है ॥ उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ--04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत WA-NCR 44/I2/8654/202 विवेकानंद ware बनाम महालक्षमी इंफ्राहोम प्राइवेट लिमिटेड प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध पंजीकृत सेल डीड कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। अंतरिम अनुतोष के रूप में “नो-डयूज सर्टिफिकेट” दिलाने व रजिस्ट्री होने तक 400,/- रूपये प्रति दिन का अर्थदण्ड दिलाने का अनुरोध किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना MAHAGUN ULTIMO में यूनिट WaI-SUN -203 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 29,55,900 /-- रूपये थी और शिकायतकर्ता द्वारा सम्पूर्ण धनराशि 32,7,464 /- रूपये का भुगतान किया जा चुका है। रेरा अधिनियम, 2076 की धारा-47 के अनुसार विपक्षी का यह कर्तव्य है कि वह आवंटियों के पक्ष में पंजीकृत सेल डीड निष्पादित करायें, जो कि विपक्षी द्वारा नहीं करायी गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वार। पंजीकृत सेल डीड कराये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में पेमेंट प्लान, कब्जे का प्रस्ताव दिनांक 29.05.2049 मांग पत्र दिनांक 29.05.20:9, आवंटन पत्र दिनांकित 73.08. 205, जमा धनराशि की रसीदें, ऋण अभिलेख, खाता स्टेट्मेन्ट, लिखित शिकायत आदि की छायाप्रति दाखिल की गयी है।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दिनांक 45.03.2022 दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विधि का दुरूपयोग करते हुए वाद योजित किया गया है और शिकायतकर्ता द्वारा तथ्यों को छिपाया गया है|शिकायतकर्ता द्वारा जिपक्षीय अनुबंध पत्र दिनांक 07.4720i5 के अनुसार विपक्षी का प्री-ई.एम.आई धनराशि को 4.42.205 से 30.7.20i8 तक भुगतान करने का दायित्व था तथा ay 2

दिनांक 04.42.2048 के उपरांत शिकायतकर्ता द्वारा उक्त धनराशि का भुगतान किय जाना था, फाइनैन्स कंपनी NBFC/INDIABULLS HOUSING FINANCE LTD द्वार 36 माह की अवधि कि प्री-ई.एम.आई. की धनराशि, लोन स्वीकृत होने के समय ही कटौती कर ली गई थी। इसके बाद शिकायतकर्ता द्वारा बैंक की मासिक किश्त का भुगतान नहीं किया गया। दिनांक 43.04.2047 को स्वयं विपक्षी द्वारा, कब्जे का प्रस्ताव निर्गत किये जाने की दिनांक तक बैंक ऋण भुगतान करने का समर्थन किया गया, किन्तु यह बाध्यकारी नहीं है एवं उनका उत्तरदायित्व uel अनुबन्धानुसार ही है, जिसके समर्थन में विपक्षी द्वारा भारतीय संविदा अधिनियम, 4872 की धारा-- 69, 77 को संदर्भित किया गया है। इसके विपरीत शिकायतकर्ता द्वारा लिये लोन धनराशि 22,78,854 // -- रूपये पर, दिनांक 40.42.2048 से 37.05.20:9 तक के ब्याऊ धनराशि, 4,68,667 /- रूपये का भुगतान विपक्षी द्वारा अतिरिक्त रूप से किया गया है। इस wer 74,57/- रूपये अतिरिक्त दिया गया, जो शिकायतकर्ता द्वारा देर है। आवंटन पत्र दिनांक 43.08.20I5 B प्रस्तर-49 के अनुसार सितग्बर, 2078 तथा अतिरिक्त 06 माह के साथ कब्जा उपलब्ध कराना था तथा प्रश्नगत यूनिट 29,55,900/— अतिरिक्त कर एवं शुल्क के साथ विक्रय की गयी परन्तु आवंटन में निहित शर्तों एवं नियमों के अनुरूप धनराशि भुगतान नहीं की गयी, जिस कारण विलम्ब अवधि के अर्थदण्ड के साथ दिनांक 47.44.2020 तक धनराशि 34,278.78 /— रूपये की विलम्ब अर्थदण्ड का भुगतान किया जाना है। शिकायतकर्ता को फिट ऑउट ऑफर ऑफ पोजेशन मांग पत्र के साथ दिनांक 29.05.20:9 को निर्गत किय गया, जिसके अनुसार 64,279 /- रूपये की धनराशि भुगतान किया जाना grazie था। शिकायतकर्ता विलम्ब से धनराशि भुगतान करने के कारण आवंटन के अनुसार aa एवं वार्ड mee भुगतान करने के लिए उत्तरदायी हैं। अतः विपक्षी द्वार शिकायतकर्ता को अवशेष धनराशि 4,68,667 /- रूपये मय ब्याज भुगतान करते हुए Ue स्टाम्प खयूटी भुगतान करके निबन्धीकरण निष्पादित करने का निर्वेशित करते हुए आदेश पारित करने का अनुरोध किया गया है। एग्रीमेंट के प्रस्तर-28 के अनुसार aa एण्ड वार्ड चार्जेस भी दिनांक 43.08.2045 से देय होगा। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में त्रिपक्षीय अनुबन्ध पत्र दिनांक 07.44. 2045, खाता विवरण, प्री-ई.एम.आई. पत्र, कब्जे का प्रस्ताव दिनांक 29.05.209, एन. डी.सी. दिनांक 24.7.2020, आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 20.08.209 प्राधिकरण से प्राप्त पट्टा विलेख का अनुमोदन, आवंटन पत्र दिनांक 43.08.20:5 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध शाक्ष्यों का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय हैं :-

