जिस कारण रेरा कंसीलिएटर द्वारा प्रकरण में अंतिम निर्णय हेतु, पत्रावली पीठ के समक्ष दिनांक 22-42-2023 को ही सम्प्रेषित कर दी गयी।

इस पर पीठ द्वारा दिनांक 30-08-2024 को उभय पक्षों के cot को विस्तार से सुनने के उपरान्त, प्रश्नगत प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु सुरक्षित की गयी। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी कम्पनी द्वारा कोई अनुपालन आख्या एवं लिखित बहस रेरा were पेज पर अपलोड एवं दाखिल नहीं की गयी है।

प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा लिखित प्रार्थना-पत्र तिथि रहित दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-06-2022 के उपरान्त उनके द्वारा दिनांक 33-08-2022 को रजिस्ट्री फीस B.,46,500/— की धनराशि विपक्षी कम्पनी को अदा की गयी। उक्त आदेश पारित होने के उपरान्त प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी कम्पनी से मुलाकात की थी, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा न तो घर की चाबी दी गयी और न ही एन.डी.सी. पत्र जारी किया गया, जिस कारण प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा प्रत्येक माह B.5,000/— की दर से किराये का भुगतान करना पड़ा। पीठ द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत कार्यवाही किये जाने के उपरान्त विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रार्थी / शिकायतकर्ता को दिनांक 08-06-2024 को घर की चाबी उपलब्ध करा दी गयी, परन्तु विपक्षी कम्पनी द्वारा न तो अभी तक एन.डी.सी. पत्र जारी किया गया और न ही रजिस्ट्री निष्पादित करायी गयी है। ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण द्वारा फरवरी, 202 से wt00/— प्रतिदिन जुर्माना अधिरोपित किया जा रहा है। विपक्षी कम्पनी द्वारा प्रश्नगत यूनिट का कब्जा निर्धारित समयावधि में न दिये जाने के कारण, प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा किराये के मद में &.20,00,000/— की धनराशि अदा की गयी। इन आधारों पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा किराये के मद में रू.40,00,000 /- fart जाने तथा धारा-63 के अन्तर्गत विपक्षी कम्पनी के विरूद्ध दण्डात्मक कार्यवाही किये जाने का अनुरोध किया गया है। प्रार्थी/ शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में ई-मेल संवाद की प्रतियाँ, मीटर इन्स्टालेशन सर्टिफिकेट, दिनांक 25--06-2024 की प्रति, टैक्स saa की प्रति, कस्टमर स्टेटमेन्ट की प्रति दाखिल की गयी है। Page 4 of 6

E-Court मैंने उभय पक्षों के cet को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समस्त साक्ष्य एवं सामग्री का सम्यूक परिशीलन किया। ward शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा ues के अन्तर्गत दिनांक 45-06-2022 को निम्न आदेश पारित किये गये :- ‘4, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिवित्र Re याचिका संख्या: 940,22077 (बिक्रम चटर्जी एवं आदि बनाम यूनियन ऑफ ड्ंडिया एवं ante) में देय ब्याज सम्बन्धी रिव्यू प्रार्थना-पत्र में पारित आदेश के 90 दिनों के भीतर लीज़ He renter करायें/ HIT प्रकरण के निस्तारण में विलम्ब के फलस्वकृप Ae कब्जे की तिथि पर लायू दरों में are अतिरिक्‍त स्टाग्प एवं विधिक व्यय की देयता होगी तो वह विपक्षी द्वारा दी जानी न्यायहित में होगी. क्योंकि रजिस्ट्री कराने में इस ।विलम्ब का उत्तरदायित्व बायर का नहीं है व विधिक रूप यह बिल्डर का कर्तव्य है। 2 विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि उसकी (दिनांक 29-05-2079 तक बैंक को अदा की जाने वाली ग्री-्ई एम आई की धनराशि की देयता है तथा तबूनुसार वह दिनांक 75-07--20222 तक संशोधित AT पत्र व एन डीसी पत्र जारी करें। इस अवधि में ale होल्डिंग चार्जेज़,/अनुरक्षण व्यय देय न होगया। 3. इस आदेश का THAT Y- ATT (विनियमन तथा विकास) अधिनियम 2076 की I-63 तथा अन्य FATT MANA के अन्तर्गत दंडनीय होगा।/ आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये/”

उपर्युक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-06-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को प्रस्तर-04 के अनुसार प्रार्थी, शिकायतकर्ता के पक्ष में लीज़ डीड/रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा प्रस्तर-02 के अनुसार दिनांक 29-05-2049 तक की अवधि के लिए बैंक को अदा की जाने वाली प्री-ई.एम.आई. की धनराशि का भुगतान करने एवं संशोधित माँग-पत्र तथा एन.डी.सी. पत्र जारी करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा ऐसा कोई साक्ष्य/ प्रमाण रेरा कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड / प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-06-2022 के प्रस्तर-04 के अनुपालन में विपक्षी कम्पनी द्वारा वर्तमान समय में अंतिम अकाउन्ट Sea कर, प्रार्थी/ शिकायतकर्ता के पक्ष में लीज़ डीड / रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो तथा प्रस्तर-02 के अनुपालन में दिनांक 29-05-20:9 तक की अवधि के लिए बैंक को अदा की जाने वाली प्री-ई.एम.आई. की धनराशि का भुगतान एवं संशोधित माँग पत्र व एन.डी.सी. पत्र जारी की जा चुकी हो। Page 5 of 6 E-Court रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 20:6 का नियम-24 निम्नवत्‌ हैः-

“24, Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal.— For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.”

ae: उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अधीन पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 45-06-2022 के प्रस्तर-04 के अनुसार प्रश्नगत यूनिट के सम्बन्ध में cit डीड /रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने की कार्यवाही तथा उक्त आदेश के प्रस्तर-02 का विपक्षी कम्पनी से पूर्ण रूप से अनुपालन कराये जाने की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई के लिए, दिनांक 25-02-2025 को संदर्भित की जाती है। यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 5-06—-2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक: 44-04-2025. ¢ 5 th (संजय ay भूसरेड्डी) अध्यक्ष, RT| Page 6 of 6