उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण गौतमबुद्धनगर पीठ--3 कम | fem संख्या पक्षकार नाम संख्या { ॥४८२९१44 /03 // 72764 / 2024 अमित शर्मा 2 ॥४८९१44 /03 /72785 / 2024 राम दत्त शर्मा 3 ४८२१44 /42 ,/86430 / 2024 रमन Peter एण्ड पारुल श्री शिंगला बनाम एमएमआर साहा इन्फ्रास्ट्रक्चर्स प्रा.लि. पीठासीन - भानु प्रताप सिंह (सदस्य) प्रतिनिधित्व-: परिवादी -: स्वयं प्रतिवादी-: अनुपस्थित परिवाद : परिवादी अमित सिन्हा के साथ ०2 अन्य परिवादीगण द्वारा प्रतिवादी के विरूद्ध वाद योजित किया गया है। इन वादों के तथ्य समान हैं और एक समान साक्ष्य हैं। यह वाद प्रतिवादी की परियोजना "527 Avenue Phase-I" से सम्बंधित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। वाद सं0 ner44 /03/72764 /2024 अमित शर्मा अग्रणी वाद रहेगा | es Page 4 कम शिकायत संख्या पक्षकार नाम | यूनिट भुगतान की गयी धनराशि संख्या संख्या रु0 ८२१44 / 03 72764 /202! अमित शर्मा | GLR-032 रु0 560375 /— 2 NCRI44 /.03 / 72785 / 2024 राम दत्त शर्मा | GLR-033 रु0 4560375 /- 3 NCRI44 /42 /8630 / 2024 रमन शिंगला | 0%९/-22/ | BO 4646468 /- एण्ड पारुल श्री शिंगला अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- 4- क्रेता संप्रवर्तक अनुबंध पत्र 2- रशीदे 3- लिखित बहस प्रतिवादी द्वारा कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किये गये है- पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित द्वारा परियोजना 52nd Avenue (Phase-l) गौतमबुद्धनगर में उक्त तालिका में अंकित इकाई संख्या आरक्षित कराई गई जिसके

- एवज में परिवादी ने प्रतिवादी को wo 4560375/-भुगतान किया। अतः परिवादी ने परियोजना विलम्ब होने के कारण जमा धनराशि मय ब्याज वापस दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु a न्दु विरचित किये जाते है:- Page 2 बिन्दु संख्या 4: क्‍या परियोजना विलम्बित है ? बिन्दु संख्या 2: क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? निस्तारण बिन्दु संख्या 4 पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्रों के अवलोकन से विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 04.2.204 को उक्त इकाई हेतु फ्लैट बायर्स एग्रीमेंट निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का कब्जा 36 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात FR,208 तक दिया जाना था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का कब्जा प्राप्त नहीं हुआ है। जबकि प्रतिवादी को फ्लैट aad एग्रीमेंट के अनुसार मई,2048 तक इकाई का कब्जा दिया जाना था। परन्तु sat के समर्थन प्रतिवादी द्वारा प्रतिवाद पत्र प्रस्तुत नहीं किया गया है एवं कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया जिससे यह स्पष्ट हो सके कि परियोजना इन्हीं कारणों से विलम्बित रही उक्त तथ्यों से स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित रही है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण बिन्दु संख्या 2 बिन्दु संख्या 2 : परिवादी के पक्ष में फ्लैट बायर्स एग्रीमेंट दिनांक 04.42.2044 को निष्पादित हुआ जिसके अनुसार परिवादी को इकाई का कब्जा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ मई,2048 तक प्राप्त होना था जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। [० विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। V Page 3

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आंदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "Section 78(7)(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not ‘intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त शि का उपभोग किया गया है। mm Page 4

इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20i8 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the है admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 46) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076, The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता मात्र ओ.सी.» सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू्‌ -सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 7.0.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. EE Page 5 2 (ii) ¥ प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement _ in-which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +7% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the - [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLRH प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता ढें

जैसा कि सभी जन मानस को ज्ञात है कि विश्व के सभी देशों में कोरोना..वायरस महामारी का संक्रमण व्यापक स्तर पर फैला हुआ है। ऐसी स्थिति में कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु सम्पूर्ण देश में दिनांक 24.03.2020 को लॉकडाउन की घोषणा की गयी थी, लॉकडाउन की परिस्थिति में सभी कार्यो पर प्रतिबंध लगा दिया गया था, जिससे की सभी क्षेत्र प्रभावित हुए और इसमें रियल gece सेक्टर भी सम्मिलित है। न्‍्यायहित में इसी को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 24.03.2020 से दिनांक..30.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब व परिवादी द्वारा a Page 6 विलम्ब से धनराशि भुगतान हेतु कोई ब्याज प्रमोटर द्वारा परिवादी को व॑ परिवादी द्वारा प्रमोटर को नहीं दिया जाएगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है। नैसर्गिक न्याय के सिद्धान्तों के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को & नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का कब्जा व॑ विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादिगण को आवंटित इकाई का कब्जा (फ्लैट बायर्स एग्रीमेंट में अंकित सुविधाओं के साथ) ओ.सी/सी.सी के साथ आदेश अपलोड होने की तिथि से 45 दिनों के अंदर अधिपत्य उपलब्ध : कराना सुनिश्चित करें। (ख) प्रतिवादी विलम्ब के सम्बंध में ब्याज दिनांक 05/05/20:8 से ait सी/सी.सी प्राप्त होने या ऑफर ऑफ पोजेशन जो बाद में होने की तिथि तक |॥00/?+ 4% की दर से दण्ड ब्याज / penal interest Ufdarel द्वारा परिवादी को भुगतान किया जाएगा। इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित करते हुये अवशेष बची धनराशि प्रतिवादी द्वारा * .परिवादिगण को भुगतान की " AT |

Page 7 (ग) परिवादिगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादिगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। परिवादिगण द्वारा जो धनराशि विलम्ब से भुगतान की गयी है तो उस स्थिति में रेश अधिनियम की धारा 2(2०)0) के अधीन - प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी 3 परन्तु परिवादिगण द्वारा ब्याज MCLRHI% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (a) afas—i9 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुये लॉकडाउन को दृष्टिगत रखते हुये दिनांक 24.03.2020 से दिनांक 30.09. 2020 aH वादी की ओर से समय से भुगतान न किये जाने तथा प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण करने में किये गये विलम्ब के सम्बंध में विलम्ब ब्याज की गणना उक्त अवधि में नहीं की * जाएगी। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। V4 | yo fester (ary प्रताप सिंह) हु सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8