{ रजिस्ट्री कराने का विधिक उत्तरदायित्व किसका है एवं यदि प्रोमोटर रजिस्ट्री करने में वर्तमान में सक्षम नहीं हैं, तो उसका प्रभाव क्‍या होगा ? ie 2... क्‍या शिकायतकर्ता की यूनिट, wader स्कीम में होने के कारण विपक्षी का प्री-ई.एम.आई. भुगतान करने का उत्तरदायित्व दिनांक 43.04.2047 के पत्र क॑ अनुसार कब्जे की तिथि तक a अथवा uel अनुबन्ध के अनुसार देय तिथि के बाद प्री-ई.एम.आई. की धनराशि भुगतान की गयी को विपक्षी को रिफण्ड दिलाया जाना उचित है ? निस्तारण बिन्दु wear शिकायतकर्ता का कहना है कि रेरा अधिनियम की uRI-i7 के अनुसार विपक्षी का थह कर्तव्य है कि वह आवंटियों के पक्ष में पंजीकृत सेल Ste निष्पादित करायें, जो कि विपक्षी द्वारा नहीं कराया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा पंजीकृत सेल डीड कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में रेश अधिनियम की emei7 निम्नलिखित प्राविधान है :-- |7. ({) The promoter shall execute 8. registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project. and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) Afier obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub- section (), it shall be the responsibility of the promoter to hand-over the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be. as per the local X/ laws: 4 Provided that. in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be. within thirty days after obtaining the occupancy certificate. उपरोक्त उलल्‍लेखित धारा के अवलोकन से विदित है कि रजिस्ट्री कराये जाने की विधिक जिम्मेदारी प्रोमोटर्स की है।

शिकायतकर्ता द्वारा दाखिल लिखित विस्तृत कप्प्लैन्ट मे अंकित किया गया है कि आवंटन पत्र की शर्तों के अनुसार मार्च, 20i9 तक कब्जा उपलब्ध कराने का दायित्व विपक्षी का था तथा प्रश्नगत यूनिट के सापेक्ष 23 लाख रूपये धनराशि का ऋण प्राप्त किया गया, उक्त यूनिट सबवैंशन स्कीम के अन्तर्गत प्राप्त की गयी थी, जिसके अनुसार कब्जा प्राप्त होने तक बैंक ऋण की मासिक किश्त भुगतान करने क दायित्व विपक्षी का था, जिसके सम्बन्ध में दिनांक 43.04.2047 को पत्र निर्गत करते हुए विपक्षी द्वारा स्वयं स्वीकार किया है, जिसके उपरान्त दिनांक 29.05.2049 & कब्जे का प्रस्ताव निर्गत करते हुए 4,03,442.78/- रूपये की धनराशि की मांग की गयी है। शिकायतकर्ता द्वारा मांग धनराशि पर आपत्ति करते हुए कहा गया कि 67,655/— रूपये ब्याज धनराशि के स्थान पर वह 30,000 /- रूपये भुगतान करने को तैयार है, जिस पर विपक्षी द्वारा एन.डी.सी. (No Dues Certificate) जारी करने क आश्वासन दिया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अवशेष धनराशि के सापेक्ष दिनांक 2308 2049 को धनराशि 72874/- तथा दिनांक osos20i9/—- को धनराशि 2,98,884/— रूपये अर्थात कुल धनराशि 3,74,758/- रुपये भुगतान किया गया, जिसके उपरान्त विपक्षी को कोई देनदारी शेष देय नहीं है, परन्तु विपक्षी द्वारा एन.डी री. जारी नहीं किया गया। विपक्षी द्वारा नवम्बर, 2020 में 30,i50/- रूपये मेनटेनेंस शुल्क के wu में यह कहकर मांग की गयी कि यदि मेनटेनेंस शुल्क भुगतान नहीं करोगे तो आपके पक्ष में एन.डी.सी. जारी नहीं किया जायेगा। अतः शिकायतकर्ता द्वारा एन.डी.सी., कब्जा व रजिस्ट्री में हुए विलम्ब के लिए 400 /- रूपये प्रतिदिन की दर से विपक्षी पर अर्थदण्ड अधिरोपित करने का अनुरोध किय गया है।

पत्रावली पर दाखिल समस्त अभिलेखों से यह विदित है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता के पक्ष में फिट ऑडट ऑफर ऑफ पोजेशन दिनांक 29.05.2049 के निर्गत कर दिया गया है। लीज़ डीड कराये जाने हेतु विपक्षी द्वारा समय-समय पर प्रयास किये गये हैं, परन्तु माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल Re fader संख्या 940 /20i7 “बिकम चटर्जी एवं आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं आदि” में पारित आदेश के सम्बन्ध में रिव्यू प्रार्थना पत्र का मामला गाननीय wate न्यायालय के समक्ष लम्बित है। इसी प्रकार किसान प्रतिकर के निर्धारण सम्ज़न्गी प्रकरण Ho न्यायालय में लंबित है। ह ai पानवाय सर्वोच्च न्यायालय के wate निर्णय में प्रतिषादित Magar को og रखते हुए व रेरा क॑ प्राविधानों क॑ अनुसार यह उचित होगा कि विपक्षी wala सर्वोच्च न्यायालय द्वारा अंतिम निर्णय पारित करने के उपरान्त 90 दिन के die शिकागपकर्ता के पक्ष में vines लीज डीड करायें। लम्बित प्रकरण के Seam में गिलम्ब के फलस्वरूप यदि gai तिथि पर लागू दरों म॑ कोई ¢ q ' ver एवं विधिक व्यय की देयता होगी, तो ae विपक्षी er दी जानी सायहित ने होगी, क्योंकि रजिस्ट्री कराने में इस ova का उत्तरदायित्व बायर क ea eer रूप से यह बिल्डर का कर्तव्य है। तदनुसार बिन्द veer 4 निरतारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2

बिन्दु संख्या-2 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता की यूनिट, सबवेंशन स्कीम में होने के कारण विपक्षी का प्री-ई.एम.आई. भुगतान करने का उत्तरदायित्व दिनांक 43.0:.20i7 के पत्र के अनुसार कब्जे की तिथि तक था अथवा त्रिपक्षीय अनुबन्ध के अनुसार देय तिथि के बाद प्री-ई.एम.आई. की धनराशि भुगतान की गयी को विपक्षी को रिफण्ड दिलाया जाना उचित है? यह बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिवचनों पर आधारित है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी शिकायत में प्री-ई.एम.आई. का भुगतान विपक्षी से कराये जाने का अनुरोध किया गया है और लिखित सबमिशन दाखिल करते हुए त्रेपक्षीय अनुबंध पत्र दिनांकित 0744.2045 के अनुसार कब्जे तक प्री-ई.एम.आई. का भुगतान कराये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में विपक्षी द्वारा दाखिल प्रतिवाद पत्र में शिकायतकर्ता द्वारा त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र दिनांक 07.4.2045 के अनुसार प्री-ई.एम.आई धनराशि दिनांक 07.:2.205 से 30.44.2008 तक भुगतान करने का दायित्व था तथा फाइनैन्स कंपनी NBFC/INDIABULLS HOUSING FINANCE LTD द्वारा 36 Te की अवधि कि धगराशि लोन स्वीकृत होने के रागय कटौती कर ली गई | शिकायतकर्ता द्वारा पक्षकारों के मध्य हुए त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र दिनांकित 07. 47.20i5 की प्रतिलिपि भी पत्रावली पर दाखिल है, जिसके प्रस्तर संख्या-4 एवं 42 पर निम्नवत्‌ उल्लेख है:- 4.The Borrower has Informed IHFL about the scheme of ardngement between the Borrower and the Builder in terms whereof the Builder hereby assumes the liability on account of interest payable by the Borrower to LHFL HN

during the period to be referred to as the "Liability Period" in terms of months, from the date of first disbursement of loan facility ie. till... and/or any other period as agreed by and between the borrower and the Builder, more particularly referred under Schedule | annexed herein (the Liability period is referred to as "Assumed Liability for the Builder"). It is however agreed that during the liability period the payment of assumed liability is joint and several by and between the Borrower und the Builder. The assumption of liability by the Builder, in no manner whatsoever releases, relinquishes and/ or reduces the liability of the Borrower and that same shall nol be affected in any manner on account of any difference and / or dispute between the Borrower and the builder under the arrangement between them. /2, It is hereby agreed between the parties that the subvention interest paid/borne by the builder, for and on behlaf at the borrower, during the continuity of liability period (in terms of clause number 4) to IHFL is non- refundable. The builder hereby undertakes that they shall not make any claim for refund of subvention interst, which has been already paid to THF, in thevent of cancellation of allotment or on account of any other reason. whatsoever. Schedule-] Details of the Subvention Scheme. Liability a (Definition) “Duration of liability period (in months) 36 months - account of interest payable borrower to THFL by | | End of the — 30.7.208

| Broken Period if any (disbursal in mid | of month) Subvntion period From 0L.2.205 to 30.II.20I8 X ‘ommencement of the scheme 0.2.20i5 Liability period shall ‘mean and include the liability assumed by the builder on the 7 | Date of commenecement of oe ‘From 0/I2020I8 liability to pay pre-emi/emi interest on | balance term of loan विपक्षी द्वारा अपने उत्तर में उल्लिखित प्रारम्भिक आपत्तियों के प्रस्तर-3 में विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा कब्जे तक प्री-ई.एम.आई दिये जाने की अपेक्षा के सन्दर्भ में पत्र दिनांक 43.0.2047 जारी किया गया तथा यह पत्र विस्तृत विचार विमर्श के बाद, यह देखते हुए कि इस विषय में अनुबन्ध त्रिपक्षीय है (दिनांकित 07.44.2045) अतः केवल दो पक्षों द्वारा उसमें परिवर्तन सम्भव नहीं है, जारी पत्र दिनांक 43.04.2047 को किया गया जो बिना “कन्सीडिरेशन” के “बनेवलन्ट गैनर” में जारी किया गया। विपक्षी के अनुसार पत्र दिनांक 73.07.207 का कोई प्रभाव त्रिपक्षीय अनुबन्ध पर नहीं हो सकता तथा यह मात्र “यूनिलेट्रल एश्योरेन्स” मात्र है तथा न ही इस पत्र की कोई विधिक या प्रभाव एग्रीमेंट पर है। विपक्षी द्वारा उक्त पत्र में प्रतिबन्धों व शर्तों से विहीन होने तथा पत्र न जारी करने व प्री-ई.एम.आई. बायर द्वारा न दिये जाने की स्थिति में बिल्डर को पूरे ऋण की धनराशि बैंक को लौटानी पडती क्‍योंकि वह फ्लैट ऋण के सापेक्ष बंधक है। इस क्रम में संविदा अधिनियम की धारा-69 एवं 70 उद्धरत किये गये हैं।

