उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय क्रार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 परिवाद संख्या : waefiane44 / 42 /66444 / 2020 ग्लोबस ट्रांसीटस प्राएलि0 निवासी- ए-75 डीडीए शेड ओखला इण्डि0एरिया फेज-2 दिल्‍ली ईस्ट, ic | rr परिवादी बनाम wal fiesta प्रोजेक्ट्स प्रा.लि. पता- डी-53, ओखला फेज-4, नई दिल्‍ली पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व :- परिवादी :- श्री मयंक कुमार पांडे, अधिवक्ता प्रतिवादी :- कोई उपस्थित नहीं परिवाद :- परिवादी ग्लोबस ट्रांसीटस mofo निवासी-- ए-75 डीडीए शेड ओखला इण्डि0एरिया फेज-2 दिल्‍ली ईस्ट, दिल्‍ली के द्वारा wa बिल्डवेल प्रोजेक्ट्स प्रा.लि.के विरूद्ध we अधिनियम की धारा- 34 के अन्तर्गत परिवाद संख्या- waeienes44 /2,// 66444 / 2020 संस्थित की गयी है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है 4. आवंटन पत्र 2986 ! 2. जमा की गयी धनराशि की रसीदें गया। प्रतिवादी की ओर कोई अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत नहीं किया पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादी का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना RUDRA PALACE HEIGHTS में इकाई संख्या बी5--805 आरक्षित कराया था जिसके vav में परिवादी ने प्रतिवादी को रु0० 27,50,000,//-भुगतान किया। परिवादी ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया है।

पीठ द्वारा प्रतिवादी को उपरिथित व॒प्रतिवादपत्र प्रस्तुत करने हेतु कई अवसर प्रदान किये गये परन्तु प्रतिवादी उपस्थित नहीं हुआ तत्पश्चात्‌ प्रतिवादी को उपस्थित हेतु सार्वजानिक नोटिस भी प्रकाशित कराई गयी थी, जो पत्रावली wea है। अतः प्रतिवादी के विरूद्ध एकपक्षीय (x-parte) ering किये जाने के आदेश दिये गये। विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते है:- बिन्दु deni: क्‍या परियोजना विलम्बित है और परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है ? निस्तारण बिन्दु संख्या ow पर उपलब्ध आवंटन पत्र के परिशीलन से स्पष्ट है कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 09.05. need Page 2 2043 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य अनुबंध पत्र निष्पादित होने की तिथि से 36 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात नवम्बर 2046 तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। रेरा पोर्टल पर उपलब्ध स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 29.40.

2020 में यह अंकित है कि : Inspection Officer's Observations :- The project have total 2 towers in which tower number ] is proposed on the club block, project is divided into A and B block in block in block A tower Al 82 A3 Ad are constructed and in Block B tower Bi 82 83 84 BS B6 are constructed. In block A that is four towers are at good stage of construction as work of fire fighting lift flooring common area plaster etc has been completed about 70 percent in these towers. work related to construction in block B that is in six towers is pending at large amount as only structure work of these towers has been completed till date rest any work like plumbing flooring common area lift paint staircase railings balcony railing door frame fire fighting etc is yet to be started. ॥ has been observed during site inspection that about 70 labours are working and project work is in progress. Extension not applied in UP RERA but work is in progress at site. approx 35-40 percent work in entire project has been completed till now. QPR has not been updated on UP RERA portal. रेरा पोर्टल पर परियोजना पूर्ण होने की तिथि दिसम्बर 20:9 4 समाप्त हो चुकी है जिसके उपरांत प्रतिवादी की ओर से पंजीकरण समय विस्तार नहीं कराया गया और न ही रेरा अधिनियग में निहित प्राविधानों का पालन किया गया। चूंकि परिवादी द्वारा इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि क ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया परन्तु प्रतिवादी की ओर र इकाई का अधिपत्य दिये जाने का कोई तिथि या प्रस्ताव नहीं दिय

