4 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर। सुनवाई पीठ-04ए आदेश अन्तर्गत धारा-34 श्री राजीव कुमार, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या:- NCR44/2/83822/202 डा. सुधीर बनाम ग्रेटर नोएडा औद्योगिक विकास प्राधिकरण, गौतमबुद्धनगर प्रस्तुत शिकायत प्रार्थनापत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना BHS-2/l3 ETA-II GH-IA/] में यूनिट संख्या-22 FF बुक करायी गयी, जिसका कुल मूल्य 47,55,480 //- रूपये था और शिकायतकर्ता द्वारा 20,9,098 /- रूपये की धनराशि विपक्षी को अदा की गयी। विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रस्तर-५/ के अनुसार आवंटन पत्र दिनांक t6.08.20I0 से 2 वर्ष अर्थात्‌ दिनांक 46.08.20i2 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी की परियोजना to वर्ष से अधिक विलम्बित है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी परियोजना की भूमि का कब्जा प्राप्त करने में विफल रहे है क्‍योंकि भूमि किसानों से प्राप्त की जानी थी जो की प्राप्त नहीं की गयी है। विपक्षी द्वारा यह भी आश्वासन दिया गया था कि विलम्ब के ब्याज की धनराशि भुगतान की जायेगी एवं निर्धारित विक्रय मूल्य से अतिरिक्त धनराशि की मांग नहीं की जायेगी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दिनांकित 20.05.2022 दाखिल करते हुए तथ्यों की पुनरावृत्ति की गयी है और प्रश्नगत शिकायत के सम्बन्ध में विभिन्‍न तथ्यों एवं विभिन्‍न विधिव्यवस्थाओं का उल्लेख करते हुए ओ.सी.,/सी.सी. सहित कब्जा एवं 40 प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज fear जाने तथा विपक्षी द्वारा अधिरोपित 40,00,000//- रूपये मानसिक उत्पीड़न तथा कष्ट हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने तथा 04 प्रतिशत की दर से विलम्ब अवधि पर ब्याज की धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। 0५ शिकायतकर्ता द्वारा अपने कथन के समर्थन में विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दिनाकित 20.05.2022, आवेदन पत्र, आवंटन पत्र दिनांक 46.08.2040, प्राधिकरण द्वारा लीज डीड निष्पादित करने के सम्बन्ध में पत्र दिनांक i9.03.20I6, बैंक ऋण अभिलेख, माँग पत्र दिनांक 2.09.2046, अवशेष धनराशि के सम्बन्ध में पत्र दिनांक 06.09.204, ऋण अभिलेख, मुख्य कार्यकारणी अधिकारी को निर्गत पत्र तथा अन्य अभिलेखों की छायाप्रतियाँ दाखिल की गयी हैं।

विपक्षी की ओर से प्रतिवादपत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि बिल्टअप हाउसिंग स्कीम BHS2/20I0 दिनांक 45.04.200 कों प्रकाशित की गयी थी, fare WaEL-ETA-2 F निर्माण प्रस्तावित था। स्कीम की अंतिम तिथि 45.02.20I0 थी। शिकायतकर्ता द्वारा बिल्टअप हाउसिंग स्कीम BHS 2 के अन्तर्गत 86.67 वर्ग मीटर के फ्लैट हेतु आवेदन WeT-59i6 के माध्यम से पंजीयन धनराशि 4,99,000 /— रूपये जमा कराते आवेदन किया गया। योजना का ड्रा कराने के पश्चात शिकायतकर्ता के पक्ष में फ्लैट Weut-22FP, ब्लॉक-3, Waex-ETA-2 आवंटित किया गया। शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि एकमुश्त भुगतान करने का विकल्‍प चुना गया। आवंटन पत्र दिनांक i608.20I0 को जारी किया गया परियोजना के ब्रोशर के अनुसार 2 वर्ष में अर्थात्‌ दिनांक 60820I2 तक कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जे के प्रस्ताव तथा लीज डीड निष्पादित कराये जाने हेतु प्रस्ताव दिनांक 09.03.20:6 को निर्गत किया गया, परन्तु उनके द्वारा कोई जवाब नही दिया गया। परियोजना के अन्तर्गत कुल 352 भवनों का निर्माण किया जाना था, जिसमें से 3i8 भवनों अर्थात 60 प्रतिशत का कब्जा उपलब्ध कराते हुए लीज Sts निष्पादित करायी जा चुकी है। दिनांक i9.03.20I6 को लीज़ डीड कराये जाने हेतु ऑफर पत्र जारी किया गया, परन्तु शिकायतकर्ता द्वारा लीज़ डीड निष्पादित नहीं करायी गयी है। परियोजना भू-जल के उपयोग पर प्रतिबन्ध लगाये जाने के कारण, एन.जी.टी. द्वारा दिल्ली NCR A प्रदूषण बढ़ने के कारण निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया और अन्य माननीय उच्च न्यायालय ,अधिकरण द्वारा भी प्रतिबन्ध लगाया जाता रहा है। प्राधिकरण एक नॉनप्रोफिट संस्था है और प्राधिकरण द्वारा परियोजना विलम्बित नहीं की गयी है। इन आधारों पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है।

