उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण, क्षेत्रीय कार्यालय गौतमबुद्धनगर पीठ-3 क0 शेकायत संख्या पक्षकार नाम इकाई संख्या आवंटन तिथि भुगतान सं0 (भानचित्र स्वीकृत धनराशि Go होने की तिथि या बुकिंग तिथि जो बाद में हो) | एनसीआर।44/ 07 /76873 /202 | नवल नायर व वे ८-३/404 20.07.203 ( रु0 26,50,000 /- नायर 60 माह में) 2 Taeianes44 /2 / 55623 /2020 | भारत भूषण कौर 504 25.03.20i3 (अधिपत्य | G0 4866)्रह्न 7: 48 माह में) 3 HI3IN44 / 07 / 76606 / 2024 श चावला Villa No 25 75.07.203 (अधिपत्य | G0 40,67,7407— 36 माह में) a परिवादीगण बनाम पंचशील बिल्डटेक प्रा.लि. पता- एच-469, सेक्टर 63 नोएडा 3 आन मर दमा प्रतिवादी पीठासीन - भानु प्रताप सिंह, (सदस्य) प्रतिनिधित्व : परिवादी : श्री हरप्रीत सिंह अरोडा, श्री रवि कौशल व श्री वेद व्यास त्रिपाठी, अधिवक्तागण प्रतिवादी : श्री रवि सेठ, प्रतिनिधि परिवाद :- परिवादीगण द्वारा यह शिकायतें प्रतिवादी के विरूद्ध wr अधिनियम की धारा 34 के अन्तर्गत योजित की गयी है। इन सभी शिकायतों के तथ्य और साक्ष्य एक समान हैं। यह सभी शिकायतें PANCHSHEEL Page I GREENS I. से सम्बंधित है। अत: vat सभी परिवादों को सूचीबद्ध करते हुये एक ही निर्णय से इनका निस्तारण किया जा रहा है। अभिलेखीय साक्ष्य:- परिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये है- Oa ON a . आवेदन फार्म . जमा की गयी धनराशि की wire . आवंटन पत्र मांग पत्र . त्रिपक्षीय अनुबंध पत्र (आदेश चावला) . लिखित अभिकथन ( भारत भूषण कौशल व आदेश चावला) प्रतिवादी द्वारा अपने निम्नलिखित अभिलेखीय साक्ष्य प्रस्तुत किये गये a ah WhND = . प्रतिवाद-पत्र . अतिरिक्त प्रतिवादपत्र . वांछित अनापत्तति प्रमाण पत्र

. अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्ति हेतु पत्र दिनांक 28.03.2049 . आवंटन पत्र पक्षकारों द्वारा प्रस्तुत विवरण:- (क) संक्षेप में परिवादीगण का कहना है कि प्रतिवादी द्वारा संचालित परियोजना PANCHSHEEL GREENS I] ( Tower टा to C4, 88 VILLAS) गौतमबुद्धनगर में var तालिका में अंकित इकाई संख्या आरक्षित कराई गयी जिसके सापेक्ष परिवादीगण द्वारा vat तालिका में अंकित धनराशि का भुगतान किया गया। परिवादीगण ने इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाये जाने हेतु अनुरोध किया है। Page 2 (ख) प्रतिवादी द्वारा प्रस्तुत प्रतिवाद-पत्र में यह अंकित किया गया है कि The construction of the said project was due to reasons which are beyond the control of the Respondent such as due to non-availability of the construction material, global slowdown in market and demonetization and due to implementation of Goods and Services Tax(GST) w.e.f. 45% July 2047 coupled with the facts that the construction of the said unit is also subject to the force majeure. That due to national Green Tribunal and Environment Pollution Authority for the national capital region on November 2045, 206, 09-44-2047, 49-42-2047, 34.40.2048 and 4..20i8 published 6९. said notification to the compliance for the direction to banned the construction activities’ in Delhi NCR.

That it is further submitted that as per the orders/directions passed by the Hon'ble RERA vide notification dated 6-09-209, which envisaged that if any builder has got four NOC's viz a viz a Electrical Safety, Fire safety, Structural Engineer Certificate and lift Installation certificate then in that eventuality possession can be delivered to the allottee. The respondent has submitted the application for the occupancy certificate before the concerned authority and now waiting for their approval. Page 3 It is further submitted that in the instant case the unit in question is a VILLA which fall under category of low rise, therefore, only one NOC i.e. electrical safety is required and same is already been granted by the competent authority on 7.0.209. That it is needless to mention that due to nation vide pandemic (Covid-9) and complete lockdown the respondent was unable to construct the said unit it is only after in the month of July 2020 the respondent was able to resume the construction work and now the construction work is completed and respondent has already applied for the occupancy certificate before the concerned authority on 28.03.209. Respondent is ready to give possession of the above said flat & villa. The respondent has already completed the above said booked Villa by investing his funds and if complainants request for delay penalty is upheld then it will a double loss to the respondent.

विचारणीय बिन्दु:- पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य के परिशीलन से परिवाद के निस्तारण हेतु निम्नवत्‌ बिन्दु विरचित किये जाते हैः- बिन्दु demi: क्‍या परियोजना विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर gue \ बिन्दु संख्या 2ः क्‍या परिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी है? Page 4 निस्तारण वाद बिन्दु deri— पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि परिवादी व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य बुकिंग तिथि,/मानचित्र स्वीकृत होने की तिथि जो बाद में हो दिया जाना था। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्र से विदित है कि ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 25.4.2004 को संशोधित मानचित्र स्वीकृत किया गया। इस प्रकार परिवादीगण क्रम संख्या 4 , 2 aap इकाई का अधिपत्य नवम्बर 2049, नवम्बर 20i8 व नवम्बर 2047 तक प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के लिए नोटबंदी, जीएसटी वैश्विक मंदी का कारण अंकित किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह भी अंकित किया गया कि प्रतिवादी को वांछित चार प्रमाण पत्र में से अंतिम प्रमाण पत्र जनवरी 2024 को प्राप्त हुआ है। इससे स्पष्ट है कि प्रतिवादी की परियोजना विलम्ब होने का दायित्व प्रतिवादी पर है। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 4 निर्णीत की जाती है। निस्तारण वाद बिन्दु संख्या 2 : पत्रावली पर उपलब्ध साक्ष्य से स्पष्ट है

कि परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य नवम्बर 2049, नवम्बर 2048 व नवम्बर 20:7 तक प्राप्त होना था, जो अभी तक प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी को अभी तक ओ.सी /सी.सी प्राप्त नहीं हुआ है परन्तु प्रतिवादी \ को वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त है। इस प्रकार परिवादीगण ओ.सी /सी.सी या अंतिम वांछित प्रमाण पत्र प्राप्त होने की तिथि तक विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है। —>>—E—EEEEEEEEE—————————————— Page 5 इस सम्बंध में सिविल अपील Wo 6649--50,//2048 सुपरटेक लिमिटेड बनाम रजनी गोयल में माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अभिनिर्धारित किया गया है कि :- "The period of Interest should close on April 2076 when the Full Occupancy Certificate was obtained as per the admission of the Respondent — Purchaser herself in Para 4(j) of the Consumer Complaint, wherein she has admitted that the Appellant —Builder had obtained the Completion Certificate as late as April 2076. The Respondent — Purchaser could not have any further grievance after April 2076 with respect to delay in handing over possession. The Respondent — Purchaser ought not to be allowed to reap the benefits of her own का

delay in taking possession. उपरोक्त विधि व्यवस्था के अनुसार ओ.सी. मिलने व कब्जा ऑफर करने की तिथि, जो भी बाद में हो, तक परिवादी विलम्ब अवधि का ब्याज पाने का अधिकारी होगा। ऐसी दशा में उक्त परिवादी मात्र ओ.सी./ सी.सी अथवा कब्जा किये जाने की तिथि तक, जो भी बाद में तक ब्याज पाने के अधिकारी होगा। जहां तक देय ब्याज दर का प्रश्न है, राज्य सरकार द्वारा भू-सम्पदा (विनियमन एवं विकास) अधिनियम 2046 के अधीन दिनांक 47.40.2048 को भू-सम्पदा (विनियमन और विकास) (विकय /पटटा के लिए करार) नियमावली 20:8 अधिसूचित की गयी हैं। इसमें संलग्नक के रूप में दिये गये विकय /पटटा विलेख के प्रारूप के प्रस्तर 9 में प्रमोटर्स के डिफाल्ट प्रकरण (Events of default) परिभाषित है, जिसमें we 9. 2 (i) 4 प्रमोटर के डिफाल्टर होने की स्थिति में आवंटी हेतु प्राविधानित है कि:- Page 6 "The Allottee shall have the option of terminating the Agreement in which case the Promoter shall be liable to refund the entire money paid by the Allottee under any head whatsoever towards the purchase of the apartment, along with interest at the rate equal to MCLR (Marginal Cost of Lending Rate) on home loan of State Bank of India +l% unless provided otherwise under the Rules. within forty-five days of receiving the termination notice:

Provided that where an Allottee does not intend to withdraw from the Project or terminate the Agreement, he shall be paid, by the Promoter, interest at the rate prescribed in the Rules, for every month of delay till the handing over of the possession of the [Apartment/Plot], which shall be paid by the Promoter to the Allottee within forty-five days of it becoming due" यही दर आवंटियों के द्वारा डिफॉल्ट की स्थिति में भी प्रस्तर 9.30) में निर्धारित है। उक्त प्राविधान को दृष्टिगत रखते हुए आवंटी को ४/00,२+] प्रतिशत की ब्याज दर पर ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होता है। qa है कि भारत सरकार के कार्यालय-ज्ञाप संख्या: 0- 7024/230/208-Housing-UD/EFS-9056405, दिनांक 43 मई, 2020 के प्रस्तर-6 में कोविड-49 (Corona Virus Disease) को प्राकृतिक Page 7 आपदा / महामारी मानते हुये इसे (Force Majeure) घोषित किया गया है। विदित है कि भू सम्पदा विनियामक प्राधिकरण की धारा-6 में (Force Majeure) को परिभांषित करते हुये प्राकृतिक आपदा को एक आधार माना गया है। इन परिस्थितियों में चूँकि सम्प्रवर्तक / विकासकर्ता अपनी परियोजनाओं को समय से पूर्ण करने में असमर्थ है। अतः दिनांक 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक के निर्गाण कार्य पूर्ण करनें/ पंजीकरण salt को 6 माह बढाये जाने की स्वीकृति प्रदान की गयी है। इस व्यवस्था के अन्तर्गत संप्रवर्तक / विकासकर्ता आवंटी से उक्त अवधि अर्थात 25.03. 2020 से 25.09.2020 तक का कोई विलम्ब ब्याज नही प्राप्त करेगा और न ही आवंटियों को कोई ब्याज दिया जायेगा। तद्नुसार वाद बिन्दु संख्या 2 निर्णीत की जाती है।

विश्लेषण :- पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र अवलोकन किया जिससे यह विदित हुआ कि परिवादीगण व प्रतिवादी के मध्य उक्त तालिका में अंकित तिथि को आवंटन पत्र निष्पादित हुआ, जिसके अनुसार इकाई का अधिपत्य बुकिंग तिथि मानचित्र स्वीकृत होने की तिथि जो बाद में हो दिया जाना था। पत्रावली पर उपलब्ध प्रपत्र से विदित है कि ग्रेटर नोएडा विकास प्राधिकरण द्वारा दिनांक 25.4.2004 को मानचित्र स्वीकृत किया गया। इस प्रकार परिवादीगण क्रम संख्या 4 , 2 व)को इकाई का अधिपत्य नवम्बर 2049, नवम्बर 2048 व नवम्बर 2047 तक प्राप्त हो जाना चाहिए था परन्तु अभी तक परिवादीगण को इकाई का अधिपत्य प्राप्त नहीं हुआ। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में परियोजना में हुये विलम्ब के लिए नोटबंदी, जीएसटी वैश्विक मंदी का कारण अंकित किया गया। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में यह भी अंकित किया गया कि प्रतिवादी को वांछित चार प्रमाण पत्र में से अंतिम प्रमाण पत्र जनवरी Page 8 202 को प्राप्त हुआ है जो पत्रावली पर उपलब्ध है। प्रतिवादी द्वारा ओ. सी प्राप्ति हेतु दिनांक 28.03.209 को आवेदन किया जा चुका है परन्तु ओ.सी अभी तक प्राप्त नहीं हुआ है। प्रतिवादी द्वारा प्रतिवादपत्र में इकाई का अधिपत्य 6 माह अतिरिक्त अवधि के साथ दिये जाने का जो तथ्य अंकित किया गया तो यह स्पष्ट किया जाता है कि पत्रावली पर उपलब्ध आवंटन पत्र के अवलोकन से स्पष्ट है कि इकाई का अधिपत्य निर्धारित अवधि में दिया जाना था इसमें कहीं भी 6 माह अतिरिक्त अवधि का तथ्य अंकित नहीं है। इस प्रकार इसका लाभ प्रतिवादी को नहीं प्राप्त होगा।

पत्रावली पर उपलब्ध WI तकनीकी दल द्वारा प्रस्तुत स्थलीय निरीक्षण आख्या दिनांक 20.40.2020 का अवलोकन किया जिसमें यह अंकित है कि परियोजना स्थल पर 40 से 45 मानव संसाधन कार्य करते हुये देखे गये है। परियोजना स्थल पर अल्प मात्रा में निर्माण सामग्री उपलब्ध है। परियोजना के मानचित्र की वैद्यता 25.44.2049 को समाप्त हो गयी है। प्रतिवादी को स्वामी wos प्राप्त है। परियोजना के अन्तर्गत कुल निर्माण एवं विकास कार्य वर्तमान में 85 से 90 प्रतिशत पूर्ण कर लिया गया है। नैसर्गिक न्याय के fami के अनुसार एवं प्रस्तुत साक्ष्य एवं तर्को के नीर क्षीर विवेक पर आधारित परिशीलन एवं विश्लेषण से पीठ इस निष्कर्ष पर पहुंचती है कि परिवादी को इकाई का अधिपत्य व विलम्बित अवधि का ब्याज दिलाया जाना न्यायोचित प्रतीत होगा। Page 9 (क) (ख) (ग) आदेश प्रतिवादी परिवादीगण को आवंटित इकाई का अधिपत्य ओ.सी /सी.सी या वांछित प्रमाण पत्र के साथ मार्च 2022 तक उपलब्ध करायें। प्रतिवादी उक्त तालिका में अंकित परिवादी क्रम संख्या 4 को दिनांक 26.44.2049 से, परिवादी क्रम संख्या 2 को दिनांक 26.44. 20i8 से व परिवादी क्रम संख्या 3 को दिनांक 26.4.20:7 से अंतिम प्रमाण पत्र प्राप्त होने की तिथि या ऑफर ऑफ पजेशन भेजे जाने की तिथि जो बाद में हो तक ४८।३+१% की दर से ब्याज परिवादीगण को भुगतान करेगा। ब्याज की इस धनराशि को अधिपत्य दिये जाने के समय अंतिम देय धनराशि में समायोजित (adjust) की जायेगी तथा शेष अवशेष बची धनराशि परिवादीगण को भुगतान की जाएगी।

परिवादीगण द्वारा यदि कोई धनराशि का भुगतान करना शेष है तो परिवादीगण बकाया धनराशि प्रतिवादी को भुगतान करें। रेरा अधिनियम की धारा 2(22)0) के अधीन प्रतिवादी विलम्बित अवधि का ब्याज प्राप्त करने का अधिकारी है परन्तु परिवादीगण द्वारा ब्याज MCLR+% की दर से अधिक देय नहीं होगा। (घ) परिवादीगण द्वारा धनराशि भुगतान में किये गये विलम्ब व प्रतिवादी द्वारा परियोजना पूर्ण किये जाने में हुये विलम्ब के लिए फोर्स मैज्योर पीरियड दिनांक 25 मार्च, 2020 से दिनांक 25.09.2020 की अवधि का ब्याज परिवादी व प्रतिवादी द्वारा भुगतान नहीं किया जायेगा। Page 0 आदेश की एक-एक प्रति उक्त सम्बन्धित पत्रावली पर रखी जाए। इस आदेश का उल्लंघन भू-सम्पदा (विनियमन तथा विकास) अधिनियम, 20i6 की धारा-63 तथा अन्य सुसंगत प्राविधानों के अन्तर्गत दंडनीय होगा। आदेश पोर्टल पर अपलोड किया जाये। दिनांक:- व्य)॥)2-१२०-- (भानु प्रताप सिंह) सदस्य उ0प्र0 भू-सम्पदा विनियामक प्राधिकरण Page ]