गया। इससे स्पष्ट होता है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्बित fore Page 3 कारण परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है। इस सम्बंध में उल्लेखनीय है कि महाराष्ट्र उच्च न्यायालय के नीलकमल Raced सबअर्बन प्रालि. आदि बनाम यूनियन ऑफ इंडिया की याचिका में माननीय उच्च न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि "Section /5(/)/(0) lays down that if the promoter fails to complete or is unable to give possession of an aprtment due to discontinuance of his business as a developer on account of suspension or revocation of the registration under the Act or for any other reason, he is liable on demand to the allottees, in case the allottee wishes to withdraw from the project, without prejudice in this behalf including compensation. If the allottee does not intent to withdraw from the project he shall be paid by the promoter interest for every month's delay till handing over of the possession,. The requirement to pay interest is not a penalty as the payment of interest is compensatory in nature in the light of the delay suffered by the allottee who has paid for his apartment but has not received possession of it. The obligation imposed on the promoter to pay interest till such time as the apartment is handed over to him is not unreasonable." अतः उपरोक्त निर्णय के आलोक में यह स्पष्ट है कि उ0प्र0 रेरा के प्राविधानों के अन्तर्गत प्रमोटर व केता के बीच किये गये अनुबंध के अनुरूप विलम्ब तथा मूल धनराशि पर ब्याज देय होगा, क्‍योंकि प्रमोटर्स द्वारा उक्त धनराशि का उपभोग किया गया है।

इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649-50 ,/ 2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- Page 4 "The period of Interest should close on April 20/6 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 20/6, The Respondent ~ Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent ~ Purchaser ought not to be allowed to reap the ” benefits of her own delay in taking possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक शिकायतकर्ता विलम्ब ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त शिकायतकर्ता ara ओ.सी. / सी. सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में हो के दिनांक तक ही ब्याज पाने के अधिकारी होगें। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.0.20i8 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय ,/पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें प्रस्तर 9. 2 (ii) H प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है किः-

"The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan Page 5 of State Bank of India +/% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:" Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due. यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए add को MCLR+H प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना zeta प्रतीत होता है। सूच्य है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: o-

| 7024/230/20 | 8-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक आपदा /»महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभाषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक /“ विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्माण कार्य पूर्ण करने / पंजीकरण अवधि को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। a, ७७७» Page 6 विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्र के अवलोकन से स्पष्ट है कि परिवादी ने प्रतिवादी की परियोजना RUDRA PALACE HEIGHTS 4 इकाई आरक्षित कराई गई। परिवादी व प्रतिवादी के मध्य दिनांक 09.05. 20i3 को अनुबंध पत्र निष्पादित हुआ जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य अनुबंध पत्र निष्पादित होने की तिथि से 36 माह तथा 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ अर्थात नवम्बर 20:6 तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादी को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। चूंकि परिवादी की ओर से इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने का अनुरोध किया गया परन्तु प्रतिवादी की ओर से इस सम्बंध में कोई प्रस्ताव व तिथि उपलब्ध नहीं कराया गया।

नैसर्गिक न्याय के Rar के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ प्रतिवादी के विरूद्ध एकपक्षीय (&८7००५०) कार्यवाही करते हुये परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्‍्यायसंगत होगा। आदेश (क) प्रतिवादी परिवादी को आवंटित मूल इकाई का अधिपत्य (physical possession) आवंटन पत्र में निहित मूलभूत सुविधाओं के साथ व ओ.सी /सीसी के साथ मार्च 2022 तक उपलब्ध करायें। (ख) प्रतिवादी द्वारा विलम्बित अवधि का ब्याज आवंटन पत्र के अनुसार दिनांक 04.42.2046 से 30.04.2047 तक आवंटन पत्र में निहित ब्याज दर के अनुसार देय होगा तत्पश्चात दिनांक 07.05.20:7 से ओ.सी /सी.सी प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन जो Page 7 भी बाद मे हो, तक mcinsi% की दर से ब्याज देय होगा। ब्याज की इस धनराशि को कब्जा दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) किया जायेगा तथा शेष बची धनराशि परिवादी को भुगतान की जाएगी। (ग) परिवादी द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादी प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(Za)(i) के अधीन परिवादी द्वारा धनराशि भुगतान करने में किये गये विलम्ब के लिए प्रतिवादी उस विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादी द्वारा ब्याज ॥०७॥२+१% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) परिवादी द्वारा भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनाक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नही किया जायेगा।

इस आदेश का उल्लघंन उ0प्र0भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 2046 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। a १४२ दिनांक : भानु प्रताप सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page 8