उभयपक्ष के तर्कों को सुना गया व पत्रावली का अवलोकन किया गया, जिसके आधार पर निम्न बिन्दु विचरित किये गये हैं :- RI रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे गें नहीं आते है तथा क्या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? 32 2. क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? 3. क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की दर क्‍या होगी ? निस्तारण बिन्दु Wea बिन्दु संख्या sa तथ्य पर विचरित है कि क्या रेरा आने से पूर्व के अनुबन्ध रेरा के दायरे में नहीं आते है तथा क्‍या पक्षकारों के मध्य रेरा लागू होने से पूर्व अनुबन्ध निष्पादित किये जाने पर रेरा के प्राविधान लागू नहीं होगें ? इस सम्बन्ध में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-6745-6749 /202 “ei wea प्रोमोटर्स एंड डेवलपर्स wo लि0 बनाम उ0प्र0 राज्य व अन्य” में दिये गये निर्णय में स्पष्ट रूप से उल्लिखित किया गया है कि :- "54, From the scheme of the Act 206, its application is retroactive in character and it can safely be observed that the projects already completed or to which the completion certificate has been granted are not under its fold and therefore, vested or accrued rights, if any, in no manner are affected. At the same time, it will apply after getting the on-going projects and future projects registered under Section 3 to prospectively follow the mandate of the Act 20!6."

उपरोक्त विधि व्यवस्था से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम लागू होने से पूर्व जो भी ogee हस्ताक्षरित हुए या अधिनियम लागू होने से पूर्व की परियोजनाओं, जहाँ पर पूर्णता प्रमाण पत्र सम्प्रवर्तक द्वारा प्राप्त नहीं किया गया है, वहाँ पर अधिनियम क। प्रवर्तन पूर्वव्यापी प्रभाव रहेगा। यह भी रेरा अधिनियम में स्पष्ट है कि “ऑन aga” परियोजनायें निश्चित रूप से रेरा अधिनियम की परिधि में आते हैं। उपरोक्त माननीय उच्च न्यायालय के आर्ब्जेवेशन से यह भी स्पष्ट है कि यद्यपि रेरा पंजीकरण से पूर्व प्रोमोटर एवं आवंटी के मध्य अनुबन्ध निष्पादित हुए हैं, परन्तु यदि परियोजना को रेरा में पंजीकरण कराया जाता है, तो रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें। विपक्षी द्वारा प्रश्नगत परियोजना को रेरा में पंजीकृत कराया गया है। अतः वर्णित तथ्यों के आधार पर यह स्पष्ट है कि विपक्षी की परियोजना वर्तमान में Os “ऑनगोईग प्रोजेक्ट” की श्रेणी में आती है। ऐसी दशा में रेरा के सभी प्राविधान लागू होगें |तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-2 बिन्दु संख्या-2 इस आशय का विचरित किया गया है कि क्‍या force majeure events होने के कारण विपक्षी की परियोजना विलम्बित हुई? यदि हाँ तो प्रभाव? यह बिन्दु विपक्षी के अभिकथनों पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार विपक्षी पर है। विपक्षी की ओर से कथन किया गया है कि परियोजना भू-जल के उपयोग पर प्रतिबन्ध लगाये जाने के कारण, एन.जी.टी. द्वारा दिल्‍ली NCR में प्रदूषण बढ़ने के कारण निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया और अन्य माननीय उच्च न्यायालय / अधिकरण द्वारा भी प्रतिबन्ध लगाया जाता रहा है।

माननीय न्यायालयों / अधिकरणों द्वारा दिए गये स्थगनादेश सम्बन्धी अपने दावे के समर्थन में विपक्षी द्वारा कोई साक्ष्य,/अभिलेख प्रस्तुत नहीं किये गये हैं। अतः यह SIR Wes नहीं है। माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा सिविल अपील संख्या-43029 / 4985 “एम. सी. मेहता बनाम भारत सरकार” में पारित आदेश दिनांक 04.44.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- With respect to demolition and construction activities we direct that no demolition and construction activities take place in Delhi and NCR region. In case it is found that such activity is done, the local administration as well as the municipal authorities including the Zonal Commissioners, Deputy Zonal Commissioners shall be personally held responsible for all such activities, They have to acl in furtherance of the Court’s order and to ensure that no such activity takes place. इसके अतिरिक्त उपरोक्त सिविल अपील em-i3029/i985 में पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में निम्नलिखित निर्देश दिये है :- In the affidavit dated 05.2.20i9, the Central Pollution Control Board (CPCB) has stated as under:- )

"]2, That it is respectfully submitted that it is normally experienced that in month of December depending upon Climatic Condition the AQI category varies. As a matter of fact, last year (208) 8 days in the month of December were in severe AQI category. Presently the situation not being severe, CPCB is of considered opinion that partial ban could be in place of construction activities in as much as no construction should be permitted during night time (6.00 pm to 6.00 am). The ban imposed could be partially lifted by permitting activities during day time (6.00 am to 6.00 pm), subject to the criteria stipulated in GRAP, wherein strict emforcement of rules for dust control in construction activities and closure of non-compliant sites is mandated in moderate to poor AQI category and further a bank on construction activities may be imposed by EPCA if Ambient AIR quality levels persist in severet+/emergency category for 48 hours or more." Hence, the ban is relaxed in terms of the recommendations made by Central Pollution Control Board (CPCB), as quoted above. However, conditions for raising construction be scrupulously followed.

माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा (दिनांक 04.:4.20I9 से दिनांक 44.02.2020) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर रोक लगायी गयी है, जिसमें माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा पारित आदेश दिनांक 09.42.2049 में पूर्ण प्रतिबन्ध को हटाते हुए आंशिक प्रतिबन्ध लगाया गया। ऐसे में माननीय सर्वोच्च न्यायालय द्वारा 35 दिन (दिनांक 04.:4.209 से दिनांक 09.42.209) एवं 33 दिन (66+2) (दिनांक 40.2.2049 से दिनांक 4.02.2020 तक Ua 6 बजे से सुबह 6 बजे तक) की अवधि के लिए निर्माण कार्य पर प्रतिबन्ध लगाया गया। विपक्षी ऐसी दशा में कुल 35+33 = 68 दिन निर्माण कार्य प्रभावित रहने के कारण लाभ पाने का अधिकारी है। समस्त सुसंगत तथ्यों पर विचारोपरान्त उ0प्र0 wr अथॉरिटी द्वारा दिनांक 06.06.2020 को alfts—i9 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनांक 25.03.2020 से 6 माह की अतिरिक्त अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अतिरिक्त अवधि फोर्स मैज्योर इवेन्टस्‌ के कारण मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही शिकायतकर्ता से अतिदेय Ys 6 धनराशि पर कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-2 Peake किया जाता है। निस्तारण बिन्दु संख्या-3 बिन्दु संख्या-3 इस आशय से विचरित किया गया है कि क्‍या शिकायतकर्ता को कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाये? यदि हाँ तो ब्याज की क्‍या दर होगी ? यह वाद बिन्दु शिकायतकर्ता के अभिकथनों के आधार पर विचरित किया गया है, जिसे साबित करने का भार शिकायतकर्ता पर है।

शिकायतकर्ता द्वारा कथन किया गया है कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को प्रस्तर-॥ के अनुसार आवंटन पत्र दिनांक 46.08.2040 से 2 वर्ष अर्थात्‌ दिनांक 6. 08.20i2 तक परियोजना पूर्ण कर कब्जा दिये जाने का दायित्व था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक यूनिट का कब्जा नहीं दिया गया है और विपक्षी की परियोजना to वर्ष से अधिक विलम्बित है। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि विपक्षी परियोजना की भूमि का कब्जा प्राप्त करने में विफल रहे है क्योंकि भूमि किसानों से प्राप्त की जानी थी जो की प्राप्त नहीं की गयी है। विपक्षी द्वारा यह भी आश्वासन दिया गया था कि विलम्ब के ब्याज की धनराशि भुगतान की जायेगी एवं निर्धारित विक्रय मूल्य से अतिरिक्त धनराशि की मांग नहीं की जायेगी। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

इसके अतिरिक्त शिकायतकर्ता द्वारा विस्तृत लिखित शिकायत पत्र दाखिल करते हुए ओ.सी.//सी.सी. सहित कब्जा एवं io प्रतिशत की दर से विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने तथा विपक्षी द्वारा अधिरोपित 40,00,000,//- रूपये मानसिक उत्पीड़न तथा कष्ट हेतु क्षतिपूर्ति दिलाये जाने तथा 04 प्रतिशत की दर से विलम्ब अवधि पर ब्याज की धनराशि दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। इस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि एकमुश्त भुगतान करने का विकल्प चुना गया। आवंटन पत्र दिनांक i6.08.20i0 को जारी कि4। ial) परियोजना के ब्रोशर के अनुसार 2 वर्ष में अर्थात्‌ दिनांक t6.08.2022 तक कब्जा दिया जाना था। शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जे के प्रस्ताव तथा लीज डीड निष्पादित कराये जाने हेतु प्रस्ताव दिनांक 09.03.2046 को निर्गत किया गया, परन्तु उनके द्वारा कोई जवाब नहीं दिया गया। इन आधारों पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। इस सम्बन्ध में va अधिनियम, 2046 की art—ie(i) में निम्नलिखित प्राविधान दिये गये हैं — ‘Y Section 38 (7) “If the promoter fails to complete or is unable to give possession of an apartment, plot or building,- (a) in accordance with the terms of the agreement for sale or, as the case may be, duly completed by the date specified therein; or (b) due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under this Act or for any other reason,

he shall be liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice to any other remedy available, to return the amount received by him in respect of that apartment, plot, building, as the case may be, with interest at such rate as may be prescribed in this behalf including compensation in the manner as provided under this Act: Provided that where an allottee does not intend to withdraw from the project, he shall be paid, by the promoter, interest for every month of delay, till the handing over of the possession, at such rate as may be prescribed. इस प्रकार Gal को यह अधिकार है कि यदि उन्हें एग्रीमेंट के अनुरूप कब्जा नही मिलता तो वह अपनी जमा धनराशि को ब्याज सहित वापिस माँग सकते हैं अथवा प्रत्येक माह के विलम्ब हेतु ब्याज प्राप्त करते हुए परियोजना में बने रहें, परन्तु प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। पत्रावली पर शिकायतकर्ता द्वारा आवंटन पत्र दिनांक 46.08.2040 एवं ब्रोशर की छायाप्रति दाखिल है, जिसमें ब्रोशर के प्रस्तर-)/ के अवलोकन से विदित है कि शिकायतकर्ता को आवंटन पत्र जारी होने की तिथि से 2 वर्ष में कब्जा दिया जाना था, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता को दिनांक 46.08,.20i2 तक कब्जा दिया जाना था, परन्तु उक्त निर्धारित अवधि में विपक्षी द्वारा कब्जा नहीं दिया गया। वर्णित स्थिति में कब्जा देने में हुए विलम्ब हेतु ब्याज से शिकायतकर्ता को वंचित नहीं किया जा सकता है।

इसके अतिरिक्त फोर्स मैज्योर के मद में विपक्षी कुल 68 दिन की अवधि के लिए लाभ पाने का अधिकारी है। (जैसा कि निस्तारण बिन्दु संख्या-2 में वर्णित है।) oe) जहाँ तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बन्ध में सिविल अपील do 6649-50 /20i8 "सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल" में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "the period of Interest should close on April 20l6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent - Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20l6. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ata. /सी.सी. अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता को दिनांक 6.08.20:2 + 68 दिन अर्थात्‌ 23.40.2042 से ओ.सी /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहाँ तक ब्याज देयता का प्रश्न है। माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा “नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन wife. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया” के वाद में अभिनिर्धारित किया गया है कि —

"Section |8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who हे अतः: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है। has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. " WI एक्ट की धारा 2(za) में प्राविधान है कि :- (za) "interest" means the rates of interest payable by the promoter or the allottee, as the case may be. Explanation.—F or the purpose of this clause—

(i) the rate of interest chargeable from the allottee by the promoter, in case of default, shall be equal to the rate of interest which the promoter shall be liable to pay the allottee, in case of default; (ii) the interest payable by the promoter to the allottee shall be from the date the promoter received the amount or any part thereof till the date the amount or part thereof and interest thereon is refunded, and the interest payable by the allottee to the promoter shall be from the date the allottee defaults in payment to the promoter till the date it is paid; यह भी उल्लेखनीय है कि विपक्षी द्वारा आवंटन पत्र जारी किया गया और ped परियोजना के ब्रोशर के प्रस्तर-0-3 के अनुसार परियोजना में हो रहे विलम्ब के लिए शिकायतकर्ता द्वारा समस्त जमा धनराशि पर 4 प्रतिशत वार्षिक साधारण ब्याज की दर से धनराशि का प्राविधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है, रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान है। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 की ४॥२-१8 [edie 04.05.2047 को अधिसूचित हुई, जिसके सम्बन्ध में उ0प्र० आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-2 की अधिसूचना दिनांक 03.05.2047 से उ0प्र0 में रेगुलेटरी अथॉरिटी के रूप मे कार्य करने की स्वीकृति राज्यपाल, महोदय ने दिनांक 04.05.2047 से प्रदान की अर्थात्‌ दिनांक 04. 05.20i7 से भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 लागू हुआ है। इस षए 40

अधिनियम का प्रवर्तन प्रोस्पेक्टिव है। अतः दिनांक 04.05.2047 से पूर्व की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना परियोजना के ब्रोशर के प्रावधानों के अन्तर्गत की जायेगी और दिनांक 04.05.20:7 से आगे की अवधि के लिए विलम्ब ब्याज की गणना अधिनियम के प्रावधानों के अधीन की जायेगी। जहाँ तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2oi6 के अधीन दिनांक 7.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय/पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.26) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:"

यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। यह भी स्पष्ट किया जाता है कि यदि शिकायतकर्ता की कोई धनराशि अतिदेय है, तो उस पर विपक्षी भी MCLRH प्रतिशत की दर से ही ब्याज प्राप्त कर सकता है। रेरा की धारा-2(28)0) में भी यही ब्याज की परिभाषा दी गयी है। माननीय उच्च. न्यायालय इलाहाबाद द्वारा रिट याचिका संख्या-सी-3289 /2020 “war fiesta कंस्ट्रक्शन्स wife. बनाम पूनम सूद एवं अन्य” में दिनांक 06.02.2020 को पारित निर्णय में यह उललेखित किया गया है fe Coming to the next ground of challenge to the impugned order by the petitioner's counsel that the interest awarded by respondent no.J] (MCLR+I) is excessive, is also without any merit. It is an admitted fact to the petitioner that respondent no.| had booked a flat and till the filing of the writ petition, the possession of the flat has not been * i2

given to him. The interest had been awarded in terms of Clause 9.2(ii) of the form of agreement contained in the U.P. Real Estate (Regulation and Development) (Agreement for Sale/Lease) Rules, 20l8. The respondent no.2 has given cogent reasons in the impugned order. Respondent no.2 has rightly placed reliance on Clause 9 sub-clause(ii) of the Rules, 208 which provides that in the event of default on the part of the promotor, the allottee shall have the option of terminating the agreement in which case the promoter shall be liable to refund the entire money paid by the allottee under any head whatsoever, towards the purchase of the flat at the rate of MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India + % unless provided otherwise under the Rules within forty-five days of receiving the termination notice. Learned counsel for the petitioner has failed to bring to our notice any Rule in the Rules, 206, providing otherwise. तत्पश्चात्‌ Re याचिका dwen-vi-oi20/2020 “हैबीटेक इंफास्ट्रक्चर लिमिटेड बनाम उ0प्र0 राज्य सरकार एवं अन्य” में दिनांक 06.07.2020 को महत्वपूर्ण ऑब्जर्वेशन देते हुए यह उललेखित किया है किः-

On 2.09.20l9 the respondent authority directed the petitioner to refund the entire amount alongwith interest @ MCLR + |% from the date of deposit till the date of order. Thereafter, recovery certificate and citation was issued on 07.02.2020 .. and only on complaint under Section 8 authority proceeded to direct for the refund of the money alongwith payment of interest @ MCLR + %, which was in view of Real Estate (Regulation & Development) (Agreement to Sale) Regulations, 208......cccsesseseseeeeenees Thus power of refund of amount along with interest which has been provided under Section 8, with the authority was rightly exercised by it in the interest of justice. माननीय उच्च न्यायालय द्वारा भी रेरा प्राधिकरण के पीठ द्वारा नियमावली के अन्तर्गत MCLR + % की वार्षिक ब्याज दर से दिये गये आदेश को उचित एवं सही माना है। ० 32 अतः उपरोकक्‍तानुसार माननीय सर्वोच्च न्यायालय एवं माननीय उच्च न्यायालय द्वारा दिये गये निर्णय से यह अवधारित किया जा सकता है कि राज्य सरकार द्वारा नियमावली के अन्तर्गत निर्धारित की गयी ब्याज दर उचित एवं सही है। ब्याज दर को we बैंक ऑफ इण्डिया के MCLRHH प्रतिशत से सम्बद्ध करने के सिद्धान्त को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा भी स्वीकारा गया है और न्यायोचित ठहराया है।

ऐसे में उ0प्र0 राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित की गयी भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास), (विकय / पट्टा के लिए करार) नियमावली, 2048 के अन्तर्गत निर्धारित की गयी वार्षिक ब्याज दर MCLR+! प्रतिशत, जो कि स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की अधिकतम ब्याज दर से wired ज्यादा है, उचित एवं सही है। तद्नुसार बिन्दु संख्या-3 निस्तारित किया जाता है। जहाँ तक शिकायतकर्ता द्वारा मानसिक उत्पीड़न एवं कष्ट तथा वाद व्यय हेतु क्षतिपूर्ति का प्रश्न है, तो रेर अधिनियम की धारा-74 के अनुसार धारा-42,44,48 व 49 में क्षतिपूर्ति के आधार दिये गये है, जिनमें मानसिक उत्पीड़न एवं कष्ट तथा वाद व्यय सम्मिलित नहीं है। अतः क्षतिपूर्ति निर्धारण हेतु प्रकरण को एडज्यूडिकेटिंग ऑफिसर को सन्दर्भित करने का कोई औचित्य नहीं है। उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते है। आदेश l, विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता के फ्लैट की समस्त सुविधाओं को आवंटन पत्र/ब्रोशर के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.40.2022 तक ओ.सी /सी.सी सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें।

2. विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 26.44.2047 रो दिनांक 30.04207 तक 4 प्रतिशत वार्षिक साधारण ब्याज की दर से व दिनांक 04.05.2047 से ओ.सी. /सी.सी. प्राप्त किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि, जो भी बाद में हो तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रूप में MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स मैज्योर पीरियड को दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जायेगी। साथ ही यदि शिकायतकर्ता का कोई अतिदेय (Over Dues) है, तो उस पर भी इस अवधि का ब्याज देय न होगा। a दिनांक :- [3 /o py 2022 03 विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम, 2046 की धारा 2(2०)0) के अनुसार यदि रेरा लागू होने के बाद कोई ब्याज दर add के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। अतः विलम्बित भुगतान पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+| प्रतिशत की ब्याज दर से ब्याज देय होगा। यदि इससे अधिक दर से कोई धनराशि रेरा लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब हेतु ली गयी है, तो विलम्बित अवधि हेतु ब्याज की धनराशि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह अतिरिक्त शुल्कों के मदों में अनुबन्ध / HWM के अनुसार धनराशि प्राप्त करेंगे।

इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। यदि विपक्षी द्वारा इस आदेश का अनुपालन नहीं किया जाता है, तो शिकायतकर्ता को यह अधिकार होगा कि रेरा प्राधिकरण के माध्यम से अपने आदेश का कियान्वयन करा सकेगें। Se ’ (राजीव कुमार) (अध्यक्ष) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण