U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Bench-2 Presence:- Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No.:- NCR44/2/6655/2020 Amit Amitabh Versus Sikka Infrastructure Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent for grant of possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant states that unit No.-KG/GLOI304 was booked by him in the respondent's project SIKKA KARNAM GREENS, for which payment of Rs. 52,36,562/- was made by him from time to time on an installment basis. The complainant states that payment of Rs. 52,36,562/- was made by him, but possession of the flat has not been given till date, which was to be made available by the respondent by 08.07.2047. The complainant also states that even after payment of more than 95 percent, possession has not been given by the respondent till date. Therefore, request has been made by the complainant against the respondent for grant of possession and interest for the delayed period. In support of his statement, copies of receipts of deposited amount, demand letter, intimation letter, flat allotment agreement, tripartite housing loan agreement, vakalatnama, etc. were filed on behalf of the complainant.

Filing a written statement, it was stated by the respondent that unit No.-304 was booked by him in their project, in sequence of which builder buyer allotment agreement was executed on 25.08.2074. As per the agreement, construction of the said tower was to be done within 30 months and 6 months grace period, i.e., 36 months. The respondent states that the land of the project was disputed, for which the respondent has also filed a suit in the Allahabad High Court. The respondent states that possession has been given to many persons in other towers and the complainant's tower is Glory, possession of which will be made available by December 2024. Both parties were heard and the file was perused. On the basis of pleadings, the following issue was framed for determination :-- 1. Whether the complainant is entitled to get possession and interest for the delayed period? Determination of Point No.-1 The complainant states that possession was to be given by the respondent upon completing the project, but possession has not been given by the respondent till date. On the other hand, the respondent states that possession will be made available to the complainant by December 2924 / 2024.

=. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0:- NCR44/2/6655/2020 अमित ऐताभ बनाम सिक्‍का इंफ्रास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। wero में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARNAM GREENS में यूनिट Wo-KG/GLOI304 बुक किया गया, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर sees /- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा 52,36,562 //-रुपये का भुगतान किया गया किन्तु फ्लैट का कब्जा अभी तक नहीं दिया गया है जोकि विपक्षी द्वारा दिनांक 08.07.2047 तक उपलब्ध कराया जाना था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि 95 प्रतिशत से अधिफ or भुगतान किये जाने के बाद भी विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के flee कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के रामर्थन में जमा धनराशि की रसीद, मांग पत्र, सूचना पत्र, फ्लैट आवंटन अनुबन्ध, त्रिपक्षीय हाउसिंग ऋण अनुबन्ध, वकालतनामा आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि कया वार उनको tr ae we vot बुक किया गयी, द्वारा उनकी परियोजना में यूनिट Wo-304 बुक किया गया Page l

= | क्रम में बिल्डर बायर आवंटन अनुबन्ध दिनांक 25.08.2074 को निष्पादित कराया गया। अनुबन्ध के अनुसार उक्त टॉवर का निर्माण 36 माह एवं 6 माह की ग्रेस अवधि के भीतर किया जाना था। विपक्षी का कहना है कि परियोजना की भूमि विवादित थी जिसके लिये विपक्षी इलाहाबाद उच्च न्यायालय में भी वाद दायर कर चुका है। विपक्षी का कहना है कि दूसरे टॉवरों में अनेकों लोगो को कब्जा दिया जा चुका है एवं शिकायतकर्ता का टॉवर गलोरी है, जिसका कब्जा दिसम्बर 2024 तक उपलब्ध करा दिया जायेगा। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। कि के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :-- 4... कया शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या- शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा तक परियोजना “| कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। दूसरी-ओर-विपक्षी-का-कहना-है--कि-शिकायतकर्ता-को-बिसम्बर--2924--तक कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। पत्रावली पर दाखिल फ्लैट बायर आवंटन अनुबन्ध दिनांक 25.08.204 के पृष्ठ सं०-8 के प्रस्तर-26 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा 30 माह एवं 6 माह की aque अवधि के साथ 36 माह में oot! दिय। जाना था। उक्त फ्लैट TR आवंटन अनुबन्ध दिनांक 25.8.20:4 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया। ऐसी दशा में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 25.08.207 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 26.06.2047 से ओ.सी,»सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। WV Page 2

जा सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. Sr: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलग्ब तथा yer धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित हुआ है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित किया गया है, जिससे यह sana किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-26 में परियोजना विलम्ब होने पर 5,//-रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से धनराशि दिये जाने का प्रावधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान हे | इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा 3 आह, विधि व्यवरथा गें यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 768, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 02.05.20i6) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05. 20i6 B रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 7.0.208 को कि ee (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 2o8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये १“पढ्टा-वि: pt प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट vem | (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही ex आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है ies उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की Page 4 2 दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं० 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -—Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / MA. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें | दिनांक 47.0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 fefar/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

॥7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities Page 5 and facilities of the Project in place on ; unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- rep कफ 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को फ्लैट बायर आवंटन/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 26.08.207 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४८टा॥र+] प्रतिशत की दर से विलग्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जाएगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉक्डाउन =e दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी | 3. विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी./सी.सी. सहित जारी करना सुनिश्चित करें। 4... विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 20:6 के धारा 2 (zai) @ अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर = प्रतिशत 2 | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046

की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-- 04 /40 / 2024 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7 यों

U.P. Real Estate Regulatory Authority, Regional Office, Gautam Buddha Nagar Bench-2 Presence:- Shri Balvinder Kumar, Member Complaint No.:- NCR44/2/6655/2020 Amit Amitabh Versus Sikka Infrastructure Pvt. Ltd. The present complaint application has been instituted by the complainant against the respondent for grant of possession and interest for the delayed period. In brief, the complainant states that unit No.-KG/GLOI304 was booked by him in the respondent's project SIKKA KARNAM GREENS, for which payment of Rs. 52,36,562/- was made by him from time to time on an installment basis. The complainant states that payment of Rs. 52,36,562/- was made by him, but possession of the flat has not been given till date, which was to be made available by the respondent by 08.07.2047. The complainant also states that even after payment of more than 95 percent, possession has not been given by the respondent till date. Therefore, request has been made by the complainant against the respondent for grant of possession and interest for the delayed period. In support of his statement, copies of receipts of deposited amount, demand letter, intimation letter, flat allotment agreement, tripartite housing loan agreement, vakalatnama, etc. were filed on behalf of the complainant.

Filing a written statement, it was stated by the respondent that unit No.-304 was booked by him in their project, in sequence of which builder buyer allotment agreement was executed on 25.08.2074. As per the agreement, construction of the said tower was to be done within 30 months and 6 months grace period, i.e., 36 months. The respondent states that the land of the project was disputed, for which the respondent has also filed a suit in the Allahabad High Court. The respondent states that possession has been given to many persons in other towers and the complainant's tower is Glory, possession of which will be made available by December 2024. Both parties were heard and the file was perused. On the basis of pleadings, the following issue was framed for determination :-- 1. Whether the complainant is entitled to get possession and interest for the delayed period? Determination of Point No.-1 The complainant states that possession was to be given by the respondent upon completing the project, but possession has not been given by the respondent till date. On the other hand, the respondent states that possession will be made available to the complainant by December 2924 / 2024.

=. भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय, गौतमबुद्धनगर | पीठ-2 उपस्थिति:- श्री बलविन्दर कुमार, सदस्य शिकायत सं0:- NCR44/2/6655/2020 अमित ऐताभ बनाम सिक्‍का इंफ्रास्ट्रक्चर प्रा0 लि0 प्रस्तुत शिकायत प्रार्थना पत्र शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के विरूद्ध कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु संस्थित किया गया है। wero में शिकायतकर्ता का कथन है कि उनके द्वारा विपक्षी की परियोजना SIKKA KARNAM GREENS में यूनिट Wo-KG/GLOI304 बुक किया गया, जिसके लिए उनके द्वारा समय-समय पर किश्तों के आधार पर sees /- रुपये का भुगतान किया गया। शिकायतकर्ता का कहना है कि उनके द्वारा 52,36,562 //-रुपये का भुगतान किया गया किन्तु फ्लैट का कब्जा अभी तक नहीं दिया गया है जोकि विपक्षी द्वारा दिनांक 08.07.2047 तक उपलब्ध कराया जाना था। शिकायतकर्ता का यह भी कहना है कि 95 प्रतिशत से अधिफ or भुगतान किये जाने के बाद भी विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। अतः शिकायतकर्ता द्वारा विपक्षी के flee कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया है। शिकायतकर्ता की ओर से अपने कथन के रामर्थन में जमा धनराशि की रसीद, मांग पत्र, सूचना पत्र, फ्लैट आवंटन अनुबन्ध, त्रिपक्षीय हाउसिंग ऋण अनुबन्ध, वकालतनामा आदि की छायाप्रतियां दाखिल की गयी हैं। विपक्षी द्वारा प्रतिवाद पत्र दाखिल करते हुए कहा गया है कि कया वार उनको tr ae we vot बुक किया गयी, द्वारा उनकी परियोजना में यूनिट Wo-304 बुक किया गया Page l

= | क्रम में बिल्डर बायर आवंटन अनुबन्ध दिनांक 25.08.2074 को निष्पादित कराया गया। अनुबन्ध के अनुसार उक्त टॉवर का निर्माण 36 माह एवं 6 माह की ग्रेस अवधि के भीतर किया जाना था। विपक्षी का कहना है कि परियोजना की भूमि विवादित थी जिसके लिये विपक्षी इलाहाबाद उच्च न्यायालय में भी वाद दायर कर चुका है। विपक्षी का कहना है कि दूसरे टॉवरों में अनेकों लोगो को कब्जा दिया जा चुका है एवं शिकायतकर्ता का टॉवर गलोरी है, जिसका कब्जा दिसम्बर 2024 तक उपलब्ध करा दिया जायेगा। उभयपक्ष को सुना व पत्रावली का अवलोकन किया। कि के अभिवचनों के आधार पर निम्नलिखित वाद बिन्दु विचारणीय किये गये :-- 4... कया शिकायतकर्ता कब्जा एवं विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या- शिकायतकर्ता का कहना है कि विपक्षी द्वारा तक परियोजना “| कर कब्जा दिया जाना था, परन्तु विपक्षी द्वारा अभी तक कब्जा नहीं दिया गया है। दूसरी-ओर-विपक्षी-का-कहना-है--कि-शिकायतकर्ता-को-बिसम्बर--2924--तक कब्जा उपलब्ध करा दिया जायेगा। पत्रावली पर दाखिल फ्लैट बायर आवंटन अनुबन्ध दिनांक 25.08.204 के पृष्ठ सं०-8 के प्रस्तर-26 के अवलोकन से विदित है कि विपक्षी द्वारा 30 माह एवं 6 माह की aque अवधि के साथ 36 माह में oot! दिय। जाना था। उक्त फ्लैट TR आवंटन अनुबन्ध दिनांक 25.8.20:4 को उभयपक्षों द्वारा हस्ताक्षरित करते हुए निष्पादित किया गया। ऐसी दशा में उपरोक्तानुसार कब्जे की तिथि 25.08.207 होती है। यह स्पष्ट है कि परियोजना विलम्बित है और ऐसे में शिकायतकर्ता दिनांक 26.06.2047 से ओ.सी,»सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो, तक की अवधि पर विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। WV Page 2

जा सम्बंध में उल्लेखनीय है कि बॉम्बे उच्च न्यायालय के नीलकमल रियलटर्स सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है किः- Section 8(l)(b) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable. Sr: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि vouo रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व क्रेता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलग्ब तथा yer धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

यह भी उल्लेखनीय है कि पक्षकारों के मध्य एक अनुबन्ध निष्पादित हुआ है, जो कि उभयपक्ष द्वारा हस्ताक्षरित किया गया है, जिससे यह sana किया जा सकता है कि उभयपक्ष को उक्त अनुबन्ध की शर्ते स्वीकार हैं। अनुबन्ध के प्रस्तर-26 में परियोजना विलम्ब होने पर 5,//-रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह की दर से धनराशि दिये जाने का प्रावधान है, जिसके अनुसार शिकायतकर्ता धनराशि पाने का अधिकारी है। रेरा के प्राविधानों के अनुसार जिस दर से विपक्षी द्वारा धनराशि प्राप्त की गयी है उसी दर से धनराशि देने का प्राविधान हे | इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि माननीय उच्च न्यायालय मुम्बई द्वारा 3 आह, विधि व्यवरथा गें यह भी अभिनिर्धारित किया गया है कि :- For the reasons already indicated, aforesaid decisions are not applicable to the facts of the present case. I have already indicated that the provisions of RERA are prospective in nature. The penalty under Sections 768, 38, 59, 60, 64, 63 and 64 is to be levied on account of contravention of provisions of RERA, prospectively and not retrospectively.

अत: उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्राविधानित दंड पूर्वव्यापी नही, बल्कि भविष्यलक्षी होना चाहिये। ऐसी दशा में रेरा के प्रभाव में (दिनाक 02.05.20i6) से पूर्व अनुबन्ध के अनुसार धनराशि भुगतान किया जाना चाहिये और रेरा के आने के बाद दिनांक 04.05. 20i6 B रेरा के प्राविधानो के अनुसार विलंबित अवधि में जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी है, जिस वाद में पक्षकारों के मध्य कोई अनुबन्ध निष्पादित नही है, वहां शिकायतकर्ता रेरा के प्राविधानों के अनुरूप जमा धनराशि पर ब्याज पाने का अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 20r6 के अधीन दिनांक 7.0.208 को कि ee (विनियमन और विकास) (विक्रय / पट्टा के लिए करार) नियमावली 2o8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये १“पढ्टा-वि: pt प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट vem | (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9.20) में प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

यही ex आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है ies उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को MCLR+ प्रतिशत की Page 4 2 दर पर विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। जहां तक किस अवधि तक का ब्याज दिलाये जाने का प्रश्न है। इस सम्बंध में सिविल अपील सं० 6649-50 / 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- " the period of Interest should close on April 206 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant -—Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 206. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 20l6 with respect to delay in handing over possession. The Respondent - Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own delay in taking possession. " उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. / MA. मिलने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो तक की अवधि तक विलम्ब के लिए ब्याज पाने के अधिकारी होगें | दिनांक 47.0.20i8 को उ0प्र0 शासन आवास एवं शहरी नियोजन अनुभाग-3 की अधिसूचना संख्या-4740 / 8-3-48-65 fefar/ie के द्वारा मॉडल एग्रीमेन्ट की नियमावली के प्रस्तर-7 में फोर्स मैज्योर के सम्बन्ध में निम्न उल्लेख किया गया है:- 7. POSSESSION OF THE APARTMENT/PLOT:

॥7,] Schedule for possession of the said [Apartment/Plot] - The Promoter agrees and understands that timely delivery of possession of the [Apartment/Plot] to the Allottee and the Common Areas to the association of Allottees or the competent authority, as the case may be, is the essence of the Agreement. The Promoter assures to hand over possession of the [Apartment/Plot] along with ready and complete Common Areas with all specifications, amenities Page 5 and facilities of the Project in place on ; unless there is delay or failure due to war, flood, drought, fire, cyclone, earthquake or any other calamity caused by nature affecting the regular development of the real estate project ("Force Majeure"). If, however, the completion of the Project is delayed due to the Force Majeure conditions then the Allottee agrees that the Promoter shall be entitled to the extension of time for delivery of possession of the [Apartment/Plot]:" इसी क्रम में समस्त सुसंगत तथ्यों एवं परिस्थितियों के बाद उ0प्र0 रेरा अथॉरिटी द्वारा कोविड--49 (Corona Virus Disease) के प्रभाव के कारण सभी परियोजनाओं को पूर्ण करने हेतु दिनाक 25.03.2020 से 6 माह की अवधि अर्थात्‌ दिनांक 25.09.2020 तक की अवधि दे दी गयी है और यह अवधि फोर्स मैज्योर की अवधि मानी जायेगी। इसको दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु कोई ब्याज प्रोमोटर द्वारा आवंटियों को नहीं दिया जाएगा और न ही आवंटियों से कोई विलम्ब ब्याज लिया जायेगा। तद्नुसार बिन्दु संख्या-4 निस्तारित किया जाता है।

उपरोक्त बिन्दु का निस्तारण करते हुए निम्न आदेश पारित किये जाते हैं:- rep कफ 4... विपक्षी को आदेशित किया जाता है कि वह शिकायतकर्ता की यूनिट की समस्त सुविधाओं को फ्लैट बायर आवंटन/अनुबन्ध के अनुसार पूर्ण कराकर दिनांक 34.42.2024 तक ओ.सी. /सी.सी. सहित कब्जा देना सुनिश्चित करें और देय स्टाम्प शुल्क प्राप्त कर नियमानुसार रजिस्ट्री करायें। 2... विपक्षी, शिकायतकर्ता को दिनांक 26.08.207 से ओ.सी./सी.सी. प्राप्त होने अथवा कब्जा ऑफर किये जाने, जो भी बाद में हो की तिथि तक शिकायतकर्ता द्वारा जमा धनराशि पर ४८टा॥र+] प्रतिशत की दर से विलग्बित अवधि का ब्याज अदा करना सुनिश्चित करें। साथ ही यह भी स्पष्ट किया जाता है कि ब्याज की यह धनराशि अंतिम भुगतान की धनराशि में समायोजित की जाएगी और यदि ब्याज की धनराशि देय धनराशि से अधिक है, तो नियमानुसार शिकायतकर्ता को वापस की जाए। कोविड-49 की रोकथाम एवं नियंत्रण हेतु देश में हुए लॉक्डाउन =e दृष्टिगत रखते हुए दिनांक 25.03.2020 से दिनांक 25.09.2020 तक परियोजना में हुए विलम्ब हेतु ब्याज की गणना नहीं की जाएगी | 3. विपक्षी, उपरोक्तानुसार कब्जा ऑफर पत्र ओ.सी./सी.सी. सहित जारी करना सुनिश्चित करें। 4... विपक्षी को निर्देशित किया जाता है कि रेरा अधिनियम 20:6 के धारा 2 (zai) @ अन्तर्गत ब्याज को परिभाषित किया गया है कि रेरा लागू होने के बाद यदि कोई ब्याज दर आवंटी के डिफॉल्ट से प्रोमोटर द्वारा लिया जाता है, तो उसी दर से ब्याज प्रोमोटर द्वारा डिफॉल्ट किये जाने पर भी आवंटी को दिया जायेगा। राज्य सरकार द्वारा अधिसूचित ब्याज दर = प्रतिशत 2 | इस आदेश का उल्लघंन भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2046

की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:-- 04 /40 / 2024 उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 7 यों