इस विषय में स्पष्ट है कि त्रिपक्षीय अनुबन्ध के प्रस्तर-4 में यद्यपि लायबिलिटी orate Greet के अनुसार अंकित है तथापि यह व्यवस्था भी दी गयी है कि “and/or any other period as agreed by and between the borrower and the Builder”, अतः अनुबन्ध बिल्डर व बायर को निर्धारित अवधि से भिन्‍न तिथि तक लायबिलिटी पीरियड बढाने की स्वतंत्रता देता है। अतः कोई mewepsici विवशत्ता पत्र दिनांक 43,04.208 जारी करने में नहीं प्रतीत होती | a यह भी महत्वपूर्ण है कि विपक्षी को आवंटन पत्र के प्रस्तर-49 के अनुसार सितम्बर, 208 व 06 माह Wea अवधि सहित अर्थात मार्च, 2009 तक कब्जा दिया जाना था। varie पर उपलब्ध नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा जारी आंशिक अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांक 20.08.2049 को व पत्र दिनांक 07.02.2020 से स्पष्ट है कि 468 मैं से 534 ईकाइयों को पंजीकृत कराने की अनुमति मिली। स्पष्टतया टी.ओ.सी. से पूर्व कब्जा ऑफर नहीं किया जा सकता था एवं परियोजना विलम्बित eft | उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि बिल्डर द्वारा समय से कब्जा न दे पाने की रिथति में शिकायतकर्ता द्वारा प्री-ई.एम.आई. का प्रकरण उठाया गया तथा यथासमय Puella अनुबच्ध के प्राविधानों को देखते हुए व पूर्व ऋण के भुगतान के उत्तरदायित्व के सापेक्ष विपक्षी द्वारा न केवल कब्जा /फिट ऑउट तक प्री-ई.एम.आई. देने का ay 8 आश्वासन पत्र जारी किया बल्कि उसके अनुरूप भुगतान भी किया गया। ऐसा कोई आधार नहीं है जिस कारण बाद में उरा धनराशि के एक अंश को वापरा Hi we) |

उपरोक्त से स्पष्ट है कि पक्षकारों के मध्य दिनांक 07.7.20:5 को यह समझौता हुआ है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता/ वित्तीय संस्था को ऋण के ब्याज का भुगतान दिनांक 30.:4.208 तक किया जायेगा तथा दिनांक 04.42.20:8 से बायर / लेनदार को भुगतान करन। है। (Adie hl भूल (rq विपक्षी द्वारा जारी पत्र दिनांक 3.04.20:7 है जिसमें विपक्षी द्वारा स्पष्टतया कहा गया है कि शिकायतकता। के फ्लैट के ऋण के सम्बन्ध में “nit Booked Under Subvention Scheme where we (builder) will bear Pre-EMI till offer of possession/fitout on behalf of customer for disbursed loan amount from IndiaBulls Housing Finance Ltd. This letter is being issued as per customer request for taking a personal loan”. प्रकरण में विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को यूनिट का कब्जा ऑफर दिनांक 29.05.20:9 किया जा चुका है इस सम्बन्ध में fuels अनुबंध पत्र दिनांकित 07.44.20:5 व पत्र दिनांक 43.07.207 के अपने आश्वासन के अनुसार बिल्डर द्वारा ठीक ही प्री-ई.एम.आई. का भुगतान किया गया है तथा इसका कोई अंश शिकायतकर्ता द्वारा देय न होगा। साथ ही क्योंकि सही एकाउण्ट न देने के कारण यह विलम्ब हुआ है। अतः विपक्षी संशोधित मांग पत्र जारी करने तक कोई होल्डिंग चार्ज नहीं लगायेगा। तद्गुसार बिन्दु संख्या-2 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किगे जाते है| आदेश

4. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वार सिविल Re याचिका संख्या-940 / 2047 (बिकम चटर्जी एवं आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया एवं आदि) में देय ब्याज सम्बन्धी रिव्यू प्रार्थना पत्र में पारित आदेश के oo दिनों के भीतर ca Ss निष्पादित करायें। लम्बित प्रकरण के निस्तारण में विलम्ब के फलस्वरूप यदि कब्णे की तिथि पर लागू दरों में कोई अतिरिक्त ero एवं विधिक व्यय की देयता होगी, तो वह विपक्षी द्वारा दी जानी न्‍्यायहित में होगी, क्योंकि रजिस्ट्री कराने में इरा विलम्ब का उत्तरदायित्व बायर का नहीं है व विधिक रूप से यह बिल्डर क कर्तव्य है | 2. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि उसकी दिनांक 29.05.2049 तक बैंक को अदा की जाने वाली प्री-ई.एम.आई की धनराशि, की cua है तथा / Ww 9 wen वह दिनांक 45.07.2022 तक संशोधित मांग पत्र व एन.डी.सी. पत्र जारी करें| इस अवधि में कोई होल्डिंग चार्जेज / अनुरक्षण व्यय देय न होगा। 3. इस आदेश का soos भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 46° ५४६ / 2022 Yy ५ (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण