उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-3॥ श्री राजीव कुंमार, माननीय अध्यक्ष कम शिकायत संख्या 2 धनराशि टॉवर एवं संख्या | यूनिट संख्या l. kt 44/(2/85928/202] | रमाकान्त वार्ष्णय एवं | 59,92,457/- 2009 पूजा चौधरी 2. | NCRI44/0I/87497/2022 | नुपूर अग्रवाल एवं | ~58,79.I98/- | 200 मंगेलाल सुनील ॥ अग्रवाल बनाम वेव मेगासिटी सेंटर प्रा लि शिकायतकर्ता रमाकान्त वाष्णेय एवं पूजा चौधरी के साथ 04 अन्य शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध वाद योजित किये गये हैं। उपरोक्त सभी शिकायतों के तथ्य समान है और एक समान साक्ष्य हैं। यह सभी शिकायतें विपक्षी की परियोजना WMCC- 3॥ से सम्बन्धित है। अतः एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है शिकायत संख्या:-- |४८१२।44/] 2/85928/202। रमाकान्त वार्ष्णेय एवं पूजा चौधरी अग्रणी वाद रहेगा। प्रस्तुत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्तागण द्वारा विपक्षी के विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना WMCC-3E में फ्लैट संख्या-2009 बुक कराया गया था, जिसकी कुल कीमत A : निर्माण पर रोक लगा दी गई थी तथा एन.णी.टी. न्यायालय के द्वारा प्रदूषण के नियंत्रण

66,7,360/- way थी, जिसके सापेक्ष शिकायतकर्ता द्वारा 59.92.457/- रूपये का भुगतान किया गया। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट दिनांकित 42. 07.2043 के प्रस्तर-5.4 के अनुसार अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 48 माह + 6 Als DU पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 4204.2047 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी की परियोजना लगभग 5 वर्ष विलम्बित है और अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि उनके द्वारा माँग के अनुसार सभी धनराशि का भुगतान किया जा चुका है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की आर से अपने कथन क॑ समर्थन में आवंटन पत्र दिनांकिः 42.07.20i3 की प्रति, खाता विवरण, पेमेंट प्लॉन आदि की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी है। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि माननीर उच्चतम न्यायालय द्वार। किसान आदालन को दृष्टिगत रखते हुए 2042 से 2047 तक

& लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। दिल्‍ली NCR में बढ़ते हुए प्रदूषण को न में रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। परियोजना में निर्माण कार्य, wlfas—i9 महामारी के फैलने के कारण ४ विलम्ब हुआ है। परियोजना से सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा अवैधानिक माँग की गयी, जिसके कारण सी.आई.आर.पी. तथा aio इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 2046 के अन्तर्गत एन.सी.एल.टी. न्यायालय, नई दिल्‍ली के समक्ष दिनांक 26.40.2024 के सुनवाई की गयी, जिसमें न्यायालय द्वारा आदेश सुरक्षित कर लिया गया, तथा इन्सौल्वेसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड के अधीन याचिका योजित करने के उपरांत अधिनियम की धार 43(॥) को दृष्टिगत रखते हुए “कॉर्पोरेट इंसलोवेनकी रेसोल्यूशन प्रोसेस” की कार्यवाही मे हुए लेनदेन को “प्रीफरेन्शल टट्रैन्सैक्शन' माना जाएगा है। उपरोक्त याचिका के कारण विपक्षी द्वारा जमा धनराशि भुगतान करना रोक दिया गया। अतः विपक्षी द्वारा एन.सी एल.टी. में लम्बित याचिका के निस्तारण तक प्रकरण को Abeyance गें रखे जाने का अनुरोध किया गय। है। § “Al उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचरित किये गये : . am परियोजना एनसी.एल.टी. में aaa याचिका के कारण शिकायत का निस्तारण करना वैधानिक है अथवा नहीं ? है| क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते हैं तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? क्या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव?

qa शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर an होगी ? निस्तारण बिन्दु संख्या- बिन्दु संख्या 4 इस तथ्य पर विचरित है कि क्या परियोजना एन.सी.एल.टी, में लम्बित याचिका के कारण शिकायत का निस्तारण करना वैधानिक है अथवा नहीं? विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि याचिका संख्या (IB)-97(PB)/202] माननीय एन.सी.एल.टी. न्यायालय, नई दिल्‍ली द्वारा दिनांक 26.40.2024 को आदेश सुरक्षित कर लिया गया था, जिसकी प्रति पत्रावली पर उपलब्ध है। उक्त याचिका के आधार पर विपक्षी द्वारा wera शिकायत को पीषणीय न मानते हुए स्थगन के आदेश पारित करने का तथ्य अंकित किया गया है। इस weary में इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टसी कोड, 2046 के अन्तर्गत धारा-44 में निम्न प्राविधान है- i4. (l) Subject to provisions of sub-sections (2) and (3), on the insolvency commencement date, the Adjudicating Authority shall by order declare moratorium for prohibiting all of the following, namely:-- (a) the institution of suits or continuation of pending suits or proceedings against the corporate debtor including execution of any judgment, decree or order inany court of law, tribunal, arbitration panel or other authority; (b) transferring, encumbering, alienating or disposing of by the corporate debtor any of its assets or any legal right or beneficial interest therein; Y

(0) any action to foreclose, recover or enforce any security interest. created bythe corporate debtor in respect of its property including any action under the Securitisation and Reconstruction of Financial Assets and Enforcement of Security Interest Act, 2002; (d) the recovery of any property by an owner or Jessor where such property isoccupied by or in the possession of the corporate debtor. उपरोक्त प्राविधान से स्पष्ट है कि माननीय एन.सी.एल.टी. न्यायालय द्वार इन्सौल्वेंसी एण्ड deve) कोड की ध॥२-१० & अन्तर्गत दाखिल याचिका को स्वीकार करते हुए अधिनियम की unin के अन्तर्गत मोर॒टोरियम के आदेश TR किये जाने के बाद सम्बन्धित पक्षकारों कं, अन्य किसी भी न्यायालय, ena rer, मध्यस्थता पैनल या अन्य प्राधिकरण १ किसी भी निर्णय, डिक्री या आदेश के निष्पादः हित कॉर्पोरेट देनदार के खिलाफ clad गुकदमों या कार्यवाहीयां स्थगित हो जाएंगी a4 वर्णित स्थिति में उपरोक्त प्राविधान से स्पष्ट है कि "कॉर्परिट देनदार" द्वार दाखिल याचिका में मुख्य da एनसी एल टी.,, नई दिल्‍ली द्वारा मोरटोरियम के आदेश पारित नहीं किया गया है, जिस कारण इन्सॉल्वेंरी एण्ड बैंकरप्टरी कोड, 20:6 को धारा 44(॥) के क्लॉज (a), (0), (०), (0) में दिये हुए फोरम एवं न्यायालयों की कार्यवाही ५ q Varii4 की रोक लागू नहीं होगी। ऐसे में प्रस्तुत शिकायत का निस्तारण ae २ कोई निषेध नहीं है। वैसे भी दिनांक 06.06.2022 के आदेश द्वारा मा. एन.सी.एल द्वारा बिल्डर की ओर से प्रस्तुत प्रार्थना पत्र Mea किया जा चुका है। यदि मा crave A. gw द्वारा भविष्य गे काई आदेश पारित किया जाता है तो विधीनुसार कार्यवाही की जाएगी | cepa बिन्दु dean-7 Meare किया जाता है। %

निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या 2 इस तथ्य पर विवरित है कि an रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? so सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या -6745--6749 /202 “eat aa प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo feo बनाम PN wu उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में we रूप से उल्लिखित किया गया है #54, From the scheme of the Act 2046, its application is retroactive in character and it can sately be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights. if any. in no manner are affected. At the same lime. it will apply after getting the on- going projects and future projects registered under Section

3 to prospectively follow the mandate of the Act 20I6." उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेश अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी अनुबन्ध हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किय। गया है, वहाँ पर अधिनियम क। प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन wea" परियोजनायें निश्चित रूप से रेशा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आब्यविशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि ws पंजीकरण से पूर्व मोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। तद्नुसार बिन्दु संख्या 2 frente किया जाता है। slg Sal laa निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या वास्तव में परियोजना फोर्स मैज्योर इवेन्टस होने कारण विलम्बित हुई ? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है

विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि माननीय एन.जी.टी. द्वारा भू ora रखते हुए माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा दिनाक 0442.2009 को निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। परियोजना में निर्माण कार्य, कोविड-49 के फैलने के कारण भी विलम्ब हुआ है। विपक्षी द्वारा अपने प्रतिवाद पत्र गें माननीय न्यायालयों द्वारा पारित आदेशों का उल्लेख किया गया है। माननीय एन जी टी. द्वारा waar, 20:7 से जनवरी, OS 20i8 तक तथा अक्टूबर, 208 रो दिराम्बर, 2078 तक तथा अक्टूबर, 20:9 से aay, 2020 तक प्रदूषण के नियत्रण के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया, जिसके कारण विकासकर्ता निर्माण कार्य पूर्ण करने में असमर्थ रहा। मा. उच्चतम yaaa द्वारा किसान आन्दोलन को ध्यान में रखते हुए जनवरी, 20i2 से जनवरी, 207 तक निर्माण कार्य पर रोक लगा दी गयी थी। परियोजना में निर्माण कार्य, कोविड 49 महामारी के फैलने d कारण भी विलागब हुआ है। पक इस सम्बन्ध में फ्लैट केता अनुबन्ध के प्रस्तर-5.2 निम्नलिखिल उल्लेखित है For the purposes of the present transaction followed by Serviced Studio Apartment Allottec(s) Arrangement, "Force Majeure” shall mean any event or circumstance or a combination of events and circumstances, whether occured or likely to occur. which satisfies all or any of the following conditions: (a) Materially and adversely alfecting the said/project and/or the — peformance of an obligation of the developer: (b) And are bey ond the control of the Developer: (c) And includes (without limitation) subject to satisfaction of the above conditions. the following events and/or circumstance:

i. War (whether declared or undeclared), invasion, armed conflict or act of foreign enemy: ii. Revolution, riot. insurrection or other civil comotion, act of terrorism or sabotage: iii. Strikes. industrial disputes and/or lockouts and/or interrupting supplies and services to the Project; iv. Non-payment of sums due from the allottce(s) including payment of installmentapplicable interest: and levies as mentioned herein above on time by any of the allottee(s) of the super premium/premium "Serviced Residences"; v. Change in governmental policy. laws (including any statute. ordinance. rule. regulation. judgement, notification, order. decree. permission. license or approval). including but not limited to. exproportion or compulsory acquisition ‘y by any government/noida of any part of the said project or rights therein; vi. Acts of god or events beyond the reasonable control of the developer hich could bnot resonably have been expected, including any effect of he natural elements, including lightning, fire, earthquake. unprecedented rains, lamdslide, subsidence. flood. storm. cyclone. epidemics or plagues or any other similar effect: vii. Any Dispute between the developer and the allottee(s) and/or between the developer and the person. persons association of persons obstructing and creating hurdle in the progress of the development work of the ‘said project’ and/or the Super Premium "Serviced Residences" therein and/or any proceeding initiated in this regard:

viii. Any judgement or order of any court of competent jurisdiction or Government of India or the state government or any local body or statutory authority, made against the developer in any proceedings: ix. Any other reason which can be construed to be beyond the control of the normal human being: x. Non-Payment of the due sums or late Payments by the Allottee(s). माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील eieell-73029 / 4985 “एम.सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.::.20:9 में निम्नलिखित निर्देश With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region, In case itis found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners. Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities. They have to act in furtherance of the Court's order and to ensure that no such a activity takes place.

We direct that construction. demolition and activities be stopped forthwith as well as garbage burning. In case, any person is found in construction and demolition activily and garbage burning in Delhi and NCR region. he/she shall be penalized. Any person is doing construction and demolition activity in violation of this order, shall be penalized with Rs.I Lac for such activity. Kor garbage burning he/she shall be penalized with Rs.5,000/- and besides | iable for violation of the order passed by this Court to be dealt with in accordance with law. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील राख्या-33029 / 4985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है : In the affidavit dated 05.42.209. the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:-

"}2. Phat itis respeetlilly submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact. last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe. CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted hy permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm). subject to the criteria stipulated in GRAP. wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant siles is mandated in moderate to poor AQ category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA il Ambient AIR quality levels persist in severet/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB). as quoted above. However. conditions for raising construction है be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.44.2049 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया rar] ऐरो में गानगीय weber न्यायालय द्वारा 35 दिग (दिनांक 04 47.20I9 से दिनांक 09.:2.20:9) एवं 33 दिन (60:2) (दिनांक 40.42.2049 से दिनांक 44,02,2020 तक Wie 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35433 - 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है | समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त Gouo Ww अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06 06.2020 को कोविड 49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण mi परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनोक 25.03.2020 रो 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्‍त sale फोर्स Acar grey के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रामोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तदनुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-4 संख्या--4 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्तागण को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जायें? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्या होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्तागण के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा फ्लैट बायर एग्रीमेन्ट देनांकित 42.07.2043 के Weare 6.4 के अनुसार अनुबन्ध निष्पादित किये जाने की तिथि से 48 me + 6 माह ग्रेस पीरियड अर्थात्‌ दिनांक 42.07.2048 तक यूनिट क कब्जा प्रदान किये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी की परियोजना लगभग 5 वर्ष वेलम्बित है और अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है, जबकि उनके द्वार भाग के अनुसार सभी धनराशि का भुगतान किया जा चुका S| अतः शिकायतकर्ता द्वार कब्जा एवं विलम्बित अवधि का envi दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 2 ! इस पर विपक्षी द्वारा प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि परियोजन से सम्बन्धित प्राधिकरण द्वारा अवैधानिक माँग की गयी, जिसके कारण सी.आई.आर पी तथा Unt-t0 इन्सौल्वेंसी एण्ड बैंकरप्टरी prs, 20i6 के अन्तर्गत एन.सीएल टी Ds xX 0 न्यायालय, नई दिल्‍ली के समक्ष दिनांक 26.0.2020 को सुनवाई की गयी, जिसमें न्यायालय द्वारा आदेश सुरक्षित कर लिया गया। उपरोक्त याचिका के कारण विपक्षी द्वारा जमा धनराशि भुगतान करना रोक दिया गया। रेरा अधिनियम, 2076 की धारा -48(॥) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये है : - Section 76 (7) “if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building. - fa) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein, or (h) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Actor for any other redson.

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allotee wishes to wihdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of thal apartment, plot, building. as the case niay be, with interest ats uch rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project. he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, ul such rate as mety be prescribed. इस प्रकार da को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नहीं मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब के लिए ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें। प्रश्नगत प्रकरणों में शिकायतकर्तागण द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी Ga os दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है|) il जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील Wo 6649-50 /20:8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि

"the period of Interest should close on April 20]6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint. wherein she has admitted that the Appellant ~Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20!6. Phe Respondent Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकाई होगा | ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनाक t207.20:8 + 68 दिन अर्थात्‌ 27.03.20I8 से ओसी /सी सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जान न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है, माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वार “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रा.लि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि =

"Section 8()(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottces. in case the allottee wishes to withdraw from the project. without prejudice in’ this behalf including compensation, [the allolee does not intent lo withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession. The requirement to pay interest is nol a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allotlee who has paid for his ०) apartment bul has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter (0 pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। रेरा एक्ट की घारा 2(%0) में प्राविधान है कि : (ca) “interest” means the rales of interest payable by the promoter or the allettes as the case may be hyplanaion. vor the purpew of this clause

(0) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter. in case of default. shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee. in case of default: (//) the interest payable by the promoter to the allottee shal] be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thercon is refunded. and the imterest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allotlee defaulls in payment to the promoter ull the date itis paid: जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियग 2076 के अधीन दिनांक t7-40.2078 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /» पट्ट। & लिए कशर) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय »पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate cqual to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan है 3 of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए add) को |४(१,२+५। प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLR+I प्रतिशत की दर रो ही aus प्राप्त कर राकता है। रेरा की धारा-2(»8)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय va न्यायालय इलाहाबाद द्वारा Re याचिका संख्या-सी-3289 ,// 2020 “wal बिल्डवेल Great wile. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है कि:

Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.] (MCLR+) is excessive. is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.} had booked a Hat and tll the fling of the writ petition, the possession of the Hat has not been piven to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement. for Sale/Lease) Rules. 2078. Phe respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 20I8 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottce shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + [% unless provided o(herwise under (he Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 20)6. providing otherwise. है 4

तत्पश्चात्‌ Re याचिका संख्या-सी-9420 / 2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपू् ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है कि:- On 2.09.209 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + 7% from the date of deposit till the date of order. hereafter, recovery certificate and citation was issued on 7/2200 oceocanonsonseeccesoo00cs006000 and only on complaint under Section I8 authority proceeded to direet for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR i L8. which was in view of Real istate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations. QOVR ............................ Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with (he authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + I% की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं राह माना है। अतः उपरोक्‍्तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से .यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वार fanaa के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को kee बैंक ऑफ इण्डिया के ७५॥,॥९। प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीर उन्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र० राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय /# पट्टा के लिए करार) नियमावली, 20i8 के अन्तर्गत Melk की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLRET प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया क॑ अधिकतम ब्याज दर से । प्रतिशत ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। \ | ‘A a आदेश विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्तागण के फ्लैट्स की समस्त सुविधाओं को अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.08.2022 तक ओ.सी /सी.सी. सहित कब्जा देना शुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क gui कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित ae | विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 27.03.2078 से ओ.सी. / सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+! प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09. 2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी साथ ही इस अवधि में शिकायतकता द्वारा यदि कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होग।। अन्य शिकायतकर्तागण के प्रकरण में आवंटन पत्र/अनुबन्ध के अनुरूप उपरोक्तानुसार गणना की जायेगी |

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रश अधिनियम, 2076 की धार। 2(29)() के अनुसार यदि ररा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी .४(१,२५] प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। इस आदेश की एक-एक प्रति सम्बंधित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में प्रतिपादित सिद्धान्त के अनुरूप धनराशि व ब्याज की प्रत्येक मामले में aque की जायेगी। यदि दिनांक 34.08.2022 तक कब्जा ऑफर नहीं किया जाता है तो शिकायतकर्ता जमा घनराशि माय ब्याज हेतु नई शिकायत प्रस्तुत करने हेतु स्वतंत्र होंगे। a) |6 6... इस आदेश का उल्लंघन Y-wnga (विनियगन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धाश। 63 तथा अन्य रुरागत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड feat oil | दिनांक : Lb Jot / 2022 a a 7 ही ie — a (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण