उ.प्र. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण क्षेत्रीय कार्यालय, va-t69, गामा-2, ग्रेटर नोएडा, गौतमबुद्धनगर-204308. सुनवाई पीठ-04 (पूर्व में पीठ-04-ए) श्री संजय आर. भूसरेड्डी, माननीय अध्यक्ष शिकायत संख्या: NCR44/I2/66987/2020 विजय कालरा बनाम ग्रीन बे इन्फ्रास्ट्रक्चर प्रा. लि. निर्णय एवं आदेश अन्तर्गत धारा-38, 40(2) एवं 63 शिकायतकर्ता का परिवाद अंतिम बहस हेतु वीडियो कॉन्फ्रेंसिंग के माध्यम से दिनांक 05-06-2024 को प्रस्तुत किया गया। पुकार पर प्रार्थी ,/ शिकायतकर्ता की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री राज सिंह उपस्थित हुए। विपक्षी की ओर से विद्वान अधिवक्ता श्री प्रकर्ष तिवारी उपस्थित हुए। प्रकरण में पत्रावली आदेश हेतु दिनांक 05-06-2024 को ही सुरक्षित की गयी। भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 का मुख्य उद्देश्य यह है कि भू-सम्पदा सेक्टर में उपभोक्ताओं के हितों का संरक्षण किया जाए तथा विवादों का ite निस्तारण किया जाए। इस उददेश्य की पूर्ति हेतु प्राधिकरण को रेरा अधिनियम के अन्तर्गत दायित्व तथा शक्तियाँ प्रदान की गयी हैं। धारा-34(2), भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण के कृत्यों का उल्लेख किया गया है। धारा-34(8) मेँ निम्नलिखित प्राविधान है:-- "34(g) - to ensure compliance of its regulations or orders or directions made in exercise of its powers under this Act;" धारा-38, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के प्राविधान के अनुसार प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्रोमोटर द्वारा उस पर डाली गयी बाध्यताओं का उल्लंघन किया जाता है, तो प्राधिकरण इस अधिनियम और उसके अधीन Page | of 6 E-Court

= गए नियमों एवं विनियमों के अधीन पैनाल्टी या ब्याज अधिरोषित कर सकता है। धारा--38, रेरा अधिनियम निम्नवत्‌ है:- "38, (2) The Authority shall have powers to impose penalty or interest, in regard to any contravention of obligations cast upon the promoters, the allottees and the real estate agents, under this Act or the rules and the regulations made thereunder. (2) The Authority shall be guided by the principles of natural justice and, subject to the other provisions of this Act and the rules made thereunder, the Authority shall have powers to regulate its own procedure. (3) Where an issue is raised relating to agreement, action, omission, practice or procedure that— (a) has an appreciable prevention, restriction or distortion of competition in connection with the development of a real estate project; or (b) has effect of market power of monopoly situation being abused for affecting interest of allottees adversely, then the Authority, may suo motu, make reference in respect of such issue to the Competition Commission of India." रेरा अधिनियम की धारा-40 निम्नवत्‌ है:-

40. (7) If a promoter or an allottee or a real estate agent, as the case may be, fails to pay any interest or penalty or compensation imposed on him, by the adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Authority, as the case may be, under this Act or the rules and regualtions made thereunder, it shall be recoverable from such promoter or allottee or real estate agent, in such manner as may be prescribed as an arrears of land revenue, (2) If any adjudicating officer or the Regulatory Authority or the Appellate Tribunal, as the case may be, issues any order or directs any person to do any act, or refrain from doing any act, which it is empowered to do under this Act or the rules or regulations made thereunder, then in case of failure by any person to comply with such order or direction, the same shall be enforced, in such manner as may be prescribed. धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 20i6 4 प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि यदि प्रोमोटर प्राधिकरण के आदेश का अनुपालन करने में असमर्थ रहता है, तो प्राधिकरण प्रोमोटर के विरूद्ध प्रोमोटर की भू-सम्पदा परियोजना की अनुमानित लागत का 05 प्रतिशत तक पैनाल्‍टी लगा सकता है। धारा-63 निम्नवत है:- Page 2 of 6 E-Court

“63. If any promoter, who fails to comply with, or contravenes any of the orders or directions of the Authority, he shall be liable to a penalty for every day during which such default continues, which may cumulatively extend up to five per cent., of the estimated cost of the real estate project as determined by the Authority.” यहाँ यह उल्लेखनीय है कि धारा-40, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 206 के अध्याय-5 के अन्तर्गत आता है, जो कि भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण से सम्बन्धित है तथा धारा-63, भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046 के अध्याय-8 के अन्तर्गत आता है, जोकि अपराध, शास्तियाँ और न्यायनिर्णयन से सम्बन्धित है। उपरोक्त प्राविधानों से यह स्पष्ट है कि रेरा अधिनियम के अन्तर्गत प्राधिकरण को यह अधिकार दिया गया है कि प्राधिकरण प्रोमोटर द्वारा आदेशों का अनुपालन न करने पर धारा-40 के अन्तर्गत अपने आदेशों का क्रियान्वयन कराए तथा धारा-63 के अन्तर्गत प्रोमोटर पर अर्थदण्ड लगाए। प्राधिकरण दोनों कार्यवाही एक साथ कर सकता है। प्रश्नगत प्रकरण में शिकायतकर्ता द्वारा रेरा पोर्टल के माध्यम से आदेश क्रियान्वयन कराये जाने हेतु आवदेन किया गया, जिस पर प्राधिकरण द्वारा विपक्षी को नोटिस जारी करते हुए दिनांक 2:-04-2022 तक पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 30-04-2023 का अनुपालन कर, अनुपालन आख्या प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा अनुपालन आख्या उपलब्ध नहीं करायी गयी।

प्राधिकरण द्वारा कारण दर्शाओ नोटिस, दिनांक 04-02-2023 को जारी करते हुए विपक्षी को निर्देशित किया गया है कि वह दिनांक 20-02-2023 तक उक्त आदेश का अनुपालन कर, अनुपालन आख्था प्रस्तुत करने हेतु निर्देश दिये गये, परन्तु विपक्षी द्वारा कोई अनुपालन आख्या दाखिल नहीं किया गया है। प्राधिकरण द्वारा धारा-63 के अन्तर्गत नोटिस जारी की गयी, जिसके क्रम में पीठ द्वारा सुनवाई दिनांक 25--04-2023, दिनांक 30-05-2023, दिनांक 49--04--2024, दिनांक 05--04-2024 एवं दिनांक 05-06-2024 को की गयी। विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 23-0:-2023 दाखिल करते हुए कहा गया है कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-04—-2022 के अनुपालन में उनके द्वारा प्रश्नगत परियोजना प्लॉट के सम्बन्ध सक्षम प्राधिकरण से अधिभोग प्रमाण-पत्र, दिनांक 48-05-2022 को प्राप्त करते हुए, प्रार्थी /, शिकायतकर्ता के पक्ष में कब्जा ऑफर पत्र, दिनांक 02-06-2022 को प्रेषित किया जा चुका है, परन्तु प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान कर, प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा प्राप्त नहीं किया जा रहा है। इन आधारों पर विपक्षी, द्वारा Page 3 of 6 E-Court i /शिकायतकर्ता को अपनी अवशेष धनराशि का भुगतान i प्रश्नगत प्लॉट का कब्जा प्राप्त करने हेतु निर्देशित किये जाने का अनुरोध किया गया है। विपक्षी द्वारा अपने कथन के समर्थन में ऑफर ऑफ पोजेशन पत्र, दिनांक 02-06-2022 की प्रति, ओ.सी. / सी.सी, दिनांक t8-05—-2022 की प्रति के साथ संलग्न सूची दाखिल की है। विपक्षी की उपरोक्त लिखित अनुपालन आख्तया पर प्रार्थी / शिकायतकर्ता द्वारा अपना कोई लिखित जवाब /साक्ष्य रेरा कम्प्लेन्ट पेज़ पर अपलोड / दाखिल नहीं किये गये हैं।

मैंने उभय पक्षों के विद्वान अधिवक्तागण के cal को विस्तार से सुना तथा अभिलेख पर उपलब्ध समरत Wey एवं रागग्री का सम्यूक परिशीलन किया। प्रशनगत शिकायत के सम्बन्ध में पीठ द्वारा urea के अन्तर्गत दिनोक 24-04--2022 को अन्य शिकायतकर्तागण के साथ निम्न आदेश पारित किये गये :- 4विपक्षी को आदेथित किया जाता है कि वह शिकायतकतगिण के प्लॉट्स्‌ की समस्त yal को अनुबन्ध के अनुसार yr कराकर दिनांक 3३7-05-2022 तक ALY AO सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और oy rere शुल्क ग्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री कराना सुनिश्चित करें/ विपक्षी शिकायवकर्ता को दिनाक 24--06--2075 से (दिनाक 30--04--2077 तक 45,/- रुपये ग्रतिवर्य we ग्रतिगाह (54,“- रुपये ग्राति वर्ग मीटर where) की दर से एवं दिनांक 6/-05--2077 से ओ सी: सी सी ITT किये जाने की तिथि अथवा कब्जा ऑफर किये जाने की तिथि जो भी बाद में हो तक की अवधि पर थिकायतकर्ता द्वार जगा धनराशि पर विलम्ब ब्याज के रुप में MCLR+ ग्रतिशत ब्याज अदा करना छुनिश्चित करें/ ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की देय ervey में समायोजित की जायेयी। ब्याज की धनराशि देय धनराधि से आधिक होने पर विकायतकर्ता को वापस की जायेगी। फोर्स tor पीरियड को दृष्टियत रखते हुए Rare 25-03-2020 से दिनांक 25-09-2020 Te परियोजना में हुए विलम्ब हेदु ब्याज की यणना नहीं की जायेगी। स्राथ ही इस अवधि में थिकायतकर्ता द्वारा यदि wig अतिदेय (Over Dues) है; तो TH पर भी इस अवधि का ब्याज देय न SPIT अन्य थिकायतकतगिण के ग्रकरण में ATT HATO उपरोक्‍तानुसार गणना की जायेगी।

विपक्षी को यह निर्देशित किया जाता & कि er अधिनियम 2076 की धार Aca) के अनुसार यदि RI लागू होने के बाद His ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता & तो उसी दर से ब्याज ग्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को fear जायेगा/ अतः विलस्बित Page 4 of 6 E-Court os पर शिकायतकर्ता द्वारा भी MCLR+ अतिशव की ब्याज दर से. |] ब्याज देय होगा।/ ate इससे अधिक दर से ale धनराशि Rr लागू होने के बाद आवंटी से विलम्ब eg ली ययी है. तो विलग्बित अवधि eg ब्याज की धनगय्शथि की भी उसी दर से गणना की जायेगी। शिकायतकतायण विपक्षी से “गोल्फ मेग्बरशिप” लेने को लिए बाध्य नहीं हैं और यदि थिकायवकतगिण arr “Tee Harr” लेने की सहमति दी जाती & तभी विपक्षी शिकायतकतयिण से “गोल्फ मेस्बरशिप” के मद में धनराशि की aT करने का अषिकाए है।/ विपक्षी को यह भी आदेशित किया जाता है कि वह शिकायवकतगिण को wiley का कब्जा देते समय सभी ada अनुबन्ध में दिए ग्राविधानों की सीया तक ही ग्राप्त करने के अधिकारी हैं। इस आदेश की एक-एक ग्रति सम्बन्धित पत्रावलियों पर रखी जाये एवं इस आदेश में ग्रतिपादित स़िद्धान्त के TOT TRY व ब्याज की प्रत्येक मामले में गणना की जायेगी।..

उपरोक्त पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 24-04-2022 के अवलोकन से यह स्पष्ट है कि पीठ द्वारा विपक्षी को दिनांक 33-05--2022 तक प्रश्नगत प्लॉट की समस्त सुविधाओं को अनुबन्धानुसार पूर्ण कराकर कब्जा देते हुए, रजिस्ट्री निष्पादित कराये जाने तथा देय विलम्बित अवधि का ब्याज अदा करने हेतु आदेशित किया गया था, परन्तु विपक्षी द्वारा अपनी लिखित अनुपालन आख्या, दिनांक 23-04-2023 के साथ ऐसा कोई साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया गया है, जिससे यह स्पष्ट हो सके कि पीठ द्वारा धारा-34 के अन्तर्गत पारित आदेश, दिनांक 2(-04-2022 के अनुपालन में विपक्षी द्वारा वर्तमान समय में प्रार्थी ,/ शिकायतकर्ता को प्रश्नगत प्लॉट का भौतिक कब्जा देते हुए, अकाउन्ट सैटेल कर, रजिस्ट्री निष्पादित करा दी गयी हो। रेरा नियमावली, 20i6 के नियम-24 में प्राधिकरण के आदेशों एवं निर्देशों को क्रियान्वित करने की रीति दी हुई है। रेरा नियमावली, 2046 का नियम-24 निम्नवत्‌ है:- “24, Manner of implementation of order, direction or decisions of the adjudicating officer, the Authority or the Appellate Tribunal For the purpose of sub-section (2) of Section 40, every order passed by the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as the case may be, under the Act or the rules and regulations made thereunder, shall be enforced by the adjudicating officer, regulatory authority or the Appellate Tribunal in the same manner as if it were a decree or order made by the principal civil court in a suit pending therein and it shall be lawful

for the adjudicating officer, regulatory authority or Appellate Tribunal, as Page 5 of 6 E-Court = case may be, in the event of its inability to execute the order, send such order to the principal civil court, to execute such order either within the local limits of whose jurisdiction the real estate project is located or in the principal civil court within the local limits of whose jurisdiction the person against whom the order is being issued, actually and voluntarily resides, or carries on business, or personally works for gain.” अतः उपर्युक्त वर्णित तथ्यों एवं समस्त परिस्थितियों के दृष्टिगत पत्रावली नियम-24 में निहित शक्तियों के अन्तर्गत यूनिट के भौतिक कब्जे की कार्यवाही हेतु मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी के समक्ष सुनवाई हेतु, दिनांक 20-08-2024 को संदर्भित की जाती है। सचिव, उ.प्र. रेरा प्रकरण में आदेश, दिनांक 2(-04-2022 के प्रस्तर-02 के अनुसार सुनवाई तिथि दिनांक 20-08-2024 से पूर्व विपक्षी द्वारा देय विलम्बित अवधि के ब्याज की धनराशि हेतु वसूली प्रमाण-पत्र जारी करने हेतु नियमानुसार कार्यवाही कर, पत्रावली को सुनवाई की तिथि से पूर्व मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी को उपलब्ध कराना सुनिश्चित करें | यदि मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी नियम-24 की कार्यवाही के दौरान यह पाते हैं कि विपक्षी / प्रोमोटर द्वारा आदेश अन्तर्गत धारा-34, दिनांक 24-04--2022 का समयबद्ध रूप से अनुपालन सुनिश्चित नहीं किया जा रहा है, तो ऐसी दशा में मा. न्‍्यायनिर्णायक अधिकारी प्रकरण को रेरा अधिनियम की धारा-63 की कार्यवाही किये जाने हेतु पीठ को वापस सन्दर्भित कर सकते हैं। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये।

दिनांक: 08--07--2024. (संजय और. अध्यक्ष/ रेरा। Page 6 of 6