F भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, | are उपस्थिति :- श्रीमती कल्पना मिश्रा, सदस्य शिकायत संख्या :-- ॥२८०२44/2/67343/2020 जसलीन कुमार एवं संदीप कुमार बनाम बाया वीवर feito प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी क॑ विरूद्द कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। संक्षेप में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना "Oh My God" में यूनिट Wo-FF-I7 बुक की गई थी, जिसकी कुल कीमत 22,49,632,/- रूपये है, जिसके सापेक्ष उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर 44,76,633//-रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिनांक 34.:0.2020 तक प्रदान किया जाना था परन्तु अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ नहीं किया गया है और निवेशकों की बिना किसी पूर्ण सहमति के प्रश्नगत परियोजना के शेयर्स “साया होम्स” को ट्रांसफर किये गये हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के समर्थन में अनुबंध-पत्र दिनांकित 42.04.2049, रेनन्‍्ट एग्रीमेंट, जमा धनराशि का विवरण की छायाप्रतियां दाखिल की गयी है|

विपक्षी द्वारा जवाब दाखिल करते हुए कहा गया है कि उनके द्वारा प्लॉट संख्या सी -3 ए पर "Oh My God" क्षेत्र परियोजना का निर्माण प्रारम्भ किया गया था जिसका कूल क्षेत्रफल 3,898 वर्ग मीटर है प्रश्नगत परियोजना को साया ग्रुप द्वारा 400 प्रतिशत इक्विटी शेयर के माध्यम से अधिग्रहण किया जा चुका है परन्तु प्रश्नगत परियोजना के सम्बन्ध में संप्रवर्तक के नाम में किसी प्रक।९ bi कोई परिवर्तन नहीं किया गया है। परियोजना के पंजीकृत प्रमोटर के रूप में अभी भी मैसर्स बायवेवर लिमिटेड का नाम उल्लेखित है। मैसर्स बायवेवर लिमिटेड एवं मेसर्स साया सीमेंटेशन लिमिटेड के मध्य जो भी लेन-देन हुआ है वह केवल 400 प्रतिशत इक्विटी शेयर कि खरीद के सम्बन्ध में था, जो कि किसी भी प्रकार के अधिकार दया Page

| | देनदारियों के हस्तांतरण या असाइनमेंट के सम्बन्ध में नहीं था और न ही शेयरों की इस तरह की खरीदारी से अपार्टमेंट या इकाइयों के किसी भी आवंटन या बिक्री पर कोई असर नहीं पड़ा है और उनके सभी अधिकार और देनदारियां, बरकरार और अपरिवर्तित हैं जिसका वे कानूनी wy Yield करने ५९ से सहमत हैं। विपक्षी का यह भी कहना है कि कम्पनी के पूर्व प्रबंधन द्वारा परियोजना का निर्माण कार्य निर्धारित 4 किया जाने का कारण परियोजना के लेनदारों जैसे कि गुलशन सेठी, अनुराधा सेठी, संजय निझावन द्वारा Ao एन.सी.एल.टी. दिल्‍ली के समक्ष इन्साल्वन्सी प्रोसीडिंग हेतु वाद योजित किया गया था। जिसके सम्बन्ध में मा0 एन.सी.एल.टी. द्वारा आदेश दिनांक 03.04.2049 अधिस्थगन अवधि घोषित की गई थी। जिसके उपरान्त कम्पनी एवं लेनदारों के मध्य समझौतानामा दिनांकित 42.02.2020 निष्पादित किया गया है, जिसके उपरान्त साया ग्रुप ऑफ कम्पनी द्वारा परियोजना में शामिल होने और कम्पनी के प्रबंधन को अपने कब्जे में लेने की इच्छा व्यक्त की गई, जिससे परियोजना के आवंटियों को निर्धारित अवधि में यूनिट का कब्जा प्रदान किया जा सके और वित्तीय संस्थान UWFL की आर्थिक मदद की जा सके जिसके लिये वित्तीय संस्थान द्वारा अपनी सहमति प्रदान कर दी गयी जिसके उपरान्त दिनांक 30.03.2020 को अलीसा इंफ्राटेक प्राइवेट लिमिटेड के शेयरधारकों एवं बाया वीवर लिमिटेड के मध्य एक (एसपीए) निष्पादित हुआ, जिसके प्रस्तर-8.4.3 के अनुसार साया सीमेंटेशन प्रा० लि० द्वारा 7,58,54,365/-Sta का भुगतान दिनांक 44.08.2020 तक किया जाना था, जिससे पार्ट परफॉर्मेंस पूर्ण किया जा सके। शेयरों के भुगतान, दोनों कंपनियों का स्वामित्व और प्रबंधन दिनांक 30.03.2020 को साया सीमेंटेशन लिमिटेड को स्थानांतरित किया जाना था। हालांकि साया द्वारा उक्त भुगतान करने के उपरान्त, श्री अमित मावी द्वारा अनुचित मांग करना शुरू कर दिया और दुर्भावनापूर्ण इरादे से दस्तावेजों और प्रबंधन को आवश्यकतानुसार सौंपने से इनकार कर दिया गया। जिसके कारण कंपनियों को खरीदने के बाद भी साया कंपनी के मालिक के रुप में कार्य करने में असमर्थ हैं। श्री अमित मावी द्वारा अन्य आवश्यक दस्तावेजों एवं मूल दस्तावेज उपलब्ध नहीं कराये गये और कंपनी का प्रबंधन नियंत्रण नहीं सौंप कर मेसर्स साया सीमेंटेशन लिमिटेड के साथ गंभीर धोखाधड़ी की गयी, जिसके अनुक्रम में साया समूह द्वारा अमित मावी के विरुध एक एफआईआर संख्या 0447 दिनांक 05.40.2020 को उनके खिलाफ आर्थिक अपराध शाखा, नई दिल्‍ली के समक्ष दर्ज कि गई, जिसके उपरान्त माननीय मध्यस्थ wae दीपक गुप्ता (सेवानिवृत्त न्यायाधीश, भारत के सर्वोच्च न्यायालय) द्वारा आदेश दिनांक 5.03.2024 के माध्यम से प्रबंधन साया समूह के पक्ष में स्थानांतरित कर दिया गया।

4 शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना "Oh My God" में टॉवर संख्या- ए में यूनिट संख्या FF-7:7 बुक कि गई थी, जिसके सम्बन्ध में उभयपक्ष के मध्य अनुबंध-पत्र दिनांक 42.04.2049 को निष्पादित किया ve प्रस्तर-40.2 के Page 2 EF विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा अनुबंध निष्पादित किये जाने न तिथि से. दिनांक 34.08.2022 एवं 480 दिन की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ दिनांक 28.02.2023 तक यूनिट का कब्जा प्रवान किया जाना था। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा अर्ली पेमेंट रिबेट स्कीम (ईपीआर) के मद में धनराशि 88,408 //- रूपये का भुगतान विभिन्‍न तिथियों पर किया गया है। परियोजना का निर्माण कार्य उल्‍लेखित अवधि दिनांक 28.02.2023 तक पूर्ण किये जाने हेतु सार्थक प्रयास किये जा रहे हैं। उपरोक्त कथन के आधार पर शिकायतकर्ता की शिकायत खारिज किये जाने का अनुरोध किया गया है। उभयपक्षों के तर्कों को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। शिकायतकर्ता की शिकायत को दृष्टिगत रखते हुए निम्न बिन्दु विचारणीय है:- 4 क्‍या शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या-3 शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा दिनांक 34.0. 2020 तक प्रदान किया जाना था परन्तु अभी तक परियोजना का निर्माण कार्य प्रारम्भ नहीं किया गया है और निवेशकों की बिना किसी पूर्ण सहमति के प्रश्नगत परियोजना के शेयर्स “साया होम्स” को ट्रांसफर किये गये हैं। अतः शिकायतकर्ता द्वारा कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है।

जिस पर विपक्षी द्वारा कहा गया है कि शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी की परियोजना "Oh My Goa" में टॉवर संख्या- ए में यूनिट संख्या 7--447 बुक कि गई थी, जिसके सम्बन्ध में उभयपक्ष के मध्य अनुबंध-पत्र दिनांक 42.04.2049 को निष्पादित किया गया जिसके प्रस्तर-402 के अचुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा अनुबंध निष्पादित किये जागे कि तिथि से दिनांक 34.08.2022 एवं 480 दिन की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ दिनांक 28.02.2023 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। विपक्षी का यह भी कहना है कि उनके द्वारा अली पेमेंट Rae स्कीम (ईपीआर) के मद में धनराशि 88,408 /— रूपये का भुगपान विभिन्‍न पिथियों पर किया गया 3 | पत्रावली पर अनुबन्ध पत्र दिनांक 42.04.2049 के प्रस्तर-40.2 के अनुसार विपक्षी द्वारा यूनिट का कब्जा अनुबंध निष्पादित किये जाने कि तिथि से दिनांक 34.08.2022 एवं 480 दिन की अनुग्रह अवधि अर्थात्‌ दिनांक 28.02.2023 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था, शिकायतकर्ता द्वारा var अवधि से पूर्व ही दिनांक 28.2.2020 को वर्तमान शिकायत प्राधिकरण के समक्ष योजित की गई है। अनुबंध पत्र में ऐसा कोई स्पष्ट प्राविधान उललेखित नहीं है जिसके अवलोकन से यह विदित Page 3 a कि विपक्षी द्वारा शिकायतकर्ता को दिनांक 34.0.2020 तक यूनिट का कब्जा प्रदान किया जाना था। अत: शिकायतकर्ता का उक्त कथन बलहीन है। ऐसे में यदि, विपक्षी अनुबंध पत्र में उल्लेखित अवधि 28.02.2023 तक यूनिट का कब्जा उपलब्ध कराने में असफल रहता है तो शिकायतकर्ता दिनांक 28.02.2023 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि पर विलंबित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है।

इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय बॉम्बे उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- "Section 8()(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20i6 के अधीन दिनांक 47.40.208 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विक्रय,/पट्टा के लिए करार) नियमावली 2048 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विक्रय ,/ पट्टा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.2(#) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः- “The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be Page 4 3 to refund the entire : paid by the Allottee under any head whatsoever t owards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost Rate) on home loan of Stale Bank of of Lending India +L% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:“ यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी ति में भी प्रस्तर 9.30) में टी को MCLR+ प्रतिशत की ब्याज दर Uy विलम्बित अवधि क। ब्याज दिलाया जाना waiter wa होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने mM का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया "The period of Interest should close है कि :- on April 20I6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser

herself in Para 40) of the Consum er Complaint, wherein she has admitted that the Appellant - Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 206 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of in taking possession. " her own delay उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी./सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में शिकायतकर्ता ओ.सी. / सी.सी. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होंगे | उपरोक्त बिन्दुओं का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं। आदेश ।. . विपक्षी को आदेशित किया ort है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट के समस्त सुविधाओं को आवंटन-पत्र /अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर कब्जा छः Page 5 देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री ore | अनुबंध पत्र में उल्‍लेखित अवधि दिनांक 28.02.2023 में कब्जा न दिये जाने की स्थिति में विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 28.02.2023 से ओ.सी /सी.सी अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा स्वयं जमा धनराशि पर MCLR+ प्रतिशत ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जायेगी। ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक होने पर शिकायतकर्ता को वापस की जायेगी।

विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 2046 के धारा 2 Gai) के अन्तर्गत रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर MCLR+ प्रतिशत है। विपक्षी शिकायतकर्ता से अनुबंध पत्र में उल्लेखित प्राविधान के अनुसार ही विभिन्‍न मदों में धनराशि की मांग करने का अधिकारी है। इस आदेश का veers भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्रावधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक 2] /०9/2022 . ee (कल्पना मिश्रा) 2\\? फट (सदस्य) उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 6