somo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। आदेश अन्तर्गत emi—3i, पीठ-04 उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या:- ॥४८१44/2/86425/202] वजीर सिंह जागरा बनाम कॉसमॉस इंफ्रास्टेट wo feo प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SHIVALIK HOMES में यूनिट Wear-i403 बुक की गयी थी, जिसकी कुल कीमत 45,95,000/— रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 5,95,000/— रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में आवंटन /अनुबंध पत्र दिनांकित 24.09.209, खाता विवरण की छायाप्रतियां दाखिल की गई हैं। विपक्षी ने अपने कथन के समर्थन में लिखित जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि प्रश्नगत परियोजना उ0प्र0 रेरा में अपंजीकृत है। उक्त परियोजना का निर्माण कार्य रेरा के प्राविधान प्रभावी होने से पूर्व ही पूर्ण किया जा चुका है। विपक्षी का कहना है कि उक्त यूनिट का आवंटन सुरक्षा के उद्देश्य से शिकायतकर्ता के पक्ष में किया गया था। यूनिट का कुल मूल्य 50,00,000/— रूपये है, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा मात्र 45,95,000,/- रूपये की धनराशि का भुगतान किया गया है। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज कर कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया हैं।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- 4... क्‍या उपरोक्त शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन ग्राह्य हैं अथवा नहीं ? यदि हाँ, तो क्या शिकायतकर्ता की जमा.धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? a निस्तारण बिन्दु संख्या-4 बिन्दु deri इस आशय का विचरित किया गया है कि कया उपरोक्त शिकायत रेरा अधिनियम के aia mea हैं अथवा नहीं ? यदि हाँ, तो क्या शिकायतकर्ता की जमा धनराशि वापस दिलायी जा सकती है? यह वाद बिन्दु करने शिकायतकर्ता के अभिकथन के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है। शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज वापस दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है, जिस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा yer परियोजना का निर्माण कार्य उ0प्र0 रेरा के प्राविधान प्रभावी होने से पूर्व ही पूर्ण किया जा चुका है, अपने उक्त कथन के समर्थन में विपक्षी द्वारा ऐसा कोई अभिलेखीय साक्ष्य दाखिल नहीं किया गया है जिसके अवलोकन से यह विदित हो कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना पूर्ण है अथवा नहीं। प्रथम gear रेरा पोर्टल पर जाँच के उपरान्त यह पाया गया कि विपक्षी की प्रश्नगत परियोजना SHIVALIK HOMES रेरा में पंजीकृत नहीं है। इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च. न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 // 2024 “मैसर्स =a प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स oo लिए बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :-

33. Under Chapter II of the Act 206, registration of real estate projects became mandatory and to make the statute applicable and to take its place under subSection () of Section 3, it was made statutory that without registering the real estate project with a real estate regulatory authority established under the Act, no promoter shall advertise, market, book, sell or offer for sale, or invite persons to purchase in any manner a plot, apartment or building, as the case may be in any real estate project but with the aid of proviso to Section 3(]), it was mandated that such of the projects which are ongoing on the date of commencement of the Act and more specifically the projects to which the completion certificate has not been issued, such promoters shall be under obligation to make an application to the authority for registration of the said project within a period of three months from the date of commencement of the Act. With certain exemptions being granted to such of the projects covered by sub- section (2) of Section 3 of the Act, as a consequence, all such home buyers agreements which has been executed by the parties inter se has to abide the legislative mandate in completion of their ongoing running projects. उपरोक्त से यह स्पष्ट है कि रेरा.अधिनियम के प्राविधान तभी लागू होंगे, जब परियोजना रेरा में पंजीकृत करायी गयी हो और परियोजना का पंजीयन कराना ै रत

अनिवार्य है। प्रश्नगत प्रकरण में विपक्षी की प्रश्ननत परियोजना “SHIVALIK gomes” रेरा में पंजीकृत नहीं है। वर्णित स्थिति में प्रश्नगत परियोजना रेरा में पंजीकृत न होने के कारण शिकायतकर्ता की wend शिकायत रेरा अधिनियम के अधीन ग्राह्य नहीं है और शिकायतकर्ता कोई याचित अनुतोष प्राप्त करने का अधिकारी नहीं है। समस्त तथ्यों एवं परिस्थितियों को देखते हुए विपक्षी के विरूद्द रेरा अधिनियम की amis के अन्तर्गत वर्तमान समय में कोई आदेश पारित करने का औचित्य नहीं है। तद्नुसार बिन्दु der Peake किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश 4. शिकायतकर्ता की शिकायत वर्तमान समय में ग्राहय न होने के कारण वर्तमान में Abeyance में रखी जाती है। 2. विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि प्रश्नगत परियोजना का रेरा' में पंजीकरण कराने के सम्बन्ध में जांच कराकर यथोचित कार्यवाही आगामी 3 माह में सुनिश्चित करायें। 3. सचिव, रेरा इस बिन्दु का दोनों पक्षों को नोटिस देकर व अन्य आवश्यक अभिलेखों के आधार पर यह विनिश्चय कर लें कि क्या यह परियोजना रेरा में पंजीकृत कराई जानी अपेक्षित थी अथवा नहीं। TEAR अग्रेतर कार्रवाई कराकर यह पत्रावली आगामी 3 माह में पुन: परिणाम सहित प्रस्तुत की जाये। दिनांक :-- 03 /44 / 2022 ७७७) लिए NA (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) somo भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण