उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | आदेश अन्तर्गत धारा-34, पीठ-॥ उपस्थिति:- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य wx. शिकायत संख्या शिकायतकर्तागण 4 पटाराबब॥2/86268/202] भीम सिंह यादव | 2 | NCRI44/I2/86264/202 देव दत्त शर्मा बनाम एम्स गोल्फ टाउन डेवलपर्स प्रा० लि० शिकायतकर्ता भीम सिंह यादव के साथ 4 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन दोनों शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह दोनों शिकायतें विपक्षी की परियोजना "Aims Green Avenue (Phase- yd सम्बन्धित है। अतः: एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है शिकायत Wo NCRI44/2/86268/202 भीम सिंह यादव अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध पंजीकृत सेल डीड निष्पादित कराये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Aims Green Avenue (Phase-)" के टॉवर संख्या-& में यूनिट संख्या- 60 बुक करायी गयी थी, जिसकी कुल कीमत 67,38,750/— रूपये थी और शिकायतकर्ता द्वारा सम्पूर्ण धनराशि 70,67,526/- रूपये का भुगतान किया जा चुका है शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा जुलाई 2007 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही पंजीकृत सेल-डीड निष्पादित कराई गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा पंजीकृत सेल डीड कराये जाने का अनुरोध किया गया है।

शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में अन्तरिम आवंटन पत्र दिनांकित 45.2.200, अनुबन्ध पत्र दिनांकित 09,05.2072, जमा धनराशि की रसीदें, खाता विवरण की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी।

विपक्षी की ओर से विपक्षी की ओर से जवाब दाखिल करते हुए कथन किया गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा उनकी परियोजना "Aims Green Avenue (Phase- )" के टॉवर-& में यूनिट संख्या-60। बुक की गयी थी, जिसके सम्बन्ध में उभयपक्षों के मध्य अनुबंध पत्र दिनांक 09.05.2042 को निष्पादित किया गया था, जिसके अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिनांक 30.06.2045 तक प्रदान किया जाना था। विपक्षी का कहना है कि परियोजना में विलम्ब के सम्बन्ध में उनके द्वारा 270,000 /- रूपये की धनराशि शिकायतकर्ता की अन्तिम धनराशि में समयोजित करने के उपरान्त ऑफर ऑफ पजेशन पत्र 30.06.2047 को शिकायतकर्ता को प्रेषित किया जा चुका है। विपक्षी का कहना है उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में उनके द्वारा अधिभोग प्रमाण पत्र 22.42.2047 को प्राप्त किया जा चुका है और प्रश्नगत परियोजना ऑन गोइंग परियोजनाओं की श्रेणी के अन्तर्गत नहीं है। विपक्षी द्वारा यह भी अंकित किया गया है कि उभयपक्षों के. मध्य अनुबन्ध रेरा के प्राविधान लागू होने से पूर्व निष्पादित कराया गया है। ऐसे में रेरा के प्राविधान प्रश्नगत प्रकरण में पर लागू नहीं होते। विपक्षी का कहना है कि परियोजना का निर्माण कार्य फोर्स मैच्योर ईवेन्स्ट्स जैसे कि — किसानों द्वारा धरना प्रदर्शन, भूमि के वाद, माननीय एन.जी.टी. द्वारा लगाये गये प्रतिबन्ध, aifas—i9 महामारी फैलने के कारण विलम्बित हुई, जो कि उनके नियंत्रण में नहीं थी। उपरोक्त तथ्यों के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने और ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने के उपरान्त यूनिट का कब्जा प्राप्त किये जाने हेतु शिकायतकर्ता को निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है।

विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में अधिभोग प्रमाण पत्र दिनांकित 22.42. 2047, ऑफर ऑफ पजेशन पत्र दिनांकित 30.06.2047 की छायाप्रति दाखिल की गयी है। उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्यों का अवलोकन किया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचारणीय हैं :- 4. रजिस्ट्री कराने का विधिक उत्तरदायित्व किसका है एवं यदि प्रोमोटर रजिस्ट्री करने में वर्तमान में सक्षम नहीं हैं, तो उसका प्रभाव क्या होगा ? निस्तारण बिन्दु dei शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा जुलाई 2047 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, परन्तु अभी तक विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा प्रदान नहीं किया गया है और न ही पंजीकृत सेल-डीड निष्पादित कराई गयी है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा पंजीकृत सेल डीड कराये जाने का अनुरोध किया गया है। जिस पर विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजना में विलम्ब के og सम्बन्ध में उनके द्वारा 270,000,/- रूपये की धनराशि शिकायतकर्ता की अन्तिम धनराशि में समयोजित करने के उपरान्त ऑफर ऑफ पजेशन पत्र 30.06.2047 को शिकायतकर्ता को प्रेषित किया जा चुका है| विपक्षी का कहना है उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में उनके द्वारा अधिभोग प्रमाण पत्र 22.42.2047 को प्राप्त किया जा चुका है। ' इस सम्बन्ध में रेरा अधिनियम की an-i7 निम्नलिखित प्राविधान है :-

]7. (0) The promoter ‘shall execute a registered conveyance deed in favour of the allottee along with the undivided proportionate title in the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, and hand over the physical possession of the plot, apartment of building, as the case may be, to the allottees and the common areas to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, in a real estate project, and the other title documents pertaining thereto within specified period as per sanctioned plans as provided under the local laws: Provided that, in the absence of any local law, conveyance deed in favour of the allottee or the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, under this section shall be carried out by the promoter within three months from date of issue of occupancy certificate. (2) After obtaining the occupancy certificate and handing over physical possession to the allottees in terms of sub- section (), it shall be the responsibility of the promoter to hand-over the necessary documents and plans, including common areas, to the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, as per the local laws:

Provided that, in the absence of any local law, the promoter shall handover the necessary documents and plans, including common areas, the association of the allottees or the competent authority, as the case may be, within thirty days after obtaining the occupancy certificate. उपरोक्त उल्लेखित धारा के अवलोकन से विदित है कि रजिस्ट्री कराये जाने की विधिक जिम्मेदारी प्रोमोटर्स की है एवं परियोजना को ए.ओ.ए. को हस्तान्तरित किये जाने से उक्त उत्तरदायित्व पर कोई प्रभाव नहीं पड़ता। ३ i है. यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम की धारा-47 के अनुसार फ्लैट का कब्जा, पंजीकृत लीज-डीड के साथ दिया जाना था। तदूनुसार बिन्दु wea Paka किया जाता है। उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश i. विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह आदेश पोर्टल पर अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अंतर्गत शिकायतकर्तागण के पक्ष सब-लीज डीड निष्पादित कराना सुनिश्चित करें। 2. इस आदेश का veda भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20:6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। 3. यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। दिनांक :- 45/44 / 2022 ५८ 2०9. (कल्पना मिश्रा) (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण